房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案(2026年广东揭阳市)

房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案(2026年广东揭阳市)一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在土地估价中，遵循替代原则是指在评估土地价格时，应采用（）作为评估依据。A.市场平均价格B.最优使用条件下的价格C.具有相同或相似效用土地的客观合理价格D.土地的历史成本价格2.广东省揭阳市某宗工业用地拟进行抵押评估，该土地位于城市规划的新兴产业园区内。评估人员在采用成本逼近法时，确定土地增值收益的依据应当是（）。A.该宗土地实际缴纳的税费B.国家对土地所有权在经济上得到实现的报告C.土地因用途改变或规划调整带来的额外收益D.揭阳市同区域类似工业用地的平均增值收益率3.评估某商服用地时，估价师采用了市场比较法。在选择比较实例时，以下哪个实例最符合要求？（）A.拟估价地块相邻地块，但交易存在内部利益输送B.揭阳市榕城区某商服用地，协议转让，价格为半年前价格C.揭阳市普宁市某商服用地，公开拍卖，交易日期为估价期日前后三个月内D.揭东区某划拨商服用地，补办出让手续时的价格4.采用收益还原法评估土地价格时，土地还原率的安全风险调整值通常根据（）确定。A.估价对象所在区域的经济环境变化B.估价师的个人经验C.银行同期贷款利率D.土地承租方的违约概率5.在剩余法（假设开发法）评估中，计算开发完成后的不动产总价时，如果开发完成后的不动产主要用于出售，通常采用（）测算。A.收益还原法B.市场比较法C.成本法D.基准地价系数修正法6.揭阳市某老旧小区改造项目涉及划拨土地价格评估，为补办出让手续提供参考。评估该划拨土地权益价格时，最适宜采用的方法是（）。A.市场比较法直接比较划拨土地实例B.成本逼近法评估全地价后扣除出让金C.收益还原法评估完整土地使用权价格后，乘以划拨土地价格修正系数D.剩余法直接测算划拨土地价格7.某土地估价师在评估一宗临街商业用地时，发现该宗地深度为30米，而当地标准深度为25米。在采用路线价法评估时，应进行的修正是（）。A.宽度修正B.深度修正C.容积率修正D.年期修正8.基准地价是反映土地市场中地价总体水平和空间分布格局的基准。在利用基准地价系数修正法评估揭阳市某宗地时，不需要进行的修正是（）。A.期日修正B.容积率修正C.土地开发程度修正D.建筑物成新度修正9.某宗地土地面积为5000平方米，容积率为2.0，楼面地价为1500元/平方米，则该宗地的单位面积地价为（）元/平方米。A.750B.1500C.3000D.500010.在采用成本逼近法评估土地价格时，计算土地取得费及相关税费等各项资金的利息时，计息期通常按照（）确定。A.整个开发周期B.各项费用实际投入的时间C.一年D.从取得土地到开发完成的平均时间11.揭阳市某工业用地需评估其在2026年6月30日的价格。已知该宗地于2020年6月30日出让，出让年期为50年，还原率为6%。在计算年期修正系数时，剩余使用年限为（）年。A.50B.45C.44D.4612.土地估价报告中，估价结果的高低直接关系到委托方的经济利益。为了防范估价风险，估价机构在出具正式报告前，必须履行的核心内部程序是（）。A.签订估价委托合同B.现场勘察C.三级审核（受理、初审、复审、终审）D.收集市场资料13.根据我国土地管理相关法律法规，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.6至10倍B.10至15倍C.15至20倍D.20至30倍14.在土地估价实务中，所谓“合法原则”是指估价对象必须具有合法的（）。A.产权、使用途径、处分方式B.产权、取得方式、交易时间C.用途、面积、位置D.权属证书、规划许可、建筑许可15.揭阳某玉石加工企业拟以厂房及土地进行抵押贷款，该厂房所占土地为工业用地。在评估该宗地抵押价值时，应遵循谨慎原则，对（）的评估应当从严把握。A.土地取得费B.开发完成后的不动产总价值C.建造成本D.相关税费16.在采用市场比较法时，如果比较实例的交易日期与估价期日存在时间差异，需要进行期日修正。若揭阳市同区域地价在2025年至2026年间每月平均上涨1%，比较实例交易日期距估价期日为5个月，则期日修正系数为（）。