百通完美的营销策划指南

营销筹划篇

一、营销筹划总体思绪

总体思绪为：通过环境和产品设计，营造“笫一种高尔夫水城”概念，

通过项目自身营造II勺中国乃至世界上第一种“高尔夫水城”特色制定整

合营销方略，通过项目特有的“第一种高尔夫水城”魅力和健康居住方

式进行深化炒作，在地产界、高尔夫球界制造影响力，获得本项目的销

售成功，并扩大新奥品牌在高尔夫、别型两个项目领域的影响力

二、推广总体方略

集中精力出重拳——

在有限【向预算中，将多种宣传方式组合运用到达最大功能

1、主导性原则

主旨：避开竞争项目，开辟新战场

原因：高端别墅项目竞争并非产品战，而是认知战，也就是说，与其诉求你

的产品比他人好，不如抢先创新建立•种新市场，占领•种空白点，更易引起客

尸的关注，加速产品售出。高尔夫水城必将成为市场关注的焦点，关键在于怎样

让客户认知。

2、泾异化市场区隔的方略

是异化市场区隔是开辟新市场的详细方式，即将我产品通过自有、和赋予与

众不一样的特色，从而在高下混杂的市场中独占一域，成为市场关注日勺焦点打下

伏箝。区隔方略详细如下:

产品形式上的细分，赋予本项目产品别堂生活的最高境界:

假如建筑是凝固的音乐，也许它还可以是流动H勺音乐

项目具有独特的生活方式详细体目前：

风格----

是一种可以共有、更能独享健康，包括水城要领的高尔夫生活空间

气质----

高尔夫气息浓厚：

水上生活别里

开放与友好兼收并蓄；

浓缩既有热销别里项目卖点；

“高尔夫”、“水城”别型生活特质；

名师手笔，经典品质。所谓''经典品质"体目前如下几点：

名师手笔一一将有限的钱花在设计上，而不是材料上

名牌品质为包装发明条件，增长竞争力

专业高尔夫物业管理发明优质的软环境，提高居住质量

三、广告推广方略

（一）广告战略目的

鉴于本项目的目的客户主体为廊坊及周围京津地区口勺高端客户，同步考虑到

衣项目首创“高尔夫水城”概念的特点，广告应能体现“高尔夫水城别型”的顶

级别鸵生活享有，将高尔夫水城别里的生活方式进行充足描述。作为水景高尔夫

定制别蟹项目，推广中要紧紧抓住此产品关键和衍生的生活理念，通过有方略、

有环节的重点事件广告报道，运用多种媒体进行富有深度的诉求，举行新闻公布

会，以北京房地产业内对顶级别却向研讨会形式展开从而吸引北京房地产业内人

二前来销售现场参观，从而带感人气吸引北京H勺高端客户前来参观，并带来最终

购置，形成热销局面。

(-)广告分步目的

针对不一样的销售时期，广告应结合其他推广安排制定不一样的推广目的。

本案广告战略目的可以归结为如下要点。

I、第一阶段导入期

推出项目，建立基本的市场认知度，引起房地产业内的关注，加强对升

级换代别里产品的研讨，使客户对该项目形成较为良好的预期。

2、第二阶段开盘期

项目公开上市，大力度的传播推广全面展开，迅速扩大项目生活品质的

影响力。制造市场紧张，形成良好的内部认购场面，建立销售势能，

3、第三阶段强销期

大力度凸显热销气氛H勺广告配合强势促销，最终形成热销。基本完毕对

项目形象的全面提高。

4、第四阶段持续期

持续完善项目形象，从销售政策上推出促销举措，配合合适媒体支持，维持销售。

(三)广告推广方案提议

1、广告诉求支持的重要卖点、特点提议

•第一种高尔夫水城：

•高尔夫水城原创生活

•为别墅定制的纯私家高尔夫球场（东区）；

•前走船，后走车的生活方式：

•个性化住宅定制：

•“高尔夫”、“水城”别堂功能简介：

•世界名家设计，大肺手笔独具风范，样板别蟹实景；

•产品差异化明显，别墅收藏版：

•价格适中，物超所值，性能价格比高，升值潜力无限;

