2026年出租房屋管理业务题库（附答案）

2026年出租房屋管理业务题库（附答案）一、单项选择题（每题1分，共20分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，租赁期限（）年以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。A.三B.五C.六D.八答案：C2.出租人将已出租的房屋在租赁期间内出卖给第三人，（）享有优先购买权，但出租人将房屋出卖给近亲属的除外。A.抵押权人B.承租人C.房屋的按份共有人D.典权人答案：B3.承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以请求承租人（）。A.支付增加部分的租金B.恢复原状或者赔偿损失C.继续履行合同D.承担违约责任，但不得解除合同答案：B4.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般（）。A.不予支持B.应予支持C.视情况部分支持D.需另行评估确定答案：B5.承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人（）。A.具有法律约束力B.不具有法律约束力C.经出租人追认后有效D.效力待定答案：B6.因不可归责于承租人的事由，致使租赁房屋部分或者全部毁损、灭失，承租人可以请求（）。A.减少租金B.不支付租金C.解除合同D.减少租金或者不支付租金答案：D7.租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同（）。A.自动续签五年B.继续有效，但是租赁期限为不定期C.效力终止，双方形成事实租赁关系D.需重新签订书面合同答案：B8.出租人知道或者应当知道承租人转租，但在（）个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。A.三B.六C.九D.十二答案：B9.根据《商品房屋租赁管理办法》，出租住房的，应当以（）为最小出租单位。A.原设计的房间B.隔断后的独立空间C.满足人均居住面积要求的空间D.整套房屋答案：A10.房屋租赁合同中，当事人约定由承租人负责房屋的日常维修义务，该约定（）。A.绝对无效B.绝对有效C.可能因免除出租人主要义务而被认定为无效D.需经房管部门批准答案：C11.承租人拖欠租金累计（）个月以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的，出租人有权单方解除合同。A.三B.四C.五D.六答案：D12.租赁房屋因出租人原因被依法查封，导致承租人无法正常使用的，承租人（）。A.只能请求解除合同B.只能请求减少租金C.可以请求减少租金或者不支付租金D.无权主张任何权利答案：C13.出租人委托房地产经纪机构出租房屋，应签订书面的（）。A.房屋租赁合同B.房地产经纪服务合同C.委托代理合同D.居间合同答案：B14.对于经营性房屋租赁，因承租人装修而形成的添附物，合同无效或解除后，关于其处理原则，若不能拆除或拆除会损坏房屋的，应（）。A.一律归出租人所有，无需补偿B.一律由承租人拆除C.根据导致合同无效的过错分担损失D.归出租人所有，出租人需折价补偿承租人答案：C15.根据《民法典》，租赁期限不得超过（）年。超过部分无效。A.十B.十五C.二十D.三十答案：C16.房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，原租赁合同（）。A.对买受人不再具有约束力B.在抵押权设立后签订的，对买受人无效C.继续有效，买受人应履行D.效力待定答案：B17.办理房屋租赁登记备案，应当提交的材料不包括（）。A.房屋租赁合同B.房屋所有权证书或其他合法权属证明C.当事人的身份证明D.租金完税证明答案：D18.承租人未经出租人同意进行装饰装修，合同解除时，对于未形成附合的装饰装修物（如空调、可移动隔断），出租人（）。A.有权要求承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状B.无权要求拆除，应折价补偿承租人C.必须同意利用，并给予补偿D.可要求支付使用费答案：A19.房屋租赁期间，承租人死亡的，与其生前共同居住的人（）。A.自动获得承租权B.可以按照原租赁合同租赁该房屋，但需重新签约C.无权继续居住D.在租赁期限内有权继续居住，出租人不得随意解除合同答案：D20.出租人履行通知义务后，承租人在（）日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。A.十B.十五C.二十D.三十答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）1.下列哪些情形下，出租人有权单方解除房屋租赁合同？（）A.承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构B.承租人将房屋用于非法活动C.承租人未经同意转租D.承租人因出差三个月未居住房屋E.承租人未按约定用途使用房屋，经劝阻无效答案：A、B、C、E2.房屋租赁合同一般应包含以下哪些主要条款？（）A.房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况B.租金和押金数额、支付方式C.租赁用途和房屋使用要求D.物业服务、水、电、燃气等相关费用的承担E.房屋维修责任答案：A、B、C、D、E3.关于“买卖不破租赁”原则，下列说法正确的有（）。A.适用于所有先租后卖的房屋B.租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力C.如果租赁房屋在出租前已设立抵押权并已登记，因抵押权人实现抵押权导致所有权变动的，不适用该原则D.如果租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封，不适用该原则E.