物业管理基本知识培训资料

物业治理全球通

物业治理与购房....................................................................4

什么是物业治理?从哪些方面了解?..............................................4

跟物业治理公司的委托条约要写些啥?...........................................5

在创建业主大会之前，由谁选聘物业治理企业....................................6

物业治理与交楼....................................................................6

拿到了新房钥匙，怎样验收新房?................................................6

物业治理与入住....................................................................7

即便是自己家，也另有一些事情不能做?.........................................7

物业治理区域内不受接待的行为有哪些?.........................................7

出现物业治理纠纷，我该怎么办?................................................8

物业的装饰装修与维护物业的装饰装修与维护........................................8

进行室内装饰装修工程，也要申报?.............................................8

装修条约包罗哪些内容?........................................................9

进行衡宇装修时，有哪些事情不可以做?........................................10

住宅正常情况下，各部位的保修期如何确定?....................................10

邻居之间.........................................................................11

住宅相互毗邻的业主（使用人）如何友好相处?....................................11

因装修造成其他业主受损，装修入是否需要赔偿？................................11

对产权不属于自己的毗连衡宇要负担什么义务?..................................12

物业的保修与责任.................................................................13

正常情况下，如何有效地得到室内装饰装修的保修？.............................13

衡宇出现问题，界定修缮责任的尺度是什么?....................................13

预防火警业主有责.................................................................14

有效预防火警，业主该做些什么？...............................................14

物业治理收费.....................................................................14

空置的物业是否要缴交物业治理费，是否由我们分摊?...........................14

业主不交物业治理费的处置惩罚是怎样的？......................................15

租户欠交的物业治理办事费是否由业主负担?....................................15

供水、供电、有线电视等用度如何收取?........................................16

业主委员会业主与物业使用人......................................................17

我到底算不算业主?...........................................................17

业主应该享有哪些权利和义务?.................................................17

哪些属于物业的使用人?.......................................................18

物业使用人的权利与义务如何确定?............................................19

业主大会.........................................................................19

如何创建业主大会?...........................................................19

业主大会是什么？它有什么职责？...............................................20

怎样召开业主大会?...........................................................20

什么情况下，业主大会的决定有效?............................................21

业主委员会的筹办业主委员会是如何组成的?....................................21

什么情况下可以创建业主委员会?..............................................22

业主委员会主要有哪些职责?...................................................22

业主委员会换届选举要经过哪些步伐?..........................................23

当业主委员会委员要切合什么要求?............................................23

哪些情形下不能担当业主委员会委员？..........................................24

业主委员会委员或秘书可不可以支付报答?......................................24

业主条约.........................................................................25

何谓业主条约，它有什么作用？................................................25

业主大会、业主委员会怎样配合居民委员会的事情?.............................26

物业治理招投标..................................................................26

为什么物业治理要实行招投标?................................................26

前期物业治理招投标方法有哪些?..............................................27

物业治理招投标是在什么情况下进行的？........................................27

在招投标中如何选择物业治理公司？............................................28

物业治理公司交代时，如何移交资料?..........................................28

能否在物业治理委托条约期内调换物业治理公司？...............................29

专项维修资金.....................................................................29

专项维修资金用来做什么？.....................................................29

衡宇有哪些部位是属于所有业主共用的?........................................30

衡宇共用的设施设备有哪些?...................................................30

专项维修资金是怎样创建的?...................................................31

专项维修资金由谁交？交几多？...............................................31

使用专项维修资金由谁决定?有问题时找谁?.....................................32

物业治理与购房

什么是物业治理?从哪些方面了解？

发叔是一大型国有企业退休干部，今年52岁，有一个儿子，叫法伟，人们都管他叫发

仔。多年来，发叔一直为儿子的念书、就业、婚姻、买房操劳，不敢为自己想太多。儿子发

仔从广州一家大学物业治理专业结业后，先是在一家物业治理公司实习，经过自己的努力与

搏斗，现在担当这家物业公司的副总经理。儿子有前程了，发叔心里藏了近二十多年的购房

梦，又逐渐清晰起来。昨天跟发仔一提，不意，发仔想都没想就说明天带他去看房。

第二天，发仔便轻车熟路地把发叔载到了一个小区的售楼部。只转了一圈，发叔就喜欢

上了这个小区，想掏钱落定。"这个楼盘的质素是不错的J发仔说，“可是，物业治理办事

费比其它的楼盘要贵一点！”发仔提醒道。

这回轮到发叔不懂了，问道：“物业治理是干什么的？”

发仔说道：“物业治理，就是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业凭

据物业办事条约约定，对衡宇及配套的设施设备和相关园地进行维修、养护、治理，维护相

关区域的情况卫生和秩序的运动。”

那我该从哪些方面去了解物业治理呢？”发叔又问道。

好比物业治理公司的信誉及企业资质，办事内容，办事尺度，收费、停车场及其他公

建配套所有权、使用权及收费，前期物业治理办事条约的主要内容，维修资金的缴交责任、

尺度及业主临时条约等。”

发叔说：“物业治理涉及的内容还不少呢，看来我得要认真了解了解。”

物业治理究竟提供哪些办事？

自从那一次看了房之后，发叔对物业治理便多了几个心眼，有事没事总爱拿着物业治理

方面的书来翻看一番。平时碰到有不明白的地方，总不忘向发仔请教。

“阿伟呀，既然这个物业治理公司要向我们收费，那么他要帮我们做一些什么样的事情

瞒呢？“发叔突然向正在用饭的发仔问道。

“物业治理办事通常要为业主提供：修建物及其隶属共用设施、设备、园地的养万：与维

修；绿化、情况卫生治理办事；宁静防备办事；车辆停放及其园地的治理；高层楼宇增设的

办事项目；物业档案资料的治理；业主和使用人委托的其他办事事项。”发仔不愧是物业治

理专业结业的高材牛.，专业知识熟记于心，讲起来一套一套的。“给我讲详细点嘛。”这么多

内容，发叔一下子理解不外来。

“好比，消防设施、供电线路、路灯、电梯、这些各人共用的设施设备的维护与修理都

属于物业治理公司的职责领域。另外，小区的情况卫生，园艺绿化，以及大众秩序的维护等，

这些也是物业治理公司所要做到的。”发仔详细地为发叔解说。

“除此之外，他们还必须治理小区的物业档案资料和业主或使用人另行委托的其他办事

事项。对吧？”发叔总算反响过来了，接口道。

“是的！”发仔笑着说。

“那什么是另行委托的其它办事呢？"发叔不解地问道。

“好比业主要出国了，那么他的物业可以委托物业治理公司代为租赁或出售等。但业主

要另外向物业治理公司支付劳动报酬。”发仔说。

“那物业治理公司干的活还真不少呢」发叔感触的说。

跟物业治理公司的委托条约要写些啥？

这一天，发叔在报纸上看到一篇新闻报道:一个姓李的业主因楼上住户卫生间地面渗水，

多次要求物业治理公司解决，可物业治理公司却总以条约未注明此项办事为理由而拒绝。该

业主一怒之下，向法院提起诉讼。看到这，发叔立马想到自己，急遽给发仔打了一个电话请

教：“儿子呀，我就要买房了，你看这个‘与物业治理公司的委托条约要写些啥？”