•别里住宅产品研发的突破；

•众多果树所带来的风情；

•投资回报率的保障；

•墀坊新奥的区域品牌影召刀。

2、其他卖点提议

⑴、楼盘自身：西区的高品质,东区的定制

房型、户型卖点、

配套设施、

精装修卖点、

建材与配置、

新工艺新材料、

楼间距卖点、

会所卖点、

顾客卖点、

配套设施

周围环境

规划卖点、

专业组合、

大规模卖点、

创新技术、

绿化率卖点

(2)、建筑风格：

西区II勺建筑艺术、

东区的自由定制

(3)、空间价值：

景房合一

(4k园林主题：

树木卖点、

高尔夫

(5)、自然景观：

高尔夫

人工湖景

独立别空、

高尔夫公寓

树木

⑹、人以群分：

富豪卖点、

白领卖点、

(7)、原创概念：

水城

度假式概念、

果林

私家高尔夫场

(8k功能提高：

生态概念。

生活方式

(9)、产品嫁接(复合地产):

水城、高尔夫别塞概念

(10)、楼盘软性附加值：

服务卖点、

叉化卖点、除酒文化

物业卖点、

新奥口碑卖点。

(11)、产品可感受价值：

品侦卖点、

成熟小区、

身份地位、

安全卖点。

(12).楼盘及发展商形象：

荒誉卖点、

发展商品牌、

服务商一一万通的品牌

张扬个性

(13k居住文化与生活方式:生活方式、

品位卖点、

(14)、销售与工程进度：

奠基卖点、

内部认购、

(15k创意促销：

价格卖点、

付款方式、

送私家花园、

送车

另类销售手法。

4、广告诉求的方式

通过广告建立高尔夫水城的小区形象，而防止急功近利的强销。

通过不停地反复强调“水城”、“高尔夫”概念，从而真正地建立起“升

级版别蟹”的生活理念和原则。诉求点的关键就是“世界第一种高尔夫

水城项目”定义下，反第强调本案的独特卖点（USP）。

（四）广告诉求中应注意的问题

1、打心理战（概念）而非打产品战；

2、强化健康居住的概念：

3、在整个销售、推广、宣传上都注意将产品塑造升级版别型的经典代表；

4、名人作秀是关犍：

5、对以“水城”为关键内涵的高尔夫别窣产品的深度挖掘作为广告的推广关

键，反复强调本案的独特卖点；

6、对生态、健康居住和高尔夫生活方式进行引导；

7、前期广告着重.于对高尔夫水城小又形象H勺建立；

8、在整个推广和销售过程中通过不停地反复强调“水城”、“高尔夫”概念，

着力将产品塑导致升级版别覃的经典代表。

<5）媒体运用及组合方略

在媒体运用上不过多地投入资金，而是争取在前期大做宣传的基础上，建立

项目形象，从而在后期依托企业或客户带客户I内口碑效应实现后期的推广。总体

原则是路牌为主，坚持采用大版而、低频率的方式向前推进。

由于市场消费者的来源-•股较为更杂。单一媒体推广不也许深入到未来本案

口的客户群的所有层次中去。根据本项目的个性特点和以往房地产广告口勺媒体选

月状况，提议采用组合立体方式推介方案。

（1）先内而外

北京MJ房地产市场通过数年内发展，已经形成了强大的房地产业内人

群，也就是一般意义上的地产圈。在这个圈子里活跃着许多关注京都市场的

业内人士，他们的手中掌握了一部分专业媒体传播途径(如《安家》、《新地产》、

