物业管理制度15篇

物业管理制度15篇

物业管理制度1

i.目的

确保公司各类印鉴、证照的统一规范管埋及正常、合理使用。

2.范围

适用于公司及各部门。

3.职责

3.1总经理办公室主任负责各类公司级公章和证照的保管和使

用，并对最终结果负责。

3.2各部门经理负责本部门各类公章和证照的保管或授权其他

人保管，并对最终结果负责。

4.方法和过程控制

4.1印鉴的管理

4.1.1管理原则

a.印鉴保管须指定专人负责，并填写《印鉴、证照登记表》。

b.需加盖公章的部门或个人向本部门领导请示，说明盖章的目的、

用途、范围等，填写《印鉴使用申请表》，经本部门领导批准后，方可

盖章。但管理处各类票据及体系文件各类格式化协议可免于登记。

C.各部门新刻或改制印鉴，须报总经理办公室批准后方可办理，

并由总经理办公室负责登记备案。

d.印鉴必须严格保管，如遇丢失、损坏或被盗时，应及时向部门

经理和总经理办公室主任汇报，予以备案，及时办理补刻手续,并追究

部门及相关人员的责任。

4.1.2公司公章

a.因工作需要开具公司《法人代表证明书》、《法人授权委托

证明书》的部门或个人，必须报总经理办公室主任批准后加盖公司公

章。

b.因工作需要开具公司《介绍信》的部门或个人，需说明用途、

范围，经部门经理同意后由总经理办公室主任审批并加盖公章。

c.以公司名义对外发文须由总经理办公室主任审核文件后，加盖

公司公章。

d.各部门有关资料、文件如需加盖公司公章，经手人应将需盖章

文件及经部门经理签字确认的《印鉴使用申请表》提交总经理办公

室主任审核，办理登记手续后，方可加盖公司公章C

4.1.3公司合同章

以公司名义签订的各类合同，需按《合同管理程序》相关规定，

履行有关审批手续后方可加盖公司合同章。

4.1.4部门公章

a.以部门名义张贴、外发（公司以外）的各类文件需加盖部门公

章。

b.体系文件规定使用的各类文件/协议.须加盖部门公章后方有

效。

c.向顾客发放的.管理费收费通知单和催缴单需加盖部门公章。

以管理处名义下发的各类违规通知单需经部门经理同意后，加盖部门

公章。

d.管理处开具的各类证明需经部门经理同意后加盖部门公章。

4.1.5特殊原因需借公司公章外出公干，须填写《印鉴、证照领

（用）申请表》，说明用途和特殊原因，经总经理办公室主任签批同意

后方可借出；归还公章时，须将借用公章所盖文件的复EP件一并交付

备查;凡发现借用公章加盖其他文件或空白纸张或因此而发生问题，

将严肃追究借用人的责任；

4.1.6凡需使用空白介绍信或证明，须书面申请说明用途，并经

总经理办公室主任批准后,方可加盖公章；空白介绍信和证明若没用

完，应如数退回，不得挪作他用；

4.1.7总经理办公室主任外出时，应将公章交给总经理办公室指

定的临时代管人保管，不得擅自交给他人代管代用；代管人在此期间

受本管理规定的约束，并对代管结果负责。

4.2各类证照的管理

4.2.1各类证照包括各类营业执照、各类税务登记证（包括国税、

地税）、各类收费许可证、停车场收费价目表、机动车停车场许可证、

企业代码证及有关荣誉证明。

4.2.2各部门应指定专人对各类证照进行管理，并登记在《印鉴、

证照登记表》上。现场摆放或悬挂的证照需保证安全和整洁。

4.2.3如因工作需要使用各类证照，使用人需填写《印鉴、证照

领（借）用申请表》，经部门经理同意后，方可使用。

4.2.4总经理办公室要确保公司各类证照的有效性，各部门经理

须确保本部门各类证照的有效性，并指定专人办理各类证照年审等相

关手续或委托公司总经理办公室代为办理。

4.2.5各部门在取得各类证照时，须报送复印件一份至公司资料

室，由资料室进行登记备案。在每次修改体系文件时，品质管理部须

与资料室对接，以备更改质量手册中公司简介。

4.3公章使用审批规定

用章事项用章审批人

1、以公司名义发出的各类文件和信函总经理或分管总经理助理

或总经理办公室负责人

2、财务报表

开设帐户总经理或财务管理部经理总经理

3、人事调动职员入户人事管理部经理人事管理部经理

4、各种行政事务部门负责人或总经理办公室主任

6、重大业务

一般业务总经理或分管总经理助理部门经理

7、法律文书总经理或分管总经理助理

5.质量记录表格

wy6.3-_01-01-fl《印鉴、证照登记表》

_wy6.3-_01-01-f2《印鉴使用申请表》

_wy6.3-_01-01-f3《印鉴、证照领（借）用申请表》物业管理制

度2

1.0目的

晨会是每日工作的第一步，是鼓舞士气的重要环节，对激励员

工斗志，明确每日目标，凝聚团队向心力，激发个人活力，提高个

人成长有至关重要的作用。为规范物业服务中心晨会流程，树立全

体员工良好的精神风貌和工作作风，做到晨会的激励化、高效化、

可执行化，特制订以下流程。

2.0适用范围

适用于广东碧桂园物业服务有限公司各物业分公司物业服务中

心。

3.0定义

3.1晨会：每天早上（利用上班前10-15分钟），全体员工集

合一起，互相问候、案例分析、交流信息和安排工作的一种会议形

式。

4.0职责和权限

4.1分公司经理每月至少参加一次晨会或例会。

4.2物业服务中心经理负责对会议进行统筹、监督。

4.3客户助理按照会议工作要求履行职责。

5.0方法和过程

5.1会议时间：每天早上（利用上班前10T5分钟，或者班次

人员较齐全的时间）

5.2会议地点：须选择在室外人流较多的地方，不得在室内举

行（特殊天气除外）。

5.3与会人员：分公司经理、物业服务中心经理、物业服务中

心在岗人员。

5.4会议内容：执行物业服务中心晨会八步曲。

5.4.1晨会第一步：【唱响晨曲】上班前提前播放或共同演唱

一段激励歌曲，如《光荣与梦想》、《相信自己》、《真心英雄》、

《我真的很不错》等节奏明快的动感曲目，用音乐把清晨的睡意和

懒洋洋的情绪一扫而光，主持人（经理/值班经理）进行会前集合整

队，可站成一排或围成圆圈。

5.4.2晨会第二步：【开场问候】主持人，一句问候开始今天

的晨会主持人：“各位伙伴、各位同事大家早上好！”员工回答：

“好！很好！非常好！”（加手势表现，加节奏性拍手。）

5.4.3晨会第三步：【放松运动】可参考：向左转，后面的伙

伴搭在前面伙伴的肩膀上，按肩膀、按太阳穴、捶背；向右转，后

面的伙伴搭在前面伙伴的肩膀上，重复以上动作，放松身体。

5.4.4晨会第四步：【礼仪互检】员工互检仪容仪表，包括：

发型是否整齐；妆容是否到位；衣裤是否干净；鞋袜搭配是否合乎

要求；工卡是否佩戴；精神面貌状态是否俱佳等。

5.4.5晨会第五步：【微笑赞美】主持人宣布所有员工把自己

的好心情、积极的正能量以微笑的形式传递给身边的'每一个人，跟

旁边的伙伴握手并说一句赞美他/她的话诘，如：“你今天的状态看

起来很棒！”