这个问题对付物业治理公司副总经理的发仔来说，简直就是小菜一碟：”国度《物业治

理条例》划定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业治理企业订立书面的物业办事的条约。

物业办事条约应当对物业治理事项、办事质量、办事用度、双方的权利与义务、专项维修资

金的治理与使用、物业治理用房、条约期限、违约责任等内容进行约定发仔怕阿爸不明

白，又接着说：“其中，办事内容以及办事要到达的量化尺度和收费尺度、要领，这两点是

最为重要的，就拿情况卫生办事内容来说，每天物业治理公司对每一区域、位置，具体到清

洁的时间、次数、方法等都必须在条约中一一明确。物业治理公司是按条约办事，条约以外

的办事项目，物业公司有权拒绝。”发仔不厌其烦地给发叔解说，生怕漏掉一点。

“条约除在限定双方责任及义务的同时.，双方违约责任及解决纠纷的途径，以及在什么

情况卜.可以终止条约，这也非常重要吧？”在听发仔长篇大论了一番后，发叔好不容易逮住

一个发挥的时机。

“是的，老爸真智慧!不外上面所讲楼地面渗水问题，如果属保修期限和保修范畸的，

由建立单位负包管修责任，不然，当事人任一方司向衡宇宁静判定部分申请，对衡宇进行地

面渗水责任的判定，然后由责任人卖力维修并支付维修用度。”发仔笑着说。

购房时，建立单位是否应向业主出示临时条约？

上次，发叔和发仔一同看中了一套屋子，这天发叔带了钱，想去下定。谁知交钱的时候，

售楼人员拿了一份业主临时条约给发叔看•，条约中对业主做了许多划定，吓得发叔没敢交钱，

心想照旧问清楚发仔再说，

发叔仓促忙忙回到了家,恰好发仔在家,发叔进门就问发仔：“阿伟,临时业主条约是

怎么回事啊？”

原来发叔去下定金的时候是叫发仔陪他一起去的，但是其时发仔实在是没空，现在看见

发叔那栉风沐雨的样子，发仔心里有点内疚，忙去倒了一杯水给发叔：“老爸，你先喝口水，

坐下，我慢慢说给你听。”说着拉发叔坐到沙发上：“按划定，建立单位在销售物业之前，必

须制定临时业主条约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的配合利益，业主应当履行的

义务，违反条约应当负担的责任等事项依法作出约定」

“这样说来，业主临时条约照旧对业主有利的喽？”发叔说。

“固然啦，因为国度明文划定：建立单位制定的业主临时条约，不得侵害物业买受人的

正当权益。

“那是不是还划定了建立单位在卖屋子前必须明示条约啊？”发叔又问道。

“对呀，建立单位应当在物业销售前将业主临时条约向物业买受人明示，并予以说明，

而物业买受人在与建立单位签订物业买卖条约时，应当对遵守业主临时条约予以书面允许。”

“我还以为建立单位的业主临时条约是个陷井昵，吓得我都不敢交定金了」发叔说完

便自我解嘲地呵呵笑起来，发仔对发叔的想象力也忍俊不禁。

在创建业主大会之前，由谁选聘物业治理企业

这是发叔第六次进发仔房间了，发仔还在奋笔疾书地忙着。在这之前，发叔进了几次发

仔的房间，但每次发仔都在埋头苦写，只好忍住破口而出的冲动，悄悄地退出房间。这次是

忍无可忍了，高声叫道：“阿伟，你忙完没有啊？"谁知，发仔突然大笑起来：“老爸，我早

忙完了，只是觉得欣赏你那‘忧国忧民’的样子实在是一大快事啊，哈哈。”

“你连老爸都耍！”发叔脸一沉。

“老爸，开开玩笑罢了嘛，别气哦，请问有什么事可为父亲大人效劳？”发仔依然忍不

住一脸笑意。

“选聘物业治理企业似乎都是业主大会的事，那没有创建业主大会的，由谁选聘物业治

理企业呢？”发叔“大人不计小人过二

“哦，这个问题呀，简朴。”发仔自大地说：“在业主、业主大会选聘物业治理企业之前,

由建立单位卖力选聘物业治理企业。”

“原来如此，我还以为业主委员会没创建就没有物业治理呢。”发叔的气消了一泰半。

“一个小区是不可能没有物业治理的。”发仔笑着接道：“建立单位选聘好物业治理企业

后，还应当与物业治理企业签订书面的前期物业办事条约。”

以后创建了业主大会就可以由业主大会重新选聘物业治理企业，对吧？”发叔把适才的不

快抛到了九霄云外。

“对极了•嗯,老爸，另有问题吗？”发仔笑道。

“暂时没有，想到再你。我现在有约。”发叔兴奋地边说边走出去。

物业治理与交楼

拿到了新房钥匙，怎样验收新房？

发叔之所以能下定决心掏定金认购，并从银行取出储备款交付首期，一是发叔对自己的

眼光很有信心，二是因为楼盘各方面的条件特别好，更重要的是有发仔把关。这不，发叔一

大早就把发仔拉去售楼部，要发仔陪他去验收衡宇。

一路上，发叔的心上下翻滚，究竟二十多年的愿望就要实现了，怎能不冲动呢?不外，

发叔照旧没有忘记向发仔提问题：“你说，等我拿到新房钥匙去验收衡字，应该从哪些细节

着手呢？”

“首先，看门窗。看每扇门是否能顺利开合，看窗与混凝土接口是否有漏洞，开合是否

顺畅；第二，看地板有无松动、发霉、爆裂、穿壳等现象：第三，看屋顶有无裂缝、麻点、

隆起、渗水等现象；第四，看墙身有无隆起或空壳；第五，看坐厕的下水是否顺畅，有无滴

漏等异常情况：第六，看卫生问及厨房地面有无积水、倒流水和渗漏；第七，看所有电器开

关、插座、总电闸的情况,”