《北京楼市》等)。在广告推广的前期，通过对本案“水城高尔夫别堂”产品

内涵的充足挖掘，引导业内对高尔夫别零类产品升级换代进行大规模的探

讨，形成业内焦点。此类专业媒体或专业人士具有其专业性的优势，面向受

众往往更具有说服力，比广告更让消费者信服。在不知不觉中通过对专业媒

体优势的运用来引导市场的偏好度。在此基础上，再转向•般意义上的外部

市场推广，引导其他非专业类媒体对业内焦点进行跟风报道。

(2)先主后次

在充足集聚业内媒体能量之后，为迅速打开市场缺口，汇集项目人气，

将大部分的目的客户吸引住，同步对部分潜在客户群体产生强势引导。提议

采用先主后次的广告推广原则。在主流媒体上大量公布对高尔夫别窣类产品

升级换代的探讨性软文，同步公他本案信息，进行强势推介，如《北京青年

报》、《北京晚报》、《新浪网》等。在此基础上，同步兼顾其他渠道的客户，

选择部分有固定阅读欣赏习惯的客户群媒体，如《焦点房地产网》、《京华时

报》、《晨报》等。在广告推广H勺费用预算匕主次清晰，把握住所面对口勺客

户主体，有主攻，有兼顾。

<6)媒体选择提议

I、媒体选择原则

(1)区域性媒体与行业性媒体并用的原则，同步以北京和廊坊区域内媒体和

高尔夫行业媒体为重要使用媒体:

(2)鉴于本项目在产品形态上提出对高尔夫别里进行升级换代的目的，在本

项目的前期推广阶段，要尤其重视软性宣传对树立项目形象的作用；

(3)以那些紧贴目的客户群体生活的权威性媒体为主导。充足运用这部分媒

体在目1向客户群中的感召力：

(4)媒体选择与组合使用并重:，在选择时用时要宜视媒体之间的互相配合，

电视媒体的立体组合与反复和效果登加的效应。尤其是要注意区域性媒

体与行业性媒体的交叉配合使用。

2、媒体选择种类

(1)报纸N.P

带格式的：缩进：左傀：0.74坦米，悬拄缩迸：3

1种类：以《北京青年报》、《北京晚报》、《精品购物指南•楼.了符，斓号+级别：3+编号样式：1,2,3,…+

起始编号：1+对齐方式：左侧+对齐位置：3.17

匣米-断表符后于：3.81座米+缩进位置：3.81

年来

市专刊》等为北京地区主力报纸媒体，同步结合廊坊当地主流报纸媒体如

《廊坊日报》作为有效的补充。

1使用：媒体硬广版面多以1/3版或半版为主，在项目开盘时

应使用跨页整版强势公布，以提高项目对外的声势和形象。

1____________主题：在项目前期，重要以软文形式引导对高尔夫别墅产品

升级换代的探讨，同步通过报纸媒体贯穿项目一立不停强化渗透“水城

高尔夫别空”的生活享有和产品内涵。

(2)杂志

带格式的：缩进：左例：0.81巨米，悬挂缩进:

•种类：根据本项目的高端定位和目的客群的阅读习惯,以高端行业.2.58字符,项目符号+<8别：2+对齐位置:1.18

-肌表符后于:厘米+缩进位置:2.22

制衣位：6.86列表制表位

性媒体为上进行渗透，高尔夫业内媒体可选择《中国高尔夫》、《高球文摘》、

《高尔夫周刊》，考虑到目的客群对交通方式的依赖程度，可选择如《中

国民航》、《中国之翼》、《空中生活》此类航空杂志。

•使用：媒体硬广版面以1/3版或半版为主，协助项目建立突出稔固的

形象，为项目后期H勺强销打下基础.

