2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试难点突破题（详细参考解析）

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法

2、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

3、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定

4、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3

5、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78B.102C.180D.302

6、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品

7、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为()。A.3%B.3.5%C.7%D.4%

8、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85

9、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价

10、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887

11、真实假虚证治则A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正

12、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计算的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。A.521B.533C.695D.711

13、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税B.契税C.营业税D.土地增值税

14、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异

15、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪

16、人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺

17、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热

18、对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化

19、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5

20、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659

21、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪

22、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（）。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料

23、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是A.冲脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉

24、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（）。A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年

25、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000

26、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系

27、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指A.亡阴B.亡阳C.脱液D.伤津

28、下列表述中不正确的是（）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

29、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146B.105C.144D.227

30、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（）＝可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数

31、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45

32、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势

33、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便

34、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为()元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000

35、交易情况修正的方法不包括（）。A.总价修正B.单价修正C.分离修正D.百分比修正

36、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关

37、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元/m2。A.1920B.2400C.2560D.3200

38、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降

39、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（）构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费

40、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33

41、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减

42、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D.影响房地产价格的因素都与时间有关

43、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化

44、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值

45、面色白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损

46、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31

47、房地产的基本存在形态不包括（）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物

48、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.其他房地产或事物D.各种事物

49、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

50、价值时点原则要求评估价值是在由（）决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程

51、建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。A.保温B.隔声C.日照D.隔热

52、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼

53、假设开发法是以()为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理

54、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯

55、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（）。A.明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容

56、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

57、路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地

58、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务

59、塞因塞用针对的病机是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚

60、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下

61、收益法中所指的收益是（）。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若f年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益

62、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象B.估价目的、估价原则、估价时点C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点

63、征收耕地的安置补助费，按照（）计算。A.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口

64、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日

65、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些()。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值

66、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

67、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

68、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素

69、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务

70、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

71、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.诊治上的整体性

72、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

73、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅

74、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

75、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68％B.74％C.76％D.82％

76、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断

77、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价

78、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于

79、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。A.50万元B.55万元C.50～60万元D.60万元以上

80、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估二、多选题

81、“入上齿中”的经络是A.手阳明大肠经B.足阳明胃经C.手太阳小肠经D.足太阳膀胱经

82、塞因塞用针对的病机是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚

83、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时B.在交易时C.在签订转让协议时D.在建造完成时

84、“皮槁而毛拔”（《素问·五脏生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸

85、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值

86、使住宅房地产价格明显上升的是（）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高

87、某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221B.3767C.3041D.3500

88、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（）。A.投资报酬率排序插入法B.累加法C.市场提取法D.对比法

89、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098

90、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据

91、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发

92、五志过极均可伤A.心B.肝C.肺D.肾

93、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

94、（）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法

95、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%

96、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求

97、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（）。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的

98、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能

99、张景岳认为肿胀的标是哪个脏腑功能的失常A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化

100、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18三、判断题

101、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。（）

102、某房产年折旧率为1.6％，有效年龄为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（）

103、全面建设小康社会的目标要求在优化结构和提高效益的基础上，国内生产总值到2020年力争比2000年（）A.翻一番B.翻两番C.增长50％D.翻三番

104、运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会自然环境。()

105、改革是社会发展的（）A.根本动力B.直接动力C.间接动力D.最终决定力量

106、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用移动平均法。()

107、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）

108、资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。（）

109、在净收益每年不变且收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（）

110、估价报告应用有效期的表达形式为：自××年××月××日起至××年(××个月、××日)内有效。()

111、当房地产市场成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。（）

112、假设开发法用于房地产开发项目分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产开发项目分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）

113、当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。()

114、固定资产账面价值=固定资产成本+累计折旧一累计减值准备。（）

115、指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的方法。（）

116、房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。（）

117、某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（）

118、接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（）

119、某宗房地产总建筑面积为6000m2，建筑物的基底面积为500m2，其建筑密度为50%，其容积率为6。（）

120、层高或室内净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或室内净高越高越好。（）

参考答案与解析

1、答案：A本题解析：房地产估价原则主要有：①独立客观公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值或价格。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。

2、答案：C本题解析：本题考查的是成本法概述。成本法估价时注意“逼近”，特别要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