该原则的适用以租赁合同登记备案为前提答案：B、C、D4.承租人应当妥善保管租赁物，因（）造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。A.保管不善B.正常使用损耗C.不可抗力D.使用不当E.第三人侵权，但承租人无法防止答案：A、D5.房屋租赁登记备案具有以下哪些法律效力或作用？（）A.是租赁合同的生效要件B.是确定租赁关系成立的唯一证明C.具有对抗第三人的效力D.是承租人办理居住证、子女入学等事项的凭证之一E.便于政府进行流动人口管理和市场监管答案：C、D、E6.下列房屋中，依法不得出租的有（）。A.未依法取得房屋所有权证的B.共有房屋未取得其他共有人书面同意的C.权属有争议的D.属于违法建筑的E.经鉴定为危险房屋的答案：A、B、C、D、E7.关于租赁房屋的维修义务，下列说法正确的有（）。A.出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外B.承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修C.出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担D.因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期E.因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务答案：A、B、C、D、E8.房屋租赁中介服务中，房地产经纪机构不得有下列哪些行为？（）A.赚取租金差价B.承租自己提供经纪服务的房屋C.提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务时，另行签订合同D.发布虚假房源信息E.隐瞒影响房屋租赁的重要信息答案：A、B、D、E9.租赁合同终止后，出租人有权扣留押金的情形通常包括（）。A.承租人未结清房屋租金、水电气暖等费用B.承租人未按约定返还房屋C.承租人损坏房屋主体结构D.承租人遗留大量个人物品未清理E.承租人未经同意进行装饰装修，造成房屋损坏答案：A、B、C、E10.承租人在租赁期间欲提前退租，正确的处理方式有（）。A.与出租人协商一致解除合同B.单方面发出解约通知后即可搬离C.合同中约定了提前解约条款的，按约定处理（如支付违约金）D.寻找符合出租人要求的新承租人，经出租人同意后办理转租或合同变更E.无论何种原因，押金均不予退还答案：A、C、D三、判断题（每题1分，共10分，正确的打“√”，错误的打“×”）1.房屋租赁合同自双方签字盖章时成立并生效，与是否办理登记备案无关。（）答案：√2.出租人将房屋出租给无身份证件的人居住，不属于违法行为。（）答案：×3.承租人经出租人同意装修，但合同未约定装修残值处理，租赁期满后，装修残值应无偿归出租人所有。（）答案：×（应根据公平原则，结合合同履行情况、装修现值等因素处理）4.房屋租赁期内，出租人出售房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（）答案：√5.群租行为是指将原设计的房间分隔后出租，与人均居住面积无关。（）答案：×（根据《商品房屋租赁管理办法》，群租的认定同时涉及最小出租单位和人均居住面积）6.租赁房屋的附属设施（如热水器、燃气灶）自然损坏，维修费用应由承租人承担。（）答案：×（除当事人另有约定外，应由出租人承担）7.房屋转租合同无效，不影响原出租人与承租人之间租赁合同的效力。（）答案：√8.出租人委托中介出租房屋，中介以自己名义与承租人签订租赁合同，该合同直接约束出租人和承租人。（）答案：×（构成代理的，直接约束被代理人（出租人）和第三人（承租人）；构成居间或行纪的，则不同）9.承租人拖欠租金，出租人有权采取停水、停电等方式催缴。（）答案：×（此行为可能构成侵权，应通过合法途径解决）10.租赁合同到期后，出租人不同意续租，承租人拒不搬离，出租人可自行换锁、处置屋内物品。（）答案：×（应通过诉讼等合法途径解决，擅自处置可能承担侵权责任）四、填空题（每空1分，共15分）1.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后____日内，到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。答案：302.出租人委托中介机构出租房屋，应提供真实有效的房屋权属证明和____。答案：身份证明3.房屋租赁合同期内，出租人不得单方面____租金。答案：提高4.除当事人另有约定外，出租人____维修租赁物的义务。答案：应当履行5.承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，____赔偿责任。答案：不承担6.租赁期限____个月以上的国有土地上房屋租赁合同，当事人未办理登记备案手续，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。答案：六7.房屋租赁合同无效，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院应依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定，综合考虑____、租赁房屋是否经改造、损失大小等因素，确定损失承担。答案：履行情况、过错程度8.承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成____的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。答案：附合9.承租人未经出租人同意转租，出租人知道或者应当知道该转租事实，在____个月内未提出异议，请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。