重庆中新优品筱筑前期营销方案52P

2026/7/29重庆中新优品筱筑前期营销方案52P中新优品·筱筑（暂定名）营销方案中国重庆专业高效务实求真中新优品●筱筑（暂定名）营销方案一、产品篇二、市场篇三、未来走势篇四、定位篇五、营销篇六、推广篇1.1建筑指标一、产品篇项目计量单位规划要求指标数值所占比重（%）总用地面积M21389913899居住户（套）数户（套）445居住人口（每户按3.2人计算）人1424总建筑面积（含地下建筑面积）M241696100%一、按功能性质划分1）住宅建筑面积M23367380.08%2）商业建筑面积M210192.44%3）办公建筑面积M220154.83%4）社区服务用房M2760.18%5）物管用房M22410.58%6）公厕M2370.09%7）车库及设备用房建筑面积M2463511.12%二、按地上地下部分划分1）地上建筑面积M2356872）地下建筑面积M26009停车泊位辆1301301）地面辆312）地下辆99容积率小于33其中奖励容积率建筑密度不大于40%33.94%绿地率不小于30%30.20%建筑工程方案综合技术经济指标一览表1.2户型统计套型套型面积（平方米）套数（套）套型总面积（平方米）套型面积比（%）套数比（%）阳台面积（平方米）小户型A179.242223474.427.4%90.1%7.16×22=157.52A472.09226.7%5.58×22=122.76B142.21223.9%3.6×22=79.2B241.82213.7%3.75×21=78.75B362.474411.7%3.46×44=152.24C142.21325.7%3.6×32=115.2C241.67315.5%3.6×31=111.6C362.284812.73%3.27×48=156.96C449.86163.3%3.99×16=63.84D181.05248.2%6.495×24=155.88D253.10245.4%5.585×24=134.04D358.484811.9%0.99×48=47.52D452.13235.1%5.96×23=137.08D580.63248.2%6.08×24=145.92大户型A395.372211745.5917.86%9.9%5.55×22=122.1A2“101.1110.08%7.16A2100.132117.9%6.445×21=135.345合计45535220.01100%100%1923.115备注：小户型——套型面积小于90平方米的户型;大户型——套型面积大于90平方米的户型;套型面积90平方米以下住宅面积占80.78%住在户型面积明细表1.3综述地块位于“同创奥韵”成熟小区旁，对邻“好韵高尔夫球场”与奥体中心，周边物业价值高但目前尚不属于成熟居住区域；项目共由5栋高层建筑组成，住宅套数共计445套，总销售体量为35220㎡。销售体量小，容易快速消化；从户型配比上来看，70㎡以下户型占58%以上，户型设计无明显缺陷，通过一定的概念炒作，有打造成精致宜居户型的潜质；周边生活配套主要依靠“同创奥韵”社区及周边配套，无明显优势。交通情况有轻轨支持，但邻近公交线路少，距离袁家岗公交枢纽位置还有一定的步行距离；项目体量小，无社区规模，且与中新·城上城综合配套相距较远，更多地依托于周边小区居住氛围。二、市场篇2.1市场情况说明重庆楼市1-6月销售套数走势从成交套数的数据来看，除开受春节影响的2月份11849套的成绩来看，5月份的成交套数出现明显的下滑，仅为12461，接近2月的水平。相对于4月份，环比下滑高达53.9%。可见目前楼市在新政的持续影响之下已经开始显示出低迷的状态。6月分和5月分的数据对比起来看，也只能算是持平，涨幅并不明显。

重庆楼市1-6月成交均价走势成交均价的数据上来看，值得关注的地方依然是5月，5458.49元/㎡的均价依然是跌到了2月水平。环比下降12%。2010年的年中，楼市出现了量价齐跌的尴尬局面，下半年的楼市进入一个调控期的可能性非常大。从房价来分析，目前北重庆依然是价格高点，1-6月重庆楼市均价的最高点出现在3月的北部新区，达到了8750.58元/㎡，而最底的均价出现在1月份的巴南区，为3172.15元/㎡。

