2026年全国房地产估价师之开发经营与管理考试黑金试卷（详细参考解析）

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0％，如果通货膨胀率为5.5％，银行贷款年利率为6.5％，存款年利率为3.0％，则该项目投资的实际收益率是（）。A.5.16％B.6.16％C.6.5％D.8.74％

2、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与()之间。A.10%B.15%C.平均利润率D.社会折现率

3、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境

4、目前我国采用的复式记账法是（）。A.收付记账法B.借贷记账法C.支出记账法D.收入记账法

5、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。A.潜在毛租金收入＝物业内全部可出租面积×最大可能租金水平B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入C.有效毛收入＝潜在毛租金收入－其他收入D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用

6、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数

7、下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（）。A.宏观金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.资本市场发育程度

8、某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。A.600B.48C.144D.4320

9、土地面积量算是在（）的基础上进行。A.野外测量B.实地测量C.实有图纸D.非权属调查

10、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A.1～2B.1～3C.2～3D.2～4

11、房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位

12、基本报表中，反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的是（）。A.投资计划与资金筹措表B.项目投资现金流量表C.财务计划现金流量表D.投资者各方现金流量表

13、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%

14、“三项预测值”分析方法是()中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法

15、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

16、下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（）。A.征地区域农民自住住宅项目B.廉租住房项目C.医疗卫生用地D.基础设施用地

17、美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为（）美元。A.1250B.1398C.1416D.1562

18、（）是指通过收集初步的数据来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查

19、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化

20、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法

21、某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为（）万元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56

22、国家提高贷款利率，会()。A.抑制房地产需求B.增加房地产供给C.增加银行风险D.导致房地产实际价值折减

23、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果()，则开发项目在财务上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC

24、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.信用风险

25、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法

26、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，为（）。A.资产B.负债C.所有者权益D.收入

27、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标

28、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。A.330B.450C.650D.700

29、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过()万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80

30、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险

31、增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目不包括（）。A.土地使用权的费用B.土地开发和新建房及配套设施的成本C.土地所有权的费用D.土地开发和新建房及配套设施的费用

32、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

33、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万m2。A.500B.700C.800D.1000

34、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查

35、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用

36、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）。A.生产性投资和非生产性投资B.直接投资和间接投资C.长期投资和短期投资D.金融投资和实物投资

37、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析

38、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）A.吸纳周期B.城市居民消费价格指数C.住房价格合理性指数D.房地产价格指数

39、房地产投资的经济效果主要表现为()。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率

40、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（）。A.越小B.越大C.越难控制D.越难估算

41、某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（）元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94

42、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率

43、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型()。A.政府债券B.抵押贷款支持债券C.抵押贷款传递证券D.抵押贷款担保债务

44、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（）。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用

45、下列不属于在进度管理中应关注的因素的是（）。A.材料设备的供应问题B.劳动力心理素质C.设计变更D.气象条件

46、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策

47、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步是（）。A.确定建设施工的各种图纸准备就绪B.完成全体工作人员的筛选工作C.获取土地使用权D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

48、复元活血汤的病位是A.胁下B.头面C.小腹D.少腹

49、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00

50、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时的金额C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值

51、某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93

52、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关D.销售利润率=销售利润/销售收入

53、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（）。A.资产增加，所有者权益增加B.资产减少，所有者权益减少C.资产增加，所有者权益减少D.资产减少，所有者权益增加

54、下列关于地籍图，表述不正确的是（）。A.地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据B.地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图C.城市地籍图比例一般为1:800D.地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素

55、高尔夫球场属于（）。A.居住物业B.酒店和休闲娱乐设施投资C.工业物业D.特殊物业

56、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法

57、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本

58、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.300%D.400%

59、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值

60、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和()两部分。A.广告费B.销售费用C.促销费用D.不可预见费用

61、下列关于空置和损失的表述，不正确的是()。A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C.空置虽然减少收入，但不是损失D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等

62、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率＝销售利润/销售收入B.销售利润率＝销售利润/总开发价值C.销售利润率＝销售利润/总开发成本D.销售利润率＝销售利润/项目总投资

63、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用A.加味香苏散B.麻黄汤C.九味羌活汤D.升麻葛根汤