5.4.6晨会第六步：【岗前展示】整体与会人员进行礼仪形象

展示，包括但不限于：微笑演练、站姿、走姿展示、鞠躬礼仪、指

引礼仪以及服务过程的标准服务用语演练。（可任选一到两项进行

完美展示）

5.4.7晨会第七步：【工作讲评】晨会主持人，针对前一日的

工作进行总结并对当天工作计划进行安排；通报公司重要制度或重

要事务；进行简短的业务培训与宣贯；各司事进行日常工作简短沟

通；管家服务及催费情况讲评；案例分享。

5.4.8晨会第八步：【快乐宣言】诵读物业服务中心快乐宣言,

强化团队的共识，达成统一的目标。参考如下：

①“客户无小事，服务无尽头！在我们的字典里面没有“不知

道”、“办不到”、“没希望”等字眼，我永远不会对我的业主说

“不！”

②今天，你如果不生活在未来，那么明天，你将生活在过去！

所有的优秀都开始于思想，所有的改变都可以在瞬间，我深信：勤

奋的结果一定不会太差！”

5.4.9最后，大家一起齐声说：“棒！棒！棒！”，齐拍掌散

会。

5.5纪律要求

5.5.1与会人员必须准时到达晨会地点，不可早退，中途不得

离开。

5.5.2晨会期间，不可嬉戏、打闹、吸烟、吃零食、大声喧哗。

5.5.3晨会期间，手机调成震动、静音或者关闭。

5.6会议要求

5.6.1物业服务中心经理安排会议记录人做好相关准备。

5.6.2所有与会人员准时与会，分公司经理每月至少参加一次

晨会。

5.6.3会议记录人组织所有与会人员（含与会嘉宾、会议主持

人）在《物业服务中心会议签到表》上签到，对会场情况进行拍照，

做好《物业服务中心会议纪要》交由物业服务中心经理签阅。

5.6.4物业服务中心所有员工对《物业服务中心会议纪要》进

行阅知签名。

5.6.5客户助理（档案管理员）做好会议相关资料的存档。物

业管理制度3

1.需要停机、停电维修管线或设备时,必须与运行人员取得联系,

在取得运行人员同意后，方可停机、停电进行，并在电源开关手柄位

置上挂’禁止合闸，有人工作’的.标示牌，采取安全措施后，方可维修

操作。

2.拆除或修理带压力的管线和设备时，必须在卸压后进行，在不

能卸压时，一定要有安全措施，有专人监护。

3.管子进行煨弯时，要固定牢固。煨弯器必须完好无损，站立姿

势要正确，用力不要过猛，身后不能有障碍物。

4.在容器内或粪池内进行维修工作时，必须确认无毒后方能进行

工作，必要时佩戴有氧呼吸器。如进行明火作业时，要在无燃气时进

行，保持通风良好，入口处必须有人看护。

5.各种管线施工时要查明水流方向，确认阀门是否关严，压力表

是否准确。确认无误后方可进行操作。

6.搬运大型管材时，要前后注意以防碰坏设备和碰伤他人。管材

要排放整齐，以防绊腿。

7.维修设备需要拆接电线时，必须由强电人员进行，设备与带电

线路连接，不能停电时，要经领导批准，采取安全措施后方可进行，并

要求与带电部位保持安全距离，设专人监护。

8.高空作业时必须采取安全措施，按高空作业操作规程进行作业,

要设专人监护。

9.进入顶棚内工作时要踩、蹬有吊筋比较牢固的笼骨上,要防止

踩空掉下摔伤，顶棚下要有专人看管，以防掉物伤及他人，在顶棚内工

作时要戴好安全帽，以防碰伤头部。物业管理制度4

一、员工配置

员工配置要控制在公司编制范围内，坚持精简、高效的原则。配

置工作程序如下:

