2026年物业管理师考试物业管理项目招投标试题含答案

2026年物业管理师考试物业管理项目招投标试题含答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《物业管理条例》及招投标相关规定，新建住宅物业项目招标人应当在发布招标公告（）日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A.3B.5C.10D.15答案：C2.某物业项目招标文件规定投标保证金为50万元，项目总预算3000万元。根据《招标投标法实施条例》，该保证金金额最高不得超过（）。A.30万元B.50万元C.60万元D.100万元答案：C（注：投标保证金不得超过项目估算价的2%，3000万×2%=60万）3.关于物业管理招标文件的澄清，招标人对已发出的招标文件进行必要澄清的，应当在投标截止时间（）日前以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人。A.3B.5C.10D.15答案：D4.某投标人在投标截止时间前书面通知招标人撤回投标文件，招标人应当（）。A.没收投标保证金B.退还投标保证金本金C.扣除部分保证金作为补偿D.要求投标人书面说明撤回理由答案：B5.评标委员会成员与投标人有利害关系的，应当主动回避。下列不属于"利害关系"情形的是（）。A.评标委员会成员是投标人的独立董事B.评标委员会成员的配偶在投标人处担任财务主管C.评标委员会成员3年前曾在投标人处实习1个月D.评标委员会成员的子女持有投标人5%的股份答案：C（注：利害关系需为"可能影响公正评标"的近亲属或关联关系，3年前短期实习一般不构成）6.采用综合评估法评标时，技术标与商务标权重设置不符合规定的是（）。A.技术标40%、商务标60%B.技术标50%、商务标50%C.技术标60%、商务标40%D.技术标70%、商务标30%答案：D（注：住宅项目技术标权重一般不超过60%）7.某项目资格预审文件要求投标人须具有"全国物业管理示范项目"荣誉，而该荣誉已被国务院取消。根据《招标投标法》，该条款属于（）。A.合理业绩要求B.以不合理条件限制投标人C.鼓励优质企业参与D.正常资格筛选答案：B8.投标人甲在投标文件中提供的物业管理方案与投标人乙的方案存在90%以上雷同，经评标委员会认定属于（）。A.串通投标B.弄虚作假C.正常竞争D.投标失误答案：A（注：不同投标人投标文件异常一致属于串通投标情形）9.中标通知书发出后，招标人无正当理由不与中标人签订合同，中标人可以要求招标人（）。A.双倍返还投标保证金B.赔偿投标费用损失C.继续履行合同签订义务D.支付合同总价5%的违约金答案：C（注：中标通知书发出即具法律效力，招标人须签订合同）10.某物业项目招标采用邀请招标方式，招标人应当向（）个以上具备承担能力的特定法人发出投标邀请书。A.2B.3C.4D.5答案：B11.招标文件要求投标人提供"近3年物业服务合同履约率100%"的证明，投标人提供了3份合同及对应的业主满意度调查（98%），该响应属于（）。A.完全响应B.重大偏差C.细微偏差D.无效投标答案：B（注：履约率要求100%而实际98%属于实质性不响应）12.评标过程中，发现某投标文件中物业服务费用报价低于成本价，评标委员会应当（）。A.直接判定为废标B.要求投标人书面说明并提供证明材料C.按报价高低排序D.视为投标价格优惠答案：B13.某项目招标公告规定"投标人须具有一级物业服务企业资质"，但根据最新政策一级资质已取消。该条款的法律效力为（）。A.有效条款，按原规定执行B.无效条款，不得作为资格条件C.可协商调整的弹性条款D.需报主管部门备案后生效答案：B14.投标文件中"物业服务标准"部分遗漏了消防设施维护频次，属于（）。A.重大偏差B.细微偏差C.有效投标D.无效投标答案：B（注：可通过澄清补正的非实质性偏差）15.招标人在评标结束后5日内向中标候选人公示，公示期应不少于（）日。A.3B.5C.7D.10答案：A16.某投标人在投标截止时间后修改投标报价，招标人应当（）。A.接受修改并调整报价B.拒绝接收修改文件C.要求投标人重新提交投标文件D.视为放弃投标答案：B17.