A.1.05B.0.95C.1.005D.1.517.某宗商服用地规划容积率为3.0，周边类似容积率为2.5的宗地楼面地价为2000元/平方米。已知揭阳市容积率修正系数表显示，容积率为2.5时系数为1.0，容积率为3.0时系数为1.1。则待估宗地的楼面地价约为（）元/平方米。A.2000B.2200C.1818D.240018.农用地估价中，若需评估具有特殊生态环境价值的农用地，最不宜单独作为主要评估方法的是（）。A.收益还原法B.市场比较法C.成本逼近法D.剩余法19.估价师在现场勘察时发现，揭阳市某宗地实际用途与土地证记载用途不符，实际为商业，证载为工业。在进行地价评估时，应按照（）进行评估。A.实际商业用途B.证载工业用途C.规划部门批准的用途D.委托方要求的用途20.报酬资本化法的本质是（）。A.将未来预期收益转换为现值B.将历史成本转换为现值C.将重置成本转换为现值D.将市场比较价格转换为客观价格二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.土地价格的主要特征包括（）。A.价格基础的不确定性B.价格形成的市场性C.价格的单一性D.价格的动态性E.价格的区位性22.在揭阳市土地估价实务中，适用剩余法（假设开发法）评估的宗地类型主要包括（）。A.待开发的生地B.待拆迁改造的毛地C.熟地D.已建成的且有稳定收益的商业物业用地E.具有潜在开发价值的农用地转用地块23.采用成本逼近法评估土地价格时，土地取得费及相关税费主要包括（）。A.土地补偿费B.青苗补偿费C.地上附着物补偿费D.土地增值税E.耕地占用税24.影响土地价格的社会经济因素主要有（）。A.经济发展水平B.居民收入水平C.城市化进程D.交通状况E.容积率规划限制25.在进行土地估价现场勘察时，估价师应当重点调查并记录的内容包括（）。A.宗地的四至及边界状况B.宗地内的地形、地貌及地质条件C.宗地周边的交通通达度及基础设施完善度D.委托方近三年的财务报表E.宗地的实际利用现状与规划限制的符合性26.根据《城镇土地估价规程》，基准地价系数修正法的基本公式涉及多个修正因素，主要包括（）。A.期日修正系数B.容积率修正系数C.年期修正系数D.交易情况修正系数E.区域因素和个别因素修正系数27.在揭阳市“三旧”改造（旧城镇、旧厂房、旧村庄）土地评估中，经常面临标图建库和历史用地问题。评估此类土地时需要注意的特殊事项包括（）。A.土地确权的合法性来源B.规划条件的确定及审批情况C.土地历史遗留问题对价值的影响D.周边新建商品房的绝对销售价格，不考虑去化周期E.政府关于“三旧”改造的专项优惠政策及让利比例28.采用收益还原法评估土地价格时，确定总收益的原则包括（）。A.客观收益原则B.持续经营原则C.谨慎原则D.预测原则E.最佳使用原则29.土地估价报告中，属于“估价假设和限制条件”必须明确说明的内容有（）。A.估价报告的使用期限B.估价结果未考虑未来宏观经济政策发生重大变化的影响C.估价对象未设定抵押权等他项权利的假设D.估价对象规划条件已落实的假设E.估价机构的资质等级证明文件30.揭阳市某专业评估机构在承接一项土地评估业务时，经初步分析发现存在以下情况，其中应予以拒绝或终止估价委托的情形有（）。A.委托方要求在三天内出具报告，时间紧迫B.委托方暗示估价结果需达到某一特定金额以获取高额贷款C.估价对象权属存在严重争议且无法提供合法证明D.估价对象属于军事禁区，无法进入现场勘察E.委托方仅能提供土地使用权证的复印件，拒绝提供原件核对三、计算题（共2题，每题15分，共30分。要求列出算式、计算步骤；计算结果保留两位小数）31.揭阳市榕城区某宗商业用地于2021年6月30日通过出让方式取得，出让年限为40年，容积率为3.0。现因企业融资需要，需评估该宗地在2026年6月30日的抵押价值。估价师拟采用剩余法（假设开发法）进行评估。相关资料如下：（1）该宗地面积为10000平方米，规划总建筑面积为30000平方米，其中商业建筑面积25000平方米，地下停车库建筑面积5000平方米。（2）预计开发完成后，商业部分能够全部售出，平均售价为15000元/平方米；地下停车库用于出售，平均售价为3000元/平方米。