1、管理层：各单位增加人员，须提前半个月填写《人力资源申请

表》（见附表QR-001R）,人力资源部（以相关部门确定的人员编制为

依据）填写意见后交主管总经理审批后配置。

2、作业层:对一次性需配置5人以上的，需填报《人力资源申请

表》，对5人以下或急需人员，各单位及时向人力资源部报告需增人

数及工种，由人力资源部负责配置。对因工作需要招聘临时工的，由

各管理处（分公司）负责招聘，但须填报《招用临时劳务工审批表》

（见附表QR-005R）,并到人力资源部领取体检表格，经体检合格后录

用。

3、对将入伙管理处，根据会审通过的“入伙方案”配置人员。

二、员工来源

1、借调：指原在国有企业事业单位工作的职工（主要是中建总公

司系统各单位的职工），经与原单位协商进行借调。通过借调的方式

录用的员工,合同期一般为两年。（从20_年起公司原则上不再接受

借调人员，如确因工作需要，须经总经理批准）。

2、聘用：指各类招聘员工（包括接纳公开招聘、有关人员推荐或

定点机构选送等），经面试、考核合格后录用。合同期为一年。主要

有以下几种方式：

⑴、接收学生：指计划内接收国内高等院校应届本科毕业生。

由上级公司人力资源部统一办理。

(2)、公开招聘及人才交流中心介绍:根据招聘条件在相应的报

纸、

网络上刊登招聘广告，或通过政府认可、信誉良好的人才交流中

心，经

面试、考核合格后录用，合同期一般为一年。

(3)、定点组织选送：指操作层员工。人力资源部负责选定劳务

输送机构并同对方签订劳务用工合同。

(4)、推荐：公司内任何员工均可向公司人力资源部推荐人才，但

不可干预录用或工作分配。推荐人在进行推荐时须将推荐对象的个

人简历、学历及资历证明等资料交人力资源部审阅。经人力资源部

初审合格后通知面试，经考核合格后录用。

3、有关费用

(1)、借调费：最高限额为8000元/年，其次为6000元、4000元。

具体标准由人力资源部根据其任职职务、职称、学历、工作经历等

审定，总经理批准执行；工作须满一年后付借调费；于每年年初统一支

付C

(2)、报到路费：凡招收的计划内本科毕业生和借调人员，按其家

庭所在地或毕业院校至公司直达火车硬卧报销。其他人员见工费用

均由个人负担。

共7页

三、员工性质

无论何种来源的人员，在与公司签订劳动合同后，即取消原干部

或工人身份，统称为公司员工。

四、聘用标准

1、管理人员标准：

(1)、年龄：男士不超过四十五周岁，女士不超过四十周岁，高级

职称人员可适当放宽。聘用离退休人员，须经公司总经理办公会研究

决定。

(2)、身体状况：身体健康，无肝炎、肺结核、心脏病、高血压、

糖尿病等疾病，且男士身高不宜低于L65M,女士不低于1.55Mo

(3)、工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。

(4)、工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。

(5)、学历职称要求：大专以上学历或中级以上职称。应届毕业

生须为本科以上学历。

2、维修工标准：

(1)、年龄不超过40周岁，身体健康。

(2)、学历要求：高中、中技及以上学历。

(3)、专业水平：必须有三年以上本专业工作经验。

（4）、特种工（电工、电梯工）标准:须持深圳市劳动局签发或转

审有效《特种作业操作证》。普通维修工（水工、泥工、空调工等）

必须通过公司的应知应会考核。

3、护卫员标准：

⑴、年龄：18-25周岁之间。

（2）、身体状况：身体健康、五官端正、身高175M以上。

（3）、学历：具高中（同等学历）以上文化程度。

（4）、有较强的观察、记忆、分析和辨别能力，有责任心。

4、应聘人员的’见工时间安排为每周一、三、五上午8：00-

10：00o

五、招聘程序

1、推荐:应聘人必须由本公司在职人员或相关人士所推荐，推荐

人须先递交应聘人资料（个人简历、身份证、毕业证书、职称证书等

复印件）到人力资源部，人力资源部初审合格后通知面试。（本公司员

工须转正后方可推荐）。

2、面试负责人在对应聘者的仪表、资历、表达能力、应聘动机

及专业水平等进行测评后，填写《见工登记表》（见附表QR-002R）,

面试

负责人在面试评估栏填写测评结果。人力资源部安排考核合格

者前往指定医院进行体检，根据体检情况决定是否进入录用程序。

3、录用：经面试考核和体检合格后，择优录用。被录用人员需提

交以下资料：身份证和毕业证及职称证的复印件、证件验证书、体检

表、一寸标准照一张，担保书（见附表QR-004R）。经人力资源部验证

无误后开具任职通知单，被录用者凭人力资源部的《任职通知单》

（见附表QR-008R）在指定日期到任职单位投到。

4、担保：任何被录用员工都须办理担保手续,且担保人必须是本

公司正式员工或具有深圳户口、有稳定职业和独立经济能力的成年

公民。新员工须在报到时办妥担保手续。担保人须认真阅读《推荐

人须知》（见附表QR-003R）,亲笔签字后担保即时生效。

5、试用：新录用员工均实行三个月试用期。

（1）、新员工试用期薪金标准：月基薪均为80%；月奖金三个月内

为50%、第3-6个月为奖金标准的80%（第一个月奖金标准：管理层为

100元，作业层50元）。

（2）、新员工试用期满的前一星期，由单位填写《转正审批表》

（见附表QR-009R）报人力资源部。管理层员工由人力资源部对其进

行考核，作业层员工由各单位考核，对考核不合格者延长试用期（最长

不超过六个月）或辞退，并由其所在单位将人力资源部开具的《转正

通知单》（见附表QR-010R）或《延期转正通知单》（见附表QR-011R）

转交给员工本人。延长试用期间的基薪与奖金标准与试用期相同。

延长试,用期后经考核仍不合格者辞退。

6、续约:从签订用工合同之日始工作满一年的员工，人力资源部

根据《续约考核审批表》（见附表QR-012R）对其工作能力、表现、

业绩等进行考核，并做出续约或终止合同的决定，于合同期满前一个

月通知本人。（《终止合同通知单》见附表QR-013R）。

7、解约:对违反公

司规章制度被辞退或转正、续约考核不合格等不再聘用的员工,

应办理离职手续。办理离职结算手续的程序如下：

（1）、管理层员工解约：

A、辞退：由人力资源部提前一个月书面通知其本人，在工作交接

完毕并经主管、有关部门签字后，持《员工离职会签单》（见附表

QR-014R）到人力资源部结算（《员工离职结算单》见附表QR-015R）。

B、辞职:提前一个月向管理处或公司提交辞职报告，工作交接完

毕后持会签单结算,否则视为旷工处理。

（2）、作业层员工解约：

A、辞退：各管理处、子公司提前一个月通知其本人，并向人力资

源部说明辞退原因，在收到人力资源部《终止合同通知单》后，交接

工作完毕后持《员工离职会签单》办理离职结算手续。

B、辞职:须提前十五天向管理处或子公司提交辞职报告，并将工

作交接完毕持会签单方可结算，否则视旷工处理。

(3)、凡自动离职或被公司解聘人员本公司不再录用。

六、人员调配

1、职务任免：

(1)、公司董事长、总经理由中国海外兴业有限公司发文任免。

(2)、公司董事、助总、人事经理、贬务经理由公司董事会提名,

