深圳南油物业管理手册样本

南由物业管理有限公司简介

深圳南油物业管理有限公司于1993年11月经深圳市政府批准成立。是深圳

市具备物业管理甲级资质专业化管理公司。

通过9年发展和公司整合，今天南油物业管理有限公司已颇具规模。注册资

本1500万元，既有资产近5000万元，净资产万元。员工800多人，管辖着近20

个物业社区，管理面积近200万平方米管理物业类型齐全，具备各类型、多层

次物业管理经验。

近年来，公司始终致力于以科学管理手段来提高工作效率和服务质量。98年

全面实行TS09002国际质量保证体系，各部室及各管理处均实现电脑网络化管理,

管理服务工作更加科学化和规范化，服务质量和业主满意率都普遍提高，被评为

“深圳市质量管理先进公司”和“重叠同守信用公司”。

通过全体员工积极进取和努力拼搏下，不但创出了独具特色管理模式并且

在社会上获得较高管理信誉，97年被深圳市委、市政府首批授予“文明公司”。

创立了一批市优、省优、国优物业社区和安全文明社区，为特区经济发展创造良

好投资环境，履行公司应尽社会责任，同步也为广大业主提供了一种安全、舒服、

和谐生活和工作环境。

展望前程，南油物业管理公司全体同仁，将以提供一流管理K务和创名牌管

理为目的，决心才巴咱们服务工作做到“优质规范、止于至善”。

构图

资料管理清洁空调治安车辆管理

装修管理机电设备电脑消防

房屋管理公用设施

社区文化维修服务

投诉解决中控室值班

设施管理

公司组织机构图

管理处主任岗位职责

1、纯熟掌握深圳市物业管理条例及关于行政法规坚决贯彻执行公司工作

方针和各项规章制度，保证完毕公司各项经济指标和责任目的。

2、负责管理处全面领导与管理工作，按公司关于规定对社区楼宇验收、

清洁、绿化、消防、治安、公共设施、设备、供水、供电、社区文化以及关于行

政事务工作实行管理。对管理处内部运作、整体服务质量、收支状况、安全等项

工作负责。

3、建立管理处各岗位工作及考核原则，制定各岗位职责，依照本社区实际状况

制定管理处年、月工作筹划及年工作总结，并组织员工准时完毕各项任务。

4.每月组织召开管理处员工例会一次，及时总结、检查和布置工作。

5•每月做好管理处各项工作月检及评审工作，据实进行奖罚，并报公司领导

审核后予以执行。

6.热情接待住户来访，听取合理化建议,对业主投诉要耐心解释、及时解决。

定期组织开展业主意见调查及回访工作，接受监督，提高服务质量。

7、负责住户装修普通性审批，并组织关于人员进行督促、检查。

8、做好管理处7他项目审核，并组织关于人员对施工质量进

行监督、检查和管理。

9、对管理处员工使用有建议权，对聘任工辞退有建议权,对定编范畴内暂时

工使用、辞退有决定权。

10、协助业主委员会开展工作。

11.完毕公司交付其她工作。

深圳南油物业管理有限公司

二。。二年六月一日

管理处副主任岗位职责

1、纯熟掌握深圳市物业管理条例及关于行政法规。执行公司各项规查制度。

2、在管理处主任领导下，分管管理处某些管理T作,如治安保卫、车辆管理、

消防、公共设施、设备维修、装修管理、清洁卫生等项工作。

3、负责对分管工作抽检、周检。

4、协助管理处主任制定、贯彻管理处员工培训筹划。

5、负责协助检查和监督管理处其她工作。

深圳南油物业管理有限公司

二OO二年六月一日

管理处收款员岗位职责

刖媾员必要认真执行财务部各项规定与规定，履行好自己职责。

2收款员收取各项费用款项必要当天送存银行，如果银行下班，将钞票（1000

元）以上•送交公司财务部；1000元如下，除零星找赎外，次日必要及时送存银行。

3.收款员不得坐支、挪用钞票。

4.收款员对于解决某些减免费单据经管理部批准，财务部核准，公司领导签

字后方可解决。

5、收款员必要按照公司各项收费项目及收费原则收费，保证公司利益，如发

现收费项目与原则不符甚至私设小金库，将追究责任,严肃解决。

6、收款员必要积极配合公司各部室工作，及时做好各种记录报表。

7、对拖欠款必要积极催收、及时入帐。

深圳南油物业管理有限公司