64、进度计划管理通常采用网络图和（）。A.资源配置图B.直方图C.横道图D.控制图

65、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式

66、商品房开发市场通常是典型的（）市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断

67、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00

68、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策

69、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查

70、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位

71、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法

72、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（）。A.铝塑管B.镀锌钢管C.焊接钢管D.无缝钢管

73、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。A.选择专业化B.市场集中化C.市场专业化D.产品专业化

74、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.1年B.2年C.1个月D.2个月

75、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即______；定位于最大的细分市场，即______；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即______。（）A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销

76、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系

77、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04

78、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（）。A.在流动资产中，存货的变现能力最强B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理C.部分存货可能已经抵押给债权人D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题

79、问卷法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查

80、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法二、多选题

81、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是()。A.资本金B.预租售收入C.借贷资金D.政府资助

82、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.财务计划现金流量表

83、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是()万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24

84、某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日

85、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益

86、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.净现值法D.等额年费用法

87、保和丸的主治证为A.胸脘痞满，不思饮食B.脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆，或大便泄泻，舌苔厚腻，脉滑C.脘腹痞满胀痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘结，舌苔黄腻，脉沉实D.脘腹胀痛，下痢泄泻，或大便秘结，小便短赤，舌苔黄腻，脉沉有力

88、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法

89、关于收益性物业的说法，正确的是（）。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高

90、某项目净现值和累计净现值见表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

91、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，张某的权益价格为（）。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格

92、下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是（）。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.投资回报率

93、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的()弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润

94、下列方法中，属于风险辨识方法的是（）。A.蒙特卡洛模拟法B.调查和专家打分法C.解析方法D.故障树分析法

95、下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（）。A.地基B.门窗C.楼板D.楼面

96、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.回收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入

97、为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度

98、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（）。A.领导定价法B.挑战定位C.随行就市定价法D.价值定价法

99、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%

100、城市基本地形图的复测周期一般为（）年。A.20～30B.10～30C.10～15D.5～10三、判断题

101、在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。()

102、时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。（）

103、吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）

104、房地产投资具有收益、保值和增值的特性，但是不具备消费的特性。（）

105、一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（）

106、投资决策是结合可行性研究、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。（）

107、借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（）

108、成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。（）

109、对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）

110、进行房地产市场分析的目的，就是将风险降至零，即零风险。

111、按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）

112、由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。()

113、房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。（）

114、既能燥湿健脾，又能祛风散寒的药物是A.砂仁B.草果C.豆蔻D.苍术

115、功能助阳益阴，兼可固涩下焦的药是A.补骨脂B.菟丝子C.益智仁D.肉苁蓉

116、房地产置业投资的目的一般有两个：一是自用；二是出租，获取较为稳定的经常性收入。（）

117、秦艽和防己功效的共同点是A.祛风湿，止痛B.祛风湿，利水C.补肝肾，强筋骨D.利水，安胎

118、随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）

119、发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。（）

120、损益表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。()

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）。则该项目投资的实际收益率是：Rr=［（1+12.0%）/（1+5.5%）］－1=6.16%。

2、答案：C本题解析：此题属于了解范畴。参考教材的有关内容。

3、答案：C本题解析：一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性，人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据（又称细分变量、细分标准）对市场进行细分。

4、答案：B本题解析：复式记账是指对每一项经济业务发生时所引起的会计要素数量的增减变动，都要以相等的金额，同时在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记的一种记账方法。复式记账法包括收付记账法和借贷记账法，目前我国采用的复式记账法是借贷记账法。

5、答案：C本题解析：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入。

6、答案：D本题解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。P258。选择基础参数（四类参数）

7、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。经济环境中的主要影响因素包括经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。参见教材P31。

8、答案：B本题解析：本题考查的是市场规模的估计。新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向（%）=120×5×8%=48（亿元）。参见教材P114。

9、答案：A本题解析：土地面积量算是地籍测量的重要内容，通过土地面积量算可以取得各级行政单位、权属单位的土地总面积和分类土地面积的数据资料。土地面积量算在权属调查和野外测量的基础上进行。依据界址点坐标、边长等解析数据和地籍原图，选择适宜的方法求算面积。

10、答案：D本题解析：构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。对于其他因素的影响规律，则可以通过敏感性分析把握。