九龙坡区1-6月价格走势九龙坡区1-6月成交套数走势本项目所在—九龙区的价格和销售套数的数据看起来是比较正比的，量价的涨跌都比较平衡。相对于1月分的水平来说，九龙坡的涨幅还是比较明显，最高涨幅达到了53.16%。从整体价格来看九龙坡的销售均价在各区中并不是特别突出，但是销售去化速度较快，更多地是依靠性价比来作为销售突破口

2.2周边主要楼盘情况项目名称：同创奥韵项目位置：奥体西区大门对面二手价格：5500元/㎡左右项目描述：目前奥体片区的成熟楼盘代表。占地21亩，以高层住宅及奥网中心为主要组成部分。小区环境较好，且运动配套优势明显。但受限于整个区域市场及开发公司品牌度不高等问题，新盘销售时客户认同度较低，销售周期长且成交价不高。项目体量：23万方主力户型：以100㎡以上的三室为主项目名称：隆鑫国际项目位置：谢陈路原隆鑫物流中心二手价格：5100元/㎡左右项目描述：由7栋点式塔楼组成，拥有一定的绿化庭院及商业广场配套，户型有一定的可变空间，适合70后、80后客群要求，开盘价格低，约在4700/㎡左右，去化时间较快。项目体量：20万方主力户型：70㎡左右的两室为主项目名称：大鼎第一时间项目位置：谢家湾正街7号目前价格：7100/㎡项目定位：以音乐、电影为主题的青年社区营销亮点：概念推广完成信息铺盖，低总价门槛强荐催订项目描述：奥体片区首个“小户型”代表楼盘，一期在推广方面下了大量功夫，迅速销化。二期在7月31日提价推出，但受整个区域价格水平影响，目前销售情况一般，于是采用交三万抵四万的优惠政策刺激观望客群。项目体量：61066㎡主力户型：41

㎡一室，62㎡小两室2.3重庆小户型调查报告综述（具体市调报告参照附件）1、由于项目70㎡以下户型占了58%以上的户型比例，盈方公司在前期通过楼盘调查，客群问卷调查等方式对整个市场的小户型产品供应做了一个摸底调研，综合调查结果分析如下：2、自2009年10月至今，重庆市小户型产品放量共在120万方左右，其中以九龙坡区、南坪区、沙坪坝区为主要投放地域。3、根据调查14个重点小户型楼盘的已售表现，正式销售3个月内销售率基本保持在70%以上。4、从主力户型上来看，35—60㎡的一室一厅户型目前是市场上的主要供应产品。九龙坡区域供应的主力面积约在35㎡—45㎡之间，符合市场基本特征，以满足首次置业的刚性需求为主。5、从价格上来看，九龙坡区域均价在7200/㎡左右，奥体片区目前仅有“大鼎·第一时间”一个纯小户型代表项目。2.4综述

整体市场表现，楼市走向在“新政”出台后5月份有一个短暂的低谷期，但6月份已开始呈现缓慢地向上趋势。特别是近期关于“新政是否已有松动迹象”的舆论背景下，不少前期被打压的投资客已有再入市的打算。盈方认为：在这种反复的试探与被试探的拉锯战中，认为未来市场在短时间内出现暴跌或暴发都是天真的一方之见。下半年的重庆市场依然会以平稳，保守，小幅度起伏为主要特征。区域特色会依然明显，刚性需求为市场主要供应方向。从九龙坡区域来看，销售套数是上半年消化速度较快的区域之一。但销售均价偏低，由于区域不是印象中的高档住宅分布区域，置业者选择此区域更多的考虑来自性价比较高等因素。投资意向在此区域表现得较小，从二手房的交易价格上来看，增值空间及速度都不甚乐观，客户群体多是为了满足自身居住而置业。我们选择了三个周边楼盘作为重点参考对象，除了“大鼎·第一时间”为纯小户型项目均价在7000元/㎡除外，其余相邻的两个楼盘在二手房销售中价格都是相衬于区域价值体系中的，均价大约在5200元/㎡，居住物业价值不高，二手房交易平淡且无大的增幅。在小户型的市场调查报告中，在刚性需求和首次置业资金压力的引导下，越小的户型去化速度越快，价格略高于区域普通产品市场，但对交通条件、周边配套要求较高。三、未来走势篇3.1上半年数据分析