答案：六10.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院____。答案：不予支持11.房屋租赁合同约定，承租人逾期支付租金需按日加收____的违约金，该标准通常受到法律关于违约金过高可予调减规则的限制。答案：一定比例（如千分之几）12.出租人授权中介机构代为收取租金的，应明确授权范围，并保留好____。答案：收款凭证13.保障性住房的租赁管理，除遵守一般规定外，还需遵守关于准入条件、租金标准、____等方面的特殊规定。答案：退出机制14.对于商业用房租赁，租金的计算方式除了固定租金外，还可能包括____租金或营业额提成。答案：保底15.为防范风险，出租人应在交付房屋前，与承租人共同对房屋及室内设施状况进行____，并签字确认清单。答案：查验五、简答题（每题5分，共25分）1.简述房屋出租人应承担的主要法定义务。答案要点：（1）交付房屋并在租赁期间保持房屋符合约定的用途。（2）对房屋及其附属设施承担维修义务（当事人另有约定的除外）。（3）权利瑕疵担保义务：保证第三人不得向承租人主张任何权利，影响其使用收益。（4）物的瑕疵担保义务：保证房屋在交付时及租赁期间符合安全、使用标准。（5）尊重承租人优先购买权的义务。（6）依法纳税的义务。（7）法律法规规定的其他义务（如配合办理居住登记等）。2.房屋租赁合同无效的情形主要有哪些？答案要点：（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效（但在一审法庭辩论终结前取得或经批准建设的除外）。（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效（但在批准期限内的临时建筑，租赁期限超过批准期限的部分无效）。（3）租赁期限超过二十年的，超过部分无效。（4）承租人未经出租人同意，擅自转租，且出租人提出异议的，转租合同无效。（5）违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗的合同无效。3.简述“一房数租”情况下，如何确定履行合同的承租人？答案要点：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的；（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人有权请求解除合同、赔偿损失。4.办理房屋租赁登记备案需要哪些基本材料？答案要点：（1）房屋租赁合同；（2）房屋租赁当事人身份证明；（3）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（4）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。如出租委托代管房屋，需提供委托人授权出租的证明；出租共有房屋，需提供其他共有人同意出租的证明。5.简述承租人提前退租时，押金应如何处理。答案要点：押金的处理首先依据合同约定。合同无约定或约定不明的：（1）若承租人因自身原因提前退租构成违约，出租人有权根据合同约定或法律规定主张违约金，违约金可从押金中扣除，剩余部分应退还承租人；若违约金不足以弥补实际损失，出租人可进一步主张。（2）若承租人提前退租系因出租人违约（如房屋存在严重瑕疵、出租人无权出租等）或双方协商一致，则出租人应在结清相关费用后全额退还押金。（3）押金扣除应有合理依据和凭证，不能随意扣留。六、案例分析题（共10分）案例：2025年1月1日，张某（出租人）与李某（承租人）签订一份为期三年的商铺租赁合同，约定月租金2万元，押二付三，李某需对商铺进行适应性装修后方可经营。合同未详细约定装修范围、标准及期满后处理。李某投入30万元进行装修（经张某口头同意）。2026年6月，因区域规划调整，该商铺被列入征收范围。2026年8月，政府发布征收公告并冻结相关手续。张某随即通知李某解除合同，要求其于9月底前搬离。李某同意解除合同，但要求张某赔偿其装修损失30万元及剩余租期的经营损失。张某认为装修是李某经营所需，且合同因征收而解除属不可抗力，拒绝赔偿。问题：1.张某以征收为由解除合同是否合法？为什么？（3分）2.李某的装修损失应如何处理？为什么？（4分）3.李某主张的经营损失能否得到支持？为什么？（3分）答案要点：1.合法。因为政府征收行为属于《民法典》规定的“因不可归责于双方当事人的事由导致合同目的无法实现”的法定解除情形。商铺被征收，租赁合同的标的物将灭失，合同目的无法实现，双方均有权解除合同。2.应根据导致合同解除的过错、装修现值等因素，由双方按照公平原则分担损失。理由如下：李某的装修是经张某口头同意的，属于“经出租人同意装饰装修”。合同因不可归责于双方的原因（政府征收）而解除，双方均无过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。因此，不能要求张某赔偿全部装修投入30万元，而应由双方公平分担经过折旧后的装修残值损失。3.一般难以得到全额支持。理由如下：经营损失属于间接损失、预期利益损失。本案合同解除系因政府征收这一不可归责于双方的原因所致，出租人张某对此无过错。根据法律规定，在双方均无过错的情况下，损失分担主要针对的是直接损失（如装修残值）。对于承租人主张的剩余租期的经营利润损失，因其具有不确定性，且非出租人违约造成，司法实践中通常难以获得支持。但承租人因搬迁、寻找新址等产生的直接、合理费用，可基于公平原则请求适当补偿。七、实务操作与计算题（共10分）背景：王先生将其一套两居室住宅委托给“安居”房地产经纪公司（以下简称“安居公司”）出租。双方签订《房屋出租委托代理合同》，约定：委托期限2年，月租金净收入为5000元（即无论“安居公司”实际出租价格多少，王先生固定每月收取5000元），“安居公司”每季度初支付当期租金。房屋空置期风险由“安居公司”承担。合同签订后