报中国海外兴业有限公司批准并发文任免。

(3)、部门正副经理、助理经理，管理处正副主任、助理主任及

其它助理经理以上职务的员工由公司总经理办公会研究决定，由公司

发文任免，报中国海外兴业有限公司备案。

2、人员调动

(1)、公司范围内各单位的人员调动，根据人力资源部的《调动

通知单》(见附表QR-016R)办理交接手续。

(2)、公司各单位副经理及以上职务员工调动，须经公司总经理

办公会研究决定，人力资源部发文执行。

(3)、接到《调动通知单》的管理处(分公司)和员工须在指定时

间内办理交接、履任手续，不得无故拖延或抗命。

3、调换工种

作业层员工如具备调换工种的条件，管理处（分公司）或员工可申

请调换工种（《调换工种申请表》见附表QR-006R）,经人力资源部根

据工作需要考核通过后下发《调换工种通知单》（见附表QR-007R）。

运营制度运行制度运输制度

进出口制度退管制度送货制度物业管理制度5

一、设备故障处理

1）物业如发生重大设备事故，现场人员立即切断电源，保护事故

现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及项目经理。

工程部主要负责人前相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原

因，采取果断应急措施。

2）项目经理、工程经理、保安部经理查看后，根据现场情况决定

立刻修复或关闭有关设备进行抢修。

3）找出原因后，工程经理和主管工程师须立即组织工程部人员进

行抢修、排除故障、恢复正常运行，汇报项目经理。

4）主管工程师写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预

防措施和再次发生故障的’处埋预案，报工程经埋，抄报项目经埋。

5）如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由主管工

程师根据情况对责任者提出处理意见，报工程经理审批后给予处罚，

并通知人事部备案;如果情况较严重，需要免除责任者，需报人事部和

项目经理批准。

二、运行事故分析

1）不需要停止运行进行修理的事故,称一般事故，由工程师调查

与分析原因，提出修理意见和责任事故原因，吸取教训I,记录在案，并

汇报工程经理。

2）设备因非正常原因，造成物业停电、停水、停冷、停梯及消防

系统等设备故障等影响物业正常营业，造成恶劣影响的均属重大事故,

应立即上报工程部和保安部（影响治安时）。应由工程部组织人员紧

急抢修和配合有关主管部门进行事故调查。对重大事故应在没有查

清楚，肇事者和员工没有受到教育和没有采取有效防范措施以前，决

不放过。事故处理结果应上报项目经理批示。对事故隐瞒不报或拖

延上报的部门与个人，应追究行政和经济、直至刑事责任。物业管理

制度6

1.根据公司的管理工作目标，负责制定相关工作程序、制度（规

定）及记录。

2.负责拟定新接收物业的.清洁、绿化和杀虫工作方案，并主持

清洁班组建设的具体筹备工作。

3.负责申报清洁/绿化工具、设备、材料等用品并进行验证，以

及清洁机械设备的管理工作。

4.组织人员定期培训，提高服务质量。

5.经主管领导批准，负责清洁/绿化工作对外谈判、签约事项。

6.负责处理清洁工作对口业务往来事宜。

7.全程监督控制各保洁项目的保洁服务，达到体系文件规定标

准。

8.完成本部门的管理目标：

对保洁服务满意率达96%以上

新员工入职培训达99%

对客投诉处理率达100%

确保场所工作人员无重伤以上事故物业管理制度7

1、目的

为适应企业发展要求，充分发挥薪酬的激励作用，进一步拓展

员工职业上升通道，建立一套相对密闭、循环、科学、合理的薪酬

体系，根据集团公司现状，特制定本规定。

2、制定原则

本方案本着公平、竞争、激励、经济、合法的原则制定。

公平：是指相同岗位的不同员工享受同等级的薪酬待遇；同时

根据员工业绩、服务年限、工作态度等方面的表现不同，对职级薪

级进行动态调整，可上可下同时享受或承担不同的工资差异；

竞争：使公司的薪酬体系在同行业和司区域有一定的竞争优势。

激励：是指制定具有上升和下降的动态管理，对相同职级的薪

酬实行区域管理，充分调动员工的积极性和责任心。

经济：在考虑集团公司承受能力大小、利润和合理积累的情况

下，合理制定薪酬，使员工与企业能够利益共享。

合法：方案建立在遵守国家相关政策、法律法规和集团公司管

理制度基础上。

3、制定依据

本规定制定的依据是根据内、外部劳动力市场状况、地区及行

业差异、员工岗位价值（对企业的影响、解决问题、责任范围、监

督、知识经验、沟通、环境风险等要素）及员工职业发展生涯等因

素。（岗位价值分析评估略）

4、岗位职级划分

公司所有岗位分为四个层级分别为：一层级

（A）：公司总经理、副总；二层级

（B）：高管级；三层级

（C）：经理级；四层级

（D）：专员级。

5后勤类职级薪资表（A、B级除外）

略

6、薪酬组成

基本工资+岗位津贴+各类补贴+业务提成+奖金

基本工资：是薪酬的基本组成部分，根据相应的职级和职位予

以核定。正常出勤即可享受，无出勤不享受。

岗位津贴：是指对经理以上行使管理职能的岗位或基层岗位专

业技能突出的员工予以的津贴。

各类补贴：包括手机补贴、出差补贴等。

个人相关扣款：

扣款包括各种福利的个人必须承担的部分及个人所得税

业务提成：公司相关业务人员享受业务提成。

奖金：奖金是公司为了完成专项工作或对做出突出贡献的等员

工的一种奖励，奖金发放根据公司经营情况而定。

7、试用期薪酬

试用期间的工资为（基本工资+岗位津贴）的80机

试用期间被证明不符合岗位要求而终止劳动关系的'或试用期间

员工自己离职的，不享受奖金。

8、薪酬的支付

执行月薪制的员工，日工资标准统一按国家规定的当年月平均

上班天数计算。

薪酬支付时间：当月工资为次月20日。遇到双休日及假期，甲

方结合公司实际情况逐日顺延发放。

9、薪酬保密

人力资源部、公司财务及财务所有经手工资信息的员工及管理

人员必须保守薪酬秘密。非因工作需要，不得将员工的薪酬信息透

漏给任何第三方或公司以外的任何人员。薪酬信息的传递必须通过

正式渠道。

有关薪酬的书面材料（包括各种有关财务凭证）必须加锁管理。

工作人员在离开办公区域时，不得将相关保密材料堆放在桌面或容

易泄露的地方。有关薪酬方面的电子文档必须加密存储，密码不得

转交给他人。员工需查核本人工资情况时，必须由人力资源部会同

财务部门出纳进行核查。违反薪酬保密相关规定的一律视为严重违

反公司劳动纪律的情形予以开除。

公司执行国家规定发放的福利补贴的标准应不低于国家规定标

准，并随国家政策性调整而相应调整。物业管理制度8

为了保证公司会所的管理质量和服务水准，指导员工的行为规范,

特制订本制度。

第一章宗旨

第一条"会所”顾名思义即为”聚会的场所”，它是以康乐为主要

内容，它是为顾客（社区居民）提供运动、健身、保健、休闲、娱乐、

聚会的社会场所。

小区会所的经营宗旨在于使业主享受到亲和力和亲切感，让业主

有做主人的感觉，成功会所应该是业主私家客厅的延伸。

第二条社区会所经营的目的在于丰富小区住户的日常文化，体