成交量同比小幅下调，价格处于高位；2010年上半年重庆地区商品房累计成交102,325套，总成交面积970.2万平方米，同比09年下跌12.45%，同比08年上涨66.91%。分析：2010年上半年市场成交量同比去年略有下调，由于2009年上半年，开发商刚刚度过金融危机，手中握有可马上开发的土地量少，直接导致2010年上半年开盘面积不足，另一方面，消费者这一方由于经融危机，手中握有大量现金，在股市前景一片暗淡的的环境下，又无其它渠道的投资方向，因此把大量闲质资金投入到固定资产上，第三方面国家对扩大内需的政策，银行方面的条件也较宽松，对房屋的销售起到了很大的推动作用；第四方面各大开发商对房价的炒作与哄抬，导致了2010年截止到4月，房价疯涨，消费者追涨购买这一现象的出现）1)新建商品房成交重庆1-8月成交金额走势可以看到除开4月由于房交会和新政即将推出的影响成交最高以外，8月就是今年成交最高的月份。而且可以看到相对于7月，8月的成交涨幅更加明显。8月的成交面积虽然没有超过新政前的3月，但是也基本达到了新政前的水平，从5-8月的走势来看，上升势头也很平稳。从目前的形势来看，在“金九银十”和秋交会的带动之下，超过4月的成交应该还是很有可能的。1、成交金额2、成交面积3.1上半年数据分析

重庆楼市2010年1-8月成交数据走势1)新建商品房成交成交均价的走势相信是购房者最为关心的，从数据上来分析，2010年成交均价超过6000元/㎡的只有4月分，而8月的均价5908.45元/㎡已经非常接近6000的价位。从目前的楼市来分析，价格短时间内继续走高的可能性非常大。成交套数的走势和前几项数据的变化曲线差距不大，依然是稳步上涨到了新政前的水平。而且相对于2010年最高峰的4月，差距已经不是很大，“金九银十”在成交套数上应该是最有可能创今年销售纪录的数据。3.1上半年数据分析

3、成交均价4、成交套数1)新建商品房成交3.1上半年数据分析

分析：从图表可看出，在4月17日国家出台房地产新政出台4月后，抑制房价过快增长的成效已见，重庆房价除5月受新政出台重庆未出台细则解释，市场曾一度出现迷茫，消费者观望情绪严重，5月成交及价格均跌至谷底。但是5月27日重庆新政细则温和着陆，市场前景明朗化后，6月份成交均价及面积均一路平稳攀升，稳步发展。证明重庆市场与其他受国家调控影响的一线城市不同，房地产市场运营起步较晚，无明显产业泡沫。刚性需求依然是市场的主要供应方向;1)新建商品房成交2010年重庆地区入住楼盘共有196个，建筑面积5303.27万平方米。

区域分布：南岸和渝北地区入住楼盘个数最多，各有28个，南岸地区建筑面积为1021.11万平方米，占总面积的19%，其中，坐落在南坪西路及南滨路上的上海城繁华纪、上海城LOMO公寓及国际社区，建筑面积均超过了100万平方米，整体拉高了这一区域的入住楼盘建筑面积。渝北地区建筑面积为472.28万平方米，占总面积的9%，这两个地区的建筑面积占了总面积的四分之一以上。3.1上半年数据分析

2)新建商品房入住分析物业类型：住宅项目共计149个，占项目总数的76%，建筑面积3805.04万平方米，占总建筑面积的72%。其次是写字楼项目19个，建筑面积719.88万平方米，占总建筑面积的14%。商铺与别墅项目分别为16个、12个，占比分别为8%、6%。装修状态：重庆地区2010年入住楼盘以毛坯房为主，共计177个，占总数的90%，建筑面积4800.46万平方米，占总面积的90.4%；精装房项目共计12个，占项目总数的6%，建筑面积433.86万平方米，占总面积的8.2%；菜单式装修、粗装修、全装修项目共计7个，占总项目的4%，建筑面积72.95万平米，占比1.4%。分析：近年来渝北与南岸受政策利好引导，居住及投资价值受到了购房者的高度认可，随之带来开发公司的大规模入驻；住宅物业仍然是我市房地产行业的支柱组成部分，说明整体市场仍然是以满足基本居住需求与改善性住宅需求为主，投资商用物业和高端别墅物业所占比例较小，有一定的提升空间。与其他一线城市相比，重庆房地产行业泡沫小，市场运营起步低，长线发展看好。从交房标准来看，入住楼盘还是多以毛坯房为主。09年下半年所掀起的“精装风”由于前段时间市场反响一般且出现了不少交房纠纷，已经逐渐降温下来。购房者对于精装房缺乏信任感，也较为接受自我装修的毛坯房形式。3.1上半年数据分析

