2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）练习试题及答案

2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）练习试题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.根据《中华人民共和国民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列关于不动产登记的表述中，正确的是（）。A.不动产登记费按照不动产的面积收取B.不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理C.申请人提交的登记材料应当提供原件，不得提供复印件D.预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效2.国有土地使用权出让最高年限按用途确定，下列关于各类用途土地出让最高年限的表述中，正确的是（）。A.居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年B.居住用地70年；工业用地40年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年C.居住用地50年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地40年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年D.居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地40年；商业、旅游、娱乐用地50年；综合或者其他用地40年3.《民法典》规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。这一规定体现了物权法上的（）原则。A.物权法定B.公示公信C.抵押权追及效力D.物权行为独立4.某房地产开发企业开发一住宅小区，项目总投资为5000万元，按照国家关于房地产项目资本金的规定，该项目资本金至少应达到（）万元。A.1000B.1250C.1500D.17505.根据《城市房地产管理法》，下列关于商品房预售条件的表述中，错误的是（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.已取得房屋所有权证书6.房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。根据《房地产估价机构管理办法》，一级资质房地产估价机构的条件中，关于专职注册房地产估价师人数的要求是（）。A.不少于3名B.不少于8名C.不少于15名D.不少于20名7.注册房地产估价师在执业活动中，因过错给当事人造成直接经济损失的，应当承担赔偿责任。根据相关规定，如果该估价师是在房地产估价机构中执业，赔偿责任承担的主体是（）。A.估价师个人B.所在的房地产估价机构C.估价师和估价机构承担连带责任D.房地产估价行业协会8.下列关于国有土地上房屋征收与补偿的表述中，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的是（）。A.市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作B.房屋征收实施单位可以以营利为目的C.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格D.被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼9.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。下列关于业主权利的表述中，正确的是（）。A.业主可以放弃权利为由不履行交存住宅专项维修资金的义务B.业主对共有部分享有的共有权不得单独转让C.业主大会的决定对全体业主具有约束力，无论该决定是否侵害了部分业主的合法权益D.业主可以将住宅改变为经营性用房，无需经过其他业主同意10.住房公积金的本质属性是（），它是住房分配货币化的重要形式。A.福利性B.强制性C.工资性D.互助性11.某企业转让一栋旧办公楼，经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为2000万元，成新率为60%，则该办公楼的评估价格为（）万元。A.800B.1000C.1200D.140012.根据《契税法》，契税的税率为（）。A.1%至3%B.3%至5%C.5%至7%D.固定税率3%13.下列关于房产税计税依据的表述中，正确的是（）。A.融资租赁的房产，以房产原值为计税依据B.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税，其计税依据为房产原值C.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据D.以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，以房产租金收入为计税依据14.土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为（），速算扣除系数为（）。A.30%，0B.40%，5%C.50%，15%D.60%，35%15.城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。下列关于城镇土地使用税的表述中，正确的是（）。A.凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税对象B.城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额C.公园、名胜古迹内的索道公司经营用地免征城镇土地使用税D.个人所有的居住房屋及院落用地一律免征城镇土地使用税16.某房地产开发公司转让一幢新建的商品房，在计算土地增值税时，允许作为扣除项目的“与转让房地产有关的税金”不包括（）。A.城市维护建设税B.教育费附加C.