二OO二年六月一日

保安员岗位职责

1.自觉遵守国家法律、法规及公司各项规章制度。

2.依法办事,文明执勤，树立保安卫士良好形象。

3.服从安排，听从指挥，努力完毕岗位执勤任务及管理处交办其他任务。

4.坚持原则,乐于奉献，敢于同坏人、坏事做斗争。

5.尊敬领导，团结同事，发扬爱岗敬业好风气。

6、做好防火、防盗、防爆炸、防破坏、防自然灾害等治安防范工作，发现问

题及隐患及忖解决和报告。

7、积极参加政治业务学习及军事训练提高自身修养与素质。

深圳南油物业管理有限公司

二OO二年六月一日

车管员岗位职责

1.停车场管理员（如下称车管员）要严格遵守公司规章制度，热爱本职工作,

敬业尽职。

2、做到上班不迟到，不早退工作时间禁止擅自离岗。

3.车管员必要严格执行《深圳市居民住宅区机动车保管站（场）

管理规定（试行）》。

4.车管员要严格认真地登记车辆进出状况保证车辆进出有序，

并整洁停放在恰当位置交班时应做好交接班记录。

5.车管员严格按照公司规定原则收费。

6.车管员必要按照“车辆停放管理程序”做好安全管理，以保证业主财产安全

及停车场设施设备完好；发现问题及时报告管理处并做好记录。

7、协助清洁员工搞好停车场内环境卫生管理，保证停车场内卫生、整洁，发

既有垃圾、积水、积尘等现象，及时告知清洁员工和管理处以便及时解决；停车

场内禁止乱拉线、乱堆放、乱张贴等，若发现车管员须及时制止，并做好记录及

将状况报告管理处。

8、上班时按停车场主管部门规定着装，穿着严肃整洁，语言文明礼貌遵守职业

道德，禁止徇私舞弊，共同维护公司良好形象。

南油物业管理有限公司

二OOO年七月一日

保安队（班）长岗位职责

1.带领本队坚决完毕岗位执勤任务,尽职尽责，提供高质量保安服务。

2、掌握本队队员思想，工作状况督促各项规章制度贯彻。

3、以身作则，搞好团结，带领本队队员认真贯彻执行关于规章制度，培养严

格组织纪律性和严谨工作作风。

4、负责保安员班次安排及各岗位检查、巡视。认真做好值班记录和每月报告

工作，遇有重大状况及时报告保安部和管理部以及关于部门。

5、及时发现并解法岗位中存在问题，定期与业主委员会和管理处沟通征求

意见，不断改进工作，提高服务质量。

6.完毕管理处主任交办其他任务。

深圳南油物业管理有限公司

二OOO年六月一日

管理员岗位职责

1、熟悉深圳市物业管理条例、关于行政法规及公司各项管理规定，在管理

处主任直接领导下，对辖区物业实行管理。

2、纯熟掌握社区喽宇（大厦）构造、管线网络，各种设备及开关位置,楼座

排列、单元户数、业主和租户基本状况。

3、负责社区房屋、公共设施、公共场地、装修施工管理，并做好记录发现

问题交关于人员及时解决，并将解决成果5的究竟。

4、负责社区内卫生清洁检查工作，并做好对清洁工考核、督促及关于协调

工作。

5、负责办理住户入住及退房手续，负责空置房监管及未入伙住户钥匙保管

工作。

6、负责对住户投诉解决成果进行回访，并做好回访记录，记录总结。

7、负责编制社区文化活动筹划经管理处批准后负责组织实行。

8、负责管理处各种资料、档案收集、建立与管理工作，协助收款员运

用电脑做好物业管理工作。

9、完毕管理处主任交给其她工作。

深圳南油物业管理有限公司

二OO二年六月一日

清洁班班长岗位职责

1、熟悉掌握公司关于清洁方面管理规定，带领

全班员工保质保量完毕清洁工作任务。

2、严格做好本班员工班前、班后签到工作，有

迟到、早退、脱岗，串岗现象要及时向管理处报告。

3、积极带领本班员工参加公司、管理处组织

各种活动和学习，不断提高业务技能水平。

4、在完毕本职清洁工作前提下，做好日清洁

检查工作。

5、虚心接受业主投诉,及时整治。

6、完毕管理处主任交办其她工作。

澈喃油物业管理有限公司

二oo二年六月一日

清洁工岗位职责

1、遵纪守法遵守公司制定各项规章制度团结互助下级服从上级。

2、遵守作息时间，不得迟到、早退、无端旷工，有事须提前办理请假手续，上

下班要准时签到。

3、仪表仪容大方,穿戴整洁，文明作业上班必要穿工作服、戴工作牌。

