2026年二手房买卖法律考试试题及答案

2026年二手房买卖法律考试试题及答案一、选择题（每题2分，共40分）1.根据我国《民法典》规定，下列哪项不属于房屋买卖合同的必备条款？A.房屋的坐落地点B.房屋的面积C.房屋的建成时间D.房屋的价款及支付方式2.在二手房交易中，下列哪项权利不属于买方可以主张的？A.知情权B.优先购买权C.解除合同权D.占有权3.关于二手房买卖中的"一房二卖"问题，下列说法正确的是：A.先签订合同的买方一定能获得房屋所有权B.先办理过户登记的买方一定能获得房屋所有权C.先占有房屋的买方一定能获得房屋所有权D.先支付全部价款的买方一定能获得房屋所有权4.二手房买卖合同在以下哪种情况下无效？A.合同未采用书面形式B.合同未经过公证C.合同违反法律、行政法规的强制性规定D.合同未约定违约责任5.根据我国《城市房地产管理法》，下列哪类房屋不能进行买卖？A.商品房B.经济适用房C.小产权房D.已取得房产证的二手房6.在二手房交易中，卖方故意隐瞒房屋重大瑕疵导致买方损失的，买方可以主张：A.继续履行合同B.解除合同并要求赔偿损失C.仅要求赔偿损失D.仅要求解除合同7.关于二手房买卖中的定金问题，下列说法错误的是：A.定金合同自实际交付定金时成立B.定金数额不得超过主合同标的额的20%C.收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金D.定金和违约金可以同时适用8.在二手房买卖中，下列哪项不属于房屋的"瑕疵"？A.房屋结构存在安全隐患B.房屋面积与合同约定不符C.房屋所在小区物业管理水平低D.房屋存在漏水问题9.根据我国《民法典》，下列哪种情况下，买方可以解除二手房买卖合同？A.卖方未按约定时间交付房屋B.房屋市场价格大幅上涨C.买方资金周转困难D.卖方拒绝配合办理过户10.关于二手房买卖中的税费承担，下列说法正确的是：A.契税一律由买方承担B.个人所得税一律由卖方承担C.增值税一律由卖方承担D.可以由双方协商约定税费承担方式11.在二手房交易中，下列哪种情况需要办理房屋抵押权注销登记？A.买方申请贷款购买房屋B.卖方还清银行贷款C.房屋被法院查封D.房屋存在共有权人12.关于二手房买卖中的预告登记，下列说法错误的是：A.预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记具有物权效力D.预告登记可以无限期有效13.在二手房买卖中，下列哪项不属于房屋共有人优先购买权的适用条件？A.共有人之间有特别约定B.其他共有人放弃优先购买权C.其他共有人在同等条件下不行使优先购买权D.其他共有人知道或者应当知道房屋转让情况14.关于二手房买卖中的"阴阳合同"，下列说法正确的是：A."阴阳合同"有效，但应以实际成交价为准B."阴阳合同"无效，应以网签合同价为准C."阴阳合同"部分有效，部分无效D."阴阳合同"的效力由法院根据具体情况认定15.根据我国《民法典》，下列哪种情况下，二手房买卖合同可以撤销？A.因重大误解订立的合同B.合同未采用书面形式C.合同未经过公证D.合同未约定违约责任16.在二手房交易中，下列哪项不属于中介机构的义务？A.如实告知房屋状况B.保守交易双方商业秘密C.保证房屋质量符合要求D.提供专业咨询意见17.关于二手房买卖中的房屋质量保修责任，下列说法正确的是：A.卖方对房屋质量承担终身保修责任B.房屋交付后，卖方不再承担任何质量保修责任C.房屋主体结构质量保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限D.房屋装修部分的保修期最长为2年18.在二手房买卖中，下列哪种情况需要办理房屋所有权转移登记？A.买方支付定金B.买卖双方签订买卖合同C.买方支付全部房款D.买卖双方到不动产登记机构办理过户手续19.关于二手房买卖中的"限购"政策，下列说法正确的是：A."限购"政策属于地方性法规，不具有法律效力B."限购"政策违反了《民法典》的自愿原则C."限购"政策属于国家宏观调控政策，当事人应当遵守D."限购"政策仅适用于新房，不适用于二手房20.在二手房买卖中，下列哪项不属于买方的义务？A.按照约定支付价款B.接受房屋并办理过户手续C.承担房屋交付前的风险D.承担因房屋本身原因导致的税费二、填空题（每空2分，共20分）1.根据我国《民法典》规定，房屋买卖合同是出卖人转移房屋的__________于买受人，买受人支付价款的合同。2.二手房买卖中，出卖人应当履行__________的义务，保证买受人取得房屋所有权。3.根据我国《城市房地产管理法》，国家实行__________登记发证制度。4.二手房买卖中，当事人可以约定__________，但不得超过主合同标的额的20%。5.根据我国《民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经__________发生效力。6.在二手房交易中，买方在发现房屋存在质量问题时，应当在合理期限内通知卖方，否则视为__________。7.根据我国《民法典》，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的__________。8.