（3）预计建安成本为4000元/平方米（按总建筑面积计算），专业费用为建安成本的8%，管理费用为建安成本和专业费用之和的5%，销售费用为开发完成后总价值的4%，销售税费为开发完成后总价值的6%。（4）项目开发周期预计为2.5年，建安成本及专业费用在开发期内均匀投入，管理费用在开发期内均匀发生。地下停车库建安成本已包含在上述总建安成本中。（5）资金利息率（折现率）取8%。（6）开发利润率按直接成本利润率计算，确定为20%（直接成本为建安成本与专业费用之和）。（7）购地税费按地价的4%计算。请计算该宗地在2026年6月30日的单位面积地价和楼面地价。32.揭阳市普宁市某工业用地拟转让，需评估其在2026年6月30日的市场价值。该宗地土地面积为20000平方米，于2022年6月30日出让取得，出让年限为50年，目前剩余使用年限为46年。估价师拟采用成本逼近法进行评估。相关资料如下：（1）土地取得费：该区域同类用地征用平均土地补偿费及相关税费为150元/平方米。（2）土地开发费：该区域土地开发达到“五通一平”的平均开发费用为120元/平方米。（3）税费：征地过程中发生的相关税费占土地取得费的10%。（4）利息：土地取得费及税费在开发期初一次性投入，土地开发费在开发期内均匀投入，开发周期为1年，贷款利率为6%。（5）利润：投资利润率取15%（以土地取得费、税费及土地开发费之和为基数）。（6）土地增值收益：根据当地政策，工业用地的土地增值收益率取直接成本（土地取得费、税费、开发费、利息及利润之和）的15%。（7）土地还原率取7%。（8）该区域工业用地无区域因素和个别因素差异，无需进行相关修正。请计算该宗地在2026年6月30日的单位面积地价。四、案例分析题（共1题，20分。要求详细分析并回答问题）33.揭阳市揭东区某镇属企业拥有一宗国有工业用地（土地证号齐全，面积30亩，即20000平方米），该土地于2015年通过出让取得，出让年限为50年。2026年初，当地政府将该地块纳入“三旧”改造范围，规划用途变更为二类居住用地（R2），容积率为2.5。镇属企业拟与某房地产开发公司合作开发，需将该宗地土地使用权作价入股。镇属企业委托某房地产土地估价机构对该宗地在2026年6月30日的土地使用权价值进行评估，作价入股提供参考。估价师在初步调查中了解到以下情况：（1）该宗地目前地上有老旧厂房约5000平方米，建于2010年，结构为钢结构，目前闲置。改造需自行拆除，预计拆除及垃圾清运费用为200万元。（2）揭阳市现行基准地价于2022年公布，居住用途基准地价为3000元/平方米（楼面地价），基准地价对应的容积率为2.0。经测算，从2022年至2026年，该区域居住用地地价每年平均上涨3%。该宗地个别因素优于区域平均水平，修正系数为1.05。（3）揭阳市规划部门已核发该地块的规划条件函，明确容积率2.5，建筑密度22%，绿化率35%。（4）周边同类型居住用地近期公开成交案例较多，楼面地价在3500元/平方米至4000元/平方米之间。（5）该宗地由工业用途变更为居住用途，需补缴土地出让金。当地自然资源局规定，补缴地价=新规划条件下评估地价-原工业用途剩余年期评估地价。请根据上述资料，回答以下问题：（1）本次评估的估价目的、估价期日和价格定义是什么？（5分）（2）本次评估最适合采用哪两种估价方法？并简述理由。（6分）（3）若采用基准地价系数修正法进行评估，列出主要的修正步骤及涉及的关键修正系数。（5分）（4）在计算补缴土地出让金时，新规划条件下的地价是否应扣除拆除厂房的费用？简述理由。（4分）参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】替代原则是指土地估价应以相邻地区或类似地区具有相同或相似效用的土地价格为参考，评估出的价格应符合客观合理的市场替代价格。因此选C。2.【答案】D【解析】成本逼近法中，土地增值收益通常根据当地政府公布的土地增值收益率或同区域类似用途土地的平均增值收益率来确定，反映土地所有权的增值。故选D。3.【答案】C【解析】市场比较法要求比较实例必须是正常交易、与估价期日接近（一般不超过3年，最好在1年内）、与估价对象用途相同且处于同一供需圈。A选项非正常交易，B选项协议转让可能有内幕，D选项划拨土地补办出让非纯市场行为。C选项公开拍卖且时间符合要求，最符合。故选C。4.【答案】A【解析】还原率中的安全风险调整值是对未来经济环境不确定性带来的风险的补偿，通常根据估价对象所在区域的经济环境、投资风险及政策变化等因素综合确定。