4、有较强服务意识和敬业精神，诚恳接受业主投诉。

5、认真做好卫生区域清洁，对责任区域全面负责，按岗位内容、清洁工作规

程、原则操作。上班时间不得从事与工作无关事情。

6、完毕管理处主任交办其她工作。

深圳南油物业管理有限公司

二OO二年六月一日

运营维修组岗位职责

运营维修组人员在组长（机电主管）领导下，实行管修结合，分点负责，对所辖

区机电设备运营、保养和维修实行详细管理。

1.熟悉所辖区供水、供电消防系统、管线路和控制位置、机电设备性能和使

用状况。熟悉安全用电、供水、供电操作，精确使用消防设备，及时排除各种故障。

2.精通各种设备使用性能,严格执行安全操作规程。遵守公司制定水顿营维

修保养制度，每周保养一次，小修但是夜，大修一周内解决完毕及时判断和解决

普通性故障及事故时采用应急办法。

3.每天要巡逻设备、仪表运营状况。认真做好各种运营记录，发现问题及时解

决。

4.在水厂、高压电站不断水、不断电寻常状况下，保证正常水、乱供应。

5、在紧急状况下，需要备用发电及使用消防泵时.:应及时安全投入使用。

6、对备用水泵、机电设备，定期试运营及保养。

7、每天对发电机房、水泵房、配电房进行清扫和设备检查保养

等工作。

8、负责对管道、管道井及阀门清理、保养。对公共照明、路灯等设施维修、

维护等工作。

9、坚守工作岗位,准时上、下班，并做好交接班工作，保管好资料、图纸、

工具等。

10、积极配合管理员、收款员做好抄水、电表和水、电费收缴工作。

1L遇有大维修，则应积极服从工程部统一调动，运用各处互相增援方式完毕任

务。

南油物业管理有限公司

二。年七月一日

公司管理服务流程图

工作流程及信息反馈流程图

以过程为基本建立质量管理体系采用如下PT）~C—A模式

输入输出

P一策划：依照顾客规定和我司质量方针，策划必要目的和过程以达到满意成

果

D一执行：实行已设计各过程（执行质量体系文献）

CT鳍：依照质量方针、目的班勃规定对过醋阴临成果曲逊控与'测量并报告其成S

A一处置：采用纠正办法以持续改进过程业绩

保安部工作职责

一、按内部治安管理规定，建立健全内部治安管理制度负责公司治安保卫

工作。认真贯彻执行《深圳经济特区社会治安综合治理条例》和《南油集团保安

员手册条例》。

二、指引、检查、督促与协调各管理处保安工作。

三、协助办公室做好保安员招聘和辞退工作，负责保安员培训、档案、政审

工作，关怀保安员生活和成长。

四、负责建立安全消防责任制，负责组织义务消防队和消防专兼职人员培训

工作，并加强对关于人员安全防范意识教诲，拟定重要防护单位消防应急方案,

组织消防演习。

五、负责定期对各管理处消防安全检查，发现问题和隐患及时下发整治告知

和协助解决。参加公司消防项目外包合同评审与监督，配合有关部门及时消除火

险隐患。

六、指引、检查停车场安全管理工作。

七、对公司范畴内发生治安、消防事故、案件及时报告，协同解决、整治。

八、代表公司归口与公安、消防、车管、保卫等部门联系，建立并管理公司

保安、消防、停车场资料档案。

九、完毕公司领导交办其她工作。

深圳南油物业管理有限公司

二OO一年一月一日

保安服务职责范畴

在本单位保卫组织及主管部门领导下，本着“防止为主”方针,在各自岗位上

保护国家、集体和个人生命财产安全，协助公安机关维护社会治安和打击、制止

违法犯罪，同各种治安、自然灾害事故作斗争。

一、在自己岗位上保护国家集体和个人生命财产安全；

二协助公安机关维护治安秩序，防止、打击、制止各种犯罪；

三、对现行违法犯罪分子、刑事犯罪分子以及在押逃犯有权送公安机关；

四、对非现行治安、刑事犯罪嫌疑分子有监视、检举报告之责任；

五、对刑事犯罪现场，应协助公安机关维护秩序，保护现场以利公安机关进

行勘查、未经现场公安机关容许，不得变更与解决现场；

六、建立工作档案，以利业务开展。

深圳南油物业管理有限公司

二OO一年一月一日

保安人员权力范畴

依照关于法规规定，保安员不得行使公安机关和其她国

家职能部门权力，即无侦查破案'审讯犯罪嫌疑人、拘留、逮