在二手房买卖中，如果房屋存在抵押，卖方应当在__________前解除抵押。9.根据我国《民法典》，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者__________免除责任。10.二手房买卖中，出卖人应当按照约定的时间__________房屋。三、判断题（每题2分，共20分）1.二手房买卖合同必须采用书面形式，否则无效。（）2.在二手房交易中，"定金"和"订金"具有相同的法律效力。（）3.根据我国《民法典》，房屋买卖合同自成立时生效。（）4.在二手房买卖中，如果房屋存在共有权人，卖方应当征得所有共有权人的同意。（）5.二手房买卖中的"阴阳合同"如果被认定为恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，则合同无效。（）6.根据我国《民法典》，当事人可以约定违约金，也可以约定定金，但二者不能同时适用。（）7.在二手房交易中，如果买方贷款购买房屋，银行作为抵押权人，对房屋享有优先受偿权。（）8.根据我国《民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。（）9.在二手房买卖中，如果房屋存在质量问题，买方可以在任何时候解除合同。（）10.根据我国《民法典》，二手房买卖中，出卖人应当保证其对房屋享有处分权。（）四、简答题（每题10分，共30分）1.简述二手房买卖中出卖人的主要义务。2.简述二手房买卖中买方的主要权利。3.简述二手房买卖合同无效的情形。4.简述二手房买卖中"一房二卖"的法律后果。5.简述二手房买卖中中介机构的权利与义务。五、案例分析题（每题15分，共30分）1.张某与李某签订了一份二手房买卖合同，约定张某将其所有的一套房屋以200万元的价格卖给李某。合同签订后，李某支付了50万元定金。后来张某又以250万元的价格将同一房屋卖给王某，并办理了过户手续。李某得知后，要求张某双倍返还定金，并赔偿损失。请问：(1)张某与王某的房屋买卖合同是否有效？(2)李某能否要求张某双倍返还定金？(3)李某可以主张哪些权利？2.王某购买了一套二手房，入住后发现房屋存在严重的渗漏问题。经查，该问题在房屋买卖时已经存在，但卖方赵某并未告知王某。王某要求赵某修复渗漏问题并赔偿损失，赵某拒绝。请问：(1)赵某的行为是否构成违约？(2)王某可以主张哪些权利？(3)如果王某要求解除合同，是否可以得到支持？六、论述题（20分）论述二手房买卖中"限购"政策的法律效力及其对合同效力的影响。---一、选择题（每题2分，共40分）1.答案：C解析：根据我国《民法典》第五百九十五条规定，房屋买卖合同一般包括以下条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）房屋的坐落地点、面积、四至界限；（三）房屋的价款及支付方式；（四）房屋的交付时间和方式；（五）违约责任；（六）解决争议的方法。房屋的建成时间不属于必备条款。2.答案：D解析：在二手房交易中，买方享有知情权、优先购买权（在共有房屋的情况下）、解除合同权等，但占有权只有在实际交付房屋后才享有，不是买方可以主张的权利。3.答案：B解析：根据我国《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，在"一房二卖"的情况下，先办理过户登记的买方才能获得房屋所有权。4.答案：C解析：根据我国《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。二手房买卖合同如果违反法律、行政法规的强制性规定，则无效。合同未采用书面形式、未经过公证、未约定违约责任并不必然导致合同无效。5.答案：C解析：根据我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。小产权房通常未依法登记领取权属证书，因此不能进行买卖。6.答案：B解析：根据我国《民法典》第五百九十七条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。如果卖方故意隐瞒房屋重大瑕疵导致买方损失的，买方可以解除合同并要求赔偿损失。7.答案：D解析：根据我国《民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。给付定金的一方不履行债务的，无权请求返还定金。根据《民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，定金和违约金不能同时适用。8.答案：C解析：房屋的瑕疵是指房屋存在影响其正常使用、价值或者安全的问题。房屋结构存在安全隐患、房屋面积与合同约定不符、房屋存在漏水问题都属于房屋的瑕疵。而房屋所在小区物业管理水平低不属于房屋本身的瑕疵。9.答案：A解析：根据我国《民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。卖方未按约定时间交付房屋属于当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况，买方可以解除合同。房屋市场价格大幅上涨、买方资金周转困难、卖方拒绝配合办理过户不属于法定解除合同的情形。