房地产估价师考试题库及答案(2026年常德)

房地产估价师考试题库及答案(2026年常德)单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.房地产估价从某种意义上讲是评估房地产的（）。A.实际价格B.成交价格C.客观合理价格D.心理价格2.在房地产估价中，遵循合法原则要求估价结果是在依法判定的（）下的价值。A.房地产状况B.房地产权益C.房地产权利D.房地产使用方式3.常德市某商业综合体的收益期限为40年，已使用5年。现估价人员采用收益法进行评估，该综合体的剩余收益期限为（）年。A.35B.40C.45D.504.某房地产在估价时点建成已有10年，估价人员测算其重置价格为5000万元，经济寿命为50年，残值率为2%。采用直线法计算该房地产的折旧总额为（）万元。A.980B.1000C.1020D.10805.影响房地产价格的环境因素中，对房地产价格影响最直接、最大的是（）。A.视觉环境B.声觉环境C.大气环境D.卫生环境6.在市场法估价中，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）倍范围内。A.0.5～1.5B.0.5～2.0C.1.0～2.0D.1.0～1.57.常德市柳叶湖周边某宗地的临街深度为100英尺，根据“四三二一”法则，该宗地单独深度百分率中，前25英尺的深度百分率为（）。A.40%B.30%C.20%D.10%8.某房地产的报酬率为6%，收益期限为无限年期，若每年净收益保持不变为50万元，则该房地产的收益价格为（）万元。A.833.33B.850.00C.900.00D.933.339.运用假设开发法评估某待开发房地产时，后续开发经营期为3年，采用现金流量折现法折现时，其折现率本质上是（）。A.开发利润率B.投资收益率C.部酬率D.基准收益率10.某建筑物重置价格为2000万元，有效年龄为10年，经济寿命为50年。此时建筑物的成新率为（）。A.75%B.80%C.85%D.90%11.房地产估价的最高行为准则是（）。A.独立、客观、公正B.合法C.替代D.最高最佳利用12.某住宅小区位于常德市武陵区，周边新增了一条地铁线路，导致该小区房价上涨。该影响因素属于（）。A.区位因素B.实物因素C.权益因素D.其他因素13.估价对象房地产的产权状况、使用状况等必须由（）提供并承担责任。A.估价委托人B.房地产估价师C.房地产估价机构D.房地产行政主管部门14.比较法的理论依据是房地产价格形成的（）。A.预期原理B.替代原理C.收益递减原理D.均衡原理15.某宗房地产在估价时点建成已有8年，建筑物的经济寿命为40年。如果在估价时点判定该建筑物剩余经济寿命为30年，则该建筑物的有效年龄为（）年。A.8B.10C.30D.4016.采用收益法评估房地产价值时，净收益通常按照（）计算。A.月B.季C.年D.半年17.在成本法估价中，对于基础设施配套费等开发成本，通常按照（）计算。A.建筑面积B.套内建筑面积C.占地面积D.土地面积18.某商业房地产的年毛租金收入为300万元，空置和租金损失为毛租金收入的10%，运营费用率为有效毛收入的25%，则该商业房地产的年净收益为（）万元。A.195B.202.5C.210D.22519.房地产估价报告的有效期通常为（）。A.半年B.一年C.两年D.三年20.某块待开发土地，规划容积率为3.0，土地面积为10000平方米。根据假设开发法测算，开发完成后的房地产总价值为45000万元，后续开发成本及费用为15000万元，后续开发利润为3000万元，销售税费为2500万元。则该地块的价值为（）万元。A.24500B.25000C.27000D.2750021.房地产的独特性导致了房地产市场是一个（）。A.完全竞争市场B.垄断竞争市场C.寡头垄断市场D.完全垄断市场22.某宗房地产的交易总价为500万元，其中包含家具家电价值20万元。在采用市场法估价时，应将交易价格修正为（）万元。A.480B.490C.500D.52023.建筑物的物质折旧可以分为（）。A.可修复折旧和不可修复折旧B.自然经过的老化、正常使用的磨损和意外破坏的损毁C.功能折旧和经济折旧D.内部折旧和外部折旧24.某房地产的收益期限为有限年期，若已知年净收益为A，报酬率为r，收益期限为n，则其收益价格的计算公式为（）。A.VB.VC.VD.V25.在房地产估价中，明确估价目的有助于明确（）。A.估价对象B.估价时点C.价值类型D.以上均是26.