“唉呀，你说这么多细节，我也一时记不住，爽性你到现场再说吧。”发叔听了发仔的

一大串答复后，感觉脑袋照旧空空的。

“三句不离本行嘛。"发仔自我解嘲道：“不外，我先说一遍，一会儿你也好提醒我嘛。

“这倒也是。验收新房可完全是细活，马虎不得，世上可没有悔恨药吃啊。'‘发叔可是个

细心的人。

物业治理与入住

即便是自己家，也另有一些事情不能做？

发叔买房入住后的第二天就去造访邻居老土。老土埔茶倒水，非常热情，临走还一脸慎

重地报告发叔：“你住进去以后，千万不能在天台上乱搭工具，上次就有人因为这样被罚款

了。”发叔纳闷了，回抵家马上拉住发仔问：“为什么我是这衡宇的主人了，还不能拥有对•衡

宇的使用权呢？”

发仔答发：“并不是你没有”对衡宇的使用权，而是有划定：业主在使用衡宇时，不能

损坏衡宇承重结构、破坏衡宇外貌、擅自改变衡宇用途；不能对衡宇的内外承重墙、梁、柱、

楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性

危险用品；不得利用衡宇从事危害大众利益和侵害他人正当权益的运动J

发叔听完后照旧不解地说：“我是衡宇的主人，怎么连衡宇的用途都不能做主啊?再说，

我在天台搭个工具、将外墙的颜色改变一下，又不会影响别人呀，为什么不可呢？

发仔解释：“如果你这样做，整个小区的形象都受到了影响J

发叔不兴奋隧道：“物业治理的约束还真多。”

发仔开解发叔：”约束和自由总是相互转换的，小区正是因为有了这么多的约束，才变

得井然有序」

发叔想了想，笑道：.“也是，如果人人都爱干什么就干什么，这小区就乱套了。”

物业治理区域内不受接待的行为有哪些？

发叔一向有晨练的习惯，现在搬了新居，情况好了，晨练也更勤了。这不，一大早便来

到中庭花跑健身了。不外这回，发叔没多久便回家了。发仔很奇怪，笑着问道：“老爸，伊

拉克的导弹打到这儿了？”

发仔很奇怪，笑着问道：“老爸，伊拉克的导弹打到这儿了？”

“别提了，本想去练几手太极拳，可花圃的休闲长廊在i夜之间全堆满了乱七八糟的杂

物，连四周的树木、草皮都被蹂踊得不成样子。”发叔很气愤地说道。

“像这种情形是不受接待的行为，可你知道另有哪些行为产生在物业治理区域内也是不

受接待的昵？”发仔问道。

发叔一听这腔调就知道儿子在出题目考他。这个问题要在一月前，大概不一定能答上来，

可今天却是难不倒发叔。

“这个还不简朴，象蹂躅、占用绿地；损毁树木、园林；占用通道等共用园地；乱抛乱

堆垃圾、杂物；产生超出尺度的躁音；排放有毒、有害等污染情况的物质等行为都是不受接

待的」发叔流利地说。

“呵呵，就这些？”发仔歪着头问发叔。

儿子这架势不明摆着还没有说齐全?发叔把手指折来折去，可就是记不起来了。“年纪大

了，影象力大不比以前了J发叔叹息地说道。

“老爸，好比我们在外面公交站牌上看到贴的那些办证什么的，然后i个电话……”发

仔提醒说。

“对了，另有不得在修建物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画等，以及执法、法例和

规章及业主条约禁止的其他行为。”经发仔一提示，发叔想起来了，话便像开了闸的水一般

奔泄而出。

“老爸，你真行，都快遇上我了。”发仔望着两鬓花白的阿爸，满怀钦佩，由衷地说道。

出现物业治理纠纷，我该怎么办？

发叔因休闲长廊堆满了杂物而好几天没去练习太极拳了。这对有五六年晨练习惯的发叔

可不是一件功德情，正愁着要怎样解决这个问题，恰好发仔返来拿文件，发叔可没把这样的

好时机给浪费掉，问发仔：“当我跟所委托的物业治理公司的办事出现纠纷，而不能协调解

决时，我该怎么办？”

“这个问题说起来活长了。”发仔慢条斯理地答复道:“由于物业治理运动范畴的遍及性、

办事工具的庞大性，在办事历程中纠纷也往往是多种多样的，业主或使用人遇到问题时，首

先要了解政策，阐发、判断问题属于•政府哪个行政部分治理的，然后再请相应政府部分协调

解决。协调不成，可以接纳执法途径解决。”