11、答案：B本题解析：《建筑工程施工许可管理办法》规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门（简称发证机关）申请领取施工许可证。

12、答案：C本题解析：本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

13、答案：A本题解析：名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积，即年名义利率＝季利率×计息周期数。本题中，年名义利率＝2%×4＝8%。

14、答案：B本题解析：[知识点]敏感性分析的“三项预测值”法

15、答案：C本题解析：本题考查的是偿债备付率。1.计算出等额的年还本付息额：P=230×12000/10000×60%=165.6（万元），i=10%，n=10，A=P（A/P，i，n）=165.6×10%×（1+10%）10/（1+10%）10-1=26.9506（万元）；2.计算出偿债备付率=可用于还款的资金/应还本付息额=34/26.95=1.2616。P203。

16、答案：D本题解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。

17、答案：D本题解析：美国金融机构发放的次级抵押贷款，普遍采用了可调利率贷款，也称为“m/n”贷款（主要包括“2/28”和“3/27”两种），即借款人在最初m年还款期内依照贷款合同约定的某一固定初始利率仅支付利息，从第m＋1年开始将固定利率变为每隔半年以伦敦银行同业拆借利率为基准重新确定的可调整利率还本付息。已知：P＝200000美元，i＝8.5%/12＝0.708%，n＝（30－2）×12＝336（月）本题在第28个月的还款额为：计算得该家庭在第28个月的月还款额＝1562（美元）。

18、答案：A本题解析：在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为三类：①试探性调查，是指通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，是指明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，是指检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

19、答案：B本题解析：本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。P121。

20、答案：A本题解析：本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。P261。

21、答案：B本题解析：我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。利息的计算公式为：In＝P[（1＋i）n－1]。本题中，计息周期不为年，6%为名义利率，名义利率r和实际利率i关系式为：i＝（1＋r/m）m－1＝（1＋6%/12）12－1＝6.17%，即实际年利率为6.17%，则3年后的利息为：100×[（1＋0.0617）3－1]＝19.68（万元）。

22、答案：A本题解析：因为国家提高贷款利率会使购房者减少，则抑制房地产需求。

23、答案：A本题解析：根据利用基准回收期(Pc)评价(Pb)的标准。

24、答案：A本题解析：政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性，不能取得政府的相关许可，该房地产开发项目将面临政策风险。

25、答案：A本题解析：收集一手资料常用的方法有：①观察法，指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料；②访问法，包括结构化访问、无结构化访问和集体访问三种类型；③问卷法，是通过设计调查问卷，让被调查者填写调查问卷获得所调查对象信息的方法；④实验法，是用实验的方式，对被控制在特定环境条件下的调查对象进行观察，获得信息的方法。本题中测算“亮灯率”的方法属于观察法。

26、答案：C本题解析：所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。公司的所有者权益又称为股东权益。所有者权益的来源包括：①所有者投入的资本；②直接计入所有者权益的利得和损失；③留存收益等。

27、答案：B本题解析：B项，开标应在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行；开标地点应为招标文件中确定的地点。

28、答案：C本题解析：从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入。即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用，有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入。在此题中，净经营收入＝1000×（1－5%－30%）＝650（万元）。

29、答案：A本题解析：[知识点]零售商业物业的租金

30、答案：A本题解析：[知识点]宏观调控房地产市场的手段

31、答案：C本题解析：增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目包括取得土地使用权的费用、土地开发和新建房及配套设施的成本、土地开发和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目。

32、答案：D本题解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。P209。

33、答案：A本题解析：房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。则该城市2010年商品住房新开工面积为：1000－300－200=500（万m2）。

34、答案：C本题解析：调查项目可以分成三类：①试探性调查，是指通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，是指明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，是指检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

35、答案：A本题解析：本题考查的是成本控制。在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用，变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。参见教材P87。

36、答案：B本题解析：依据不同的角度，可将投资进行分类，具体包括：①按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资；②按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资；③按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资；④按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

37、答案：C本题解析：蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，适用于项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形。

38、答案：C本题解析：考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。

39、答案：A本题解析：参考教材的有关内容。

40、答案：A本题解析：净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。一般地，标准差系数越小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大。