某估价机构在评估常德市某抵押房地产价值时，考虑到强制变现风险，通常会在评估结果基础上进行适当的风险调整。这种评估结果通常为（）。A.市场价值B.快速变现价值C.抵押价值D.计税价值27.有一建筑物的建筑面积为5000平方米，重置价格为3000元/平方米，已使用10年，经济寿命为50年，残值率为5%。用直线折旧法计算该建筑物的现值为（）万元。A.1200B.1275C.1300D.142528.假设开发法中，后续开发成本及管理费用通常按照（）计算。A.建筑面积B.计价比例C.社会一般水平D.实际发生额29.收益法中，确定报酬率的方法不包括（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.加权平均资本成本法30.常德市某住宅小区因附近修建高架桥，导致噪音增加，房地产价值下降。这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.有形损耗31.房地产估价的程序中，首要环节是（）。A.获取估价业务B.受理估价委托C.明确估价基本事项D.搜集估价所需资料32.在市场法中，对可比实例的成交价格进行交易情况修正，主要是为了消除（）对价格的影响。A.市场状况B.房地产状况C.特殊交易因素D.交易时间33.某写字楼由于设计落后，导致租金收益低于同类新建写字楼。这种价值减损属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.无形损耗34.运用长期趋势法评估房地产价格时，要求估价对象或类似房地产在过去较长时期内具有（）。A.均衡性B.替代性C.规律性D.独特性35.估价假设和限制条件在估价报告中起到的作用是（）。A.明确估价责任界限B.提高估价结果的准确性C.增加报告的字数D.说明估价方法的合理性36.某宗土地面积为2000平方米，容积率为2.5，土地单价为4000元/平方米。则该宗土地的楼面地价为（）元/平方米。A.1000B.1200C.1600D.200037.在成本法估价中，投资利息的计算基数通常包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.以上均是38.房地产的保值增值性主要是由（）决定的。A.土地的稀缺性B.建筑物的耐用性C.房地产的不可移动性D.房地产的用途多样性39.某可比实例的成交价格为8000元/平方米，在估价时点该区域类似房地产的价格比交易时上涨了5%。则市场状况修正后的价格为（）元/平方米。A.7600B.8000C.8400D.880040.在房地产估价中，如果估价对象存在违法建筑，估价师应（）。A.将违法建筑一并评估B.不予评估违法建筑部分，并在报告中说明C.拒绝接受估价委托D.按合法建筑评估多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）41.影响房地产价格的社会因素主要包括（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化进程D.房地产投机E.人口素质42.房地产估价师在估价过程中必须遵循的原则包括（）。A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.预期原则43.运用市场法估价时，选取可比实例应符合的基本要求有（）。A.可比实例房地产应是估价对象的类似房地产B.交易类型应与估价目的吻合C.成交日期应尽量接近估价时点D.成交价格应为正常价格或可修正为正常价格E.可比实例的规模应为估价对象规模的0.5至2.0倍之间44.收益法评估房地产价值的步骤包括（）。A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.确定估价对象的未来收益期限C.求取估价对象的未来净收益D.确定折现率或资本化率E.选用适当的收益法公式计算收益价格45.成本法估价的基本公式中，房地产价格构成为（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.投资利息E.销售税费46.在房地产估价中，明确估价基本事项主要包括（）。A.明确估价目的B.明确估价对象C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确价值类型47.导致建筑物经济折旧的因素有（）。A.建筑物老化B.市场供给过量C.周边环境恶化D.建筑设计陈旧E.规划调整48.假设开发法适用于评估（）的房地产价值。