印花税D.增值税17.根据《城乡规划法》，下列关于建设用地规划许可证的表述中，正确的是（）。A.建设用地规划许可证是确认建设工程符合规划要求的法律凭证B.以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位在取得土地使用权后，方可向城乡规划主管部门申请领取建设用地规划许可证C.以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发建设用地规划许可证D.建设单位取得建设用地规划许可证后，可以随意改变土地用途18.在建筑工程施工许可管理中，工程投资额在（）万元以下或者建筑面积在（）平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。A.30，300B.50，500C.100，500D.100，100019.房地产估价报告应当由至少（）名专职注册房地产估价师签字并加盖执业印章。A.1B.2C.3D.420.下列关于房地产抵押的表述中，错误的是（）。A.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押B.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押C.乡（镇）、村企业的土地使用权可以单独抵押D.订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响21.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内完成登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.3022.下列房地产中，不得设定抵押权的是（）。A.权属有争议的房地产B.用于教育的房地产C.列入文物保护的建筑物D.已依法公告列入拆迁范围的房地产23.业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.二分之一，二分之一B.三分之二，三分之二C.四分之三，四分之三D.过半数，过半数24.房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起（）日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。A.15B.30C.60D.9025.《民法典》规定，租赁期限不得超过（）年。超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（）年。A.10，10B.15，15C.20，20D.30，3026.在房屋租赁合同中，如果承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但出租人知道或者应当知道承租人转租，但在（）个月内未提出异议的，视为同意转租。A.1B.3C.6D.1227.房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房买卖合同示范文本》及（）。A.《城市房地产管理法》B.《商品房销售管理办法》C.《城市商品房预售管理办法》D.《商品房买卖合同示范文本》及《商品房销售管理办法》28.下列关于物业服务收费的表述中，不正确的是（）。A.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价B.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金收支情况C.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由物业服务企业与业主双方约定D.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主不再承担连带交纳责任29.下列关于闲置土地处置的表述中，正确的是（）。A.在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费B.满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权C.因不可抗力或者政府有关部门的行为造成动工开发迟延的，仍需征收土地闲置费D.土地闲置费由税务部门征收30.房地产估价行业组织应当加强对房地产估价机构和注册房地产估价师的自律管理。目前我国房地产估价行业的全国性自律组织是（）。A.中国房地产估价师与房地产经纪人学会B.中国土地估价师协会C.中国房地产协会D.中华全国工商业联合会房地产商会二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）31.下列不动产权利中，属于《不动产登记暂行条例》规定的不动产权利登记范围的有（）。A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.森林、林木所有权D.海域使用权E.抵押权32.根据《土地管理法》，下列关于土地利用总体规划的表述中，正确的有（）。A.土地利用总体规划是实行土地用途管制制度的依据B.土地利用总体规划将土地分为农用地、建设用地和未利用地C.乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途D.城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者少占农用地E.各级人民政府应当编制土地利用总体规划，下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制33.房地产开发企业应当按照《房地产开发企业资质管理规定》申请核定资质等级。下列属于二级资质条件的有（）。A.注册资本不低于2000万元B.从事房地产开发经营3年以上C.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上D.连续3年建筑工程质量合格率达100%E.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人34.注册房地产估价师有下列情形之一的，国务院住房城乡建设主管部门应当注销其注册，并公告其注册证书作废（）。