故选A。5.【答案】B【解析】剩余法中，如果开发完成后不动产主要用于出售，通常采用市场比较法测算开发完成后的不动产总价；如果用于出租或自营，则采用收益还原法测算。故选B。6.【答案】C【解析】划拨土地无使用权年限，但具有权益价格。通常采用收益还原法或市场比较法评估出完整出让土地使用权价格后，扣除应缴纳的土地出让金价款（或乘以划拨权益修正系数）得到划拨土地价格。故选C最适宜。7.【答案】B【解析】宗地临街深度与标准深度不一致时，需要通过深度百分率修正表进行深度修正。故选B。8.【答案】D【解析】基准地价系数修正法是对基准地价的修正，包括期日修正、容积率修正、开发程度修正、区域及个别因素修正、年期修正等。建筑物成新度属于建筑物估价范畴，与土地基准地价修正无关。故选D。9.【答案】C【解析】单位面积地价=楼面地价×容积率=1500×2.0=3000元/平方米。故选C。10.【答案】B【解析】成本逼近法中计息期应按照各投入资金实际占用的时间来确定。土地取得费及相关税费通常在期初一次性投入，计息期为整个开发周期；土地开发费若均匀投入，计息期为开发周期的一半。故选B。11.【答案】C【解析】出让年期50年，从2020年到2026年经过了6年，剩余使用年限为50-6=44年。故选C。12.【答案】C【解析】防范估价风险的核心内部程序是三级审核制度（或两级审核），即受理审核、初审、复审和终审。故选C。13.【答案】A【解析】根据《土地管理法》，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。故选A。14.【答案】A【解析】合法原则要求估价对象必须具有合法的产权（权属合法）、合法的使用途径（符合规划及用途管制）以及合法的处分方式（如不能违规抵押）。故选A。15.【答案】B【解析】抵押评估遵循谨慎原则，对于预期收益（如开发完成后的不动产总价值）的预测应当保守从严，避免高估导致金融风险。故选B。16.【答案】A【解析】期日修正系数=(1+月平均上涨率)^月数=(1+1%)^5=1.01^5≈1.051。取1.05。故选A。17.【答案】A【解析】待估宗地楼面地价=比较实例楼面地价×(待估宗地容积率修正系数/比较实例容积率修正系数)=2000×(1.1/1.0)=2200元/平方米。注意，容积率修正是对楼面地价的修正。故选A。18.【答案】C【解析】农用地的特殊生态环境价值很难通过成本逼近法（仅考虑成本累加）体现，最适宜采用收益还原法或市场比较法，特殊情况下可采用剩余法或农用地基准地价修正法。故选C。19.【答案】B【解析】遵循合法原则，当实际用途与证载用途不符时，必须按照证载合法用途进行评估，除非已取得规划部门变更用途的批准文件。故选B。20.【答案】A【解析】报酬资本化法（收益还原法）的本质是将未来预期收益折算为现值。故选A。二、多项选择题21.【答案】A,D,E【解析】土地价格特征包括：价格基础的特殊性（非成本决定）、价格的区位性、价格的动态性、价格的单一性（土地具有个别性）等。B选项不对，土地价格并非完全具有市场性（如划拨地）；C选项单一性也是特征之一，但与A、D、E相比，标准答案通常包含ADE。但根据土地经济学，价格基础不确定性（受政策和预期影响大）、动态性和区位性是核心特征。故选ADE（若多选题要求，此处A、D、E最为贴切）。22.【答案】A,B,C,E【解析】剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地，包括待开发生地、毛地、熟地以及农用地转用。D选项已有稳定收益，适宜收益还原法。故选ABCE。23.【答案】A,B,C,E【解析】成本逼近法中土地取得费及相关税费包含土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、耕地占用税、征地管理费等。土地增值税是房地产交易环节的税种，不属于土地取得环节税费。故选ABCE。24.【答案】A,B,C【解析】社会经济因素包括经济发展水平、居民收入、产业结构、城市化进程等。D选项交通状况属于区域因素，E选项容积率属于个别因素。故选ABC。25.【答案】A,B,C,E【解析】现场勘察主要针对估价对象本身的物理状况、周边环境及权属现状。委托方财务报表与土地估价对象本身的价值无关。