养老-行业上篇：银发浪潮下的产业逻辑与发展图景

■老龄化背景下的养老需求与发展机遇。我国已进入中度老龄化阶段，2025年国老龄化进程快、规模大、供需失衡、区域分化特征显著。国家密集出台顶层设计与配套政策，构建全链条支持体系推动养老行业发展。参考日本经验，长期护理保险制度有望成为核心支付引擎，加速养老市场发展。养老行业迎来政策与需■养老行业产业链概况。养老行业涵盖养老事业与养老产业两大板块。中游以医药医疗类、智慧养老类、普通养老用品制造为核心，下游聚焦健康养老服务、老年文旅、养老地产等服务场景。据估算，目前养老行业市场规模已达到11万亿■中游制造：刚需支撑，细分领域快速扩容。养老中游制造以刚赛道快速扩容。医药医疗类作为老年健康刚需品种，老龄化趋势下扩容升级。药品核心是聚焦老年高发疾病，构建全周期用药体系。医疗器械则向智能化、家用化升级，国产化替代空间大。智慧养老产品市场持续扩容升级，刚需产品健康管理和养老监护设备市场份额较大，养老机器人潜力最大。普通养老用品中刚需稳健，老年日用品中的成人失禁用品渗透率低、提升空间足。可选消费-养生保健品质升级的特征。不同年龄段的老年人对于服务需求差异较大。养老服务主要面向中高龄老人，已经形成居家、社区、机构互补格局，医养融合成为核心趋势。医疗服务中，康复、安宁疗护等专科医疗仍需补短板。老年文旅面向低龄老人，■银行业务策略。（本段有删节，招商银行各行部请登录“招银智库”查看原■风险提示。未富先老问题进一步加剧；居民养老资产储备不足、养老消费支出有限，减缓行业发展速度；行业界限不明晰，政策无法精准扶持；政策落地不及：wf0215@：xinchenzhu@：runminzheng@i目录 1 1 1 2 3 5 5 6 7 7 8 9 11 12 13 14 16 17 18 19 23 24 1 2 2 4 6 7 7 9 9 11 12 12 12 12 14 14 15 15 16 19 19 20 20 3 9 13 17 21人口老龄化持续加深，养老行业迎来广阔发展空间，行业格局与市场机遇同步更迭，具备较高金融研究与业务挖潜价值。本次研究分为上下两篇，上篇以全产业链视角，拆解行业各环节的产业逻辑，研判长期发展趋势。下篇则聚焦养老产业贷款，锁定当前可认定的健康养老服务业态，梳理核心参与主体与老龄化程度加深，养老需求日益迫切。我国人口老龄化进程持续深化，2000年正式步入老龄化社会，2021年65岁及以上人口占比达14.2%，迈入根据联合国《2024世界人口展望》预测，2033年前后我国将进入重度老本世纪中叶有望达到5亿左右。届时60岁以上老年人占比在37.4%-43.0%，65岁及以上的老年人口占比在28.9%-33.2%。老年人口规模的快速扩张，催老年人口规模庞大：我国人口基数全球最大，老年群体持续扩容，预计2035年老年人口将突破4亿，本世纪中叶有望达到5亿，形成全球数量最多年左右走完西方发达国家上百年的老龄化进程，叠加出生人口锐减、老年抚养求尚未充分释放。当前1952-1958年婴儿潮人群步入中龄老人阶段，养老服务需求初步兴起；而我国有史以来最大的婴儿潮（1962-1970年）群体近年集中退休，以低龄老人为主，消费需求旺盛。受计划生育影响，未来传统“养儿防老”模式难以为继，随着最大的婴儿潮群体进入中龄老人阶段后，未来5-区域差异&城乡差异带动的养老服务供需错配：东部沿海地区如上海、江但青壮年外流导致“空心化”加剧，农村地区老年人口占比普遍高于城镇，且空老行业需求明确，但支付能力仍然较弱，仍需政策倾斜支持。短期老年消费市场增长确定性强；养老服务虽尚处培育期，但属于长期刚需，需提前布局、适资料来源：统计局、招商银行研究院政策支持养老行业发展。我国将积极应对人口老龄化上升为国家战展保驾护航。