“你少卖关子，快点跟我说清楚。”发叔这几天一直想就乱占共用面积、蹂蹒草皮这一

事件向有关部分反应，可不意儿子却在这要害时刻卖起关子来了，真急坏了。

“大抵分为几类。”发仔一看阿爸急了，赶快把嘻皮劲收了起来：“第一，如果属于物业

治理收费问题，向物价治理部分反应；第二，衡宇质量问题，如果是属r保修期内的质量问

题，向建立治理部分反应：如果是保修期以外的问题，向衡宇治理部分反应；第三，衡宇建

立遗留问题，向建立行政治理部分反应，如临时水电问题，竣工验收问题等；第四，物业消

防宁静问题，向公安消防治理部分反应。第五，违法修建问！题，改变衡宇用途问题，向计

划部分反应」

“慢着，你所说的第三条说，衡宇遗留问题在日常生活中另有哪些？”发叔问道。

“好比.物业的配套设施,如垃圾城压缩站、大众茅厕、学校、绿地等的建立问题,就

需要向建立行政治理部分反应」发仔说道。

“原来种种差别的问题都有相关的部分卖力，那我就不消愁了。”发叔兴奋地说。

物业的装饰装修与维护物业的装饰装修与

维护

进行室内装饰装修工程，也要申报？

发叔是个多才多艺的人，平时喜欢画画、研究古书。因此，发叔一直希望能有一个宽大、

平静的书房。但以前住的屋子太小，没条件。现在的屋子是三房两厅的，正好家里空出了一

个房间，发叔便寻思着把它改成书房。

这天吃晚饭的时候。发叔把这个想法提了出来。

“固然好了，这样整个家里就会有一种浓浓的书香气息。”发仔很赞成。

“老头子，这是你一直的梦想啊，以前条件不允许“现在，书房梦该是时候实现了」

发姨是最了解发叔的人。

“一致通过，明天我就去找装修公司。”发叔兴奋的说。

“老爸，你动工之前记得要向物业治理公司登记哦!」发仔笑道。

“什么？自己装修屋子还要申报？”发叔买的是样板房，所以入住不消装修。这次自己改

装书房却还要向物业治理公司登记，固然不理解。

“是呀。《物业治理条例》划定，业主需要装饰装修衡宇的，应当事先见告物业治理企

业，物业治理企业则应当将衡宇装饰装修中的禁止行为和注意事项见告业主。”发仔解释道。

“这样啊。那如果我不是业主，只是在这租屋子，我要装修屋子该怎么申报呢？"发叔

冲破沙锅问到底。

“非业主的住宅使用人时住宅室进行装饰装修，必须取得业主的书面同意，然后见告物

业治理企业。”发仔对答如流。

“你们两父子别光说话，不用饭。菜都谅了」发姨埋怨地说道。

装修申报要向物业治理企业提交哪些资料？

发仔穿好鞋子正准备出门。突然被发叔叫住。

“阿伟，你昨天说装修要申报，你看我得怎么申报？”发叔问发仔。

“你只要带齐有关资料去就行了。”发仔很快地说。

“那要带什么资料呢?”发叔一心想今天就把这事给办了。

发仔急了，他还要赶归去开会呢，于是说道：“老爸，这个说来话长，这样吧，我到公

司后叫人把这方面的资料发给你，你自己看，好吧？”说完转身出门去了。

好不容易过了一个小时，发叔心想，该发过来了吧。发叔打开电脑，进入了邮箱。公然

有一封新邮件。主题是：装修人应向物业治理公司提供什么资料?发叔岌岌可危地打开来看。

只见写到：（1）衡宇所有权证（大概证明其正当权益的有效凭证）；（2）申请人身份证件；（3）

装饰装修方案；（4）变更修建主体大概承重结构的，凌驾没计尺度大概范例增加楼面负荷的,

需提交原设计单位大概具有相应资质的设计单位提出的设汁方案……

第一页完了，发叔一边翻页一边想：要提交的资料还真不少，幸亏我提前问了阿伟，要

不然白跑一趟了。发叔继承往下看：

（5）搭建修建物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应当提交都

市计划行政主管部分的批准文件:拆改供暖管道和设施的，需提交供暖治理单位的批准文件;

拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管道单位的批准文件；窜改卫生间、厨房防水层的，应

当凭据防水层尺度提交施工方案；（6）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证

书的复印件；（7）非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

发叔一口气看完了邮件的第二页，真是不看不知道，一看吓一跳，装修申报要提供这么

多资料！

装修条约包罗哪些内容？

发叔对这次书房的装修是既兴奋又担心，兴奋的是几十年来的书房梦终于可以实现了；

担心的是，自己从来没有装修过屋子，对这一方面不熟悉，万一找了一家欠好的装饰装修公

司，费钱乂多，装修得又不合自己心意。所以发叔找装饰装修公司非常谨慎，在货比三家后，

最终选定了朋友介绍的一家装饰公司，经过再三洽谈，终于到了要签定装修条约的时候。

这时候发叔乂有点掌握不定了，签条约那天发叔叫上了发仔。只用了10分钟发仔就和

装饰公司签好了装修条约，发叔忙问：“行了？这么快呀?我看看。”

“固然了，你都和他们谈好了，我签个字要儿多时间？”发仔笑道。

“啊！这不就是昨天他们拿给我看的那份条约吗？这条约没问题吗？“发叔照旧担心。

“没问题，一般装修条约该有的内容都已包罗了，并且也说得很清楚」发仔说。

“i般装修条约应该包罗哪些内容？”发叔虽然放心了，可是又有了好奇心。

“好比：委托人和被委托人的姓名大概单位名称、住所地点、联系电话；住宅室内装饰

装修的房间数、修建面积，装饰装修的项H、方法、规格、质量要求以及质量验收方法。”

发仔给发叔解说说：“另有，装饰装修工程的开工、竣工时间；装饰装修工程保修的内容、

期限；装饰装修工程代价，计价和支付方法、时间等」

“哦，这些内容我们的条约里全有了。”发叔兴奋地说。“连装修条约都签了，剩下就是

向物业治理公司申报了。嘿，我们家很快就有嘲房了。”发叔似乎觉得一间古色古否的书房

就在眼前了。

进行衡宇装修时，有哪些事情不可以做？

金鸡水库，山清水秀，鸟语花香。水库的中间另有一座小岛，小岛里一块临水的大石上,

发叔和发仔父子俩正悠然自得地垂纶和瞎侃。什么海湾战事、意甲英超、家庭事情都是他们

的话题，自然物业治理问题也不会少。发叔和发仔不光是父子，更多的是朋友。

“楼上的王伯可真惨，”发叔说。

“怎么了？”发仔不解的问道。

“他装修屋子，工程进展到一半就被勒令停止了，并且还要罚款J发叔满怀同情。

“那他一定是装修的时候，未经批准就做了什么禁止的事情。”发仔说。

“啊!装修屋子又不违法，怎么这样啊？”发叔认为在目己的屋子里干什么事都是天经地

义。

发仔啼笑皆非：“老爸，不是说违法，而是物业治理法例中划定的禁止行为。”

“那你说清楚，哪些事情是不可做的。我可不想出现那种情况。”发叔着急地说。（1）

未经都市计划行政主管部分批准，不得搭建修建物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外

墙上开门、窗；（2）未经煤气治理单位批准，不得拆改燃气管道和设施。老爸，记着没有。”

发仔笑着说。

“固然记着！”发叔指指自己的头说。

“呵呵，我也知道老爸的影象力比我还好。”发仔开发叔玩笑的同时，对自己能如此牢

固地记者专业知识更是沾沾自喜。

发叔虽然也为有发仔一个这样智慧的儿子兴奋，但脸上却是存心不以为然。“晚了，我

们归去吧！”

住宅正常情况下，各部位的保修期如何确定？

发叔正在家里看报纸，发姨提了两大袋的工具从外面返来。发叔笑着说：“老太婆，怎

么买这么多工具返来呀？不消钱啊？”

“哎，怎么买皮鞋给我啊？”发叔看见发姨买了一双皮鞋给自己，不光不兴奋还责怪发

姨，因为发叔向来不喜欢穿皮鞋。

“横竖才5（）块钱，还保修三个月呢」发姨对这次的收获非常满意。

“现在的工具什么不保修啊?车、家用电器，就连我们这屋子都保修呢。”发叔说。

发姨觉得奇怪了，就问发叔：“屋子都有保修？那我们这屋子保修儿多年？”

“呵呵!不是这样算的。衡字差别部位的保修期是差别的。好比：屋面防水的保修期是

R年：而墙面、厨房和】」生问他面、地下室、管道渗漏等的保修期是1年」

“嘿!老头子，知道的还真不少啊！”发姨笑着说。

“那固然，保修期为1年的另有墙面、顶棚抹灰层脱落，地面空鼓开裂、大面积起砂，

门窗翘裂、五金件损坏以及卫生洁具等；而灯具、电器开关的保修期为6个月；供热、供冷

系统和设备的保修期是一个采暖期或供冷期。”发叔一脸自得。

“哟，老头子，挺不错嘛！”发姨打心里佩服发叔，“上次，我们楼上的下水管道不是塞

了吗？下水管有保修期吗？”