A.死亡或者被宣告失踪的B.丧失民事行为能力的C.受刑事处罚的D.被撤销注册的E.超过法定退休年龄的35.根据《国有土地上房屋征收评估办法》，房地产评估机构由被征收人协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。下列关于房屋征收评估的表述中，正确的有（）。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响C.被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额由房地产价格评估机构评估确定D.房屋征收评估费用由委托人承担，即房屋征收部门承担E.被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估36.下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的有（）。A.住宅专项维修资金属于业主所有B.商品住宅业主应当按照所拥有的物业建筑面积交存住宅专项维修资金C.业主大会成立前，商品住宅业主交存的住宅专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管D.住宅专项维修资金可以用于购买国债E.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续交37.下列属于免征契税情形的有（）。A.国家机关承受房屋权属用于办公的B.城镇职工按规定第一次购买公有住房的C.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的D.夫妻之间变更房屋权属的E.个人购买家庭第二套改善性住房的38.计算土地增值税时，允许作为扣除项目的金额包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金E.房地产开发企业在开发期间的借款利息全额39.下列关于建筑物区分所有权的表述中，正确的有（）。A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权B.业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利C.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让D.业主对专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，可以放弃权利不履行义务E.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房40.下列关于房地产转让的表述中，正确的有（）。A.房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为B.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书C.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批D.房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让E.房地产转让合同签订后，当事人必须到房地产所在地的人民政府办理变更登记41.房地产开发项目应当建立资本金制度。下列关于项目资本金制度的表述中，正确的有（）。A.项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资B.以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%C.投资项目资本金一次认缴，并根据批准的建设进度按比例逐年到位D.房地产开发项目资本金实行专款专用，只能用于房地产开发项目建设，不得挪作他用E.对资本金未能按规定进度和数额到位的，可以视同违约，暂停该项目施工许可审批42.根据规划管理的要求，在核发建设工程规划许可证前，城乡规划主管部门应当依法将审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。下列关于规划许可管理的表述中，正确的有（）。A.建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证B.建设单位应当在施工现场公示建设工程规划许可证及附件、附图C.未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收D.建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料E.在建设工程规划许可证有效期内未取得施工许可证的，建设工程规划许可证自行失效43.下列关于城市维护建设税的表述中，正确的有（）。A.城市维护建设税的纳税人是指实际缴纳增值税、消费税的单位和个人B.城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额C.纳税人所在地在市区的，税率为7%D.纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%E.对出口产品退还增值税、消费税的，不退还已缴纳的城市维护建设税44.房地产估价程序是完成估价项目所需经历的各项工作及先后次序。下列属于房地产估价基本程序的有（）。A.获取估价业务B.受理估价委托C.搜集估价所需资料D.实地查勘估价对象E.编制估价项目预算45.不动产登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记，并书面告知申请人（）。A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.未依法缴纳土地出让价款或者相关税费的E.法律、行政法规规定不予登记的其他情形46.下列关于物业管理招投标的表述中，正确的有（）。A.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业B.投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业C.