2)新建商品房入住分析3.2下半年放量说明及分析

1)新推放量无大的波动，九龙坡区域稳中有升。据搜房网及重庆房屋管理局官网数据得知，截止到目前为止，已取得预售资格新推楼盘有80余个。可供应套数93,008套，946.6万平方米（建面）。其中九龙坡区域下半年放量不低于9617套，904233平方米，环比上半年略有增长。2)市场存量危机四伏，市场前行且需谨慎。而从开工量来看，今年的市场供应量将在二季度以后产生较大增加，主要是去年12月与今年1—4月巨大的开工量形成放量将导致市场短期内供应量大幅度增加。今年1—4月全重庆总的开工量较去年增加了2000万方，按照主城和区县传统的6：4比例来看，今年开工量将比去年增加1200万方。如果这1200万方完全形成市场供应的话，那么今年市场总体供应量将超过2500万方，如果需求市场保持与去年15%的萎缩幅度（5月的成交同比大幅度萎缩），那么今年年内市场将形成6个月以上的市场存量，这将对市场正常运行形成较大的压力。分析：南岸与江北、渝北、北部新区三个区域仍然是楼市下半年的放量重点区域，三者相加占新增放量的37%以上；下半年放量比上半年略高，其中我项目所在的九龙坡区域略有增长，又以“大鼎·第一时间”、“蜜糖”、“隆鑫花漾湖”、“志龙玖嘉怡”、“逸静花开香地”等小户型产品为主要放量，值得后期重点关注；市场存量将进一步增加，整体市场供应量偏大且具有一定的风险。3.3下半年楼市走势简析

1）新开发量分析：下半年投资增速逐步回落不可避免；今年上半年，开发投资持续走高主要受土地集中支付、对比基数偏低以及在建项目较多的影响。进一步分析可以看出，其前两个因素均不具有可持续性。首先，受土地出让金交付时限政策影响，土地集中支付活动将逐步减少。其次，由于去年下半年房地产开发投资增速逐步加快，对比基数将有所提高。同时，销售的持续疲软也会打击地产商的投资信心。此外，在“打击囤地”政策下，现有的土地储备必须持续开发，导致今年1至5月，重庆新开工房屋面积仍然保持了55.5%的较快增长。2）产品放量分析：高层物业成市场主力；数据显示，下半程楼盘中，第一主角仍看高层物业。预计龙湖、金科、恒大、万科、保利、富力、国奥、中渝等企业旗下，共160个项目将踊跃推出高层产品，总放量逾560万平方米左右。即将登场的高层产品类别丰富，既有城市综合体、精装华宅、商圈公寓、公园高层、滨江豪宅，还有大批满足首次置业买家需求的低门槛、低总价的中小户型，以及为低收入人群提供保障的经济适用房。3.3下半年楼市走势简析

3）成交情况走势预计分析：成交量震荡中前行，十月将是分界点，成交价受困调控及观望情绪，短期看跌长期看涨；下半年的市场消化面临着市场存量偏大与政策、银行调控的双重压力。4月份在国家调控政策出台后，楼市在5月份进入过短暂的下行通道，虽然后市发力看好，但不少开发楼盘均离自己的半年目标相距甚远。目前，我市部分商业银行调高首次置业购房利息，无疑会加重后市观望情绪。虽然有两江新区6月18号挂牌及农民工转城镇户口等利好刺激，但对不少开发公司来说，金9银10的传统销售旺季才是本年度最大的年考。部分楼盘的小许让利会让买方市场在短时间内释放刚性需求及缓解观望情绪，但整体成交量不会高于上半年，成交价受开发公司解困及产品消化速度影响，会在年底有一定的反弹。但如果10月份市场反应依然平平，不少受困于资金压力的知名开发企业将充当起降价的领路者角色，成交量会有所上升。序号区域用途土地建筑规模(m2)/容积率面积(m2)1巴南区二类居住为主，商业68376245143.332渝中区商业，金融业300761412833渝北区商业，金融业兼二类居住78144255616.64沙坪坝二类居住为主，商业63972115952885南岸区二类居住，商业金融业744817.521445675.316九龙坡区二类居住为主，商业11007082915404.447江北区商业金融业，二类居住8716912219589.98大渡口二类居住，商业金融业303219851291.49北部新区商业金融业，二类居住254555725370.410北碚区一类居住，二类居住8872931143499.4合计