招标文件规定"投标文件须加盖公章并由法定代表人签字"，某投标文件仅加盖公章但由项目经理签字，该投标（）。A.有效，项目经理可代表企业B.无效，属于形式不响应C.需补正签字后有效D.由评标委员会认定效力答案：B（注：法定代表人签字为法定形式要求）18.采用竞争性磋商方式的物业管理项目，磋商文件发售期不得少于（）个工作日。A.3B.5C.7D.10答案：B19.某项目评标委员会由5人组成，其中招标人代表1人，其余4人从专家库抽取。该组成（）。A.合法，专家占比80%B.不合法，专家应不少于2/3C.合法，总人数符合要求D.不合法，专家应不少于4人答案：A（注：5人组成时，专家≥4人即符合2/3要求）20.中标人将部分专项服务（如电梯维保）分包给具有相应资质的企业，该行为（）。A.允许，属于专业分包B.禁止，属转包行为C.需经招标人书面同意D.需报主管部门备案答案：C二、多项选择题（每题2分，共10题，每题至少2个正确选项，错选不得分，少选每个正确选项得0.5分）21.物业管理招标文件应当包括的内容有（）。A.物业项目基本情况B.物业服务内容及标准C.评标方法和标准D.投标保证金金额E.中标人提供履约保证金要求答案：ABCDE22.下列属于无效投标文件的情形有（）。A.投标文件未密封B.投标报价高于招标文件设定的最高限价C.投标文件未加盖投标人公章D.联合体投标未提交共同投标协议E.投标文件关键内容字迹模糊无法辨认答案：BCDE（注：未密封属于拒收情形，非无效）23.评标委员会应当否决投标的情形包括（）。A.投标文件未经投标人盖章和单位负责人签字B.投标联合体没有提交共同投标协议C.投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件D.同一投标人提交两个不同的投标文件E.投标报价低于成本且不能合理说明答案：ABCE（注：同一投标人提交两个投标文件但声明仅一个有效的除外）24.关于投标保证金的退还，正确的做法有（）。A.中标通知书发出后5日内退还未中标人的保证金B.签订合同后5日内退还中标人的保证金C.投标人撤回投标的，投标截止前退还保证金及利息D.投标人被认定串通投标的，没收保证金E.投标保证金逾期未退还的，应支付银行同期存款利息答案：BCDE（注：未中标人保证金应在合同签订后5日内退还）25.资格预审文件应当包括的内容有（）。A.资格预审申请文件格式B.申请人须知C.资格审查标准和方法D.项目概况E.投标保证金要求答案：ABCD26.下列行为属于以不合理条件限制投标人的有（）。A.要求投标人具有本地注册登记的营业执照B.设定与项目规模明显不匹配的企业注册资本要求C.要求投标人提供超过3年的业绩证明D.限定特定品牌的物业管理软件E.要求投标人具备物业服务企业二级资质（已取消）答案：ABDE27.评标委员会成员的义务包括（）。A.客观公正地履行职务B.遵守评标纪律C.向招标人推荐中标候选人D.对评标过程保密E.接受评标结果质询答案：ABD（注：推荐中标候选人是权利，接受质询非法定义务）28.关于投标文件的澄清，正确的说法有（）。A.澄清不得超出投标文件范围B.澄清可以改变投标文件的实质性内容C.澄清须以书面形式进行D.评标委员会可主动提出澄清要求E.投标人可主动提出澄清请求答案：ACD29.物业管理项目招标的方式包括（）。A.公开招标B.邀请招标C.竞争性谈判D.单一来源采购E.询价答案：AB（注：物业管理招标主要采用公开或邀请招标）30.中标人不履行合同义务的，应承担的责任包括（）。A.没收履约保证金B.赔偿招标人损失C.取消一定期限内投标资格D.承担继续履行责任E.被记入信用档案答案：ABCE（注：中标人无正当理由不履约的，可不继续履行）三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：2025年12月，某市XX小区（建筑面积18万㎡，住户1200户）启动前期物业管理招标。招标人（建设单位）通过自有网站发布招标公告，规定投标截止时间为2026年1月15日。招标文件要求：①投标人须为一级资质物业服务企业（注：2024年已取消一级资质认定）；②投标保证金80万元（项目总预算4000万元）；③技术标权重70%，商务标30%；④中标人须提供合同总价15%的履约保证金。