育生活，加强住户之间的沟通和联系，体现小区充满生机，蓬勃向上的

生活气息，成为业主们娱乐休闲、交流的中心,成为他们业余生活不

可缺少的一部分。

—下属各小区会所都是其小区业主之私家会所，旨在为全体业主

提供一个健身、娱乐、休闲和交流的高尚场所，为小区酿造一种健康

文明、积极向上的文化氛围。

第二章会员消费

第三条小区会所实行以会员制为主的管理模式，会所内所有设

施只提供给本小区之业主、住户及嘉宾娱乐。

第四条凡小区会所的业主/住户，可保业主卡自动入会，成为会

所的会员，优惠享用会所内各类娱乐设施（正常价格的六折优惠）。

第五条经业主或相关人员推荐之嘉宾，可享受正常价格的八折

优惠，也可按规定缴纳相应的入会费，而后享受会员的待遇（正常价格

的六折优惠）0

第六条前来会所消费娱乐的’会员，请向总台出示住户卡（本小

区住户）或贵宾会员卡，以验明身份，并把住户卡或贵宾卡暂留总台，

等消费完毕回总台结完帐时，再交还本人。（若已办理了其他消费卡

如月卡、次卡等，则可凭消费卡消费。）

第七条会员在会所娱乐消费时，应遵守本会所之各娱乐点之管

理制度，接受会所管理人员的指导。

第八条到本会所消费的会员，年龄不小于十二周岁，不大于六十

五周岁，超越这个年龄段的须在适龄的家属陪同下，方可娱乐消费。

第九条会员前来会所消费，应穿着得体，男的不得赤膊，女的不

得穿过于裸露的衣服。

第十条会员在消费期间请勿：吸烟、大声喧嚷、打闹、追逐、

随地吐痰，以免影响他人健身娱乐。

第十一条会员在会所娱乐，应爱护会圻内的设施，一旦损坏公共

财物,须按规定价格赔偿。

第三章人员素质与员工培训

第十二条会所管埋人员的素质要求：

1、较高的政治思想素质

会所管理人员必须正直、诚实，具有完善而高尚的人格；坚持原

则，勤奋、敬业、爱岗，具有良好的职业道德;严于律己，勇于承担责

任；对工作充满信心。

2、有一定的领导才能

能有效利用和控制会所人、财、物等资源，充分调动员工的积极

性与创造力，营造良好的集体氛围，为顾客创造最佳最优质的服务，为

会所创造良好的经济效益。

3、有一定的专业文化知识和专业技能

会所服务，涉及到文化、心理、运动、审美等方面，只有具备一

定程度的文化修养，才能从会所的内外装修、装饰、设施到全体服务

人员身上反映出服务意识，营造出理想的会所氛围，给客人提供视觉、

听觉上的良好享受c同时，会所管理人员在于顾客交往中彬彬有礼、

谈吐高雅、思维敏捷，以自己广博的见识来吸弓I,为顾客提供优质服

务。

作为会所管理人员应了解会所各项目的活动规则、要求、原理,

并在运行中保持良好运转。

4、具有经营意识

会所管理人员应有经济头脑，具有较强的应变能力，有较强的公

关意识，建立良好的客际关系，知法懂法。

第d三条会所服务人员的素质要求:

1、敬业勤奋，精力充沛热情周到为客人提供服务

2、会所工作时间长，工作较为枯燥乏味，因此会所服务人员应有

良好的服务意识、健康的身体和充沛的精力。

2、热情周到为客人提供服务会所服务人员应具备开朗的性格

（性格外向），热爱自己的工作,提高对专业的兴趣。

3、有一定的专业文化知识和专业技能一定的专业文化知识，有

利于准确的理解和快速掌握各种设施、设备的运行原理、使用、维

护、保养知识及各项目的活动规则，也有利于与顾客的交流。

4、有一定的应变能力。

在意外情况出现时及时采取措施控制局；善于用各种形式解决问

题。

第十四条员工培训包括职业道德培训和专业技能培训。

1、职业道德培训包括：员工的职业荣誉感、职业态度、敬业精

神、道德规范、团结协作精神、行为规范。

2、专业技能培训包括：专业知识、技术、服务技能等。

第四章工作纪律

第十五条考勤：正常上班时间为14:00〜22:00,周末和节假日为

10：00^23：00o不准迟到早退或擅离岗位，若有特殊情况确需请假，须

提前向负责人提出申请，经同意并安排人员顶岗后方可离开。

第十六条值班:若碰到特殊情况需早晨提前上班（顾客预定打网

球），或晚上拖后延时，部长应及时安排人员值班（以轮流方式安排）。

第十七条保洁：员工上班后的首要工作为清洁卫生（时间30分

钟），服务员在营业时间应确保本清洁责任区内的地面台面、玻璃门

窗、设施设备等无尘光洁、摆放整齐，空气清新。在一天的营业时间

里及时整理、及时清洁。

第十八条到岗：清洁完毕，各岗位服务员必须在本服务岗位做好

各方面的准备，精神饱满、训练有素地等待营业的开始。

第十九条在岗：在规定上班的时间内，各岗服务员必须坚守岗位,

为顾客提供周到服务。不得擅自离岗或串岗，除有特殊情况,在部长

的旨意下，可到别的岗位协作服务。

第二十条职责：各岗位员工对本岗位器材和设备的完好率负责

在服务中及时发现器材的损坏并当面向顾客指出，向会所负责人报告,

便于索赔。若服务员不能及时发现器材或设备的人为损坏或遗失，则

视为严重失责，损坏或遗失的器材须由此岗位服务员按原器材成本价

加倍赔偿。

第二十一条会所员工须严格遵守《会所员工行为规范》。

第二十二条会所员工须严格遵守：

1、严格执行上下班时间和操作规程，不得私自提前或拖后打扫

卫生；工作时间外不得在会所滞留（值班员工除外）。

2、除保洁时间外，各岗位员工必须保证各娱乐点全天候整洁卫

生。

3、不得在开单后就置顾客于不顾，必须确保顾客在娱乐的全过

程中得到完善的服务。

4、不得擅自离开工作岗位，若有特殊情况不得不暂时离岗，需提

前跟主管请示，得到应许后，方可走开。

5、上班时间不得随便接打私人电话，即便有意外情况，通话时间

也以三分钟为限。

6、会所员工及亲朋好友不得在会所免费消费。在特殊情况下，

有顾客邀请指点切磋时，不得越岗进行陪客，不得影响其他项目的服

务。

7、上班时间不得聚众聊天，不得接待亲朋好友。

8、严格执行主管的安排，接受主管的指正批评，不得当面与主管

争吵或强词狡辩。

9、不得在员工中搬弄是非、搞帮派。

10、严格要求公司各项规章制度，按规定程序作业。

第五章服务流程

第二十三条迎客：由负责人在总台门口站立迎客，道欢迎词：”欢

迎光临！、身体微鞠躬，面含微笑，并把客人引到前台。

第二十四条开票：前台小姐站立迎客，道欢迎词：”欢迎光临！”、

”您想消费哪一项娱乐项目”而后询问顾客是否会员（凭住户卡或住户

附卡），采用那种消费方式（一次消费、次卡消费、月卡消费等），若一

次消费，则开一式三联的票，把顾客联交付顾客，若以卡消费，则查看

核对卡的期限（次卡在背面盖上小章），按规定办理（留下卡在总台，等

顾客消费完毕再归还顾客），后由部长把顾客引到消费地点。

第二十五条消费：各消费点的服务员站立门口迎客,致辞：”欢迎

光临”，后接过总台开出的消费单（顾客联），把顾客引消费点，对器材

的使用方法作简短的解说，根据顾客的具体需求再作对应服务。

第二十六条验单:顾客每次消费完毕离开前，各消费点服务员应

对器材进行验收，若有损坏,按会所管理规定给予赔偿。

第二十七条结帐：晚十点半，负责人查看各消费点顾客情况，确

认无顾客后，由各点服务员与总台结帐，并在日收入帐上签字，再由负

责任核实，在一天收入总帐上签字认可。

第六章设施、设备管理

第二十八条会所设施、设备的配置应和会所规模、档次、发展

商的实力、业主的构成等相适应.