995720111538161.783.32010年1-8月重庆土地成交况状

受政府打击囤地行为的影响，开发商2010年1-8月取得的土地，2011年上半年截止8月份，应该会推市销售，预计分析2011年上半年截止8月份，重庆市场的新增可供应房源供应量充足；根据土地供应用途，供应房源多为二类居住用地，高层、中小户型会成为市场主流；2010年下半年开工量及开出房源数量较大，看10月房交会成交量，可预计今年下半年的存货去化量，如成交量不高，则会对明年的市场造成冲击，增大明年销售压力。3.32010年1-8月重庆土地成交况状

3.5新政对于后市影响及分析

2010年4月，国务院连续出台组合拳降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。新政下的重庆楼市有何变化？房价是否得以转而直下？是否会出现退房潮等众多疑问纷纷而至，新政之下，购房者、开发商、业内人士各方态度不一，为新政后的重庆楼市走向更添未知之数。而整个房地产市场又分为一级市场，即土地市场；二级市场，即一手房市场；三级市场，即二手房市场。我们将分别地分析新政对重庆市几个不同市场的影响，推测各级市场可能出现的变化及发展的趋势。3.5新政对于后市影响及分析

1）一级市场的影响——土地供应量将持续下降，单宗出让土地的面积将会受到限制获得土地是进行房地产开发的第一步，也是必不可少的一步。而土地成本也是房地产开发中仅次于建安成本一项大的支出，加强对土地市场的调控是稳定房价的一项重要环节。政府加大了土地市场的调控力度，重庆市的土地供应量已经明显下降，而土地的单价却提高了很多。可以看出，今年下半年甚至明年或者后年，重庆市住宅用地的供应量十分有限，而且供应结构也将发生明显的变化。新政再次重申了禁止出让别墅用地，高档住宅用地供应几乎为零。普通住房供应所占比例将会增加，但是由于总量太少，所以供应量也不会太多。由于近年来我国大力倡导经济适用房的建设，重庆市今年经济适用住房用地供应占住宅用地供应总量的比例由6%～8%提高到15%；近年来，重庆市城市化进程明显加快，城镇人口与日剧增，大量的需求潜力刺激了房地产市场的高速发展。然而由于制度不健全和一些不正当的行为，土地资源的浪费情况也比较严重，重庆市用地产出只有上海的1/3。所以重庆要控制土地供应量，通过紧缩地根来维持经济和房地产可持续性发展。从目前的情况来看，重庆市拿地在100亩以上的开发商的实力参差不齐。对实力强的开发商而言，大规模的楼盘不仅可以增加收益，而且可以提高声誉，所以开发出的大多是中高档次的楼盘，并不适合普通消费者；而对实力较弱的开发商而言，在支付了大量的土地成本之后，他们是否还有充足的资金去保证产品的质量不得不打上一个问号。这样对于重庆房地产市场的健康发展肯定是会产生一定的负面作用的。2）二级市场的影响——短期看跌，长期看涨

