小区电梯管理考核细则

小区电梯管理考核细则为规范小区电梯管理服务行为，保障电梯安全运行，维护业主合法权益，依据《中华人民共和国特种设备安全法》《电梯使用管理与维护保养规则》（TSGT5001）及《物业管理条例》等相关法规要求，结合本小区实际情况，制定本电梯管理考核细则。本细则适用于小区内所有客用电梯、消防电梯、货用电梯及无障碍电梯（以下统称“电梯”）的日常管理、维护保养及服务质量考核工作。考核对象为负责电梯管理的物业服务企业（以下简称“物业单位”）及电梯维护保养单位（以下简称“维保单位”）。一、考核原则与周期考核遵循“客观公正、量化评分、问题导向、闭环管理”原则，通过日常巡查、业主反馈、专项检查及第三方检测相结合的方式，对电梯管理全流程进行综合评价。考核周期为每自然月一次月度考核，每年度12月进行年度综合考核（年度考核得分=月度考核平均分×70%+年度专项检查得分×30%）。二、考核内容与评分标准（总分100分）（一）日常运行管理（25分）1.运行状态监测（8分）电梯需24小时正常运行（除故障维修、定期检验或政府部门要求停梯外），因特殊原因停梯时，物业单位需提前48小时在电梯厅及小区公告栏张贴书面通知（注明停梯原因、预计恢复时间及应急方案），未提前通知的每次扣2分；临时故障停梯超过30分钟未张贴说明的，每次扣1分。电梯运行应平稳无异常声响（如异响、抖动、卡阻），轿厢内照明、通风系统正常，门机开关灵活无撞击声。经现场检测发现运行不平稳或存在异常声响的，每台次扣1分；照明/通风故障未及时修复的，每台次扣0.5分；门机开关异常的，每台次扣1分（当日修复不计扣）。2.日常巡检执行（7分）物业单位需安排专人每日对电梯进行2次（上午9:00-10:00、下午15:00-16:00）现场巡检，记录《电梯日常巡检表》（含运行状态、厅门/轿门密封性、呼梯按钮灵敏度、楼层显示准确性等），未按频次巡检的，每次扣1分；巡检记录缺失、填写不规范（如漏填、错填关键数据）的，每处扣0.5分。维保单位需按《电梯维护保养规则》要求，每15日对电梯进行一次半月维保，每季度进行一次季度维保，每年进行一次年度维保，每次维保后需由物业单位签字确认并留存记录。未按周期维保的，每台次扣2分；维保记录缺失或未签字确认的，每台次扣1分。3.设备清洁维护（5分）轿厢内墙面、地面、镜面应每日清洁，无明显污渍、广告贴纸残留；电梯厅门、召唤盒、楼层显示器表面应每周深度清洁2次，无积灰、水渍。清洁不达标（如地面有痰渍、墙面有划痕未处理）的，每台次扣0.5分；召唤盒/显示器积灰明显的，每台次扣0.3分。井道、底坑无杂物堆积，无渗水、积水现象，每月至少清理1次。底坑积水未及时排除的，每台次扣1分；井道内有杂物（如纸箱、工具）的，每台次扣0.5分。4.能耗与节能管理（5分）电梯需设置合理的休眠模式（非高峰时段自动降低运行频率），未设置或设置不合理导致能耗异常的，每台次扣1分。物业单位需每月统计电梯用电量并公示，未公示或数据不准确的，每次扣1分；连续3个月能耗同比上升超过10%且未分析原因的，扣2分。（二）安全管理（30分）1.资质与证件管理（6分）维保单位需具备电梯维修保养资质（需在物业单位备案并公示资质证书），未备案或资质过期的，扣3分；维保人员需持有效《特种设备作业人员证》上岗，现场检查发现无证作业的，每人次扣2分。电梯需在检验合格有效期内运行（检验标志应张贴于轿厢内明显位置），超期未检的，每台次扣5分（直接判定月度考核不合格）；检验标志缺失或模糊不清的，每台次扣1分。2.安全设施与警示标识（8分）电梯需配备有效的紧急报警装置（五方通话），通话功能需24小时畅通，测试无响应的，每台次扣2分；紧急报警装置标识不清晰（如未标注“紧急通话”字样）的，每台次扣0.5分。轿厢内须张贴《安全乘梯须知》（含禁止行为、应急联系电话）、《电梯使用登记证》及《维保单位信息公示牌》（含维保单位名称、联系人、24小时服务电话），缺失或信息过期的，每台次扣1分；公示内容被覆盖或污损未更新的，每台次扣0.5分。电梯层门外侧应设置防扒门警示标识（如“禁止扒门，危险！”），未设置或标识脱落的，每台次扣0.5分。3.