10.答案：D解析：根据我国《契税暂行条例》规定，契税由房屋权属转移的承受方缴纳。根据《个人所得税法》及其实施条例规定，个人出售自有住房，取得的所得应缴纳个人所得税，一般情况下由卖方承担。根据《增值税暂行条例》及其实施细则规定，个人出售购买不足2年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税，一般情况下由卖方承担。但是，税费承担方式可以由双方在合同中约定，法律没有强制性规定必须由某一方承担。11.答案：B解析：在二手房交易中，如果房屋存在抵押，卖方还清银行贷款后，银行应当配合办理抵押权注销登记。买方申请贷款购买房屋时，需要在房屋上设立新的抵押权，而不是注销抵押权。房屋被法院查封时，不能办理过户手续。房屋存在共有权人时，需要共有权人同意才能办理过户手续，但不涉及抵押权注销。12.答案：D解析：根据我国《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以按照约定向不动产登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，预告登记不能无限期有效。13.答案：A解析：根据我国《民法典》第三百零一条规定，按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人、其他共有人、其他共有人在同等条件下享有优先购买权。但是，共有人之间另有约定的除外。因此，共有人之间有特别约定时，可能排除优先购买权的适用。14.答案：D解析："阴阳合同"是指为了逃避税收等目的，当事人签订两份内容不同的合同，一份用于实际履行，一份用于备案登记。"阴阳合同"的效力需要根据具体情况认定。如果"阴阳合同"是为了逃避税收等违法行为，则可能被认定为无效；如果只是双方约定的价格与实际成交价不同，但不存在违法行为，则可能认定实际履行的合同有效。因此，"阴阳合同"的效力由法院根据具体情况认定。15.答案：A解析：根据我国《民法典》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因重大误解订立的合同属于可撤销合同。合同未采用书面形式、未经过公证、未约定违约责任并不必然导致合同可撤销。16.答案：C解析：根据我国《民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介机构的义务包括如实告知房屋状况、保守交易双方商业秘密、提供专业咨询意见等。但中介机构不保证房屋质量符合要求，这是卖方的义务。17.答案：C解析：根据我国《建设工程质量管理条例》规定，房屋主体结构质量保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限。房屋装修部分的保修期通常为2年，但可以根据合同约定延长。卖方对房屋质量不承担终身保修责任，房屋交付后，卖方仍需承担一定的质量保修责任，特别是在保修期内。18.答案：D解析：根据我国《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，在二手房买卖中，只有买卖双方到不动产登记机构办理过户手续后，房屋所有权才发生转移。19.答案：C解析："限购"政策是国家为调控房地产市场而出台的宏观调控政策，虽然属于行政规章性质，但具有法律效力，当事人应当遵守。"限购"政策不违反《民法典》的自愿原则，因为它是基于公共利益考虑的必要限制。"限购"政策既适用于新房，也适用于二手房。20.答案：D解析：根据我国《民法典》规定，买方的义务包括按照约定支付价款、接受房屋并办理过户手续等。房屋交付前的风险通常由卖方承担，因房屋本身原因导致的税费也通常由卖方承担。因此，承担因房屋本身原因导致的税费不是买方的义务。二、填空题（每空2分，共20分）1.所有权解析：根据我国《民法典》第五百九十五条规定，房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2.权利瑕疵担保解析：根据我国《民法典》第五百九十七条规定，出卖人应当履行权利瑕疵担保义务，保证买受人取得房屋所有权。3.房屋所有权解析：根据我国《城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行房屋所有权登记发证制度。4.定金解析：根据我国《民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十。5.依法登记解析：根据我国《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。6.自愿接受瑕疵解析：根据我国《民法典》第五百九十八条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。买方在发现房屋存在质量问题时，应当在合理期限内通知卖方，否则视为自愿接受瑕疵。7.违约金解析：根据我国《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。8.