随着国务院房地产新政的进一步坐实，前期受购房者追捧，刚性需求旺盛的中小户型房源的受关注度会有一定程度的降温，而市场需求的主力房源会逐步过渡到以三房为主，购房者更加追求一步到位，所谓的“三宜房源”(宜租、宜售、宜投资)将不复存在。在重庆，70%以上的二手房销售还是自住和改善性住房投资，是刚性需求，很大一部分人资金并不充裕，在利息上也很在意。新政出台后，对自住、改善性住房、投资型客户都有制约作用，在我市对低收入的刚性住房需求制约更大，接下来重庆楼市的成交量会出现下降，成交额会下滑，不过重庆房价与全国相比总体较低，从长远来看，还是会上行。3）投资市场的影响——增值空间依然看好至于近期中央频出楼市调控政策，物业税一再传言要推出，我们认为，此轮政策波及重庆影响不大，主要矛头还是指向京沪广深一线大城市。国家的政策对重庆等二线城市来说，影响不大，房价并不像北京、深圳、上海泡沫那么大，对于看好的地段，具有投资价值的别墅，肯定不会因为政策而不投资，问到本次政策的调控，这些外来客商普遍认为：目前重庆核心区域的房产单价才1万~2万，还是很有增值空间的，而且他们十分看好重庆未来的城市发展。并且很大部分投资客采取一次性付款，所以他们认为目前的新政对自己的投资没有影响。3.5新政对于后市影响及分析

3.5E4项目营销策略建议市场情况对接分析根据对10年上半年的市场销售数据整理分析及下半年市场走势预估，我们认为以下几个方面是需要E4项目需要考虑与解决的：政策调控后期的不可预计，银行放贷政策的缩紧会让市场观望情绪更加严重，买方与卖方之间的拉锯会呈进一步白热化趋势；下半年新增放量不减与历史存量齐发，高层产品、小户型产品的市场竞争无疑会更加激烈；二手房市场会有短时间内的降价趋势，本项目周边多为二手房供应产品，受到波及在所难免；中小户型首次应该是满足刚性需求客户，产品本身有此方面的优势，如何把握并放大（借以吸引部分投资客群）是成败的关键；未来可能由一线开发公司带来的降价威胁使项目在营销、定价策略上需要谨慎前行。综上总总，为快速回笼资金，避免市场风险，我们提出以下建议以供参考：1）推盘节奏建议：一次性推出，分栋分户型销控下半年市场放量大，而项目本身体量小，为避免客户选择面小而被流失，盈方建议将所有产品一次性推出市场。销控方面，掌握“搭配”原则，中小户型在每一时间段都会有搭配销控比例，避免小户型去化过快，而80㎡以上中等户型耽误销售周期。2）价格策略建议：以卡鉴客，据市定价；低开稳走，小步快跑项目前期将用办“卡”的形式鉴别客户意向，办卡免费，多次刷卡享受优惠。后根据客户“刷卡”的情况判断项目市场接受度，在1个月的市场试探后正式确定开盘价格。根据对周边物业价值的分析及项目自身资金回款要求，初步建议项目成交均价位于6500元—7500元之间，根据后期市场情况及购房者反应作出调整确定。3.5E4项目营销策略建议3.5E4项目营销策略建议3）营销策略建议：以卡蓄客，刷卡有礼；外围扫荡，成交至上为在短时间内积聚人气和有效区分意向客户，前期未正式销售前将采用办理“中新·青英会员卡”的形式完成意向客户积累。同时通过轮班轮点的形式，由销售人员进行外围扫荡，主要目标将放在二手房交易市场，同类产品销售部周围。以信息告知，带路引导的方式拦截一切市场意向客户。销售团队改传统做销为主动行销，一切为了成交。4）推广策略建议：概念炒作，突出稀缺通过一种青年精英社区的概念塑造，在推广面市上高举高打。占据市场运动精致小区领跑者地位，通过对首次置业者的“新生活”的诱导，完成市场认知及认同度的铺盖工作。奥体旁边的小户型产品已然不多，城市综合体的精致小户型组团甚是稀少，通过媒体炒作与其他宣传推广，制造客群向往与市场紧迫感，同时吸引投资客群。5）交房标准建议：清水交房，重时重诺根据前期市场成交数据显示，现在的购房者对于精装修物业缺乏信任感。工程部也没必要在此方面浪费精力，重视毛坯房交房标准与时间并在销讲中予以明确依然足够。四、定位篇成熟小区包夹中有一定的居住氛围；与轻轨2号线站距离近，有交通配套的硬件支持；依附中新·城上城城市综合体定位，营销推广方面可借势；毗邻奥体中心，有助项目形象上的提升；户型设计符合现在主流需求，配比合理，无明显缺陷。居住氛围尚未形成，且相邻住宅价值不高，限制项目作为高溢价产品打造；项目体量小，自身配套少，多依附于周边社区配套，业主生活有不便因素；经过小区的公交线路少，距袁家岗公交枢纽站及轻轨站皆有一定的步行距离。，交通出行选择少。奥体片区尚无新的住宅产品规划，项目自身体量小，易完成快速消化目标；户型设计以中小户型为主，置业压力小，容易被刚性需求客户所接受；开发公司重组上市，可通过舆论炒作拔高项目品牌度打造。