3、答案：B本题解析：当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。

4、答案：A本题解析：根据房地产估价的替代原则，相似的房地产具有相似的价值。甲、乙实例与估价对象最相似（均为底层商铺），故应取较高的权重。A项，甲、乙的权重均高于丙的权重，符合替代原则的要求；BCD三项，丙的权重均不是最小，不符合房地产估价替代原则的要求。

5、答案：B本题解析：功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类。功能缺乏折旧的求取方法是：①估算在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（简称单独增加功能费用）；②估算在价值时点重置估价对象建筑物时随同增加该功能的必要费用（简称随同增加功能费用）；③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏折旧额。房地产价值增加额为：[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/7.5%＝301.76（万元）。通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：因为修复成本380万元大于房地产价值增加额301.76万元，所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝301.76－200＝101.76≈102（万元）。

6、答案：B本题解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。

7、答案：D本题解析：依题意，可根据公式：

8、答案：D本题解析：续建完成时的总价值计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，该项目续建完成时的总价值＝350÷7%×[1－1÷（1＋7%）50－4.5]＝4769.85（万元）。

9、答案：B本题解析：房地产拍卖活动中的评估价，一般是指为人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。其中，在有保留价拍卖中，保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定的。

10、答案：B本题解析：此题关键在于5万元家电家具价值应不应该折现。由于题意并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。则可比单价为＝{50×40%＋（50×60%）/（1＋8%）^0.5－[5×40%＋（5×60%）/（1＋8%）^0.5]}/100＝4398（元/m2）或者可比单价＝{（50－5）×40%＋[（50－5）×60%]/（1＋8%）^0.5}/100＝4398（元/m2）。

11、答案：C本题解析：老人多虚，治宜补法，实邪需攻，应兼顾扶正老年慎泻为本，但实证也在，可兼治之。此以实邪为本，虚证为假象-故只需要祛邪就可。要分清病邪性质、强弱、病位。但中病则止。

12、答案：A本题解析：由题意可知，该商铺的价值为：

13、答案：A本题解析：增加房地产持有环节的税收，比如开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。反之，减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。

14、答案：C本题解析：房地产尽管有独一无二的特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然有一定的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。

15、答案：C本题解析：先扶正后祛邪：正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐。

16、答案：B本题解析：肝调节血量：人动则血运于诸经——全身各部得以濡养；人静则血归于肝脏——以备不时之需。五轮学说”：瞳仁属肾，称为水轮；黑睛属肝，称为风轮；两眦血络属心，称为血轮；白睛属肺，称为气轮；眼睑属脾，称为肉轮。

17、答案：A本题解析：表寒里热，如先有表寒未罢，又人里化热，或先有里热之人，复感风寒之邪，主要表现为恶寒发热、头痛、身痛、口渴引饮、心烦，咳喘痰黄，舌红苔薄等。表热里寒，如素体阳气不足之人，复感风热之邪，出现发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄。上热下寒指患者在同一时间内，上部表现为热，下部表现为寒的证候。如既见胸中烦热，频欲呕吐的上热证，又见腹痛喜暖，大便稀薄的下寒证，即属此类病证。上寒下热指患者在同一时间内，上部表现为寒，下部表现为热的证候，例如，胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤。

18、答案：B本题解析：本题考查的是房地产区位因素。当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，对整幢楼评估时，楼层不作为区位因素。P406。

19、答案：D本题解析：考点:统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。未做市场状况调整时，采取可比实例成交日的汇率，已经做过了市场状况调整，则采用估价价值时点的汇率。

20、答案：D本题解析：依题意，可根据公式：卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费或买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费，代人数值可得。

21、答案：B本题解析：六淫各自的性质及致病特点：(1)寒邪：凡致病具有寒冷、凝结、收引特性的外邪称为寒邪。寒邪侵入所致病证称为外寒，寒邪直中于里，伤及脏腑阳气为中寒。寒为冬季的主气．也可见于其它季节。(2)暑邪：暑为夏季主气，乃火热所化。主要发生于夏至以后，立秋以前。①暑为阳邪，其性炎热一壮热，心烦，面赤，脉象洪大。②暑性升散，耗气伤津——心胸烦闷不宁、头晕、目眩、口渴喜饮、气短、乏力、多汗。③暑多夹湿。

22、答案：B本题解析：针对特定的估价对象应收集哪些资料，主要取决于拟采用的估价方法。对比较法而言，主要是收集交易实例资料；对收益法而言，主要是收集收益实例资料；对成本法和假设开发法而言，主要是收集成本实例资料。而具体应收集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。