办理过户手续解析：在二手房买卖中，如果房屋存在抵押，卖方应当在办理过户手续前解除抵押，否则无法办理过户。9.全部解析：根据我国《民法典》第五百九十条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。10.交付解析：根据我国《民法典》第五百九十五条规定，出卖人应当按照约定的时间交付房屋。三、判断题（每题2分，共20分）1.答案：×解析：根据我国《民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。二手房买卖合同虽然通常采用书面形式，但法律没有强制规定必须采用书面形式，口头形式的二手房买卖合同在满足一定条件下也可以有效。2.答案：×解析："定金"和"订金"在法律上具有不同的效力。"定金"是债权的担保，适用定金罚则，即给付定金的一方不履行债务的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。"订金"则不具有定金的性质，通常被视为预付款，不适用定金罚则。3.答案：×解析：根据我国《民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房屋买卖合同属于不动产物权变动合同，需要办理过户登记才能发生物权变动的效力，但合同本身自成立时即生效。4.答案：√解析：根据我国《民法典》第三百零一条规定，按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人、其他共有人、其他共有人在同等条件下享有优先购买权。因此，在二手房买卖中，如果房屋存在共有权人，卖方应当征得所有共有权人的同意，否则可能影响合同的效力。5.答案：√解析：根据我国《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。二手房买卖中的"阴阳合同"如果被认定为恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，则合同无效。6.答案：×解析：根据我国《民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，定金和违约金不能同时适用，但可以选择适用。7.答案：√解析：根据我国《民法典》第三百九十四条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人将其不动产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该不动产优先受偿。因此，在二手房买卖中，如果买方贷款购买房屋，银行作为抵押权人，对房屋享有优先受偿权。8.答案：√解析：根据我国《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，不动产物权的变动必须经过登记才能发生效力。9.答案：×解析：根据我国《民法典》第五百九十八条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。买方在发现房屋存在质量问题时，应当在合理期限内通知卖方，否则视为自愿接受瑕疵。因此，买方不能在发现房屋质量问题的任何时候都可以解除合同，而应当在合理期限内行使权利。10.答案：√解析：根据我国《民法典》第五百九十七条规定，出卖人应当履行权利瑕疵担保义务，保证买受人取得房屋所有权。因此，二手房买卖中，出卖人应当保证其对房屋享有处分权。四、简答题（每题10分，共30分）1.答案：二手房买卖中出卖人的主要义务包括：（1）交付房屋的义务：出卖人应当按照约定的时间、地点和方式将房屋交付给买受人。交付房屋不仅包括实际占有房屋，还包括交付房屋的相关文件，如房屋所有权证书、土地使用权证书等。（2）权利瑕疵担保义务：出卖人应当保证其对房屋享有处分权，保证买受人能够取得完整的房屋所有权。如果房屋存在权利瑕疵，如存在抵押、查封等情况，出卖人应当予以解决。（3）质量瑕疵担保义务：出卖人应当保证房屋符合约定的质量要求，不存在影响正常使用和安全的重大瑕疵。如果房屋存在质量瑕疵，出卖人应当予以修复或赔偿。（4）协助办理过户手续的义务：出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，提供必要的文件和信息。（5）如实告知义务：出卖人应当如实告知买受人房屋的真实情况，包括房屋的面积、结构、权属状况、是否存在质量问题等。2.答案：二手房买卖中买方的主要权利包括：（1）请求交付房屋的权利：买方有权要求卖方按照约定的时间、地点和方式交付房屋。（2）取得房屋所有权的权利：在支付全部价款并办理过户手续后，买方有权取得房屋的所有权。（3）知情权：买方有权了解房屋的真实情况，包括房屋的面积、结构、权属状况、是否存在质量问题等。（4）解除合同的权利：在特定情况下，如卖方未按约定交付房屋、房屋存在重大质量瑕疵且卖方拒绝修复等，买方有权解除合同。（5）要求赔偿损失的权利：如果卖方违约，给买方造成损失的，买方有权要求卖方赔偿损失。（6）优先购买权：在共有房屋的情况下，买方作为共有人有权在同等条件下优先购买其他共有人转让的份额。3.