“有啊，管道堵塞的保修期为2个月。另有许多其他部位、部件的保修期，由房地产开

发企业与用户自行约定。”发叔难得有体现的时机，固然是全力以赴了。

“我们买的诸如鞋子类的物品的保修期是从购置之日算起，屋子的保修期是不是也一样

昵？”发姨又问道。

“固然不是，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起盘算。”发

叔今天可过足了物业治理专家瘾。

邻居之间

住宅相互毗邻的业主（使用人）如何友好相处？

电梯门一开，发仔就听见发叔和人争吵，连忙加速脚步走已往：“爸，怎么了？”

“这位先生住在楼下，一上来就气势汹汹的，说我家装修吵着他了。”发叔显得非常冲

动。

“难道我说错了吗?你们家整天乒乒乓乓的，吵死了，别人还要不要休息?再说，你们装

修前也应该报告邻居一声吧。”长发男子也据理力争。

“给您造成的打搅我们深感歉仄，但恐怕还要请您忍耐一段时间。”发仔致歉的同时也

表明了态度，说完又转向发叔说：“老爸，这就是你不近了。作为装修人，你在装修前应向

毗邻的所有人明示装修时间、所在等；另外，应该维护民众利益。装修涉及住宅共用部位、

共用没施没备时，不得有损害其他用户利益的行为。而其他住宅的所有人或使用人也要尊重

装修人装修住宅的权利，不能随意滋扰装修行为哦。固然，任何单位或小我私家对装修中出

现的影响民众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响同岗住户正常生活的行为，都有权检

举、控告、投诉发仔一口气说了一大串。

“说得对，我们既然住到一块了，就应该相互尊重，相互体谅！”长发男子道。

“是呀，住宅相互毗邻的所有人或使用人在各自行使自己的权利时，都要尊重他方所有

人或使用人的权利，相互间应当赐与一定的方便或担当一定的限制。住宅相邻干系从本质上

是一方所有人或使用人的作业权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的产业权利的限

制。”发仔不愧是行家。

“好吧，我出去旅游一段时间，等你家装修好了我再返来。”长发男子说。

“真对不起，想不到给你带来了这么大的麻烦。”发叔觉得欠美意思。

“没事，横竖我早想休息一段时间了。再见！”长发男子笑着走了。

因装修造成其他业主受损，装修入是否需要赔偿？

长发男子走后，发叔心有余悸，想不到与邻居之间相处另有学问在里头。做得稍有不对

就可能冒犯邻居，弄得象适才一样难堪。嗯，说不定还会被罚款呢。

“老爸，还气啊？”发仔见发叔自那个长发男子走后就一直发呆，以为他还在为适才的

事生气。

“乱讲。我在想：如果我没有申报就装修会怎么样呢？”发叔说。

“装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修运动的，由都市房地产行政主管部分责令纠

正，并处500元以上1000元以下的罚款J发仔嬉皮笑脸地说。

“那如果我装修影响到了邻居的生活呢？”发叔又问。

“那要看有没有损害到别人的利益喽，如以下几种情况就要赔偿：因住宅室内装饰装修

运动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品破坏等，装修人应当卖力修复和赔

偿。另有：装修人因住宅室内装饰装修运动侵占大众空间，对大众部位，和设施造成损害的，

由都市房地产行政主管部分责令纠正，造成损失的，依法负担赔偿责任。”发仔说到自己的

专业自然而然就严肃起来，

“啊，原来有这么多要赔偿啊，还好，问清楚了。要不，被罚了都不知怎么回事呢。可

是，如果问题是装修企业造成的呢。”发叔又想到了一个问题。

“属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿」发仔答道。

“那就好，装修企业怕负担责任，应该会制止你说的那些情况。”发叔照旧很乐观地说。

“那一定是要专业的装修企业哦」发仔笑道。

对产权不属于自己的毗连衡宇要负担什么义务？

“老头子，外面有人找你。”发姨喊发叔。发叔心里一惊，难道又有人来提意见了。发

叔边想边往外走。

“哦，你好!你好！”原来是上次那个长发男子。

“阿伯，您好！”长发男子热情地跟发叔打招呼。

一番寒喧之后，知道长发男子叫王凯。“上次真欠美意思。都怪我不懂物业知识。不外，

我厥后补了课。原来,我们对异产毗连衡宇还要鱼担相应的义务呢」发叔首先致歉。

“异产毗连衡宇是什么？”王凯不解地问。

“就是结构相连或是具有共有、共用设备和隶属修建，而为差别所有人所共有的衡宇。”

发叔答道。

“哦!有什么义务？”王凯笑道。

“它包罗几个方面：（1）所有人或使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨

房、茅厕以及院路、上下水设施等，应配合公道使用并负担相应的义务，除另有约定外，任

何一方不得多占、独占，好比，保持共用楼道的卫生；12）所有人和使用人在衡宇共有、共

用部位，不得有损害他方利益的行为。”

“如果我要把我们这层共用的阳台砌成关闭的实体墙，行吗？”王凯问。

“那要看情况，因为：一方所有人要改变共用部位的外形或结构，除须经都市计划部分

批准外，还须征得其他所有人的书面同意「发叔俨然一个专家的样子。

“原来是这样。”王凯笑笑。“我有个电信部分的朋友，他想在天台装小灵通基站，不知

要办哪些手续？”

“他这种情况是属于异产毗连衡宇所有人以外的人,如果他要使用异产毗连衡宇的共用

部位时，取得其他所有人一致同意，并签定书面协议就可以了。”看来发叔还真的下了光阴。

物业的保修与责任

正常情况下，如何有效地得到室内装饰装修的保修？

今天发叔把书房部署好了：一个胡桃木的大书柜、一张红木的书桌和一张红木椅子、两

盆文竹，墙上挂了几幅字画。虽简朴却大气。晚上，发仔一返来，还没放下包，发叔就拉着

他进书房去看他的杰作。

“哇！老爸公然有品味！”发仔一进书房就叫道，“老爸，你这书房算是验收及格了吧？

让我看看质量保修书。”发仔就怕发叔因自得而忘形。

“好，等等！”发叔拿了装修公司的质量保修书给发仔看。发仔认真看了一遍后说：“这

家公司还蛮正规的。”

“这个保修书很重要吗？“发叔问道。

“固然，干系到装修人的切身利益。通常验收及格后，装饰装修企业都要向装修人出具

质量保修书」

“我还以为没什么用呢。除了这个保修书另有许多资料呢」发叔说。

“那些你也要生存好，那是装修公司提供的他们所购质料的货料。”仔提醒发叔。

“连这些也要呀？”