23、答案：C本题解析：暂无解析

24、答案：C本题解析：目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。

25、答案：D本题解析：本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。

26、答案：D本题解析：相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管道以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。

27、答案：C本题解析：脱液失水和精微：见于严重热病后期、恶性肿瘤晚期、大面积烧伤，可见形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔。

28、答案：D本题解析：不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。而估价目的不影响估价作业期，所以估价作业期不影响估价结果。

29、答案：C本题解析：承租人在承租土地上建设批发市场在转租获利。可支付的土地年租金是承租人能负担的最高值。在此租金下，承租人能保本。建设成本可视为在建设期期中一次性投入。由（600/10%）×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）＝3500/（1＋10%）0.5＋可支付的土地租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得：可支付的土地租金＝144（万元/年）。

30、答案：B本题解析：采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式为：可比实例在成交日期的价格×价值时点的定基价格指数÷成交日期的定基价格指数＝可比实例在价值时点的价格。

31、答案：B本题解析：建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，具体是建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V＝C－Et＝C－（C－S）t/N＝C[1－（1－R）t/N]＝C（1－d×t）式中，C为建筑物的重新购建成本。S为建筑物的净残值，通常简称残值，是预计建筑物达到经济寿命结束时，经拆除后的旧料价值减去清理费用后的余额。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。N为建筑物的预期经济寿命。R为建筑物的净残值率，通常简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建成本的比率。根据题意得：V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－R）t/N]。代入数据：75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）10/N]，可得：N＝39（年）。

32、答案：B本题解析：[知识点]路线价法

33、答案：D本题解析：选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

34、答案：D本题解析：依题意，可根据公式：?代入数值即得。

35、答案：C本题解析：考点:交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有：（1）总价修正、单价修正；（2）金额修正、百分比修正。

36、答案：D本题解析：本题考查的是经济因素。从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关。P145。

37、答案：A本题解析：“四三二一法则”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图9-1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。本题中，该相邻的临街土地的单价计算如下：400×10000×（40%＋30%＋20%）×20/25÷（20×75）＝1920（元/m2）“四三二一法则”

38、答案：A本题解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。其中，功能折旧又称无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑物标准过低，建筑设计上的缺陷等。BD两项，属于物质折旧；C项属于外部折旧。

39、答案：D本题解析：在有活跃的土地交易市场下，土地成本一般是由土地购置价款、应由买方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。

40、答案：A本题解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有。因此，该房地产的收益价格＝（8÷8%）×[1－1÷（1＋8%）40]＝95.40（万元）。

41、答案：B本题解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又称规模报酬规律，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能：①产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益不变；②产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递增；③产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递减。

42、答案：D本题解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。选项D错误，有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。而在与时间有关的影响因素中，导致房地产价格变动的速度又有可能不同。

43、答案：B本题解析：A项，报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。C项，报酬资本化公式中的未来各期的净收益、报酬率、和收益期或持有期单位是一致的。D项，在实际估价时，通常假设报酬率长期不变。

44、答案：B本题解析：谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。

45、答案：D本题解析：阳虚则寒，可见面色}白，脘腹冷痛的寒象，又可见喜静、下利清谷、脉微细虚象。肾阳损日久，水肿溢于皮肤，但因阳气不足而导致阴气化生无源而亏虚，出现日益消瘦、烦躁升火。

46、答案：B本题解析：收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度（如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数）超过一定限度后，收益开始下降。超出某一点以外就要引起报酬递减的趋势，已经见之于办公大楼的建筑。本题中，该楼的收益递减点位于20层，超过20层收益开始减少，所以它的经济高度应该是20层。

47、答案：D本题解析：房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

48、答案：C本题解析：房地产区位是指房地产的空间位置。具体的一宗房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。

49、答案：C本题解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。

50、答案：C本题解析：价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。房地产估价遵循价值时点原则，要求估价时必须先确定某个时间，但是，这个时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，而必须根据估价目的来确定。这个由估价目的决定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点。

51、答案：B本题解析：交通运输工具（如汽车、火车、飞机、船舶）、社会人群活动（如农贸市场、中小学、游乐场、展览馆等人们的喧闹声、吆喝声、高音喇叭声）、工厂等，都可能产生噪声，会干扰人们休息、工作和学习。对住宅、办公、旅馆、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，因此，隔声对住宅和办公楼来说比较重要。

