房地产土地清算历年真题（附答案）

房地产土地清算历年真题（附答案）

单项选择题1.土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得（）的单位和个人。A.销售收入B.转让收入C.营业收入D.清算收入答案：B2.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的是（）。A.转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权C.存量房地产的买卖D.房地产的交换答案：B3.土地增值税实行（）税率。A.比例B.定额C.超额累进D.超率累进答案：D4.在计算土地增值税时，房地产开发费用中的利息支出，如能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过（）。A.按商业银行同类同期贷款利率计算的金额B.按商业银行同类短期贷款利率计算的金额C.按金融机构同类同期贷款利率计算的金额D.按金融机构同类短期贷款利率计算的金额答案：A5.房地产开发企业在进行土地增值税清算时，不属于允许扣除的与转让房地产有关的税金是（）。A.印花税B.城市维护建设税C.教育费附加D.增值税答案：D6.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照（）确认收入。A.发票所载金额B.评估价格C.市场价格D.税务机关核定价格答案：A7.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。A.10%B.20%C.30%D.50%答案：B8.土地增值税清算时，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费（）。A.准予扣除B.不得扣除C.按比例扣除D.部分扣除答案：B9.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应（）。A.计入开发成本B.计入开发费用C.计入取得土地使用权所支付的金额D.单独扣除答案：C10.土地增值税清算时，对于分期开发的项目，以（）为单位进行清算。A.整个项目B.每一期C.每一栋楼D.每一个户型答案：B多项选择题1.土地增值税的扣除项目包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金答案：ABCD2.房地产开发成本包括（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.前期工程费C.建筑安装工程费D.公共配套设施费答案：ABCD3.下列关于土地增值税清算的表述中，正确的有（）。A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的，应进行土地增值税清算B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应进行土地增值税清算C.直接转让土地使用权的，应进行土地增值税清算D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应进行土地增值税清算答案：ABCD4.对于房地产开发企业的利息支出，在计算土地增值税时可以有以下（）扣除方法。A.据实扣除B.按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除C.按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除D.不得扣除答案：ABC5.土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发费用包括（）。A.销售费用B.管理费用C.财务费用D.开发间接费用答案：ABC6.下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（）。A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的C.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的答案：ABCD7.在土地增值税清算中，下列关于房地产开发企业与清算项目配套的公共设施成本费用的扣除，说法正确的有（）。A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用D.建成后自用的，其成本、费用可以扣除答案：ABC8.土地增值税的纳税地点可以是（）。A.房地产所在地B.纳税人机构所在地C.纳税人经营所在地D.合同签订地答案：AB9.土地增值税清算时，下列各项中，应计入房地产开发成本的有（）。A.土地开发费用B.建筑安装工程费C.公共配套设施费D.基础设施费答案：BCD10.下列各项中，应按照房地产评估价格计算征收土地增值税的有（）。A.转让已使用的房屋及建筑物的B.提供扣除项目金额不实的C.隐瞒、虚报房地产成交价格的D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的答案：ABCD判断题1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对转让集体土地使用权的行为不征税。（）答案：对2.房地产开发企业在计算土地增值税时，允许扣除的开发费用一定是按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例计算扣除。（）答案：错3.纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按照房地产评估价格计算征收土地增值税。（）答案：对4.土地增值税清算时，对于未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。（）答案：对5.房地产开发企业在土地增值税清算时，其开发的房地产项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（）答案：对6.土地增值税的纳税义务发生时间为纳税人签订房地产转让合同的当天。（）答案：对7.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。（）答案：对8.土地增值税清算时，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（）答案：对9.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入开发成本。（）答案：错10.土地增值税清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（）答案：对简答题1.简述土地增值税的征税范围。答：土地增值税征税范围包括：①转让国有土地使用权；②地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；③存量房地产买卖；④房地产交换等。但出让国有土地使用权、继承赠与等无偿转让房地产等不属于征税范围。2.计算土地增值税时，房地产开发费用如何扣除？答：分两种情况。一是能按转让项目分摊利息并提供证明的，利息据实扣（不超规定利率），其他开发费按取得土地使用权支付金额和开发成本之和的5%以内扣。二是不能分摊利息或无证明的，开发费按上述两项之和的10%以内扣。3.简述土地增值税清算的条件。答：应清算条件：房地产开发项目竣工完成销售；整体转让未竣工决算项目；直接转让土地使用权等。可要求清算条件：如已转让面积超85%或虽未超但剩余已出租自用；取得预售证满三年未售完；注销税务登记未清算等。4.土地增值税清算时，与转让房地产有关的税金如何扣除？答：房地产开发企业可扣除城市维护建设税、教育费附加。印花税因已列入管理费用，不再单独扣除。非房地产企业转让房产，印花税可扣除。增值税属于价外税，在土地增值税清算时不得扣除。讨论题1.讨论土地增值税清算对房地产企业的影响。答：积极影响是促使企业规范财务管理、合理定价，避免过度囤地。消极影响是增加企业资金压力，若清算增值率高，会大幅增加税负，影响企业利润和现金流，可能使企业在项目开发和投资决策上更谨慎。2.如何准确确定土地增值税的扣除项目金额？答：要准确区分取得土地使用权支付金额、开发成本、开发费用等。取得合法有效凭证，按规定归集和分配成本。利息支出按规定方法扣除，公共配套设施等按产权归属等确定扣除情况，严格遵循税法规定和相关政策。3.分析土地增值税清算政策对房地产市场的调控作用。答：可抑制房地产投机行为，增加投机成本，减少非理性炒房。促进企业加快项目