“是呀!在装修历程中，儿是由装饰装修公司卖力采购的质料及设备，都应当向装修人

提交说明书、保修书和环保说明书发仔答道。

发叔暗自庆幸找了家好公司：“你不说，我还真不知道要这些资料呢。还好，他们能主

动给我。”

“这家公司是不错，保修期也公道。一般划定是：在正常使用条件下，住宅室内装饰装

修工程的最低保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防漏为五年。而这家公

司分别是三年和五年半。就是说，老爸，你的书房至少三年是不消担心的。”发仔笑着说。

“当初，重复挑选装修公司的工夫总算没白搭。”发叔兴奋的说，“那保修期怎么算？”

“保修期自工程竣工验收及格之日起盘算J发仔说完接着补一句：“老爸，这回你可放

心了。”

衡宇出现问题，界定修缮责任的尺度是什么？

上次发姨买给发叔的皮鞋，发叔一次都没穿过，今天趁到场原单位运动，就把它拿了出

来。谁知刚穿上脚，鞋底就裂了一条缝。

“哎，自制就是没好货。”发叔苦看脸自言自语。拿出保修卡一看，保修期早过了.“还

好，才五十块钱，要是五万或五十万就惨了。”发叔心想。“五十万?我们家屋子的保修期事

后的维修责任该谁负呢？”发叔马上就想到了自己刚装修不久的屋子，想到这，连破皮鞋也

来不及换就跑到发仔的房间问正在看书的发仔：“阿伟，物业的维修责任在保修期内由建立

单位负担，那保修期过了之后呢？”发叔急得好象保修期马上就要过了似的。

发仔见发叔急成这个样子，忍不住笑了，说道：“俣修期过了后，那要看维修什么部位

了。”

“好比说衡宇室内的维修。”发叔问。

“衡宇室内部分的维修自然由所属业主卖力，用度也由业主负担。”发仔不紧不慢。

“那共用部位呢？”发叔紧接着问。

“共用的部位固然是配合卖力了，详细点说就是：衡宇单体共用部位和共用设施设备的

维修由物业治理公司卖力，但用度由衡宇单体内的业主按衡宇修建面积比例配合负担」

“以此类推，物业治理区域内的共用设施设备的维修用度，由物业治理区域内的全体业

主按衡宇修建面秘比例配合负担，对吧？”发叔问道！

“老爸智慧!那市政共用设施的维修呢？”发仔想刁难一下发叔。

这下轮到发叔不慌不忙了：“市政共用设施的维修肯定由设施归属单位卖力了，用度也

由设施归属单位负担发叔岂是轻易之辈。

“我对老爸的敬仰真是如滔滔江水，连绵不绝啊！”发叔被发仔逗得直乐：“去，一边凉

快去！”

预防火警业主有责

有效预防火警，业主该做些什么？

发叔接到一个物业治理公司的通知，通知要求业主派一个成年代表到物业治理公司学习

消防知识。发叔家自然非发叔莫属。发叔花了一个下午的时间学习消防知识，带返来许多资

料，还做了很详细的条记，一返来了就把发姨和发仔叫到了一块。

“现在贯彻集会精神！”发叔故作庄重的样子。

“老爸，我就不消了吧？”发仔笑着说。

“你都市了？那你给我说说，预防火警，面该做些什么？”发孜似乎生气的说。

“这简朴，首先就是要敬服消防设施，发明消防设施损坏实时向物业治理公司反应，如

物业公司仍不履行消防宁弊职责的，可以向公安消防机构举报。第二嘛一一”发仔存心吱呜

了半天。

“不记得了吧！第二就是大众场合不堆放物品，包管疏散通道、宁静出口流通无阻：如

违反划定造成损害，应依法负担责任」发叔自得地笑道。

“另有呢？”发仔坏坏地问道。

“另有就是，另有……”发叔想了半天也想不出来，不外，发叔灵机一动就有了，只见

他不慌不忙地说：“儿子，你不是说你是一本活的物业治理百科书吗?那你说说看，除了我们

前面说的两点，预防火警，业主还要做些什么？”

“另有就是没有了呀发仔大笑道。

“呵呵一一”发姨是早就笑成一团了。

物业治理收费

空置的物业是否要缴交物业治理费，是否由我们分摊？

这一天，发叔闲着没事，就到小区周围看了看，发明整个小区里面另有一些屋子没有卖

出去。回抵家，发叔突然想到：我们这个小区另有好几套屋子没有卖出去，这些空着的屋子

要不要交物业治埋费呢？发叔琢磨了半天也没琢磨出个结果来。发仔卜班返来了，发叔一刻

也等不及，问发仔：“那些没有卖出去的屋子要不要交治理费？如果要交，那是由谁交的？不

会是我们这些已经住进来的业主平摊了吧？”

发仔莞尔一笑：“老爸，你总得等我歇口气吧！”

“对了，刚回家先喝口水吧发叔说着已倒了一杯水递给发仔。发仔故做冲动状地接

过水：

“老爸，谢谢!为了体现我的谢意，我就不休息了，抓紧给你说说吧。”说完后喝了口水,

接着说道：“固然不是，是由建立单位交。按划定，已竣工伯尚未出售大概尚未交给物

业买受入的物业，物业办事用度由建立单位交纳。艮J未出售的衡宇，所有权人就是建立

单位，与其他业主一样要负担业主缴付物业治理费的义务。不能将义务转移给其他业主。放

心吧，我们并没有多交一分钱」发仔耐心地解释。

“这样我就放心了，我还以为这些用度要我们来摊呢。”发叔长长的舒了一口气。

业主不交物业治理费的处置惩罚是怎样的？

今年“5・1”假期，发叔过得实在无聊，平时的玩伴都外出旅游去了，只剩他一小我私

家在小区内看风物。特别是和发叔最投机的的老王，去了美国女儿家里，计划住半年。发叔

发闷的同时又替老友心疼，心疼他要白交半年的物业治理费，因为听发仔说过，纵然不住在

小区，物业治理办事费照旧要照交的。发叔终于照旧忍不住打了个越洋电话给老王，跟他说

了这回事，可谁知老王大笑发叔是庸人自扰。

“我不交就是了，我在女儿这过得挺好的，说不定就不归去了，到时把屋子卖了。”老

王自得地说。

发叔听了哑然失笑，说：“这可行不通。”老王问道：“怎么行不通了！我不交治理费物业

公司又能把我怎样呢？”老王照旧很自得。

“会把你告到法院去呀！“发叔笑道。

老王一惊，“啊，有这么严重？”

“固然.业主不定时缴交物业治理办事费的,业主委员会应当督促其限期交纳。”发叔

对这问题可是一清二楚啊，

“啊，迟交物业治理办事费到头来照旧自己亏损？”老王适才的自得劲全没了。“可是也

没有说物业公司可以把我告到法院去呀？”