第二十九条会所应保证其设备完好率达到100机

第三十条会所工作人员必须熟悉各种设备的性能、特点、使用

方法、使用要求，制定科学的操作规程、维修保养计划与制度，提高

设备的使用效率，保证设备、设施正常运行和日常使用安全,延长使

用寿命，降低经营成本。

第七章安全管理

第三十一条会所应每周定期对设施设备、用具用品进行消毒。

第三十二条在配置设备时应考虑安全性能和保护设计，并必须

配备有关质检部门的产品合格证书。

第三十三条设置设施设备时要注意电器线路敷设的规范、安全,

同时必须注意安全接地。

第三十四条要了解、检查设备动作时容易发生碰撞或造成使用

者伤害的部位有无安全装置，如跑步机的紧急制动连线，攀岩机下的

软垫等。人体接触部位构件要避免粗糙或有楞角。安全扶手、重力

支架等部件要安仝稳固。

第三十五条对任何带有危险可能的康乐项目，必须有明显、完

好的安全说明牌，告知客人其危险及安全注意事项，并配有专业人员

在现场进行安全检查，认真检查客人是否进行安全的活动，监督和制

止客人带有危险性的康乐活动方式C

第三十六条会所的消防管理工作，要贯彻”预防为主，防消结合”

的方针。消防工作的组织管理必须从负责人到服务人员，形成一个全

员管理的局面。贯彻落实国家有关部门”公共娱乐消防安全管理规定

”，切实把消防安全工作落实到实处、提高消防意识，加强安全管理,

每半年对电器线路进行定期的安全检查。

第三十七条每天营业结束后，会所工作人员应对工作场所进行

全面的检查，注意烟头等安全隐患，按规定切断电源。物业管理制度

9

为了规范保洁人员的管理制度，提高保洁人员的服务质量，使

美的城小区整体卫生环境更加清新、整洁，更加满意于住户，对本

小区保洁人员的工作做如下规定：

一、保洁员岗位职责

1、遵守物业管理公司各项管理制度，统一着装上岗，树立良好

形象。

2、服从上级领导安排，按照《卫生管理实施细则》的各项规章,

保证保量地完成本人所分管区域内的‘保洁工作。

3、遵守职员纪律，坚守工作岗位，工作时间不准干私活或做与

工作无关的事情。

4、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待。

5、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、

故障等，及时报告主管领导或专管人员，必要时积极协助专业人员

排除故障。

6、发现事故隐患和可疑迹象，立即报告上级领导，并有义务监

视事态过程或采取有效措施，控制事态发展。

7、妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，不得将清

洁工具和用品私借他人使用或带回家中使用。

8、虚心接受业主（住户）对保洁质量提出的意见和建议，不得

与其发生争执。

9、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还给失主。

10、认真完成上级主管临时交办的其他任务

二、保洁员安全操作规程

1、牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。

2、在超过1.5米高处操作时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚

踏在凳子上，以免摔伤。

3、在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。

4、不得私自拨动任何机器设备及开关，以免发生故障。

5、在不会使用机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。

6、严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。

7、在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。

8、室外人员在推垃圾车、倒垃圾时，应小心操作，以免伤及身

体。

三、员工考核管理办法

1、考核原则

公平公正，奖优罚劣，保证工作的正常运行，保障公司的服务

质量。

2、考核内容

①劳动纪律考评。以《员工守则》中有关劳动纪律的相关规定

为内容进行考核评分。

②工作质量检查。按《员工工作标准》进行检查评分。

③业主信息反馈。按业主反馈情况或业主表扬、投诉情况进行

评分。

3、评分标准

（一）劳动纪律考评，总分30分。

⑴迟到、早退，每次扣1分；

⑵事假每天扣2分，加扣70元；半天事假扣1分，加扣35元;

⑶病假每天扣1分，加扣30元;半天病假扣0.5分，加扣15

元;

(4)旷工每天扣5分，加扣100元；半天旷工扣3分，加扣50元;