捕、搜查权力，无权惩罚违法犯罪人员没有没收她人财物权

力。但有责任积极协助公安机关侦查破案，可以保护案件现场,

维护发案现场秩序，在公安机关尚未到达之前对关于证据采

用保护办法。保安人员在执彳亍任务时,可以佩带非杀伤性防卫

器械及通讯、报警用品，可以对可疑人员进行必要盘查询问，

对可疑危险物品采用紧急办法，对现行违法人员有责任扭送

公安机关解决，并将关于状况记录下来，报告上级主管部门。

深圳南油物业管理有限公司管理处

岗位量化考核制度

为了充分调动员工工作积极性和积极性，加强员工组织纪律性，提高

员工竞争意识，全面增进工作，从而实现公司经营管理目的，特制定员工

工作考核制度。

一、考核种类：考核分月考核和半年考核，月考核由各班（队）

长进行评比打分，年终考核由主任与各班（队）长构成考核小组进行评比

打分，寻常记录、检查由各班（队）长进行记录。

二考核频度：考核每月进行一次，半年小结一次，年度总评一次。

三、考核回避：考核小构成员被考核时，当事人应回避。

四、考核原则：考核内容及原则见考核表。

五、奖惩：

（-）每半年月考核平均分在9分以上为达标，可领取半年应发奖金

足额，8T分为基本达标，可领取半年应发奖金9仍6,7—7.9分可领取半

年应发奖金806,6-6.9分可领取半年应发奖金506,6分如下取消半年奖

金。

（-）年度扣分合计在10分如下者，可领取全额年终奖，扣分在10

—18分之间可领取90%年终奖金，扣分在18—26分之间可领取70%年终奖

金，扣分在26—36之间可领取50%年终奖，合计扣分在36分以上取消年终

奖金。

（三）持续半年考核在9.5分以上者，半年奖可上浮1佻。

（四）持续半年考核5分如下者辞退或予以行政处分。

（五）年度考核评为先进工作者，年终奖可上浮10%。

六、合用范畴：管理处全体员工（管理处副主任和主任由公司组织考核）

主任助理月考核表（一）

姓

名

年

月

日

扣

满

得

工

分

分

分

作考核内容

牌

编

V:序

号

熟记《物业管理条例》（0.3）,熟记住宅社区管理规章制度（0.3）,熟悉

1本岗位职责及工作原则（0.3）

遵守劳动纪律（0.2）,着装整洁、佩证上岗（0.2）,，月取主任工作安排

2

（0.2）

做好员工劳动纪律教诲（0.3）,做好员工绩效考核（0.3）

3

对待住户热情有礼、有耐心（0.2）,不含糊其辞、推卸责任（0.1）负责解

4决业主普通投诉（0.2）

廉洁奉公、遵守公司廉洁制度（1）每违背一次扣1分，重复发生辞退

5

制定管理处员工培训筹划（0.5）负责员工上岗培训（0.5）做好管理处员工

6

培训考核（0.5）做好员工思想工作（0.3）

7对当天发现问题及时解决并报告（0.5）

制定有丰富住户生活各种活动筹划（0.5）有实行文化活动记录，图片和资料

8（0.5）

9协助主任做好精神文明建设宣传工作（0.3）

工作不负责任或态度不端正，每被投诉一次扣1分，扣满10分为止

10

共计

考班离见

管理处主任意见

机电主管（维修）月考核表（二）

姓

各

年

月

日

工

满得

作分扣分

容

牌考核内

分

编

口

，

序

号

熟悉

3）,

度（0.

章制

理规

区管

宅社

记住

）,熟

（0.3

例》

管理条

《物业

熟记

）

（0.3

原则

工作

责及

位职

本岗

1

1）

排（0.

作安

任工

从主

），服

（0.2

上岗

、佩证

整洁

,着装

（0.2）

纪律

劳动

遵守

2

3

2）

识（0.

救生知

法以及

应急办

发事件

设施突

电设备

掌握机

负

（0.1）

责任

推卸

其辞、

不含糊

1）,

心（0.

）有耐

3.1

有礼

热情

住户

对待

2）

决（0.

诉解

通投

作普

修工

对维

户）

主（住

责业

4

生辞退

重复发

分，

次扣1

背一

）每违

度（1