“还没完呢。”这下轮到发叔自得了：“经催收仍不交付的，物业企业也可依法向人民法

院起诉。所以……”

“我月底就返来去交治理费还没等发叔说完，老王就急得要早点返来了。

“好啊!我到时去接你的机！”发叔可兴奋了，很快就可以和老王天南地北地睡侃了。

租户欠交的物业治理办事费是否由业主负担？

自从发叔知道老邻居老张也快搬新居的时候，心里就一直很兴奋，心想：我们这一辈总

算是熬出头了，后代都长大了，辛苦了泰半辈子现在总算过上清闲舒适的口子了，越来越多

的人住进了崇高小区。嗯，不知老张什么时候搬新居?正想着，突然门铃响了。发叔快步走

去开门。一开门，老张站在门外。发叔赶快把老张请进屋里。“老张啊，你可来看我了。”

“发叔，我是来向你请教的呢！”

“不敢。你遇到什么难题了？”

“我儿子有套屋子想租出去，想请教你屋子租出去后的物业治理跳该由谁负担啊.是由

租户交照旧我儿子交呢？”老张问。发叔想了想，

说：“这个问题嘛，其实要你儿子和租户谈的，可以是租户也可以是业主，双方确定下

来并在租赁条约里注明后，按条约来办」老张名顿开地哦了一声：“原来是这样!那万一租

户毁约不交，又或是他们欠了许多治理费后就不声不响地走J'，那他们欠交的治理费要不要

我们补交？”

“固然要的，定时交纳物业治理办事费是业主的义务嘛，如果业主与物业使用人约定由

物业使用

人交纳物业办事用度的，从其约定，但业主负连带交纳责任。”

“为什么呢？条约中注明了由租户交都不算数吗？”老张问道。

“因为物业公司是跟业主签的办事条约，只向业主收物业治理费。租户没有凭据你们双

方签订的条约履行业主义务，固然照旧由业主自行负担，向物业治理公司支付。”发叔说完

又接道：“所以要千万小心。有些素质不高的租户，他不光不交物业治理费，连水、电费也

可能不交就跑了！”

“不怕，我可以像物业治理公司一样先收履约金嘛一原来老张在听的历程中已想好了

主意。

供水、供电、有线电视等用度如何收取？

发叔今天交完水电费返来时，看见休闲长廊里聚了许多人好象在议论什么。其中老王、

老张也在，发叔好奇地上去高声地问道：“嘿!在议论什么国度大事呢？''老王一看是发叔，

象遇到了大救星一样，说道：“哎，你终于来了，我们正想找你呢！”发叔奇怪了：“找我?

什么事啊？”

“哦，是这样的，方才出了个通知，说，从下个月开始，小区的水费、电费、有线电视

费等由物业治理公司代收。我们怕物业治理公司代收后会收取我们的手续费或会收得贵•

点。所以我们在这里等你，想让你问问你儿子，物业治理公司代收这些用度好欠好？”照旧

老王把事情说清楚了。

“哦，就这事啊，不消问我儿子了，我前两天刚看了新出台的《物业治理条例》，其中

有一条是：物业治理区域内，供水、供电、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关

用度发叔笑笑说。

“那就是说，物业治理企业是不能代收水、电费或有线电视费喽？”老王兴备地问。

“那也不是，供水、供电等单位可以直接向用户收取，也可以委托物业治理企业代收.匕

述用度。但是有划定：物业治理企业担当委托代收水费、电费、有线电视费等用度的，不得

向业主收取手续费等分外用度。所以你们不消担心他们乱收费的。”发叔说。

“哎，看，我们白担心了一场吧。”老王笑着对各人说。

“也是有收获的嘛，我们不是又学到/新知识吗？”听说以后交水、电费都由物业治理

企业代庖，而又不消交多任何用度，大伙都很兴奋。

业主委员会业主与物业使用人

我到底算不算业主？

发叔自从上个月开始缴交物业治理费以后，有一个问题一直在心头纳闷，这几天很想问

问发仔，但发仔总没时间，问别人吧，又欠美意思。这也难怪，大多数中国人都爱面子。其

实三千年前，人思想家孔子说过了“知之为知之，不知为不知”，但爱面子的中国人又有几

个身体力行过呢?到头来还不是“知之就知之，不知就不知？”

幸好，发叔在儿子面前不会感触难为情，所以，恒久以来有什么不懂的事情总爱和儿子

讨论一番，在从“不知”到“知之”的历程中，发叔增长知识的同时，还时时为大有前程的

儿子深感欣慰。

这天，儿子开会返来，满面东风。发叔就连忙放下手中的活儿，从一个小匣子里拿出一

张纸条说：“发仔，这是上个月交的物业治理费发票，你看看J

发仔把手提包放下，拿起发票仔细看了看，“很详细，没有什么问题啊。”

“是这样的，上次交钱的时候，事情人员提到了一个看法，我弄不懂，你给我解释一下」

“说吧，是什么看法？”

“你给我讲一下，什么叫做‘业主‘？"

“这件事啊，”发仔笑了笑，“爸爸，房地产权证写着你的名字，你都是这个小区的业主

了，你还不知什么叫做业主啊。”发仔顿了顿接着说：“顾名思义，业主就是物业的主人呗，

说得正规点就是（一）物业的所有权人；（二）持有空置物业的建立单位；（三）已治理商品房预

售条约登记且所购衡宇已入住使用的单位和小我私家」

“我知道了，成为业主的要害，是对物业有所有权，对不？”

“是的，上述物业所有权人要有房管部分发给的《房地产权证》或治理登记的《商品房

预售条约》

发叔听完后如释重负，积在心头很长时间的症结今天终于解开了。

那种快乐的心情，有点想高歌一曲，但在儿子面前兀多要保存点威信.于是“忍”住了。

业主应该享有哪些权利和义务？

中国人讲求一个“名份”，“我贵为汝夫”，我在享受“良人”的权利同时，还必须恪守

“良人”的义务，所以“名份”二字其实也包罗了两个方面：其一，是义务；其二，是权利。

在对等中真正“名符其实”。

所以，就当发叔明白了自己是“业主”的一瞬间，马上就有另一个问题“油然而生”〜

一作为一种“名份”存在的“业主”究竟有哪些权利和义务呢？

象这种问题，对付物业治理专业结业的发仔而言，简直就是小菜一碟，其熟悉水平差不

多是“滚瓜烂熟”，所以，当发叔一提起，发仔就滔滔不绝起来。

“凭据物业办事条约的约定，担当物业治理企业提供的办事；提议召开业主大会集会，

并就物业治理的有关事项提出发起；到场业主大会集会，行使投票权；选举业主委员会委员，

并享有被选举权；监视业主委员会的事情；监视物业治理企业履行物业办事条约；对物业共

用部位、共用设施设备和相关园地使用情况享有知情权和监视权：监视物业共用部位、共用

设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的治理和使用：执法、法例划定的其他权利。

打个比方吧，小区内有关规章制度的制定，都要通过业主的审核，另有对付业主委员会的日

常事情有权监视等。”