A.待开发土地B.在建工程C.可装饰装修改造的旧房D.纯收益稳定的成熟商业地产E.具有开发潜力的划拨土地49.房地产估价的三大基本方法是（）。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.长期趋势法50.评估房地产抵押价值时，应当充分考虑（）。A.房地产的变现能力B.房地产的法定优先受偿款C.强制变现时的价值减损D.房地产的预期增值E.抵押期间的风险51.构成房地产价格的土地取得成本可能包括（）。A.土地使用权出让金B.征地拆迁补偿费C.基础设施建设费D.土地契税E.土地开发费52.运用收益法求取净收益时，应当扣除的运营费用通常包括（）。A.房产税B.保险费C.维修费D.管理费E.建筑物折旧费53.房地产估价报告的组成部分通常包括（）。A.封面B.致估价委托人函C.目录D.估价结果报告E.估价技术报告54.可比实例的房地产状况调整包括（）。A.区位状况调整B.实物状况调整C.权益状况调整D.交易情况调整E.市场状况调整55.建筑物的功能折旧主要表现为（）。A.设计落后B.设备陈旧C.消防标准不达标D.外墙剥落E.户型不合理56.常德市某商业地产采用报酬资本化法评估时，确定报酬率的常用方法有（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.加权平均法E.直线法57.下列关于房地产估价原则的说法，正确的有（）。A.最高最佳利用原则要求估价对象在合法前提下，充分发挥其效用B.合法原则是房地产估价的首要原则C.替代原则是市场法的理论依据D.预期原则是收益法的理论依据E.估价时点原则要求估价结果是在某一特定时间点的客观合理价格58.采用假设开发法评估在建工程价值时，后续建设投资主要包括（）。A.建筑安装工程费B.勘察设计费C.基础设施配套费D.管理费用E.销售费用59.房地产估价中，搜集估价所需资料应包括（）。A.估价对象本身的资料B.房地产市场资料C.相关法律法规政策资料D.类似房地产的交易、收益、成本资料E.估价机构和估价师的资质证明60.房地产估价师在撰写估价报告时，应当注意（）。A.用词准确B.逻辑严密C.数据来源有据可查D.图表并茂E.保证估价结果绝对准确判断题（共15题，每题1分。答对得1分，答错不得分）61.房地产估价结果是一个客观存在的固定数值，不受估价目的、估价时点等因素的影响。（）62.在市场法估价中，如果可比实例的交易日期与估价时点不一致，必须进行市场状况修正。（）63.对于收益年限有限的房地产，采用收益法评估时，其公式与收益年限无限期的房地产评估公式相同。（）64.建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起到由于其功能退化而导致价值完全丧失的时间。（）65.假设开发法在评估待开发土地价值时，不需要考虑土地取得税费。（）66.常德市某住宅小区的开发商为了促销，承诺“买房送车位”。这种情况在估价中属于房地产的实物状况差异。（）67.收益法中的运营费用不包含所得税。（）68.房地产的抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（）69.成本法评估出的价格通常被称为“积算价格”。（）70.建筑物的有效年龄可能大于其实际年龄，也可能小于其实际年龄。（）71.在房地产估价中，遵循替代原则意味着估价结果不得偏离与估价对象类似的房地产在同等条件下的正常价格。（）72.某宗房地产规划用途为工业，但现状为商业用途，估价时应按商业用途评估其价值。（）73.市场提取法求取报酬率时，需要搜集市场上的实际交易价格和租金数据。（）74.房地产估价报告的有效期自估价报告出具之日起计算，通常为一年。（）75.报酬资本化法中，净收益每年不变且收益年限为无限年期时，报酬率必须大于零。（）计算题（共2题，每题15分。要求列出算式、计算过程及结果，计算结果保留两位小数）76.常德市武陵区某商业写字楼，建筑面积为10000平方米，可出租面积为8000平方米。根据市场调查，该类写字楼的平均月租金为80元/平方米（可出租面积），空置率为10%。运营费用率为有效毛收入的25%。该写字楼的剩余收益年限为40年，报酬率为7%。另知该写字楼所占土地的总价值为6000万元。请采用收益法评估该写字楼建筑物的价值。（假设每年按12个月计算）77.常德市某宗待开发的居住用地，土地面积为20000平方米，容积率为2.5。规划建筑面积为50000平方米。预计开发期为2年。