52、答案：B本题解析：成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

53、答案：C本题解析：假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。

54、答案：B本题解析：张介宾，字景岳，反对寒冷药，提出“阳非有余”、“真阴不足”，强调温补肾阳、滋补肾阴在养生、防治病中的意义。朱震亨，字彦修，号丹溪翁，后人尊称朱丹溪，传河间之学，创造性地阐明了相火的常变规律，认为相火有“生生不息”功能，“人非此火不能有生”，而相火妄动，即属邪火，能煎熬真阴，从而得出“阳常有余，阴常不足”的结论。治疗上倡导“滋阴降火”，后人称其为“滋阴派”，代表作为《格致余论》。

55、答案：C本题解析：在分析、测算和判断特定价值或价格之前，必须弄清特定目的、特定房地产、特定时间和特定价值或价格，即要弄清估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。这四者通常称为估价基本事项，把弄清它们称为确定估价基本事项。

56、答案：C本题解析：重新购建价格V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，得V＝952.51，则该房地产的重新购建价格为952.51万元。

57、答案：A本题解析：路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。

58、答案：A本题解析：A项，房地产职业道德的内容之一是，房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。

59、答案：C本题解析：反治是指顺从病证的外在假象而治的一种治疗原则，其采用的方药性质与病证中假象的性质相同，故又称为“从治”。具体含义及用法：(1)热因热用：又叫以热治热，指用热性药物来治疗具有假热征象的病证。适用于阴盛格阳的真寒假热证。(2)寒因寒用：又叫以寒治寒，指用寒性药物来治疗具有假寒征象的病证。适用于阳盛格阴的真热假寒证。(3)塞因塞用：以补开塞，指用补益药物来治疗具有闭塞、不通症状的虚证，适用于因体质虚弱而出现闭塞症状的真虚假实证。(4)通因通用：以通治通，指用通利的药物来治疗具有通泻症状的实证。

60、答案：A本题解析：七情影响脏腑气机如下：(1)怒则气上——过度愤怒，使肝气横逆上冲——头胀头痛、甚则呕血、昏厥。(2)喜则气缓——过喜使心气涣散，神不守舍——精神不集中，甚则失神狂乱。(3)悲则气消——过度悲忧，损伤肺气——精神萎靡，气短乏力。(4)恐则气下——恐惧过度，使肾气不固，气泄于下——二便失禁，甚则遗精，昏厥。(5)惊则气乱——心无所倚，神无所归，虑无所定——心悸，惊恐不安。(6)思则气结——思虑过度，使心神耗伤，脾气郁结——脘腹胀满，纳呆便溏。

61、答案：C本题解析：收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法中所指的收益是价值时点以后的未来预期正常收益。

62、答案：D本题解析：房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。

63、答案：B本题解析：征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。

64、答案：B本题解析：在实际中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。多数情况下是评估现在的价值或价格，但在某些情况下需要评估过去或将来的价值或价格。价值时点究竟是现在还是过去或将来，是由估价目的决定的。例如，房屋征收评估的价值时点应为房屋征收决定公告之日。

65、答案：B本题解析：可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。

66、答案：C本题解析：A项，对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。B项，在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。C项，在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。D项，动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。

67、答案：D本题解析：功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建成本，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本。其中，无效成本＝5×1500×10＝7.5（万元）；超额持有成本＝（2.5÷10%）×[1－1÷（1＋10%）30]＝23.57（万元）；则折旧额＝7.5＋23.57＝31.07（万元）。（收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值）。

68、答案：C本题解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模；②外观；③建筑结构；④设施设备；⑤装饰装修；⑥空间布局；⑦建筑功能；⑧新旧程度。住宅平面设计中的功能分区属于空间布局。

69、答案：C本题解析：估价委托合同的内容一般包括：①估价委托人和估价机构的基本情况；②负责本估价项目的估价师，包括估价师的姓名和注册号；③估价目的和估价对象；④委托人应提供的估价所需资料；⑤估价过程中双方的权利和义务；⑥估价费用及其支付的方式、期限；⑦估价报告及其交付；⑧违约责任；⑨解决争议的方法；⑩其他需要约定的事项。