发叔听到这里，马上想到了“当家作主”，他笑着对儿子说：“简朴来说，业主有权'当

家作主‘对不？”

“对极了，业主有权配合到场物业治理。”

“这个问题我清楚了，现在你说说，作为一个业主另有哪些义务应该遵守呢？"发叔真

是有问不完的问题。

“业主应该执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的有关决定；应该遵守业主条

的；应该遵守有关物业治理的制度、划定；须定时交付物业治理费、按划定交纳专项维修资

金等。”

听到这里，发叔觉得很自得，觉得自己真正是物业的主人了。刹那间，心中涌出无数美

好的念头，一种责任感与使命感充溢了身体中的每一个细胞，大有“物业兴亡，舍我其谁”

的美妙感觉。

哪些属于物业的使用人？

这天，发叔被老李、老张、老王拉着到休闲长廊“砌长城”。相对付老张他们，发

叔平时算是甚少打麻将，所以技能不是很好。不外，发叔第一盘就来了个自摸，所以心

花怒放。正在这时候，门前有一个年轻人走了进来，对他们说“列位叔叔，请问四周有

屋子出租吗？”

发叔向来是热心人，他接口道：“年轻人，准备租多大的屋子呢？”

“三房两厅的。”

“老张，你家不是有套屋子空着的吗，不如租出去，免得空闲着J老李接着说。

“我早有这个计划，好吧，年轻人，我给你一个电话号码，你去问问我媳妇，”老

张笑咪咪地说。乎出现了一个问题，年轻人走后，发叔琢磨开了，你觉得这里面似乎出

现了一个问题，想到将屋子租出去了，自己就不是“业主”了，而租房者就是“业主

了，那他可以享受一系列法定的权利和负担一系列义务。自己的权利及义务岂不是随着

屋子的出租而“剥夺”了吗?不可，这个问题一定要和儿子商量一下，也好给老张提个醒。

那天，发叔一回抵家，就问儿子发仔：“业主与物业使用人到底有什么区别？”

“这是两个差别的看法。”发仔接着说“业主是指物业所有权人，对物业具有处分、收

益、使用和占有的权力。而物业使用人，则不一定是物业所有权人，物业使用人正常是指物

业的承租入或非业主使用物业的人。这里面是有区别的，物业使用人没有所有权，简朴来说,

他（她）只有物业使用权。”

“噢，原来是这样，不外你照旧给我举几个例子吧「发叔接口道。

“打个比方，如果你瘠屋子出租山去，那些租屋子的人就是物业使用人，他（她）与你签

订衡宇租赁条约，在条约期限内，享有物业的使用权，但没有所有权。其实还不止这种情形,

好比你没有将屋子出租，可能会让自己的亲朋挚友住，这群人也一样属于物业使用人。”

发叔终于明白了，他总结道：“也就是说看是业主照旧物业使用人的尺度，是看他（她）

到底有所有权呢，照旧只有使用权，对不？”

“是的。”儿子感触很兴奋。发叔也一下释然了，不消担心老张的权利被剥夺了。

物业使用人的权利与义务如何确定?

发叔是个爱动脑的人，就在发叔弄明白业主与物业使用人之间的区别后，又一个问题产

生了，发叔想，业主与物业使用人的最大区别是对“物业所有权”的差别。业主，具有所有

权；物业使用人，则具有物业使用权。

“物业使用人有哪些权利和义务呢？”发叔问发仔。

发仔说：“物业使用人在物业治理运动中的权利义务由业主和物业使用人配合约定，但

前提是不违反执法、法例和业主条约的有关划定。”

“怎么约定？”发叔又道。

“好比，业主可以将到场与决定有关物业治理重大事项的权利委托物业使用人，如投票

选举业主委员会委员等；固然也可以要求物业使用人履行相关义务，如定时缴纳物业治理办

事费等。不外这些约定都应当在条约中注明。”发仔细心为发叔解说。

发叔听到这里接口道：”这里似乎有问题J

“哦，有什么问题？”发仔奇怪地望着发叔。

“业主把权利委托给物业使用人好办，他不可使也不会损害业主的利益，但义务就不一

样，如果物业使用人不履行，业主就要自己履行，对吧？”发叔说。

“哇，老爸，你的心思可真周密，这你也想到了.不错，加果物业使用人违反物业治理

条例或业主条约的划定，有关业主应当负担连带责任。”发仔可是真的佩服发叔的思维能力。

业主大会

如何创建业主大会？

为了修改《业主条约》的事，发叔随处去搜集意见，希望在下次召开业主大会的时候能

将现在存在的问题都解决掉。晚上，发姨做好了饭菜，发仔也已经回家了，发叔还没返来。

发姨很担心：“这老头，怎么回事呀，从来不会要人等的呀!不会出什么事了吧？”

“妈，放心了，老爸是这个小区的模范业主，这次《业主条约》的修改，另有谁比他更

费心的。”发仔笑着慰藉发姨。

“我返来了！”人不见，声先到，可以想象发叔是多么的开心。发叔开了门进来，手上

抱了一大堆资料。工具还没放下，就嚷开了：“阿伟，怎样创建业主大会啊？”

“一个物业治理区域只能创建一个业主人会。由物业治理区域内的全体业主组成。自首

次业主大会集会召开之口起创建。”发仔心里佩服发叔做事的那份认真。

“业主大会由所有业主组成，我们小区的业主:这么多，也许开业主大会的时候站都没地

方站呢。”看来一说到物业治理，发叔不用饭也满身是劲。

“物业治理区域内，业主人数较多的，以幢、单位、楼层为单位推选一名业主代表到场

业主大会集会。”发仔边说边从发叔手里接过一大沓资料。

“那人数很少的呢?好比只有一个业主」发叔的想象力可真富厚。

“只有一个业主，大概业主人数较少且经全体业主同意，决定不创建业主大会的，山业

主配合履行业主大会、业主委员会职责。”发仔笑着道。

“看你们的样子，是不消用饭都饱了。”发姨在一旁笑道。“固然要用饭，身体乃革命的

资本啊!开饭喽！”发仔大呼。

业主大会是什么?它有什么职责？

这儿天小区的业主都在议论本小区的《业主条约》，每一小我私家对《业主条约》的内

容都有自己的意见，发叔也不例外。发叔认为目前的《业主条约》有一些不公道的地方，