41、答案：B本题解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。P218。

42、答案：B本题解析：本题考查的是财务净现值。FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。参见教材P180。

43、答案：A本题解析：因为政府债券与抵押贷款支持证券是完全不同的。

44、答案：D本题解析：房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。具体包括建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步、信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等。A项属于经济环境的因素；B项属于社会环境的因素；C项属于资源环境的因素。

45、答案：B本题解析：影响工程进度的因素中，需要重点关注的有：①材料、设备的供应情况；②设计变更；③劳动力安排情况；④气象条件。

46、答案：B本题解析：风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。风险分析的三个阶段

47、答案：C本题解析：没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估决策之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是取得土地使用权。

48、答案：A本题解析：复元活血汤的主治：跌打损伤，瘀血阻滞证。胁肋瘀肿，痛不可忍，病变部位胁下。

49、答案：C本题解析：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息。还款当年按年末偿还，按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为：每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×贷款利率则代入公式，得当年应计利息＝（10200＋300÷2）×7%＝724.50（万元）。

50、答案：D本题解析：本题考查的是资金等效值的概念。选项A错误，现值是资金运动起点的金额；选项B错误，终值是资金运动结束时与现值等值的金额；选项C错误，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。

51、答案：C本题解析：财务净现值（FNPV）是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，因此财务净现值已经考虑了初始投资的现金流出，所以等额年金现值为210万元，等额年值为：

52、答案：D本题解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。选项A错误，成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率；选项B错误，成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入；选项C错误，目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。参见教材P189。

53、答案：B本题解析：资产类账户，贷方登记表示减少，借方登记表示增加。所有者权益账户，贷方登记表示增加，借方登记表示减少。

54、答案：C本题解析：地籍测量绘制的图件称为地籍图。它是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。城市地籍图比例一般为1:500。地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块的坐落、四周界址、尺寸、使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料。

55、答案：B本题解析：按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。其中，酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。

56、答案：B本题解析：本题考查的是制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。参见教材P99。

57、答案：B本题解析：房地产投资业务划分模式主要有以下几种模式：①开发-销售模式；②开发-持有出租-出售模式；③购买-持有出租-出售模式；④购买-更新改造-出售模式；⑤购买-更新改造-出租-出售模式。其中，在购买-持有出租-出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。

58、答案：C本题解析：[知识点]清偿能力指标及其计算

59、答案：D本题解析：“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。

60、答案：B本题解析：因为广告费和促销费用包括销售费用之中。

61、答案：D本题解析：实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。

62、答案：A本题解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入×100%。

63、答案：A本题解析：加味香苏散（紫苏叶、陈皮、香附、炙甘草、荆芥、秦艽、防风、蔓荆子、川芎、生姜）——功用：发汗解表——主治：四时感冒（恶寒发热不甚而无汗之表证），为辛温发汗之缓剂；而麻黄汤，麻桂并用，发汗之力较强，并善宣肺平喘，为辛温发汗之重剂，适用于外感风寒，恶寒发热而无汗喘咳之表实证；九味羌活汤辛温发汗，兼清里热，适用于外感风寒挟湿，恶寒发热，无汗身痛，兼有口苦微渴者；升麻葛根汤升阳解肌而透疹，宜于麻疹欲出不出而身热无汗者。

64、答案：C本题解析：本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。

65、答案：B本题解析：目标市场选择一般有以下几种模式：①市场集中化模式；②选择专业化模式；③产品专业化模式；④市场专业化模式；⑤全面覆盖模式；⑥大量定制模式。其中，选择专业化模式是指企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。

66、答案：B本题解析：由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。

67、答案：B本题解析：[解析]投资组合理论

68、答案：B本题解析：可行性研究分为四个阶段：①投资机会研究；②初步可行性研究；③详细可行性研究；④项目评估与决策。其中，初步可行性研究，又称“预可行性研究”，是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

69、答案：B本题解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。参见教材P107。

70、答案：D本题解析：施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。

71、答案：C本题解析：概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。估算公式为：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积。A项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。B项，单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。D项，工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。