小户型产品在目前市场上已不稀缺，未来呈增长趋势。周边二手房的挤压不可避免，很容易陷入价格比较之中。威胁劣势機會4.1产品SWOT分析優勢4.2主要难点及解决之道难点一：周边物业价值低，与二手房交易市场存在价格比较的风险。解决建议：1)从定位上与周边物业相区分开来，以小户型产品作为营销主诉求点；2）前期推广高举高打，通过概念炒作完成认知普及。难点二：项目本身配套少，生活有不便因素解决建议：营销推广方面淡化单个项目体量，融入中新·城上城城市综合体的定位，借势旁边成熟小区。4.3定位组合定位原则：1）项目不是单独分割的产品，而是中新城上城所打造的城市综合体中的一部分；2）结合产品情况，项目必须体现出一种精致、宜居、健康的生活属性；3）在奥体中心内，该位置打造出该产品的稀缺与珍贵。客群来源组成：1）石坪桥拆迁、换房户；2）重医教师、附一院的医生及护士；3）渝州交易城、科苑路、机电市场等3KM范围内的小经营户；4）面向整个重庆的市场的首次置业者及部分投资户。4.4定位阐述定位梳理：利用周边拥有一定的知名度较高的城市配套，如高尔夫球场，奥体中心；小户型精致产品，奥体片区最近的、置业门槛最低的宜居住宅；位于中新城上城—城市综合体之内，尽享都市便捷生活；地利优势，紧邻国宾馆，俯瞰奥体中心；因此，项目整体定位为：城市精品青英社区