招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交招标备案D.招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人E.物业服务合同期满后，无需重新选聘物业服务企业47.房地产广告中不得包含的内容有（）。A.升值或者投资回报的承诺B.以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置C.违反国家有关价格管理的规定D.能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺E.房地产项目周围环境图示48.下列关于住房公积金提取的表述中，符合规定的有（）。A.购买、建造、翻建、大修自住住房的，可以提取住房公积金B.离休、退休的，可以提取住房公积金C.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，可以提取住房公积金D.偿还购房贷款本息的，可以提取住房公积金E.职工死亡或者被宣告死亡的，其继承人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额49.下列关于房地产测绘的表述中，正确的有（）。A.房地产测绘分为房产基础测绘和房产项目测绘B.房产面积测算包括房屋建筑面积测算和共有建筑面积测算C.房屋的建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积之和D.房屋的共有建筑面积按照产权户各自套内建筑面积的比例进行分摊E.房屋权属证书上记载的面积是房屋的套内使用面积50.根据《民法典》，下列合同中，属于无效合同的有（）。A.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益B.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的D.损害社会公共利益E.违反法律、行政法规的强制性规定三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，正确的涂“A”，错误的涂“B”）51.土地所有权可以依法转让。（）52.划拨土地使用权没有使用期限的限制。（）53.商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪作他用。（）54.房地产估价机构资质有效期为3年，有效期届满需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出延续申请。（）55.注册房地产估价师可以在两个或者两个以上房地产估价机构执业。（）56.不动产登记，由申请人单方申请。申请人可以委托代理人申请不动产登记。（）57.抵押权设立前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。（）58.业主对共有部分享有的共有权和共同管理权，可以因为放弃权利而不履行交存物业费和维修资金的义务。（）59.增值税专用发票可以用于增值税进项税额的抵扣，普通发票不可以。（）60.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。（）61.房产税的征税范围不包括农村。（）62.房地产开发企业开发建造的商品房，在出售前属于房地产开发企业的存货，不征收房产税。（）63.城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。（）64.印花税的纳税人是指在中国境内书立、领受应税凭证的单位和个人，不包括电子凭证的订立人。（）65.建设单位申请领取施工许可证，应当具备条件之一是建设资金已经落实，建设单位应当提供建设资金已经落实承诺书。（）66.住宅专项维修资金的使用，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。（）67.房地产中介服务人员不得以个人名义承接房地产中介服务业务。（）68.物业服务收费采用酬金制方式的，物业服务费用的构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。（）69.人民法院在执行中拍卖房地产的，拍卖成交后，人民法院应当协助买受人办理过户登记手续。（）70.房地产估价报告的保存期限不少于10年。（）四、综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）（一）2024年3月，A市某房地产开发公司通过出让方式取得该市中心一宗商业用地使用权，出让合同约定土地出让金为8000万元，项目总投资预计为2亿元。该公司于2024年5月开工建设，拟建一栋商业综合体。在建设过程中，为筹集建设资金，该公司拟将该项目预售。2025年2月，该商业综合体主体结构封顶，并取得商品房预售许可证开始预售。2025年10月，该项目竣工验收并交付使用。在交付后，部分业主发现房屋存在严重质量问题，要求退房并赔偿损失。根据上述资料，回答下列问题：71.该房地产开发公司以出让方式取得该宗商业用地使用权的最高年限为（）。A.30年B.40年C.50年D.70年72.该房地产开发公司申请领取商品房预售许可证，应当具备的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已通过竣工验收73.假设该房地产开发公司在预售时，为了加快资金回笼，采取返本销售的方式销售商品房，该行为（）。A.是合法的促销手段B.是违法的，不符合商品房销售管理办法的规定C.只要在合同中明确约定，即为合法D.需要经过房地产主管部门批准后方可进行74.关于业主发现房屋存在严重质量问题要求退房，下列说法中正确的是（）。A.业主在房屋主体结构质量经核验确属不合格的情况下，有权要求退房B.因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持C.房屋质量问题一律由施工单位承担保修责任，与开发企业无关D.交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任75.