潜在投标人甲公司（二级资质）认为招标公告存在问题，向当地住建部门投诉。问题：1.指出本次招标过程中存在的违法违规行为（8分）2.住建部门应如何处理投诉（6分）3.若招标程序纠正后，甲公司参与投标，其投标文件中物业服务方案包含"每季度清洗1次外墙"，而招标文件要求"每月清洗1次"，该响应是否构成重大偏差？说明理由（6分）答案：1.违法违规行为：①通过自有网站发布公告不符合要求（应在指定媒介发布）；②设置一级资质要求属于以不合理条件限制投标人（一级资质已取消）；③投标保证金80万元超过项目估算价的2%（4000万×2%=80万，刚好符合，但需核实是否超过实际需要）；④技术标权重70%超过住宅项目一般不超过60%的规定；⑤履约保证金15%超过合同金额10%的上限（注：根据《招标投标法实施条例》，履约保证金不得超过中标合同金额的10%）。2.住建部门处理：①立即责令招标人改正，要求在指定媒介重新发布公告；②取消一级资质要求，调整为符合现行政策的资格条件；③核减技术标权重至60%以内；④将履约保证金比例调整为不超过10%；⑤若投标保证金80万未超过实际需要可保留，否则调整。3.构成重大偏差。理由：外墙清洗频次属于物业服务标准的实质性内容，招标文件要求"每月1次"而投标文件响应"每季度1次"，降低了服务标准，属于对招标文件实质性要求的不响应，评标委员会应认定为重大偏差，否决其投标。案例二：2026年3月，某写字楼项目（建筑面积5万㎡）完成评标，评标委员会推荐A、B、C三家企业为中标候选人（得分分别为92、88、85）。3月10日招标人公示中标候选人，公示期3天（3月10日-3月12日）。3月13日，投标人D向招标人提出异议，称A公司在2025年曾因挪用物业服务费被行政处罚，不具备投标资格。招标人核实后发现A公司确有该处罚记录，且招标文件明确将"近2年内无重大违法记录"作为资格条件。问题：1.中标候选人公示是否符合规定？说明理由（5分）2.投标人D的异议提出时间是否符合规定？说明理由（5分）3.招标人应如何处理A公司的中标资格？后续程序如何进行（10分）答案：1.不符合规定。根据《招标投标法实施条例》，中标候选人公示期不得少于3日，且公示期应从发布次日起算。本案例中公示期3月10日-3月12日仅3个自然日，但实际有效工作日可能不足，且应明确公示期从3月11日开始计算，确保投标人有足够时间提出异议。2.不符合规定。投标人或其他利害关系人对依法必须进行招标的项目的评标结果有异议的，应当在中标候选人公示期间提出。本案例中D公司在公示期结束后（3月13日）提出异议，超出法定时间，招标人可不予受理，但需告知其可依法向行政监督部门投诉。3.处理方式：①确认A公司存在近2年内重大违法记录，不符合招标文件资格条件，评标委员会在评标时未发现此问题，属于评标错误；②招标人应宣布A公司中标无效，重新组建评标委员会对剩余投标文件进行评审，或根据评标报告推荐的后续候选人确定中标人（即B公司）；③若B公司符合所有条件，应确定B为中标人；④若B公司也存在问题，可能需要重新招标；⑤同时，将A公司的违法情况记入信用档案，并通报相关部门。案例三：2026年5月，某老旧小区（建筑面积8万㎡）采用竞争性磋商方式选聘物业企业。磋商文件规定：①磋商保证金5万元；②技术方案占60%、服务承诺占20%、报价占20%；③磋商小组由3人组成（招标人代表1人，专家2人）；④磋商过程中允许投标人进行2次报价。磋商过程中，投标人E在第一次报价后，发现报价计算错误，书面申请调整报价。磋商小组同意其调整。最终投标人F以综合得分90分成为成交候选人，招标人与其签订合同时要求F公司额外提供20万元质量保证金。问题：1.指出竞争性磋商过程中的违规行为（8分）2.招标人要求额外提供质量保证金是否合法？说明理由（6分）3.若投标人E调整后的报价低于成本价，磋商小组应如何处理（6分）答案：1.违规行为：①竞争性磋商小组组成不合法（3人小组中专家应不少于2/3，即至少2名专家，本案例专家2人、招标人代表1人，符合要求）；②磋商文件未明确规定允许投标人调整报价的次数和条件（通常只允许最终报价）；③磋商过程中允许投标人调整报价可能影响公平竞争（应在磋商文件中预先明确）；④老旧小区采用竞争性磋商方式是否符合适用情形（