核心政策聚焦普惠供给、医养结合、智慧养老、长期照护四大方向，持续完善养老服务体系、扩大支付端支持、优化产业发展环境，推动养老《养老产业统计分类类，覆盖养老照护服务、老年健康医疗、老年用品制造、智慧养老、养老金融、养老地产、老年文化等相关领域，为产业统计提国务院办公厅《关于切实解决老年人运推动互联网应用适老化改造，优化智能产品适老化设计，保留老年人熟悉的线下服务通道，保障老年人在智能时代的出行、就《关于加强新时代老龄工医养康养相结合的养老服务体系，壮大老年用品产业、智慧养老政部、卫健委《智慧健康养老产业发展培育50家具有核心竞争力的智慧健康养老骨干企业、10个特色明确新建住宅小区配套养老服务设施实行“四同步”（同步规划、同步建设、同步验收、同步交付）；到2025年，养老机构普遍具备医养结合服务能力；大力发展普惠养老、CCRC持续照中共中央办《关于推进基本养老服务建立全国统一的基本养老服务清单，明确基本养老服务的服务对象、服务项目、服务标准和责任主体；完善长期照护保险制度，健全护理补贴、家庭养老床位等保障政策，强化政府兜底保障职国务院办公厅《关于发展银发经济增进壮大老年用品产业、老年健康服务产业、养老服务产业、老旅教育产业，推进适老化改造；支持普惠养老与市场化养老双轨发展，加大金融支持力度，实施税费优惠政策，激发产业发展活民政部、商务部、发改门《关于进一步促进养老服务消费提升老年人生活品扩大养老服务供给，提振养老服务消费，强化老年产品质量监管，优化养老服务保障；重点发展居家上门服务、社区助餐助浴服务、康复辅具租赁服务、智慧养老服务，提升老年人生活品《关于深化养老服务改革明确到2029年基本建成覆盖城乡、功能完善、可持续的养老服务网络；到2035年，养老服务体系成熟定型；优化居家-社区-机构-医养结合养老服务格局，强化失能、失智老年人照护服《关于开展医养结合促进开展2025—2027年医养结合专项行动，扩大医养结合服务供给，提升医养结合服务能力，推动医疗资源与养老资源共享衔接，优化医保政策与医养结合服务的衔接机制，解决老年人“养《关于加快建立长期护理乡、公平统一、可持续的总体框架，规定总体筹资费率、职工与居民差异化待遇支付比例，划定保障范围和基金管理原则，提出政部等8部门《加快建立长期护理保险供给模式，划分部门职责、确定实施步骤和过渡期安排，推动制前30年。2023年日本65岁以上人口占比已经高达29.1%。日本目前已经打萌芽期（1963-1970）：彼时日本处在战后婴儿潮叠加经济腾飞期，传统家庭养老模式崩塌。1963年政府出台《老人福祉法》培育期（1970-2000）：政策方面，1982年《老人保健法》确立医疗与介护分离原则，医院管治疗、社区管照护；实施了医护康养政策，政府开始鼓利推进10年战略政策”，进一步放宽了民间资本参与特别养护老年人之家等康养机构进行投资建设的限制。在政策的带动下，养老机构逐渐专业化，机构数据20年间增长8倍，居家服务覆盖率达62%。快速增长期（2000-2010）：2000年介护保险法实施，通过40岁以上全民强制参保，政府承担90%护理费用的模式，释放市场需求。在此政策下，社区嵌入型设施成为主流，提供日托、短期住宿等灵活助浴、送餐等服务标准化、连锁化；适老化用品、康复器械、老年食品等产业成熟期（2010年至今）：核心逻辑是消费升级，老年人的需求从“刚需长护险推出有望推动我国养老行业的快速发展。3月26日，中共中央办时间，建立适应我国基本国情的长期护理保险制度。目前我国已有91个试点城市参与试点了长护险制度；参照日本经验，长护险将成为养老行业的核心支付引擎，有效撬动失能照护、康复护理、居家养老等细分市场，加速产业规模养老行业研究中，养老事业和养老产业经常被提及，但其细分产品和场景互有交叉，难以区分。因此本篇研究我们主要针对养老行业产业链的产品、服本篇报告我们立足产业链视角，首次搭建完整研究框架，清晰划分产业各板块、梳理内在关联并测算市场规模，既能为行业研究建立清晰参照标准，也养老行业涵盖养老事业与养老产业两大板块，凡是生活相关的产品与服务，均属其范畴。