主题：为了使杂忐发挥尽量大出J效力，杂志媒体的使用应力争通

过广告创意展现顶目的实力和底蕴，从而区别于报纸媒体

中的直白诉求的广告公布。

・户外广告

目的：营造现场热销与氛，提供指导使客户响利抵达销自现场。

位置：高尔夫现场东北把角，在北京国贸，北京亦庄、京津塘高

速交汇处多设置大型广告牌，考虑的出发点是由于该地区是本案

目的客户群的集中区域，因此醒目的户外广告具有更为突出的宣

传效果，可以增强客户的记忆。在通往售楼处沿线悬挂彩色挂旗,

烘托气氛。

四、项目包装方略

我们为本案制定的包装方略是：深入挖掘环境资源、制造独特文化气氛，精

心打造样板产品、塑造崇高项目形象。

深入挖掘环境资源、制造独特文化气氛——如：大片的果园，多种果树,春天的花，秋

天的果，夏天的星空，冬天的冰河，以及不一样的风景给人带来的的不一样的情怀.这就是

本案独特的文化卖点，

精心打造样板产品、塑造崇高项目形象一一在好的环境中做出好店子，人们就能更好

地更直观地感受本案的独特气氛和魅力。这种感受一定要是崇高啊。这样，这种感受才能传

递下去，传递开去，构成消费者后来认购本案项目心理基础。

在本案案名确定之后，提议本案聘任专业的地产广告企业配合本案设计与营销"勺规定进

行项目包装设计，其中应包括两方面向内容：

一、项目CIS的建立导入提议

阐明：CISI向导入对于本项目至关重要，需委托专业的地产广告企业进行设计并配合

全程操作。应包括的内容如下：

I、项目（产品）视觉识别系统关键部分

道路名

隹筑名

项H名（案名）：组合名

项目的志

原则色

原则字体

2、延展及运用部分

办公文献类

企业证件类

交通工具类

环境、招牌、标识类

大众传播广告、宣传品类

企业服饰类

包装用品类

推销用品类

对外帐单类

3、员工行为识别与培训部分

由于新奥集团已具有独特的优秀口勺企业文化和比较成熟的当地房地产项目开发经

验，因此由本案可递延原有的企业文化中的员工行为识别体系（组织、管理、培

训I、教育）即可，详细的培训工作也可由新奥集团有关部门（如新奥其他地产项

目的销售培训部）提供。

4.企业理念识别部分请本案项目根据集团对本项目的定位并结合项目的详细

状况制定。

包括：企业发展的战略目的

员工市场行为的基本准则

企业独特形象形成的基础和原动力。

二、本案售楼处现场包装提议

西楼处对于项H啊展示和销售很重要，我们提议本项目售楼处的功能划分如下:

应包括的功能区域面积

展示区需委托专业的设计企业结合项目的详细状况

设定，如下同

接待区、洽谈区（含签约区）

财务区、办公区

音响区（兼作休息区）

总计

2.售楼处的形式

生楼处的形式•般有几种,如下表:

形式说明特点

二合一型多层建筑运用首层较为经典的户可加强客户对户型空间的直观感受，并

型做样板间，同步运用样板房的且没有路线组织上的混乱，增强亲切

各个房间充当各功能分区，实现感,但缺乏妾气,同步由于缺乏家私的

售楼处H勺基本功能，摆放，其家居的温馨气氛较弱。

联体型将售楼处单独设置，样板房紧邻客户不只不觉地完毕看房过程，完推紧

其恻，两齐既独立乂联体。凌。即可保持接待区的完整，乂可体验

家居的温馨气氛，

分散独立型为展示某一户型，而选用与接待这种布置方式多体目前具有多种户型

中心有•段距离的实例作栏板的小区内.

房.

本项目有一定的独特性，独栋别盘、联排、公寓等产品构成丰富，因而样板间的形式

众多，而项目自身占地规模极大，不便r•客户便捷的参观,因此，可将样板间统一建在东区，

并委托设计单位进行个性化规划设计.