72、答案：A本题解析：给水管道的布置的总要求是管线力求简短、经济、便于安装维修。常用的给水管道材料有：①焊接钢管，常用于非生活用水或一般工业给水管道；②镀锌钢管，用于生活饮用水或对水质有一定要求的工业用水管道；③无缝钢管，用于工作压力可达1.6MPa以上的高压水管，具有耐腐蚀、价格低的优点；④铝塑管，是目前家庭装修普遍采用的室内给水管道材料，其优点是安装方便。

73、答案：B本题解析：市场集中化是最简单的模式，即企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚地了解细分市场的需求，从而树立良好的信誉，在细分市场上建立巩固的市场地位。同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。

74、答案：B本题解析：考点:市场交易指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，吸纳周期＝1/吸纳率。

75、答案：B本题解析：自然细分市场是指市场上可能会出现具有不同偏好的消费群体。进入该市场的第一家企业将面临三种选择：①定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即无差异性营销；②定位于最大的细分市场，即集中性营销；③同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即差异性营销。

76、答案：D本题解析：从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

77、答案：B本题解析：系统性市场风险系数β，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。由公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]知：12%＝3.5%＋βj（15%－3.5%），故βj＝0.74。

78、答案：A本题解析：计算速动比率时，扣除存货的主要原因是：①在流动资产中，存货的变现能力最差；②由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理；③部分存货可能已经抵押给债权人；④存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题。因此，速动比率所反映的企业短期偿债能力更加可信。

79、答案：D本题解析：问卷法是指通过设计调查问卷，让被调查者填写调查问卷的方式获得所调查对象信息的方法。该方法适用于描述性调查，目的是了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

80、答案：C本题解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括：（1）领导定价法；（2）挑战定价法；（3）随行就市定价法。选项C价值定价法属于购买者导向定价法。

81、答案：D本题解析：因为政府一般不会无偿资助房地产开发项目。

82、答案：D本题解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。基本报表包括：①项目投资现金流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表；④财务计划现金流量表；⑤利润表；⑥资产负债表。其中，财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

83、答案：B本题解析：抵押贷款申请额=8000×40%/(9%/12)×[1-1/(1+9%/12)20×12]元=35.57万元

84、答案：B本题解析：本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。

85、答案：C本题解析：投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究的主要内容有：①地区情况；②经济政策；③资源条件；④劳动力状况；⑤社会条件；⑥地理环境；⑦市场情况；⑧项目建成后对社会的影响等。

86、答案：B本题解析：各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。其中，互斥关系，是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系，在进行方案比选时，在各个备选方案中只能选择一个，其余必须放弃。常见的房地产投资方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。

87、答案：B本题解析：保和丸主治食滞胃脘热。脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆或大便厚腻。重用酸甘性温之山楂为君，消一切饮食积滞，长于消肉食油腻之积。神曲甘辛性温．消食健胃，长于化酒食陈腐之积；莱菔子辛甘而平，下气消食除胀，长于消谷面之积。二药同用为臣，能消各种食物积滞。食积易于阻气、生湿、化热，故以半夏、陈皮辛温，理气化湿，和胃止呕；茯苓甘淡，健脾利湿，和中止泻：连翘味苦微寒，既可散结以助消积，又可清解食积所生之热，均为佐药。配伍特点：诸药配伍，使食积得化，胃气得和，热清湿去，则诸症自除。

88、答案：D本题解析：开发商定价主要有以下三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。开发商利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。

89、答案：C本题解析：A项，在租约中必须对租金调整作出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用；B项，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保证金和大修基金）；D项，若物业租金低于市场租金，虽然出租率达到100％，其获得的净经营收入并非一定理想。

90、答案：D本题解析：动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。该项目的动态投资回收期为：Pb＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）＝（4－1）＋（588.74/640.67）＝3.92（年）。

91、答案：C本题解析：出租人权益价值又称为有租约限制价值、带租约的价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。2006年10月时，张某的权益为所有权，由于已达成租约，所以在剩余3年内，张某的权益收益只能是180元/m2，租约期满后，权益收益将按正常市场价格计算。

92、答案：C本题解析：评价房地产置业投资盈利能力的静态指标包括：①投资利润率；②资本金利润率；③资本金净利润率；④现金回报率；⑤投资回报率；⑥静态投资回收期。C项属于动态评价指标。

93、答案：A本题解析：[解析]财务评价的报表

94、答案：D本题解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以