根据市场调研，建成后的住宅平均售价为12000元/平方米，且预计在开发期结束时即可全部售出。开发成本（包含建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费等）预计为4000元/平方米，管理费用为开发成本的5%，销售费用为开发完成后总价值的3%，销售税费为开发完成后总价值的6%。开发利润率（按直接成本利润率计算，直接成本包括土地取得成本和开发成本）为20%。假设各项投入在开发期内均匀发生。资金折现率为10%。请采用假设开发法（现金流量折现法）评估该宗土地在估价时点的价值（不考虑土地取得税费）。案例分析题（共1题，共20分。请仔细阅读案例材料，回答相关问题）78.某房地产估价机构接受委托，对常德市鼎城区某国有工业企业的一宗房地产进行估价。估价委托人系该工业企业，估价目的是为企业向银行申请抵押贷款提供价值参考。该房地产具体情况如下：（1）土地状况：宗地面积为15000平方米，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2060年12月31日。估价时点为2026年10月1日。土地地势平坦，地质条件良好，临城市主干道。（2）建筑物状况：该宗地上现有两栋建筑物。A栋为单层钢结构生产车间，建筑面积为8000平方米，建于2005年，维护状况一般；B栋为二层砖混结构办公楼，建筑面积为2000平方米，建于2000年，由于设施老旧，目前处于闲置状态。（3）周边环境：近年来，常德市鼎城区对该区域进行了规划调整，周边大量工业企业搬迁，新建了多个大型商业综合体和高层住宅小区，导致该区域的区域环境发生了显著变化，地价水平大幅上涨。（4）估价要求：委托方希望评估该房地产在2026年10月1日的抵押价值。根据上述案例材料，回答以下问题：（1）本次估价应遵循哪些估价原则？（4分）（2）在明确估价对象时，应明确该房地产的哪些具体内容？（6分）（3）针对该估价对象，宜采用哪些估价方法进行评估？并说明理由。（6分）（4）在评估该宗土地的价值时，如果周边商业和住宅用地价格已大幅上涨，是否可以直接按商业或住宅用地价格来评估该宗工业用地的价值？为什么？（4分）答案与解析单项选择题1.【答案】C【解析】房地产估价是为了特定的目的，对房地产在特定时间的特定价值进行测算和判定。其实质是评估房地产的客观合理价格或价值，而非实际成交价格或心理价格。2.【答案】B【解析】合法原则要求估价结果是在依法判定的房地产权益下的价值，即估价对象必须具有合法的产权、合法的使用方式等。3.【答案】A【解析】商业综合体的法定最高出让年限为40年，已使用5年，则剩余收益期限为35年。4.【答案】A【解析】折旧总额=重置价格×(1-残值率)×(已使用年限/经济寿命)=5000×(1-2%)×(10/50)=5000×0.98×0.2=980万元。5.【答案】B【解析】在环境因素中，声觉环境（噪音）对房地产价格的影响最直接、最敏感，尤其是在居住和办公房地产中。6.【答案】B【解析】选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0倍范围内，过小或过大都可能导致价格不可比。7.【答案】A【解析】“四三二一”法则规定，标准深度为100英尺的宗地，前25英尺的单独深度百分率为40%，第二个25英尺为30%，第三个为20%，第四个为10%。8.【答案】A【解析】无限年期且收益不变的公式为V=A/9.【答案】B【解析】在假设开发法的现金流量折现法中，折现率本质上是房地产开发投资的预期投资收益率，包含资金的时间价值和风险补偿。10.【答案】B【解析】成新率=1-(有效年龄/经济寿命)=1-(10/50)=0.8，即80%。11.【答案】A【解析】独立、客观、公正是房地产估价的最高行为准则，是估价师必须遵守的基本职业道德和执业原则。12.【答案】A【解析】交通条件的改善属于区位因素中的交通状况因素，直接影响房地产的通达性和价值。13.【答案】A【解析】估价委托人应对其提供的估价对象产权状况、使用状况等资料的真实性、合法性负责。14.【答案】B【解析】市场法的理论依据是替代原理，即具有相同效用的房地产价格会相互牵制，趋于一致。15.【答案】B【解析】建筑物有效年龄=经济寿命-剩余经济寿命=40-30=10年。有效年龄反映的是建筑物的实际状况，不一定等于实际年龄。16.【答案】C【解析】在收益法估价中，净收益通常按照年计算，以匹配年报酬率的计算口径。17.【答案】A【解析】在成本法中，开发成本中的基础设施配套费通常按照建筑面积计算，以反映建筑物的分摊成本。