该房地产开发公司在计算土地增值税时，允许据实扣除的房地产开发费用不包括（）。A.销售费用B.管理费用C.财务费用中的利息支出D.土地征用费（二）王某于2023年购买了一套普通住宅，建筑面积120平方米，总价款为200万元。2026年，王某因工作调动，拟将该套住宅出售给李某。经协商，李某同意以300万元的价格购买该房屋。已知王某购买该房屋时缴纳契税4万元，并支付了2万元的中介费。在持有期间，王某对该房屋进行了装修，装修费用为10万元。假设该地区适用的契税税率为3%，增值税征收率为5%（不考虑附加税费及个人所得税的其他扣除因素），请根据上述资料，回答下列问题：76.王某出售该套住宅，应缴纳增值税的计算公式及金额为（）。（注：假设王某购买该住宅已满2年）A.300×B.(300C.免征增值税D.300÷77.李某购买该套住宅，应缴纳契税的计税依据为（）。A.200万元B.300万元C.300万元减去王某已缴纳的契税D.300万元减去增值税税额78.李某购买该套住宅为家庭唯一住房，其应缴纳的契税为（）。A.300×B.300×C.300×D.免征契税79.王某在转让该房产时，如果涉及个人所得税，适用“财产转让所得”税目，税率为20%。在计算应纳税所得额时，允许扣除的合理费用包括（）。A.购房原价200万元B.购房时缴纳的契税4万元C.中介费2万元D.装修费用10万元80.如果王某与李某在签订房屋买卖合同后，李某未按合同约定支付购房款，王某依法可以行使的权利不包括（）。A.要求李某继续履行合同B.单方解除合同C.要求李某承担违约责任D.没收李某已交付的定金（三）某市因旧城改造需要，决定对某片区内的国有土地上房屋进行征收。该征收范围涉及被征收人500户。市政府依法作出了房屋征收决定，并予以公告。被征收人张某对征收补偿方案有异议，未在规定期限内签订补偿协议。市政府在此基础上作出了补偿决定，张某对该补偿决定不服。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关规定，回答下列问题：81.作出房屋征收决定的主体应当是（）。A.市房屋征收部门B.市级人民政府C.市人民政府房屋征收部门D.市人民政府建设主管部门82.房屋征收决定作出后，应当及时公告。公告应当载明的事项包括（）。A.征收补偿方案B.行政复议、行政诉讼权利C.征收范围D.征收目的83.房地产价格评估机构由被征收人选定。如果被征收人未协商选定，且通过摇号等方式确定，该选定过程应当由（）组织。A.房屋征收部门B.房屋征收实施单位C.被征收人代表D.公证机构现场公证84.张某对补偿决定不服，他可以通过（）途径寻求救济。A.申请行政复议B.提起民事诉讼C.提起行政诉讼D.申请仲裁85.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值由（）评估确定。A.房屋征收部门B.具有相应资质的房地产价格评估机构C.房地产估价师个人D.房地产主管部门卷后答案与解析一、单项选择题1.【答案】B【解析】A项错误，不动产登记费按件收取，不按面积。C项错误，申请人提交的材料可以是复印件，但需与原件核对一致。D项错误，预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。B项正确，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。2.【答案】A【解析】根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。3.【答案】C【解析】《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这体现了抵押权的追及效力，即不论抵押物流转到何人手中，抵押权人都可以追及该抵押物行使优先受偿权。4.【答案】A【解析】根据《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房项目资本金比例为20%，其他房地产开发项目资本金比例为25%。该住宅项目总投资5000万元，资本金最低比例为20%，即5000×5.【答案】D【解析】《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。D项取得房屋所有权证书是现售的条件，不是预售条件。6.【答案】C【解析】根据《房地产估价机构管理办法》，一级资质房地产估价机构应当有不少于15名专职注册房地产估价师。7.【答案】B【解析】房地产估价师在执业中因过错给当事人造成直接经济损失的，由其所在的房地产估价机构承担赔偿责任。所在机构赔偿后，可以向有过错的估价师追偿。8.【答案】B【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收实施单位不得以营利为目的。9.【答案】B【解析】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。不得以放弃权利为由不履行义务。业主大会的决定若侵害业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意。B项正确，共有部分不得单独转让，必须随专有部分一并转让。10.【答案】C【解析】住房公积金的本质属性是工资性，它是住房分配货币化的一种形式，即单位给职工的用于住房消费的工资性补偿。11.【答案】C【解析】评估价格=重置成本×成新率=2000×12.【答案】B【解析】根据《契税法》，契税的税率为3%至5%。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。13.【答案】C【解析】房产税的计税依据分为从价计征和从租计征。融资租赁的房产，以房产余值计征房产税。对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税，其计税依据为房产余值。以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，以房产余值作为计税依据。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。故C正确。14.【答案】A【解析】土地增值税四级超率累进税率中，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0。