70、答案：A本题解析：表达气候对用药的指导作用。气候寒冷慎用寒药。早上阳气升，让药顺阳气升发而扶正。

71、答案：C本题解析：“有诸内，必形诸外”《孟子·告子下》，局部病变大都是整体生理机能失调在局部的反映。

72、答案：B本题解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种需求，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。A项属于房地产价格和价值分配业务；C项属于房地产价值减损评估业务；D项属于相关经济损失评估业务。

73、答案：D本题解析：建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。

74、答案：B本题解析：不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动。A项，由于不可移动，每宗房地产与重要场所的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。B项，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的。C项，房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。D项，土地里的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为空间场所、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。

75、答案：C本题解析：考点:年限法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。

76、答案：C本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

77、答案：D本题解析：价值（估价）时点为过去的情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。A项属于价值时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。B项属于价值时点为现在，估价对象为过去状况下的情形。C项属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。

78、答案：A本题解析：重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原有的许多材料、设备、结构、技术、工艺等都已过时落后或者成本过高，而采用新的材料、设备、结构、技术、工艺等，不仅功能更加完善，而且成本会降低，因此重置成本通常低于重建成本。

79、答案：B本题解析：甲乙两地块合并后产生的增值＝110－（50＋50）＝10（万元），则乙地块的合理要价区间为50～60万元，对双方最为公平合理的正常价格＝50＋10×50/100＝55（万元）。

80、答案：C本题解析：房地产价值减损评估业务包括因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。

81、答案：B本题解析：暂无解析

82、答案：C本题解析：反治是指顺从病证的外在假象而治的一种治疗原则，其采用的方药性质与病证中假象的性质相同，故又称为“从治”。具体含义及用法：(1)热因热用：又叫以热治热，指用热性药物来治疗具有假热征象的病证。适用于阴盛格阳的真寒假热证。(2)寒因寒用：又叫以寒治寒，指用寒性药物来治疗具有假寒征象的病证。适用于阳盛格阴的真热假寒证。(3)塞因塞用：以补开塞，指用补益药物来治疗具有闭塞、不通症状的虚证，适用于因体质虚弱而出现闭塞症状的真虚假实证。(4)通因通用：以通治通，指用通利的药物来治疗具有通泻症状的实证。

83、答案：A本题解析：成本法简要地说是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

84、答案：A本题解析：皮槁毛拔，症名。是指皮肤枯槁不泽，毫毛脱落如拔掉之证。《素问·五脏生成篇》：“多食苦，则皮槁而毛拔。”肺主皮毛，肺气耗伤，则皮毛失荣，而见本症。故选A。《素问·五藏生成篇》日：“多食咸，则脉凝泣而变色；多食苦，则皮槁而毛拔；多食辛，则筋急而爪枯；多食酸，则肉胝而唇揭；多食甘，则骨痛而发落，此五味之所伤也。故心欲苦，肺欲辛，肝欲酸，脾欲甘，肾欲咸，此五味之所合也。”

85、答案：B本题解析：[知识点]市场价值、快速变现价值、投资价值

86、答案：A本题解析：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从而导致居住房地产价格上涨。

87、答案：C本题解析：[知识点]报酬资本化法的公式

88、答案：C本题解析：市场提取法是通过含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧。类似折旧状况是指可比实例中的建筑物折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物折旧类型和折旧程度相同或相当。市场提取法是基于先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧。

89、答案：D本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格。由题意，该房地产2014年9月的价格为：7200×（94.80/100）×（96.60/100）×（105.10/100）×（109.30/100）×（112.70/100）×（118.30/100）＝10098（元/m2）。

90、答案：B本题解析：A项，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；B项，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；C项，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查；D项，估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，估价师声明和估价假设都不是估价依据。

91、答案：A本题解析：根据最高最佳利用原则，经分析、判断，以维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价。现有房地产应维持现状的条件是：（新房地产的价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）＜现有房地产的价值。

92、答案：A本题解析：肺主气司呼吸，肾主纳气，肺的呼吸深度需要肾的纳气作用来协助。肾气充盛，吸人之气方能经肺之肃降而下纳于肾，故有“肺为气之主，肾为气之根”之说。心主神明，心为君主之官，不仅喜伤心，“愁忧恐惧则伤心《灵枢·邪气藏府病形》。

93、答案：D本题解析：投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。同一宗房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同