房屋租赁制度改革

房屋租赁制度改革一、房屋租赁制度改革的时代背景与现实动因（一）住房市场结构失衡的内在倒逼我国住房市场长期存在“重售轻租”的发展倾向，过去几十年的住房制度改革更多围绕商品住房销售体系搭建，租赁市场始终处于补充性、边缘性位置。从市场结构来看，当前我国城镇家庭租房居住的占比不足两成，远低于发达国家30%到50%的平均水平，租赁市场供给规模、服务质量与实际需求存在明显差距（中国社会科学院财经战略研究院，2022）。随着城镇化进程持续推进，大量新市民、青年人涌入城市就业生活，购房支付能力不足的问题愈发突出，租房已经成为这一群体解决居住问题的主要途径，但传统租赁市场的不完善已经无法匹配新的居住需求，倒逼住房制度体系从“售租分离”向“租购并举”转型。（二）民生保障需求升级的外部拉动随着我国经济社会发展进入新阶段，人民群众对居住品质的要求不断提升，传统租赁市场中存在的权益保障不足、居住条件差、公共服务缺失等问题，已经成为影响民生幸福感的重要因素。特别是对于刚毕业的大学生、外来务工人员等群体而言，租房过程中遭遇的随意涨租、无故解约、甲醛房、黑中介欺诈等问题，不仅增加了生活成本，也降低了城市归属感。推进房屋租赁制度改革，正是回应群众居住需求、补齐民生保障短板的重要举措，也是实现全体人民住有所居目标的核心路径之一。要厘清房屋租赁制度改革的具体方向，首先需要梳理我国租赁制度的演进脉络，找准当前存在的核心短板。二、我国房屋租赁制度的演进逻辑与现存短板（一）房屋租赁制度的发展阶段梳理我国房屋租赁制度的发展大致经历了三个阶段：第一阶段是计划经济时期的公房租赁阶段，住房由单位统一分配，租赁是城镇居民解决居住问题的主要方式，租金极低但供给总量不足、居住条件较差；第二阶段是改革开放后到本世纪第二个十年的市场化租赁发展阶段，随着商品住房市场的快速发展，个人闲置住房进入租赁市场成为供给主体，公房租赁逐步退出主流，但相关制度规范始终滞后于市场发展，租赁关系长期处于自发调整状态；第三阶段是租购并举政策提出后的制度完善阶段，国家层面首次将租赁住房放在与商品住房同等重要的位置，陆续出台了一系列支持租赁市场发展的政策，制度改革进入快车道。（二）当前租赁制度的核心痛点首先是租赁双方权益保障失衡，租客处于明显弱势地位。由于现有制度对房东的约束力度不足，租期不稳定、租金随意上涨、无故克扣押金、提前收房等问题十分普遍，而租客维权需要耗费大量时间成本，多数人会选择妥协。相关调研数据显示，超过六成的租房群体曾遭遇房东或中介的权益侵害，仅有不到15%的租客会通过法律途径维护自身合法权益（清华大学房地产研究所，2023）。同时，附着在住房产权上的公共服务福利无法向租客覆盖，多数城市的租客无法同等享受子女入学、医疗报销、社区服务等公共权益，进一步降低了租房的吸引力。其次是租赁住房供给结构错位，有效供给严重不足。当前租赁市场的供给主体以个人散租为主，机构化运营的租赁住房占比不足5%，供给房源普遍存在户型偏大、租金偏高、配套不完善等问题，无法匹配新市民、青年人的实际需求。我国重点城市新市民群体的租金支出占收入比普遍超过30%的合理阈值，符合其支付能力的小户型、低租金租赁房源缺口超过两千万套（住房和城乡建设部，2022）。此外，大量城中村房源、闲置商办物业没有得到有效盘活，既浪费了住房资源，也无法填补供给缺口。最后是市场监管体系滞后，行业秩序不规范。由于租赁备案制度的约束力不足，绝大多数个人租赁交易没有进行备案，监管部门无法掌握真实的市场运行情况，也难以对违规行为进行及时处置。中介行业准入门槛低，从业人员素质参差不齐，虚假房源、吃差价、捆绑收费等违规行为屡禁不止。此前部分长租公寓运营机构采用“高收低租”“长收短付”的违规模式扩张，最终资金链断裂爆雷，给房东和租客都造成了巨大经济损失，也暴露了行业监管存在的明显漏洞。针对上述制度短板与市场痛点，房屋租赁制度改革需要首先明确核心价值导向，确保改革始终沿着正确的方向推进。三、房屋租赁制度改革的核心价值导向（一）坚持租购同权的民生导向租购同权是房屋租赁制度改革的核心原则，其本质是要剥离附着在住房所有权上的超额公共服务福利，实现公共服务分配与住房产权脱钩，让租房群体和购房群体能够同等享受基本公共服务（刘守英，2021）。需要明确的是，租购同权不是指所有权益完全一致，而是保障基本公共服务的均等化，比如租客可以凭借备案的租赁合同享受子女就近入学、社保办理、公积金提取等基本权益，逐步消除租房与购房的权益差，提升租房的居住吸引力。（二）坚持供需匹配的市场导向租赁制度改革不能脱离市场运行规律，要以满足不同群体的差异化租赁需求为核心，一方面加大政府主导的保障性租赁住房供给，重点解决低收入群体、新市民、青年人的基本居住问题，另一方面充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励各类市场主体参与租赁住房的建设运营，提供多档次、多样化的租赁房源，满足不同收入水平、不同家庭结构群体的租赁需求，形成供需平衡、结构合理的租赁市场供给体系。