答案：根据我国《民法典》的规定，二手房买卖合同无效的情形包括：（1）无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。限制民事行为能力人实施的民事法律行为，未经法定代理人同意或者追认的，无效。（2）行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。（3）违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。（4）违背公序良俗的民事法律行为无效。（5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。（6）合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。（7）法律规定的其他情形。4.答案：二手房买卖中"一房二卖"的法律后果包括：（1）合同效力：出卖人与两个买方分别签订的房屋买卖合同，如果不存在《民法典》规定的无效情形，原则上都是有效的。合同的效力不因"一房二卖"而受影响。（2）物权变动：根据我国《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，在"一房二卖"的情况下，只有先办理过户登记的买方才能取得房屋所有权。（3）违约责任：未取得房屋所有权的买方可以要求出卖人承担违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。如果买方支付了定金，还可以适用定金罚则。（4）救济途径：未取得房屋所有权的买方可以通过诉讼方式要求出卖人继续履行合同、赔偿损失或者解除合同并赔偿损失。如果出卖人构成诈骗，还可能承担刑事责任。5.答案：二手房买卖中中介机构的权利与义务：（1）中介机构的权利：①报酬请求权：中介人促成合同成立的，有权请求委托人支付报酬。②费用偿还请求权：中介人未促成合同成立的，可以请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。③知情权：中介人有权了解委托人的真实需求和房屋的真实情况。（2）中介机构的义务：①如实告知义务：中介人应当向委托人如实报告订立合同的重要事实和房屋的真实情况，不得隐瞒或者提供虚假情况。②保密义务：中介人应当对在合同订立过程中知悉的委托人的商业秘密和个人隐私予以保密。③尽职调查义务：中介人应当对房屋的权属状况、是否存在抵押、查封等情况进行必要的调查。④协助义务：中介人应当协助委托人办理房屋交易的相关手续，如过户登记等。⑤禁止恶意串通义务：中介人不得与一方当事人恶意串通，损害另一方的合法权益。五、案例分析题（每题15分，共30分）1.答案：（1）张某与王某的房屋买卖合同是否有效？张某与王某的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在《民法典》规定的无效情形，因此是有效的。虽然张某已经与李某签订了房屋买卖合同，但房屋所有权尚未转移，张某仍然享有房屋的处分权，有权将房屋卖给王某。（2）李某能否要求张某双倍返还定金？李某可以要求张某双倍返还定金。根据我国《民法典》第五百八十六条规定，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。张某将房屋卖给王某，导致无法向李某履行交付房屋的义务，构成违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。（3）李某可以主张哪些权利？李某可以主张以下权利：①要求张某双倍返还定金：根据定金罚则，张某应当向李某双倍返还定金，即100万元。②要求张某赔偿损失：如果李某的损失超过定金金额，可以要求张某赔偿超过定金部分的损失。例如，如果李某因房屋价格上涨而多支付的购房款，可以作为损失要求张某赔偿。③要求继续履行合同：如果李某仍然希望取得该房屋，可以要求张某继续履行合同，但前提是张某仍然拥有房屋的所有权。在本案中，张某已经将房屋卖给王某并办理了过户手续，无法继续履行合同。④解除合同：李某可以解除与张某签订的房屋买卖合同，并要求张某承担违约责任。2.答案：（1）赵某的行为是否构成违约？赵某的行为构成违约。根据我国《民法典》第五百九十七条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。赵某作为卖方，应当保证房屋符合约定的质量要求，不存在影响正常使用和安全的重大瑕疵。房屋存在严重的渗漏问题属于质量瑕疵，且赵某在交易时已经知道但未告知王某，构成违约。（2）王某可以主张哪些权利？王某可以主张以下权利：①要求赵某修复渗漏问题：王某可以要求赵某在合理期限内修复房屋的渗漏问题，使其符合约定的质量要求。②要求赵某赔偿损失：如果渗漏问题无法修复或者修复成本过高，王某可以要求赵某赔偿因渗漏问题造成的损失，如修复费用、因渗漏导致的财产损失等。③解除合同：如果渗漏问题严重影响房屋的正常使用，王某可以解除与赵某签订的房屋买卖合同，并要求赵某返还已支付的房款及赔偿损失。（3）如果王某要求解除合同，是否可以得到支持？王某要求解除合同是否得到支持，需要根据渗漏问题的严重程度和对房屋使用的影响程度来判定。如果渗漏问题严重影响房屋的正常使用，如导致房屋结构安全问