《焦点房地产网》《新浪网》三、广告推广方略

（一）广告战略目的

鉴于本项目H勺目的客户主体为廊坊及周围京津地区的高端客户，同步考虑到

本项目首创“高尔夫水城”概念的特点，广告应能体现“高尔夫水城别盘”口勺顶

级别用牛活享有，将高尔夫水城利率的牛活方式讲行充尔描述。作为水景高尔夫

足制别型项目，推广中要紧紧抓住此产品关键和衍生I向生活理念，通过有方略、

有环节的重点事件广告报道，运用多种媒体进行富有•深度的诉求，举行新闻公布

会，以北京房地产业内对顶级别型的研讨会形式展开从而吸引北京房地产业内人

二前来销售现场参观，从而带感人气吸引北京的高端客户前来参观，并带来最终

购置，形成热销局面。

(-)广告分步目的

针对不一样H勺销售时期，广告应结合其他推广安排制定不一样的推广目的。

在案广告战略目H勺可以归结为如下要点。

1、第一阶段导入期

推出项目，建立基本的市场认知度，引起房地产业内的关注，加强对升

级换代别堡产品的研讨，使客户对该项目形成较为良好的预期。

2、第二阶段开盘期

项目公开上市，大力度II勺传播推广全面展开，迅速扩大项目生活品质的

影响力。制造市•场紧张，形成良好II勺内部认购场面，建立销售势能。

3、第三阶段强销期

大力度凸显热销气氛的广告配合强势促销，最终形成热销。基本完毕对

项目形象的全面提高。

4、第四阶段持续期

持续完善项目形象，从销售政策上推出促销举措，配合合适媒体支持，

维持销售。

(三)广告推广方案提议

1、广告主诉求点提议

带格式的：组进：左倒：0.95国米，项目符号♦级

•—水景高尔夫别壁：’别：2+对齐位置：1.48厘米+，制仰我"符r后f，于」:.

2.12匣米，缩进位置：2.12反米，制衣位：1.71

字符,列表制衣商

ft_世界第一种高尔夫水城：

•一个性化别型产品定制：

ft_蓝天、绿地、森林、湖面的健康生活享有；

•升级版别型产品设计，凸显别里收藏价值；

•价格适中，物超所值，性能价格比高，升值潜力无限；

•投资回报率的保障；

•廨坊新奥的区域品牌影召力。

2、广告诉求应注意I付问题

(1)对以“水城”为关键内涵的高尔夫别里产品的深度挖掘作为广告的推广

关健，反复强调本案的独特卖点：

(2)对生态、健康居住和高尔夫牛•活方式进行引导；

(3)前期广告着重于对高尔夫水城小区形象的建立：

(4)在整个推广和销售过程中通过不停地反复强调“水城”、“高尔夫”概念,

着力将产品塑导致升级版别鸵为经典代表。

(四)媒体运用及组合方略

在媒体运用上不过多地投入资金，而是争取在前期大做宣传的基础匕建立

项目形象，从而在后期依托企业或客户带客户的口碑效应实现后期的推广。总体

原则是路牌为主，坚持采用大版面、低频率的方式向前推进。

由于市场消费者的来源一般较为焚杂。单一媒体推广不也许深入到未来本案

LI的客户群口勺所有层次中去。根据本项目的个性特点和以往房地产广告H勺媒体选

月状况，提议采用组合立体方式推介本案.