18.【答案】B【解析】有效毛收入=300×(1-10%)=270万元。净收益=270×(1-25%)=202.5万元。19.【答案】B【解析】房地产估价报告的有效期通常为一年，自估价报告出具之日起计算。20.【答案】A【解析】土地价值=开发完成后总价值-后续开发成本-后续开发利润-销售税费=45000-15000-3000-2500=24500万元。21.【答案】B【解析】房地产具有独特性，不存在完全相同的房地产，因此房地产市场是垄断竞争市场，而非完全竞争市场。22.【答案】A【解析】在市场法估价中，交易价格应反映房地产本身的价值，家具家电不属于房地产的组成部分，应予以扣除：500-20=480万元。23.【答案】B【解析】物质折旧是指建筑物在实体上的老化、磨损和损坏，主要包括自然经过的老化、正常使用的磨损和意外破坏的损毁。24.【答案】B【解析】收益期限有限且净收益不变的收益法基本公式为：V=25.【答案】D【解析】明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点和价值类型等估价基本事项，是估价的出发点。26.【答案】C【解析】抵押价值是指在估价时点，假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值，通常会考虑强制变现风险。27.【答案】C【解析】年折旧额=重置价格×(1-残值率)/经济寿命=3000×5000×(1-5%)/50=28.5万元。累计折旧=28.5×10=285万元。现值=重置价格-累计折旧=1500-285=1215万元。经核对，选项C（1300万元）更接近按成新率法计算的1500×28.【答案】C【解析】后续开发成本及管理费用通常按照社会一般水平计算，而非实际发生额，以反映客观价值。29.【答案】D【解析】报酬率的确定方法包括累加法、市场提取法和投资报酬率排序插入法。加权平均资本成本法通常用于企业价值评估。30.【答案】C【解析】由于外部环境恶化（如噪音增加）导致房地产价值下降，属于经济折旧（外部折旧）。31.【答案】B【解析】受理估价委托是房地产估价程序的首要环节，只有在接受委托后，才能开展后续估价工作。32.【答案】C【解析】交易情况修正是为了消除特殊交易因素（如急于出售、关联交易等）对价格的影响，使其成为正常价格。33.【答案】B【解析】由于设计落后导致租金收益低于同类新建房地产，属于功能折旧（无形损耗）。34.【答案】C【解析】长期趋势法要求估价对象或类似房地产在过去较长时期内具有明显的价格变动规律性，以便进行趋势预测。35.【答案】A【解析】估价假设和限制条件的作用是防范估价风险，明确估价责任界限，保护估价机构和估价师。36.【答案】C【解析】楼面地价=土地单价/容积率=4000/2.5=1600元/平方米。37.【答案】D【解析】在成本法估价中，投资利息的计算基数通常包括土地取得成本、开发成本和管理费用。38.【答案】A【解析】房地产的保值增值性主要是由土地的稀缺性决定的，因为土地是不可再生资源，随着经济发展和人口增长，土地需求增加，价格自然上涨。39.【答案】C【解析】市场状况修正后的价格=8000×(1+5%)=8400元/平方米。40.【答案】B【解析】遵循合法原则，违法建筑不受法律保护，不能作为合法的估价对象进行评估，估价师应在报告中说明并仅对合法部分进行评估。多项选择题41.【答案】ABCD【解析】影响房地产价格的社会因素包括政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机等。人口素质属于人口因素。42.【答案】ABCDE【解析】房地产估价的原则包括独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳利用原则，替代原则，估价时点原则，预期原则等。43.【答案】ABCD【解析】选取可比实例应符合的要求包括类似房地产、交易类型吻合、成交日期接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。规模应为0.5～2.0倍，但这是操作指引，非基本理论要求（有些教材列为基本要求，本题按多选题常规要点，ABCD为基本要求）。44.【答案】ABCDE【解析】收益法的步骤包括搜集数据、确定收益期限、求取净收益、确定折现率、选用公式计算收益价格。45.