⑸不着工装，每次扣1分；着装不合格，每次扣0.5分；

(6)工作时间离岗、窜岗的，每次扣1分；

⑺工作时间存在会客、吃零食、吸烟、饮酒等与工作无关行为,

每次扣1分；

⑻工作时间存在大声喧哗、打闹、吵架、斗殴等有损公司形象

行为的，每次视情节轻重扣3至5分；

⑼查实向业主索要物品或小费的，每次扣5分；

(10)不服从领导指挥，每次扣5分；

(二)工作质量检查，总分60分。

公司按照《各岗位工作检查标准》对各位员工的工作进行定期

检查，每位员工的每月平均得分乘以60%即为该项得分。

(三)业主信息反馈，标准得分10分。

公司以调查问卷、上门走访等方式收集业主对我方服务的满意

程度，并收集相关意见以改进我方工作。

1、按客户的反馈结果，各员工的得分分别为：

满意度分数

满意10

基本满意8

合格6

不满意0

2、如员工受到业主投诉的，当月该员工该项得分为0分；

3、如员工受到业主表扬的，当月该员工该项得分加5分；

每位员工每月考核得分为95分的，按该员工月工资标准全额发

放工资；考核得分较95分每高1分，奖励50元；考核得分较95分

每低1分，扣发50元；

四、员工工资及离职管理

1、工资标准

保洁员薪金分为基本工资和浮动工资，其中基本月工资全额：

女1700元；男1800元，全月无迟到、早退、旷工、及其他违章纪

录，并按标准完成工作任务，发放全额工资。浮动工资，按公司制

度中规定的相关工作任务及考核标准执行。

2、离职规定

员工自动离职的需提前10天告知班长，班长做好应急准备，告

知主管，找好替岗员工，员工离职要经主管批准后方可离开公司，

如员工无故离职，未通知上级的，扣除本月工资，不给予发放。

注明：本物业保洁管理制度和考核管理办法从20xx年6月1

日开始正式执行。物业管理制度10

员工行为准则

（一）遵守法律法规和社会道德准则，不断学习并强化自身的

法律修养及道德情操。

（二）严格按照公司各项规章制度办事，遵守公司纪律，积极

地提高各项服务操作规程的实践性。

（三）员工须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满，努力

提高公司的整体形象。

（四）提供各项服务时，服务用语要规范得体，做到微笑服务,

对自己解决不了的问题，应当及时汇报上级。对待住户、访客、同

事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼比间良好关系。

（五）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

（六）不得有损坏公司利益的行为。

（七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财

物，对各物如有损坏，须负责赔偿。

（A）必须遵守和执行公司所发出的一切通告。

保安队岗位职责

一、遵守国家法律法规以及公司的各项规章制度。

二、必须明了和掌握物业管理区内各种保安设施如：对讲机、

警钟、消防器材伸缩门等的操作和效能，熟记报警电话及公司值班

电话。

三、应熟悉物业管理区内业主、物业使用人的姓名、年龄、家

庭成员职业。此等资料必须保密，不得泄露。

四、应有礼貌的询问任何进入物业管理区的来访客人，做好进

出入登记，如有怀疑，应与办公室取得联络。如访客携带可疑物品

时，更须提高警觉c严禁衣衫褴褛和精神不正常者进入物业管理区

域。

五、在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能

谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。

六、听到住户呼救或发现可疑人员，须立即通知上级并封闭大

门及其通道，以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动。

七、保安实行24小时巡逻制度，对于重点安全区域保安要重点

巡视，提高巡逻质量以防止事故的发生。

八、若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：

（一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到

达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。

（二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，

办助公安部门保留证据，方便调查工作。

（三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本

案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。

九、服从命令听众指挥及时完成上级交给的其他任务。

保洁班岗位职责

一、依据操作规程依时清洁物业管理区域内道路、大厅、楼梯、

电梯、停车场、雨水井、墙面等公共场所。

二、告知各业主或物业使用人将自产垃圾请放入物业公司指定

地点，清勿置于走廊、楼梯等公共部位，乂免影响卫生。

三、发现任何影响卫生的行为都有权利去制止，发现公共设施、

设备发生故障及其他隐患的要及时报告上级。

四、清洁公共部位时要坚持避让原则，回答业主或物业使用人

的问题时要有礼貌，不清楚的要明确给出其他的解决办法如拨打物

业公司的热线电话C

五、在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能

谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。

六、遇雨、雪天气，及时清扫路面的积水、积雪，在入楼处放

置防滑设施及防滑标识，并且要加强楼内的保洁频率，减少雨雪天

气对卫生的影响。

七、协助做好公司其他部门的配合工作，如漏水及时通知维修

组、发现可疑人员要通知保安队等。

八、完成公司交给的其他任务。

维修组岗位职责

一、维修人员应自觉遵守公司的各项规章制度。

二、熟悉掌握物业管理区域内房屋、设备、设施的功能，做好

日常的维修管理。

三、维修人员应随时注意个人仪容仪表，按规定着装。

四、维修人员在工作时应遵守操作规程，避免出现意外。

五、在维修过程中遇到大问题应及时向部门主管请示、汇报。

六、在工作中不能介入个人情绪影响与客户之间的关系，应与

客户保持良好的关系以便工作。

七、不接受客户的任何赠送品，不允许有吃、喝、拿现象。

八、在维修过程中，将检查情况详细记录并教会客户正确使用

和保护设备设施，以延长使用寿命。

九、在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能

谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。

十、工作过程中严格按照公司制定的《物业管理无偿服务项目、

有偿服务收费标准》向客户提供服务并通知财务部进行收费。

十一、维修工作完成后维修人员应及时清洁工作现场。

十二、工作时间要合理使用文明服务用语。

十三、按时完成公司交给的其他任务。项目部管理人员项目部

管理人员工程部纪维修人员项目部管理人员项目部管理人员项目部

管理人员项目部全体人员项目部管理人员项目部全体员人员项目部

全体人员项目部全体人员项目部全体人员项目部全体人员项目部全

体人员《条例》细则问答人事管理技巧常用设备自控原理及维护公

共关系学怎样处理客户投诉经济合同物业管理相关法规如何有效激

励员工消防安全知识实用礼仪简易维修常识工作技巧和语言技巧急

救常识员工守则

管理人员服务过程中应注意的事项

一、管理人员必须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满。

二、对待业主、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保

持彼此间良好关系.三必须严格遵守公司规定的工作时间，按时上、

下班（交接班），不得无故迟到、早退。遇有特殊情况请假时，应

履行正常的请销假制度。

四、管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及

对私人服务的工作C

五、物业管理区域内房屋的出租、出售办法由公司与开发商统

一商定，任何人不得私自参与物业的出售与租赁（主要指业主的委

托）。

六、各部门的管理人员应该按时执行公司的各阶段任务，并定

期召开各级员工的会议，向公司做定期的报告。公司员工必须服从

公司关于工作调配及岗位编排。

七、不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

八、不得有损坏公司利益的行为。

九、不得向业主、物业使用人或与公司有关的任何人收受或索

取任何形式的礼物、赏钱。

十、所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物,

对各公物如有损坏，须负责赔偿。

十一、遇有特殊事件发生，各部门要按照公司的.特殊事件处理

应急预案执行，做好公司分配给自己的任务。

十二、必须遵守和执行公司所发出的一切通告。突发事件处理

预案明确一个概念：突发事件是指除火灾、火警以外的事件如治安、

卫生、救急等方面掌握四个原则：快速反应原则、统一指挥原则、

服从命令原则、团结协作原则快速反应原则：

办公区管理制度保安值班制度

1、必须明了及熟悉区内各种保安设施操作效能，例如：对讲机、

报警系统，妥善运用已有的设施。

2、熟悉区内各客户，同时详细记录客户姓名及联系方式，但该

资料必须保密且妥善存放。

3、各值班人员于交接班时应传递防盗讯息，认真填写交接班记

录。

4、严辞拒绝推销人员进入，尤其是自称公务人员或公共机构职

员，应查验身份证、文件，如有疑问，应致电有关机构查询或向上