(1)先内而外

北京的房地产市场通过数年的发展，已经形成了强大的房地产业内人

群，也就是一般意义上的地产圈。在这个圈子里活跃着许多关注京都市场的

业内人士，他们H勺手中掌握了一部分专业媒体传播途径(如《安家》、《新地产》

等)。在广告推广的前期，通过对本案“水城高尔夫别堂”产品内涵的充足挖

掘，引导业内对高尔夫别整类产晟升级换代进行大规模的探讨，形成业内焦

点。此类专业媒体或专业人士具有其专业性的优势，面向受众往往更具有说

服力，比广告更让消费者信服。在不知不觉中通过对专业媒体优势H勺运用来

引导市场的偏好度。在此基础上，再转向•般意义上的外部市场推广，引导

其他非专业类媒体对业内焦点进行跟风报道。

(2)先主后次

在充足集聚业内媒体能量之后，为迅速打开市场缺口，汇集项目人气，

将大部分的目的客户吸引住，同步对部分潜在客户群体产生强势引导。提议

采用先主后次的广告推广原则。在主流媒体上大量公布对高尔夫别邕类产品

升级换代的探讨性软文，同步公立本案信息，进行强势推介，如《北京青年

报》、《北京晚报》、《焦点房地产网》等。在此基础匕同步兼顾其他渠道时

客户，选择部分有固定阅读欣赏工惯的客户群媒体，如《新浪网》、《京华时

报》、《晨报》等。在广告推广H勺费用预算匕主次清晰，把握住所面对的客

户主体，有主攻，有兼顾。

（五）媒体选择提议

I、区域性媒体与行业性媒体并用内原则，同步以北京和廊坊区域内媒体和

高尔夫行业媒体为重要使用媒体：

2、鉴于本项目在产品形态上提出对高尔夫别嬖进行升级换代的目II勺，在本

项目的前期推广阶段，要尤其重视软性宣传对树立项目形象的作用；

3、以那些紧贴目的客户群体生活均权威性媒体为主导。充足运用这部分媒

体在目的客户群中的感召力。

4、媒体选择与组合使用并重，在选择时用时要重:视媒体之间的互相配合，

重:视媒体的立体组合与反复和效果叠加的效应。尤其是要注意区域性媒

体与行业性媒体的交叉配合使用。

c.C楼处布置

本案的售楼处承担着东西两区的售楼任务，因此令楼处的现场布置相称重嘤，提议本案传

楼处的布置应包括如下内容:

内容

类别

项目苫楼处外困环境的营造很重要，它决定了颐客的第一印

售接处外围环境象，应当包装的内容包括：建筑物主体、，地用端、主路网

及参观路线、环境绿化、困墙、工地路牌、楼体昭示布、导

示旗、立柱挂旗、炊迎标牌、看楼专车、条幅、横幅

售楼处前台提议接待台设在小楼处的入口内侧沿墙摆设，不适宜正对大

n.接待台时形状可采用长条形或弧线形，色彩鲜明，与整

个告楼处的色彩协调，接待台正面啊颜色与项目的LOGJ相

符.

售楼处背板形软墙提议用木材、石材等天然材料镶嵌而成，上面有项目LCGO和

名称。

文献资料摆放有关项目的法律文献和有关资料：五证、售楼书、质量

保证书、房屋使用阐明书、物业管理公约、客户通讯录、小

区生活指南等。

看版开发商简介、物业企业简介、项目总平面图、立面图、户型

图、以往开发项目图片、新闻媒介|向报道等。

销控板除了老式的销控板以外,还可以采用计竹机的销控方式,便

于客户全面理解俏伟进度，同步也显示项目的整体专业化水

平与时尚特性。

沙盘模型做一种能全面反应小区规模和环境建设的沙盘模型，尤其注

政景观设计，模拟真实的景观效果，让客户感觉到小区未来

的发展和规划。

电视录像项目的电视厂告，对楼盘进行精心讲解，突出重点，简化售

楼程序。

销售、保安、保洁员服装项目销隹人员时服装简介雅致有档次，从侧面体现业务人员

的专业化水准.提议售楼先生穿深兰色西服，佐楼小娃穿与

项目LOGO颜色协调的职业套装，保安人员的服装应当体现认

真、活动自如、亲切。保洁员的服装应当显得洁净整活，所

有以上人协均播配胸牌.