【答案】ABCDE【解析】成本法中房地产价格由土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润构成。46.【答案】ABCE【解析】明确估价基本事项包括明确估价目的、估价对象、估价时点和价值类型。估价方法是在明确基本事项后选择的。47.【答案】BCE【解析】经济折旧是由外部因素引起的，如市场供给过量、周边环境恶化、规划调整等。建筑物老化属于物质折旧，设计陈旧属于功能折旧。48.【答案】ABC【解析】假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产，如待开发土地、在建工程、可改造的旧房等。49.【答案】ABC【解析】房地产估价的三大基本方法是市场法、收益法和成本法。假设开发法和长期趋势法是派生方法。50.【答案】ABCE【解析】抵押价值评估应充分考虑变现能力、法定优先受偿款、强制变现时的价值减损以及抵押期间的风险，一般不考虑预期增值。51.【答案】ABD【解析】土地取得成本包括土地使用权出让金、征地拆迁补偿费、土地契税等。基础设施建设费和土地开发费属于开发成本。52.【答案】ABCD【解析】运营费用通常包括房产税、保险费、维修费、管理费等。建筑物折旧费不属于现金支出的运营费用。53.【答案】ABCDE【解析】估价报告通常包括封面、致委托人函、目录、估价结果报告、估价技术报告等。54.【答案】ABC【解析】房地产状况调整包括区位状况、实物状况和权益状况调整。交易情况和市场状况修正是独立的修正环节。55.【答案】ABCE【解析】功能折旧包括设计落后、设备陈旧、消防标准不达标、户型不合理等。外墙剥落属于物质折旧。56.【答案】ABC【解析】报酬率的确定方法主要有累加法、市场提取法和投资报酬率排序插入法。57.【答案】ABCDE【解析】五个选项均正确表述了房地产估价原则的相关内容。58.【答案】ABCDE【解析】后续建设投资包括建筑安装工程费、勘察设计费、基础设施配套费、管理费用和销售费用等。59.【答案】ABCD【解析】搜集资料包括估价对象资料、市场资料、法律法规政策资料、类似房地产交易收益成本资料。估价机构资质证明不属于估价所需资料，而是机构自身资质证明。60.【答案】ABCD【解析】撰写估价报告要求用词准确、逻辑严密、数据有据可查、图表并茂，但不能保证结果绝对准确，估价结果具有客观合理性即可。判断题61.【答案】错【解析】房地产估价结果受估价目的、估价时点等因素的影响很大，不同估价目的和时点下的价值可能完全不同。62.【答案】对【解析】交易日期不一致意味着市场状况发生变化，必须进行市场状况修正以符合估价时点的价格水平。63.【答案】错【解析】收益年限有限和无限的计算公式不同，有限年限需要减去期末折现因子。64.【答案】错【解析】经济寿命是指建筑物从建成之日起到其继续使用在经济上不合理为止的时间，并非价值完全丧失。65.【答案】错【解析】假设开发法评估土地价值时，必须扣除土地取得税费，这是土地取得成本的重要组成部分。66.【答案】错【解析】“买房送车位”属于促销手段，在估价中应视为价格折扣或权益状况的差异，而非实物状况差异。67.【答案】对【解析】运营费用不包含所得税，房地产净收益通常指税前净收益。68.【答案】对【解析】抵押价值的定义即为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。69.【答案】对【解析】成本法是通过积算各组成部分的成本和利润来求取价格，因此其结果称为积算价格。70.【答案】对【解析】有效年龄反映建筑物的实际损耗状况，如果维护得好，有效年龄可能小于实际年龄；反之则大于实际年龄。71.【答案】对【解析】替代原则表明，在同一市场上，相同效用的房地产价格应趋于一致。72.【答案】错【解析】遵循合法原则，估价对象的用途必须符合规划要求，现状为商业但规划为工业的，不能按商业用途评估。73.【答案】对【解析】市场提取法需要利用市场上类似房地产的实际交易价格和租金数据反推报酬率。74.【答案】对【解析】估价报告有效期自出具之日起通常为一年。75.【答案】对【解析】若报酬率等于零，则无限年期的公式V=计算题76.【解析】（1）计算潜在毛收入：PGI=（2）计算空置损失：=P（3）计算有效毛收入：EG（4）计算运营费用：OE（5）计算年净收益：NO（6）计算房地产总价值（建筑物与土地价值之和）：采用收益法有限年限公式：VV首先计算折现因子：(≈1V=（7）计算建筑物价值：=−答：该写字楼建筑物的价值为911.91万元。77.【解析】（1）计算开发完成后房地产总价值：=售价×