级领导反映。

5、应有礼貌地查询任何进入商务楼的访客，并尽可能登记身份

证，如有怀疑应通知各有关客户或向上级领导反映，如访客携带可

疑物品更须提高警觉。

6、至少每两小时巡逻一次，但不应固定时间，以免坏人乘虚而

入，巡逻时必须有警惕性，特别注意楼梯、走廊、配电房、机房及

其他隐藏地方、通道等，以确保无任何可疑人物匿藏楼内伺机作案,

并留意公众地方之门边、暗角是否预先藏备盗窃工具等。

7、如听到客户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封锁出入口

处及其他通道以等待警方人员到场处理，切勿鲁莽采取行动而不知

会警方。

8、应留意商务楼内安全漏洞或弱点并设法改善，例如：防火门、

卫生间、排气窗等皆可被坏人利用而犯案，应加强保安。

9、详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。

10、不无故空岗、缺岗；不在上岗时酗酒或饮酒后上岗；不在

岗中谩骂、殴打外来人员及客户；不在岗中闲聊与工作无关的事；

不徇私情，不打击报复，不诽谤、侮辱他人。

11、值班中不准擅离岗位，不准看书报、吃东西、睡觉、嬉笑

打闹，不准听收音机和进行与值班无关的活动。

12、若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：

（一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到

达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。

（二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，

协助公安部门保留证据，方便调查工作。

（三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本

案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。

保安部交接班制度

1、接班人员提前15分钟上岗接班，穿工服、戴工作牌，在登

记簿上记录接班时间。

2、查阅上一班的值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需

要继续跟进的工作需记录以便跟进。

3、接班人员清点岗位上所有公物，如对讲机、灭火器、水瓶等,

如发现损坏、缺疑要立即向班组长提出，并要求交班人员说明物品

去向及做好记录。

4、接班人员要检查区域内有无异常情况，如发现有异常则要求

交班人员做出解释，并通知班组长前来处理及做好记录，交班人员

要等接班人员验收后方能下班，接班人员验收时间无特殊情况不得

超过15分钟。

5、各岗位在交班前需进行岗位清洁工作。

6、所有事项交接清楚后，交班人员离开岗位前在登记簿上记录

下班时间并签名。

7、接班人员未来，交班人员不得下无。若接班人员未来，交班

人员下班，这期间发生问题两人共同负责。人员、物品出入管理制

度

8、商务楼内所有客户凭出入证进出本商务楼，所办出入证只限

本商务楼内办公人员使用，加盖公章、贴有照片方可有效。

9、商务楼出入证只在敞开办公时间内有效，非正常办公时间进

出商务楼需作登记C

10、来访客户需先与本商务楼内客户联系后方可进入，进入时

填写来客登记，离开时需有楼内客户签字方可离开。

11、若来访者说不出所找客户，保安人员有权不让其进入。

12、租客、来访者及施工人员进入商务楼内携带有易燃、易爆、

剧毒等危险物品时，保安人员应礼貌的拒绝物主将此类物品带入楼

内。

13、保安人员要对施工人员带入楼内的施工工具、材料作好登

记工作。

14、租客、来访者及施工人员携带物品离开时，保安人员应礼

貌检查放行手续，如已经办理有效的放行手续时，礼貌核查放行物

品与放行条列明的物品是否相符，不相符只放行放行条列明的物品；

如没有办理有效放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放

行；物品经核查无误放行后，保安人员应及时在放行条上签署姓名

及日期。

15、物品放行后，保安人员应及时将物品的种类、数量等登记

在《物品放行登记表》上。

停车场管理制度

1、本停车场仅供方大创新园内客户使用，其他任何单位无临时

通行证的不得停放C

2、需要在停车场停放车辆的客户，需到智强物业管理办公室登

记，由管理部发放统一的通行证，持有此证，方可停放。

3、进场的车辆，保安人员应检查其车牌号是否与通行证上的登

记相符。

4、临时进场的车辆，由保安人员发放临时通行证，出场时保安

人员注意收回。

5、夜间进场的车辆，保安人员要做好车辆检查记录。

6、车辆进场时，保安人员应迅速指引车辆慢行，安全的停放在

相应的车位上，提醒车主锁好车锁，随身带走贵重物品，保安人员

不代管任何物品。

7、进场的车辆，保安人员要检查车辆是否有损坏或其他不正常

情况，如有不正常情况应立即向车主提出，并在《车辆停放登记表》

上作详尽记录。

8、进场的车辆，严禁在场内加油、修车、调剂刹车，禁止任何

人在场内学习驾驶车辆。

9、严禁载有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

10、当有车辆离场时，保安人员应及时检查车主证件，若发现

异常情况，应立即拦截车辆并及时通知主管前来协助处理。

11、保安人员每小时至少详细检查车辆的车况1次，发现漏油、

未上锁等情况要及时通知车主，并在值班记录本上作好记录，必要

时报告主管进行处理。

12、发现无关人员或可疑人员进入停车场要及时劝其离开。

13、协助清洁工维护好停车场卫生。

安全巡逻检查制度

1、保安人员在巡逻过程中须配带对讲机，要多看、多听、多嗅,

发现异常情况应立即查明并及时通知有关部门。

2、检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，

并报告上级领导及有关部门。

3、巡查小区内各个重点部位、治安死角等，发现可疑人员应前

往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。

4、巡逻时注意检查消防栓、道路、绿化、公共设施的完好情况,

发现故障应及时登记、汇报。

5、巡逻人员必须熟悉小区内的内外部情况，熟悉区内各类设施、

设备以及其他物品的放置，发现移动设施、设备的可疑情况需立即

查明（如消防器材）。

6、发现打架、吵架、斗殴时，应予以劝止。

7、发现火烛应立即组织扑救并迅速报警。

消防安全管理制度

1、消防工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针，保护公共

财产和广大客户的生命财产安全。

2、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火

宣传以及消防知识的普及工作。

3、经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。

4、管理消防设施、设备、器材，要对其进行定期检查并做好相

关记录，确保各类设施器材和装置处于良好状态。

5、安全防火通道要时刻保持畅通，确保紧急情况时人员疏散。

6、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴

现场，启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾的原因。

物业管理制度11

1.目的：

加强小区停车场的管理，保障私人车位使用权不受侵犯，保障

停车有序和安全。

2.适用范围：

适用本小区车辆管理。

3.引用文件:

质量手册

4.职责:

保安服务部按《车辆通行、停放收费办法》为小区住户提供车

辆停放车位服务，并做好登记和宣传工作。

保安服务部的'车管员、保安员负责日常的车辆停放秩序、车辆

安全管理。

保安服务部主任负责对车管员、保安员工作监督与检查。

5.工作程序：

对使用小区各种车证车辆管理：

保安服务部每年根据住户租用车证期限，到期发放《车位续租

通知单》，通知住户到经营管理部办理续租、换证、收费手续。

住户续租车位、更换停车证要填写《机动车位登记表》并请住

户将车证放在明显处。

对持有小区车证的车辆进入小区时，由保安门岗确认其合法性

后，打手势放行。

每日20时至次日6时前，持小区车证的车辆进出小区时，须在

《机动车进小区登记表》、《机动车出小区登记表》中进行登记。

每日6时至20时前持小区车证的车辆进出小区时无须登记。

无证车辆管理：

此类车辆是指各大公司办理公务，探亲访友者所乘车辆。

无证车辆进入小区时，保安人员问清去向，所办何事，填写在

《机动车进小区登记表》、《机动车出小区登记表》和《会客证》，

并告知司机不能占用私人车位，如果占用，必须在17:00前离开，

以免影响个人使用C

此类车辆未经保安保安服务部同意一律不得在小区过夜。

搬家、拉物车辆管理：

住户搬家需到经营管理部填写《出小货物登记单》，将大件物

品填写在物品名细项目内，经门岗验证无误后方可放行。

住户委托他人协助搬家、搬物时，需在《出小区货物登记单》

受托人项目中填写姓名及证件号码。

住户拉物出小区时，由门岗确认合法性（指确实时住户本人）由

门岗填写《出小区货物登记单》由住户签字，即可放行。

除以上程序外，小区内车辆管理执行《车辆管理规定》。

停车场的标识：

地面停车位的标识:地面停车场由交通管理局划制的长5m,宽

的车位线，喷制车位号。

地下车库的标识:在入口处挂有限高的标志牌，车位线和车位号

同地面停车场相同C

在工作过程中，使用《物业管理服务规范用语》。

6.支持性文件与质量记录：

《车辆管理规定》

《地下车库车辆管理规定》

《机动车车位登记表》

《机动车出小区登记表》

《机动车进小区登记表》

《地下