办公用品饮水机、水杯、烟灰缸、雨伞、安全帽、手电、教鞭、激光

笔等配置齐全并所有以统一的CI形象出现。

气氛仰楼处要体现简洁与现代,同步不乏舒适，使客户感觉宾至

如归，要防上浮华造作。

可以播放非营优美向背兔音乐,同步要有某些小摆件与客户

的心理感受相呼应（如杂志等）。

其他摆设随楼附送的设备样品，并设置装饰材料展示厅，让客人

能仔细挑选其所喜好的，并感到他们的权利能得到充足体现

和尊凡

3.样板间包装提议

样板间阐明即：面积、风格、户型、设计理念、名称、其他

样板间风格文化内涵

楼梯气氛、楼梯间欢迎牌

样板间入口

户型标牌

样板间内指导牌展示空间功能标牌（主人房、小朋友房、父母房、客房、电

脑房、键身用、画室等）

免费赠送标牌（洁具、橱具等）

样板房阐明制作目的让客户能更反观的理解户型空间内状况，同步直观的

展示用材用料啊长处。

制作内容户型平面图、空间阐明牌、可视对讲展示及阐明、插座、开

关用材用料向明、阳台材质阐明、窗户材质阐明、墙面用材

阐明、管材月材阐明、进户门闸明、地板、墙面等建筑状况

阐明.

制作措施有机玻璃粘贴在有关物品或阿明区附近。

厨房设备在洗菜池配置粉碎机，这样厨房下水管道常常堵寒的何题得

以处理，此外在水龙头上安装家庭纯水机，这样自来水变成

r纯净水.

卫生间提议采用整体浴室进行装饰。

I,J简洁的质地良好的木们

灯光除了照明灯外，在墙的底部装，自动感应灯，夜里当有人通

过时它会自动启动，让主人能看清晰前方地面状况。

玄关运用玄关体现项目的艺术品味。

必要的生活用品为了营造样板间的生活气氛，处了精心选择电器、家俱外还

要合适增长其些精致的生活用品,如餐桌上的精荚餐具、音

箱旁边的精装书籍型CD架、造型别致的、精美的外国时

装杂志、小刖友玩具等。

房间边角的艺术处理不管多么经典的户型设计都会有边角存在，为了弱化这些地

方可以进行买些艺术H勺处理，如立式喷雾盆景、形象艺术雕

蟹、悬挂式木制年历等

4.工地包装提议

工地国培是免费有效的宣传品，本案有较长的工地围培，并且比邻主干道，提议用简洁现代

叼项目LOGO配以独具创意的图案、现代的色彩来吸引过客的目光，到达扩大项目影叩川勺目

围堵的风格力争简洁明快、线形独特时尚、富于视觉冲击力。

5.宣传形象包装提议

科旗（导视）明确项目地理位置,美化工地现场气氛,同步到达宣传项目内

目的.