故选ABCE。26.【答案】A,B,C,E【解析】基准地价系数修正法公式包含：基准地价、期日修正、容积率修正、年期修正、区域因素修正、个别因素修正、土地开发程度修正。交易情况修正是市场比较法的步骤。故选ABCE。27.【答案】A,B,C,E【解析】“三旧”改造评估需特别注意历史用地的合法性确权、规划条件落实、政府优惠让利政策对地价的影响、以及历史遗留问题对价值折损的影响。D选项不考虑去化周期违反谨慎原则，是错误的。故选ABCE。28.【答案】A,D,E【解析】收益还原法确定总收益应遵循客观收益原则（排除特殊偶然因素）、预测原则（基于未来而非过去）和最佳使用原则。B和C不是确定总收益的原则。故选ADE。29.【答案】A,B,C,D【解析】估价假设和限制条件包括使用期限、宏观经济假设、他项权利假设、规划落实假设等。估价机构资质证明属于报告附件或封面信息，不属于假设条件。故选ABCD。30.【答案】B,C,D【解析】B项为迎合委托方高估价格，违背独立客观公正原则；C项权属有严重争议不能作为估价对象；D项无法现场勘察无法获取真实物理状况，导致无法准确评估。A项虽时间紧但非必须拒绝的情形，E项可通过其他途径核实复印件真实性，非终止委托的必然理由。故选BCD。三、计算题31.【答案及解析】采用剩余法（假设开发法）计算。公式为：地价=开发完成后不动产总价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-利息-利润-购地税费（1）计算开发完成后不动产总价值（V）商业部分价值=15000元地下停车库价值=3000元总价值V=（2）计算建安成本及专业费用（直接成本，C）建安成本=4000元专业费用=120,直接成本合计C=（3）计算管理费用（M）管理费用按建安成本及专业费用之和的5%计算：M=（4）计算销售费用（SF）和销售税费（ST）销售费用SF销售税费ST（5）计算利息（I）采用复利计算。设地价为P。开发周期2.5年。建安成本及专业费用在开发期内均匀投入，计息期为2.5/管理费用在开发期内均匀发生，计息期按1.25年计算。地价P及购地税费P×4在期初一次性投入，计息期为利息I其中，(1+8(1+8I=（6）计算开发利润（R）直接成本利润率为20%：R=（7）计算地价（P）及购地税费总开发价值=地价+购地税费+直接成本+管理费+销售费用+销售税费+利息+利润V390合并常数项：129,合并P系数：1.043901.2608P=（8）计算单位面积地价及楼面地价单位面积地价=总地价/土地面积=139,楼面地价=总地价/规划总建筑面积=139,（或：楼面地价=单位面积地价/容积率=13908.86/答：该宗地在2026年6月30日的单位面积地价为13908.86元/平方米，楼面地价为4636.29元/平方米。32.【答案及解析】采用成本逼近法计算。基本公式为：地价=(土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数（1）计算土地取得费（Ea）及相关税费（T）EaT=土地取得费及相关税费合计=150+（2）计算土地开发费（Ed）Ed（3）计算利息（I）土地取得费及税费在期初一次性投入，计息期1年；土地开发费在开发期内均匀投入，计息期为0.5年。贷款利率6%。II===9.90（4）计算利润（R）投资利润率为15%，基数为土地取得费、税费及土地开发费之和。基数=165+R=（5）计算土地增值收益（Y）土地增值收益率为15%，基数为直接成本（土地取得费、税费、开发费、利息及利润之和）。直接成本=165+Y=（6）计算无限年期土地价格（V∞）V∞（7）计算年期修正系数（K）土地还原率r=K此题中取得土地为50年，已使用4年（2022至2026），剩余46年。由于新征土地开发即为有限年期，直接计算46年期价格即可：K计算(1.07(K（8）计算46年期单位面积地价（V）V=答：该宗地在2026年6月30日的单位面积地价为374.00元/平方米。四、案例分析题33.【答案及解析】（1）本次评估的估价目的、估价期日和价格定义：估价目的：为镇属企业以土地使用权作价入股提供价值参考依据。（2分）估价期日：2026年6月30日。（1.5分）价格定义：公开市场价值定义。即在满足合法原则、最高最佳使用原则前提下，于估价期日2026年6月30日，宗地外部条件为“五通一