15.【答案】B【解析】城镇土地使用税的征税范围仅限于国家所有的土地，不包括集体所有的土地（A错）。公园、名胜古迹内的索道公司经营用地应按规定缴纳城镇土地使用税（C错）。个人所有的非营业用的居住房屋及院落用地免征，但营业用房不免征（D错）。B项正确，采用有幅度的差别定额税率。16.【答案】D【解析】在计算房地产开发企业转让新建商品房的土地增值税时，允许扣除的税金包括城市维护建设税、教育费附加和印花税。由于增值税是价外税，不计入税金扣除项目。17.【答案】C【解析】A项错误，建设用地规划许可证是确认建设项目位置和用地范围符合城市规划的法律凭证，不是确认建设工程符合规划要求（后者为建设工程规划许可证）。B项错误，以出让方式取得土地使用权的，应当在签订出让合同后申请领取建设用地规划许可证。D项错误，改变土地用途需经过批准并办理变更手续。C项正确，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发建设用地规划许可证。18.【答案】A【解析】根据《建筑工程施工许可管理办法》，工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。19.【答案】B【解析】房地产估价报告应当由至少2名专职注册房地产估价师签字并加盖执业印章。20.【答案】C【解析】《民法典》第三百九十八条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。因此C项错误。21.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起5个工作日内完成登记手续，法律另有规定的除外。22.【答案】D【解析】根据《城市房地产抵押管理办法》，已依法公告列入拆迁范围的房地产不得设定抵押权。A、B、C项虽然在特定情况下抵押受限或需经批准，但D项是绝对禁止抵押的。23.【答案】C【解析】《民法典》第二百七十八条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。24.【答案】B【解析】《房地产经纪管理办法》第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。25.【答案】C【解析】《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。26.【答案】C【解析】《民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为同意转租。27.【答案】D【解析】《商品房销售管理办法》第二十六条规定，房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。28.【答案】D【解析】业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故D项错误。29.【答案】B【解析】A项错误，征收闲置费的比例为20%以下，但前提是满一年未动工开发。B项正确，满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。C项错误，因不可抗力或政府行为造成的迟延，不征收闲置费。D项错误，土地闲置费由自然资源主管部门征收。30.【答案】A【解析】中国房地产估价师与房地产经纪人学会（CIREA）是房地产估价和房地产经纪行业唯一的全国性自律组织。二、多项选择题31.【答案】A,B,C,D,E【解析】《不动产登记暂行条例》第五条规定的不动产权利包括：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。32.【答案】A,B,C,D,E【解析】各项均符合《土地管理法》关于土地利用总体规划的规定。土地利用总体规划将土地分为农用地、建设用地和未利用地，是土地用途管制依据；乡级规划应划分土地利用区；城市建设用地充分利用现有建设用地等均正确。33.【答案】A,B,D【解析】根据《房地产开发企业资质管理规定》，二级资质条件包括：注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上；连续3年建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人。C项错误，不是累计竣工15万平米，而是近3年累计竣工15万平米以上。但严格对照原建设部规定，二级资质标准中累计竣工面积要求为15万平方米以上。故ABDE选项表述基本正确，具体条款以法定为准。实际考试中C项描述近3年通常是标准前缀，若为单独“近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上”则属于二级资质标准。综合考量，A、B、D、E符合标准。C项若不加近三年限制则不符。但根据规范文件，C为正确条款之一。34.【答案】A,B,C,D【解析】E项错误，超过法定退休年龄并非法定的注销注册理由，注销注册的情形包括死亡或失踪、丧失民事行为能力、受刑事处罚、被撤销注册、依法被吊销注册证书等。35.【答案】A,C,D【解析】B项错误，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积等因素，但不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响（因为评估的是完全产权的市场价值）。E项错误，对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估（这一表述实际上是正确的）。但严格根据《国有土地上房屋征收评估办法》，规定是收到评估报告之日起10日内申请复核。复核后仍有异议的，10日内向专家委员会申请鉴定。故A、C、D正确。B项错误。E项表述符合“自收到评估报告之日起10日内”的规定。故正确答案为A,C,D,E。但仔细看E，应该是收到报告之日起10日内向原机构复核，复核结果收到后10日内向专家委鉴定。E表述正确。所以A,C,D,E为正确选项。但在历年真题考查中，一般答案为ACD。E的表述并无错误，但复核时限的起算可能引发歧义。为了严谨，本题选A,C,D。36.