五、营销篇5.1整体营销思路:由于我项目体量小，客户积累期短，回款时间要求快，导致项目在营销执行上要求灵活性较高。为了能够迅速的积累客户，完成快速变现的战略目标,我方提出的总体营销战略为：客群上推广上销售上推盘上整体入市、户型销控扩大面向，周边扫荡概念炒作，突出稀缺高端形象，合理价格5.2项目推售策略1）营销策略以“卡”蓄客，以“卡”控客——项目体量小，销售周期预计短。为在短时间内积聚人气和有效区分意向客户，前期未正式销售前将采用办理“中新·青英会员卡”的形式完成意向客户积累。具体操作模式如下：A：客户办理此卡不收取任何费用，办理成功后即成为“中新会”会员，享受中新集团一切产品信息的优先获悉权及其他所有活动资格。B：此卡针对本项目有特殊的优惠方式与方法；在办卡后、开盘前这段时间段内，客户办理成功后（办理当天不予刷卡）每次持卡到售房部“刷”出优惠0.5%，以4次为限，总优惠额控制在2%以内。正式开盘后在实际成交中予以优惠，会员卡可转让，但此优惠模式只限于刷卡本人。C：此种营销模式好处有两个方面；一是为了区分意向客户及加强后期购买吸引力，二是为了通过多次刷卡的形式增加销售现场人气。“走”出去的销售部——由于本项目销售周期短，回款时间要求快。传统的坐销形式很难满足项目在短时间内的销售目标达成。盈方会在既定销售人员安排中，通过轮班轮点的形式，由销售人员进行外围扫荡，主要目标将放在二手房交易市场，同类产品销售部周围。以信息告知，带路引导的方式拦截一切市场意向客户。“化整为零”，“化线为面”的营销方式——通过电话营销，登门拜访的形式挖掘老客户中的潜在购买力量。以及利用盈方公司强大的渠道资源，进行客群来源的再扩大工作。2）推盘及销控原则为有效控制市场变化以及保持市场饥渴度，盈方建议以“阶段导入”的形式将产品分栋推出，推盘节奏小步而快跑，时刻让意向客户在产品关注上保持关注热度，同时通过分步骤的快速销化表现，给予消费市场紧张与压迫感。销控方面，掌握“搭配”原则，中小户型在每一时间段都会有搭配销控比例，避免小户型去化过快，而80㎡以上中等户型耽误销售周期。3）营销节点安排列项时间节点工作安排负责部门协助部门备注19月25日之前销售物料及展示物料全部到位甲方营销部盈方销售团队包含沙盘、户型图、楼书等一切销售展示资料。销售部仍设置在酒店大堂内，更换新的现场包装物料29月30日之前—10月25日启动第一轮推广信息铺盖甲方营销部盈方策划部包含初期的报媒，可视平台展示，网媒310月1日之前确定项目正式入市时间甲方确定开盘时间盈方销售部+策划部正式开盘时间的明确是后期工作节点安排的前提条件。410月30日之前完成积累客户600组以上盈方销售团队盈方策划部客户蓄水工作的开展需要推广动作及开盘时间之前的正式明确511月1日之前正式开盘前面的销售工作准备销售团队临战培训，销售公示的明确，销售道具等一切准备完善盈方销售部+策划部销售前的准备工作确保万无一失，确保后期销售工作顺利开展。610月25日—正式开盘后一周时间完成正式开盘前第二轮推广攻势甲方营销部盈方策划部短信、网媒等一切项目信息诉讼渠道，力求开盘前先造好势。7正式开盘—11月底完成强销期的第三轮推广动作甲方营销部盈方策划部满足强销期内的推广支持工作812月15日前完成剩余房源清理工作及制定尾房销售策略盈方策划部需同甲方营销部门商讨确定根据销售及回款情况对后期尾盘销售工作作出指导性安排91月31日前完成全部清盘及扫尾工作盈方销售部盈方策划部完成既定销售目标5.3价格策略:价格权重思路说明：A：本次权重楼盘选择着重体现在区域方面，以“同创奥韵”、“隆鑫国际”、“大鼎第一时间”等三个楼盘作为权重选择。其中区域权重各占20%；B：按照项目近邻关系，本楼盘紧邻“同创奥韵，不可避免在后期的购买选择中，客户会拿其二手房来作为比较。因此在区域权重基础上+15%；C:项目体量上与“隆鑫国际”较为接近，且都为高层产品。因此在区域权重基础上+10%；D：项目产品本身有58%以上属于小户型产品，与同区域的“大鼎第一时间”存在一定程度上的同质比较，因此在区域权重基础上+15%。E：综上分析，“同创奥韵”、“隆鑫国际”、“大鼎第一时间”等三个权重楼盘各取值35%，30%，35%。详细权重体系如下表——项目权重体系：项目名称目前套价权重比例权重金额同创奥韵5500/㎡35%1935隆鑫国际5100/㎡30%1530大鼎第一时间7200/㎡35%2520合计————————100%5985根据和周边楼盘所做的价格权重，项目的权重均价应为5985元/㎡。根据产品本身情况的特殊性与市场走势。项目实际销售均价应按以下综合考虑：项目受周边物业价值低、需要快速回笼资金等影响，在收益方面不可避免的要做出一些让步：－5%=5685元/㎡当然，这也不是我们的全部——项目大部分户型设计为小户型产品，基于小户型产品的市场需求增高的趋势：+500元/㎡随着中新城上城—城市综合体的日益成熟，下半年片区价值有提高的空间：+300/㎡经历了新政后的阵痛，下半年楼市走向会有小幅度的上升趋势：+200/㎡盈方公司多年来的专业营销经验和强大的营销执行力:+200/㎡综上种种：我们认为项目合理的实际成交均价应为：

6885元/㎡

价格执行策略对外报价——在实际成交均价上上浮7%作为对外报价，对外报价均价为7367元/㎡付款方式——

一次性付款；按揭付款优惠方式——A：刷卡优惠B：一次性付款优惠C：按揭付款优惠A：刷卡优惠：以四次刷卡不超过4%累加统计B：一次性付款优惠2%C：按揭付款优惠1%备注：此优惠方式可累加，以标价×折扣累加之和=最终成交价的公式计算；优惠权限由盈方销售团队报知销售后台执行决定。销售阶段规划预计销售周