（三）坚持规范有序的法治导向租赁市场的健康运行离不开完善的法治体系保障，改革要以法治化建设为核心，明确租赁双方的权利义务，平衡双方的权责关系，既要保障租客的合法居住权益，也要保护房东的正当财产权益，同时规范中介机构、运营机构的经营行为，建立公平公正的市场秩序，让所有市场参与者都能够在法治框架内开展活动，降低交易成本，提升市场运行效率。在明确价值导向的基础上，房屋租赁制度改革需要聚焦核心环节，出台针对性的实践举措，确保改革落到实处、取得实效。四、房屋租赁制度改革的核心实践路径（一）完善租赁权益保障的法律体系首先要加快修订完善住房租赁相关的法律法规，细化租赁双方的权利义务条款，比如明确规定租期内房东不得随意上涨租金，租金调整的幅度、频次需要符合相关规定或者合同约定；房东提前解除合同需要提前合理期限告知租客，且必须符合法定或者约定的解约条件，无故解约需要向租客支付违约金；房屋维修责任要明确划分，非租客人为损坏的房屋设施由房东负责维修，不得以此为由克扣押金。其次要建立便捷的租赁纠纷维权通道，依托街道、社区设立专门的租赁纠纷调解委员会，邀请法律工作者、社区工作人员作为调解员，对小额租赁纠纷进行快速调解，降低租客的维权成本；同时可以在法院设立住房纠纷专门法庭，简化诉讼流程，缩短审理周期，让租客能够通过法律途径快速维护自身权益。（二）优化租赁住房的供给结构一方面要加大保障性租赁住房的建设筹集力度，重点在产业园区、轨道交通站点周边、城市核心商务区等就业密集区域建设小户型、低租金的保障性租赁住房，租金水平原则上不高于周边同品质租赁住房市场价格的百分之八十，准入门槛不与户籍挂钩，只要是在当地无房的新市民、青年人都可以申请。根据相关规划，全国计划在“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房八百多万套（间），预计可解决两千多万新市民、青年人的住房困难（住房和城乡建设部，2021）。另一方面要多措并举盘活存量住房资源，鼓励居民将闲置的自有住房委托给专业机构运营出租，对符合条件的改造项目给予财政补贴，支持将闲置的商办用房、工业用房、学校宿舍等物业按照规定改造为租赁住房，在符合消防、安全要求的前提下适当放宽改造限制，增加租赁房源的供给总量。（三）健全租赁市场的监管机制首先要建立全国统一的住房租赁管理服务平台，要求所有的租赁房源、中介机构、从业人员都要在平台实名登记，房源信息必须核验真实后方可发布，实现租赁房源发布、合同网签备案、纠纷调解、信用管理等功能的一网通办，既方便群众办理租赁相关业务，也便于监管部门实时掌握市场运行情况。其次要加强对租赁机构的监管，特别是对长租公寓等规模化运营机构，要建立严格的资金监管制度，要求租户支付的超过三个月的租金、押金都要纳入监管账户，防止机构挪用资金形成风险。此外还要建立住房租赁信用体系，将房东、租客、中介机构、运营机构的违规行为记入信用档案，对严重失信主体实施行业禁入、限制享受公共服务等惩戒措施，提升违规成本，规范市场秩序。房屋租赁制度改革是一项系统性工程，除了核心领域的改革举措之外，还需要完善土地、财税、金融等方面的配套支撑体系，形成改革合力。五、房屋租赁制度改革的配套支撑体系（一）土地供给配套要单列租赁住房用地计划，确保租赁住房用地占城镇住宅用地的比例不低于百分之十，重点向人口流入量大、住房租赁需求旺盛的城市倾斜。同时要创新租赁住房用地供给方式，允许农村集体经营性建设用地在符合规划、权属不变的前提下直接用于建设租赁住房，不需要转为国有建设用地，大幅降低租赁住房的土地成本；鼓励企事业单位利用自有闲置土地建设租赁住房，土地使用年限不变，不需要补缴土地价款，调动各类主体参与租赁住房建设的积极性。（二）财税政策配套要加大对住房租赁的财税支持力度，对个人出租住房取得的收入，按照规定减征增值税、房产税，降低个人出租住房的税费负担；对专业化、规模化的租赁企业，给予企业所得税、增值税等方面的税费减免，支持企业做大做强。同时要完善租金补贴制度，对符合条件的低收入住房困难家庭、新就业大学生、外来务工人员等群体，按照其收入水平、租金支出情况给予分档的租金补贴，降低困难群体的租金负担，保障其基本居住需求。（三）金融支持配套要完善住房租赁领域的金融支持政策，鼓励银行业金融机构向租赁住房建设运营企业发放长期、低息的贷款，匹配租赁住房投资回收期长的特点；支持符合条件的企业发行住房租赁专项债券，拓宽企业的融资渠道。同时要稳妥推进住房租赁房地产投资信托基金试点，盘活成熟的租赁住房资产，打通租赁住房企业的“投资-建设-运营-退出”的闭环，吸引更多社会资本参与住房租赁市场建设，解决租赁行业长期面临的资金不足问题。六、结语房屋租赁制度改革是我国住房制度改革的重要组成部分，也是推进新型城镇化、保障和改善民生的关键举措，关系到亿万群众的切身利益，也关系到房地产市场的长期平稳健康发展。从当前的改革实践来看，我国已经初步搭建起了租赁制度的基本框架，租赁市场的规范程度、供给规