应急救援管理（10分）物业单位与维保单位需签订《电梯应急救援协议》，明确双方职责及响应时间（市区范围30分钟内到达现场）。未签订协议的，扣5分；协议内容不完整（如未明确响应时间）的，扣2分。每季度至少组织1次电梯困人应急演练（需包含报警、救援、安抚乘客等环节），并留存演练记录（照片、视频、总结报告）。未按周期演练的，扣3分；演练记录缺失的，扣1分；演练中发现救援流程不熟练（如超过30分钟未完成救援）的，扣2分。发生电梯困人事件时，物业单位需在5分钟内到达现场安抚乘客并启动应急程序，未及时到达的，每次扣2分；未记录困人事件处理过程（含原因分析、整改措施）的，每次扣1分。4.安全隐患排查与整改（6分）物业单位需建立《电梯安全隐患台账》，对巡检、维保及业主反馈的问题（如门机故障、光幕失效）及时记录并跟进整改。台账缺失或记录不完整的，扣2分；隐患未在24小时内（重大隐患4小时内）通知维保单位的，每次扣1分。维保单位接到隐患通知后，一般故障需4小时内修复，重大故障（如曳引机异常）需24小时内出具解决方案并告知物业单位。超期未修复且未说明原因的，每台次扣2分；修复后未经验收确认的，每台次扣1分。（三）业主服务与沟通（20分）1.信息公示与反馈（7分）物业单位需在小区公告栏及业主群每月公示电梯运行情况（含故障次数、维保记录、业主投诉处理结果），未公示的，每次扣2分；公示内容不完整（如遗漏故障原因）的，每次扣1分。设立电梯服务专线（或纳入物业客服热线），24小时接受业主咨询与投诉，未设置或无人接听的，每次扣1分；投诉处理需在48小时内反馈结果，超期未反馈的，每单扣0.5分。2.文明乘梯引导（6分）每季度开展1次“文明乘梯”宣传活动（如张贴海报、播放视频、入户讲解），未开展的，扣2分；宣传资料内容需包含“禁止超载”“勿用物品阻挡门机”“儿童需成人陪同”等要点，内容缺失的，每次扣1分。对业主不文明乘梯行为（如踢踹门机、超载打闹），物业人员需及时劝阻并记录，未劝阻的，每次扣0.5分；同一业主重复违规3次以上未跟进教育的，扣1分。3.特殊场景服务（7分）节假日（如春节、国庆）及高峰时段（7:00-9:00、17:00-19:00）需安排专人在电梯厅引导乘梯，避免超载，未安排的，每次扣2分；因引导不力导致电梯频繁停运的，每次扣1分。业主搬运大件物品（如家具、装修材料）需提前向物业报备，物业单位需协调安排货梯使用或调整运行时段，未提供协助导致矛盾的，每次扣1分；未告知搬运注意事项（如避免碰撞门机）的，每次扣0.5分。（四）档案管理（15分）1.基础档案（5分）需建立单台电梯档案，包含：电梯制造许可证、产品合格证、监督检验报告、使用登记证、安装验收资料、改造/大修记录等原始文件。档案缺失关键资料（如监督检验报告）的，每台次扣2分；档案未分类存放或标识不清的，扣1分。2.运行与维护档案（6分）保存《电梯日常巡检记录》《维保记录》《故障维修记录》《应急演练记录》《检验检测报告》等动态资料，保存期限不少于4年（自电梯报废或停用之日起）。记录缺失或未按年度归档的，每类扣1分；超过保存期限未销毁（需登记销毁记录）的，扣1分。3.业主沟通档案（4分）保存业主电梯相关投诉、建议及处理记录（含沟通方式、处理结果、业主满意度评价），记录缺失的，每单扣0.5分；未定期分析业主反馈（如每季度形成《电梯服务改进报告》）的，扣2分。（五）加分项（10分）1.月度内无电梯故障投诉且运行零事故的，加3分；2.业主满意度调查中，电梯服务满意度≥90%的，加2分；3.配合完成政府部门电梯安全宣传或应急演练的，每次加1分（最高3分）；4.提出电梯节能改造或智能化升级方案（如加装物联网监控系统）并实施有效的，加3分。三、考核结果应用1.月度考核：得分≥90分为“优秀”，80-89分为“合格”，70-79分为“基本合格”，＜70分为“不合格”。优秀：给予物业单位/维保单位通报表扬，年度考核时优先推荐参与“优秀服务单位”评选；合格：正常结算服务费用；基本合格：由业委会或社区居委会下发《整改通知书》，要求7日内提交整改方案并落实；不合格：扣除当月服务费用的10%，并由业委会组织约谈，连续2个月不合格的，启动服务单位更换程序。2.年度考核：得分≥90分的，额外奖励年度服务费用的5%；得分＜70分的，