方牌、指示牌在交通干线和项目同围区域以路牌、指示旗、挂旗、灯箱等

形式，宣传材立项目啊影响和著名度。

楼书等宣传资料对于项目而言,楼书在项目推广销售中起着非常巨大的作用,

楼书应根据方场定位和营销推广总体思绪确定风格，并在设

计和创意上有独到之处。

五、包装方略

物业产品不一样于其他类产品，客户一般会亲临现场，耳满目染一番，然后

才会作出令白一满意的决定。因此假如销售现场的助益工具不能齐行，则难以产

J令自己满意的决定。因此假如销售现场的助益工具不能齐备，则难以产生使人

信服的购置说服力。为此应当在项目升盘时做好此项工作。重要内容包括：样板

间的布置、模型及效果图的制作、现场的环境设计、多媒体演示收购价容组编等。

此外，为协助详细描述物业的综合状况和设施配置状况，展现产品品质，保进销

存在深度上的推进，还需要对•楼书进行精心设计，内容重要围绕卖点展开。此外,

为便于扩大宣传面，作为散发的宣传工具如销售海报、三折页等也是不可或缺的

部分。（详细执行工具的范本另附）。

六、SP促销

为保证本项目在开盘销售阶段吸引人气，实现迅速收向投资之目口勺，可采用

促销(SalesPromotion)作为销售支持，从阶段性消化客户和培植客户带客户

角度考虑让利于客户。详细方式提议加下。

1、客户带客户的优惠措施。客户简介客户前来，假如成交，则免除简介者

一年物管费，或打九折，或可以分期付款。

2、凡来现场看房，并填写有关资料者一律赠送业主俱乐部预备会员卡，凭

此卡可以优先获得参与俱乐部举行I内多种活动的权利。

3、开盘后的5天内，实行折扣递减，即折扣率依时间进程依次为九五折、

九六折、九七折、九八折、九九折。

上述方式可针对销售状况灵活采用。

七、公关活动

针对本项目开发商目前在市场著名度不高的问题，提议加强产品的公关

活动。公关的重要目的就是为了建立或改善项目在客户心目中的形象而着手

进行的推广活动，即公关手段的使用重要在于树立企业形象到销售到达的过

程。

软性宣传的主题要以包括如下某些内容。

•廊坊区域发展进程及未来展望

•开发商状况简介

•设计师作品简介

•设计师谈创作设想

•样板间开放日

•高尔夫球赛

•家庭皮划艇大赛

八、客户服务

购置本项目的客户群是由某些群体整体素质很高的人群构成的，他们除了会

对产品具有很高的期望值之外，对后续所享有到的服务也不会忽视，因此由发展

商提供的客户服务工作将成为一项至关重要的推广助益工具。

本案公关工作重要是从着手服务来进行，内容包括：

1、现场接待工作更周蜜细致，增长交易成功率

2、提供上门征ifij或材料索取的便利服务

3、未成交客户的定期跟踪服务

4、客户维护服务

（1）定期制作高水准的客户通讯。

（2）定期举行客户联谊，包括各类集体性娱乐活动和节口庆祝性联谊

活动。

（3）成立业主俱乐部，实行会员积分卡制度，不一样积分的客户归类

在不一样的等级，并享有不一样R勺会员权利。

（4）设计制作完整的”产品服务手册”贿送给认购客户，手册中应当

注明项目材料的使用及出品单位：付款方式及日程表等项细节性

内容。“服务手册”一经确定，其内容不应再进行过多时更改。

（5）不定期地与商家或娱乐场所拟订对本项目客户的优惠举措，以给

客户更大的利益让渡，起到人际传播的形象增进作用

此外，结合服务中的特殊特色可以在某些商务媒体上公布软性宣传文

章，提高本项目H勺形象，这样更具阐明力。

九、直效行销(DS)

直效行销可以更为直接、迅速地与客户保持近距离的联络和接触，从而可以

获得更为迅捷的客户意见反馈，这样史便于针对客户反馈调整方略和实行方针，

有助于销售和同款。房地产行销中的直效行销应当紧密围绕着“直效”来进行。

因此，各类手段的采用应当力争可以产生直接的效果并缩短与客户之间的旃离。

1、建立项目网站，同步在万通已泾有网站进行网上直销。

用途：向潜在客户提供物业的进展状态，并以最为快捷、互动的交流方式保

持和潜在客户之间H勺双向沟通，从而为最终的销售打下基础。

方式：为项目申请国际网址(域名)

建立项目自己的网页

以网络广告的形式与重要的小区类门户网站链接，带来点击和访问。

在广告中刊登网址，提高点击率。

在网站中附教项目的详细内容和促销措施，并有更为灵活的网上定单

及其他促销宣传。

网上楼书

用途：向客户提供物业的便捷浏览信息，可以节省客户的初期理解时间，加

紧客户口勺认知。

作用：以便阅读，更为凝练。

规定：网上楼书内容应尽量地全面和完整，并且实效性较强，内容更新快.

内容：

•设计师简介及作品展示

•发展商简介及业绩

•施工单位简介

•项目的规划、动作周期、工程进度、建筑材料等简介

•各类户型、装修方案、有关配套设施简介

•物业管理企业的简介及业绩

・最新的价格表

2、采用万通的客户网（散客）进行直销。

3、采用万通的企业客户网进行便利直销

4、举行专门的现场活动。

5、在国贸区域内的重要社交场所设置宣传品自取机。

十、销售方略及目的的设定

在项目的前期概念推广阶段（时间段根据各项工作详细进展状况坡

终确定，先假设3个月），价格可以不最终确定，可以是一种价格区间，

通过销售引导及客户理解的过程后，在认购阶段最终确定房价和优惠措

施，同步在宣传上突出优质楼盘形