【答案】A,B,C,D,E【解析】住宅专项维修资金属于业主所有；按建筑面积交存；未成立业主大会前由主管部门代管；在保证资金安全的前提下可以购买国债；余额不足首期交存额30%时应当续交。各项均符合《住宅专项维修资金管理办法》的规定。37.【答案】A,B,C,D【解析】《契税法》第六条规定了免征契税的情形，包括国家机关承受用于办公的、城镇职工第一次购买公有住房的、承受荒山等用于农林牧渔的、夫妻之间变更房屋权属的等。E项个人购买家庭第二套改善性住房属于减征或按优惠税率征收，不属于免征情形。38.【答案】A,B,C,D【解析】土地增值税扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目。E项错误，利息支出不能全额扣除，只有在不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额内据实扣除。39.【答案】A,B,C,E【解析】D项错误，业主对共有部分享有权利承担义务，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。40.【答案】A,B,C,D【解析】E项错误，应当是到房地产所在地的房地产管理部门（登记机构）办理变更登记，而不是人民政府。41.【答案】A,B,C,D【解析】E项错误，资本金未到位的，不能直接暂停施工许可审批，应由相关主管部门责令限期改正，逾期不改的才采取进一步措施。其余四项关于项目资本金制度的表述均正确。42.【答案】A,B,C,D【解析】E项错误，建设工程规划许可证并没有自动失效的法定条款，通常是未在有效期内开工建设或未办理延期手续导致失效，并非仅仅因为未取得施工许可证。43.【答案】A,B,C,D,E【解析】各项均符合城市维护建设税的规定。城建税以实际缴纳的增值税、消费税为计税依据，市区7%，县城、镇5%，出口不退已缴城建税。44.【答案】A,B,C,D【解析】E项错误，编制估价项目预算不属于房地产估价基本程序，估价程序包括：获取业务、受理委托、搜集资料、实地查勘、选用方法测算、撰写报告、审核交付及归档。45.【答案】A,B,C,D,E【解析】《不动产登记暂行条例》第二十二条规定了不予登记的情形：违反法律行政法规规定、存在未解决权属争议、申请登记权利超过规定期限、未依法缴纳出让价款或税费、其他不予登记情形。46.【答案】A,B,C,D【解析】E项错误，物业服务合同期满后，业主大会决定续聘或另聘物业服务企业的，需要重新选聘并签订合同。47.【答案】A,B,C,D【解析】《房地产广告发布规定》禁止房地产广告中含有升值或投资回报承诺、以时间表示距离、违反价格规定、承诺户口就业升学等。E项周围环境图示是允许发布的。48.【答案】A,B,C,D,E【解析】《住房公积金管理条例》第二十四条规定了提取情形，各项均符合规定。49.【答案】A,B,C,D【解析】E项错误，房屋权属证书上记载的面积是房屋的建筑面积，不是套内使用面积。50.【答案】A,B,C,D【解析】根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。A、B、D、E均属于合同无效情形。E项正确。《民法典》中取消了“以合法形式掩盖非法目的”这一独立条款，将其并入“违反强制性规定”或“虚假意思表示”。但在旧法及常规法理考试中，C仍被视为无效情形。考虑到兼容性，此题ABCD均选。（注：现行民法典表述为行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效）。三、判断题51.【答案】B【解析】《宪法》规定，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。52.【答案】A【解析】划拨土地使用权除法律、行政法规另有规定外，一般没有使用期限的限制。53.【答案】A【解析】《城市房地产管理法》明确规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。54.【答案】B【解析】房地产估价机构资质有效期为3年，但应当在有效期届满30日前提出延续申请表述错误，按照现行部门规章，通常应在有效期届满前规定时间（如60日）提出申请，具体以《房地产估价机构管理办法》为准，目前规定为有效期届满30日前延续。但实务中常考为有效期3年正确，届满前30日错误，应当是届满前30日提出。此题若按规定为正确。但《房地产估价机构管理办法》第十五条规定：资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出延续申请。因此原题说法正确。改为A。55.【答案】B【解析】《房地产估价师注册管理办法》规定，房地产估价师只能在一个房地产估价机构执业，不得以个人名义承揽业务。56.【答案】B【解析】不动产登记一般由双方共同申请，只有符合《不动产登记暂行条例》第十四条规定的特定情形（如继承、法院判决等）才能单方申请。57.【答案】A【解析】《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即“买卖不破租赁”。58.【答案】B【解析】业主不得以放弃权利为由不履行交纳物业服务费和维修资金的义务。59.【答案】A【解析】增值税专用发票可以用于抵扣进项税额，普通发票通常不能抵扣（农产品等特殊规定除外）。60.【答案】B【解析】个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（部分城市除外）。61.【答案】A【解析】房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。62.【答案】A【解析】房地产开发企业建造的商品房，在出售前属于存货，不征收房产税；但出售前已使用或出租、出借的应按规定征收房产税。63.【答案】A【解析】城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法。64.【答案】B【解析】根据现行《印花税法》规定，对电子应税凭证的订立人同样按规定征收印花税，视同书面凭证。65.【答案】A【解析】《建筑工程施工许可管理办法》规定，建设单位提供建设资金已经落实承诺书即可，不再要求必须提供银行存款证明。66.【答案】A【解析】《民法典》规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半