从产业链视角看，中下游的行业特征与中药、生物制品）与医疗器械（康复辅具、家用医疗设备、院端医疗器械和中医理疗器械）；智慧养老类依托科技赋能，涵盖养老机器人、养老监护产品与智能家居；普通养老用品类聚焦除医用级及智慧智能类以外的老年人日常生活所需要的品类，包括养生保健食品、老年日用品、老年健身产品、老年辅助产品（老人机）、老人休闲娱乐用品、老年代步车等“衣食住行”用品。随着技术融合深化，三大板块的边界逐渐模糊：部健康管理设备和养老监护产品同时具备智慧养老和医疗器械双重属性，滋补类养老地产四大类。其中，养老服务覆盖机构养老、社区/居家养老三大场景，是刚性照护需求的核心载体；老年医疗服务聚焦疾病诊疗、健康管理与疾病护照等，包括基层医疗机构、二级以上综合医院和康复、二者通过医养结合模式深度融合，共同构成健康养老服务体系。老年文旅则包括老年教育与旅游，主要面向低龄活力老人，满足其品质化、多元化的消费需上游主要为中游制造提供支撑，包括原材料、技但由于中游产品制造本身不具备行业特殊性，仅服务对象聚焦老年群体，因此上游除老年护理师等特定岗位外，并无明显的行业专属特征。基于此，行业规备注：互相关联；医药医疗类及老年医疗服务的市场规模仅考虑老年人需求，测整体市场规模大致在11万亿元。根据锦欣康养招股说明书测算，我国养老行业已进入高速增长通道，市场规模从2020-2024年复合增速达17.5%。伴随老龄化进程持续深化，预计2024-2030年的年复合增速仍将达到14.5%。2030-2035年期间，由于高基数效应，年复合增速逐步降低至8.0%。整体来2养老地产的规模口径不仅包含新建地产，也包含大量非当年新建的目前用于养老相关服务医养服务、运营服务等。因此，养老地产规模口径与健康养老服务及老养老、老年教育和中游的智慧养老类均属于此类。其中，智慧养老类产品市场规模近2000亿元，虽然目前规模仍不大，但随着技术不断推陈出新和市场渗透率提升，增速最高。机构养老市场规模超5000亿元，但相比于其他细分领域仍受到低龄活力老人占比高、“9073”养老格局、部分社会化机构收费高等因素限制整但随着高龄化、失能化进程加速与少子化的长期趋势，刚性照护需求将集中释放，呈现长期增长潜力远高于短期潜力的形势。老年教育属养老用品，下游的老年旅游、老年医疗服务和居家/社区养老均属此类。其中，居家/社区养老服务作为我国养老服务的核心市场，规模约1.3万亿元，随着国家近年政策的持续推动，长期刚性养老服务需求的持续涌现，增速相对较高。老年旅游规模约1.7万亿元，受益于低龄活力老人消费升级，需求持续旺盛；医药医疗类（1.4万亿元）及老年医疗服务（1.6万亿元）直接受益于老年人口扩容与慢病高发，但在医保控费压力的影响下，整体仍保持稳健增长但结构分化明显；普通养老用品类由于涵盖范围广阔，市场规模约4万亿元，但增长主要由老年人口规模扩张驱动，增速最慢，部分刚需产品随着渗透率提有较高投入与规模基础，但后续增长动力不足，行业重心正从“地产率、不可逆机能衰退三大核心特征。数据显示，超75%老年人患有一种及以上慢性病，高血压、糖尿病、白内障等多种疾病常叠加出现，形成复杂共病格局，传统单一专科诊疗模式难以适配。同时，脑卒中、骨质脆性骨折，是老年人失能的主要诱因；阿尔茨海默病、帕金森病等神经退行性疾病无法根治，病程不可逆，后期照护压力陡增。这类疾病长期、反复、高专业依赖的特点，持续释放稳定且刚性的医疗需求。老年群体是医疗资源消耗的核心主体，人均医疗费用为其他年龄段的2.5倍，医保基金超半数支出用于老群体是重大慢病、退行性疾病与恶性肿瘤的核心患病群体，疾病覆盖广、患病群体多、危害显著。重大慢病方面，高血压、冠心病、脑卒中、慢阻肺等患病率超50%，是老年致死致残的首要原因；退行性疾病随年龄激增，骨质疏松、白内障、阿尔茨海默病、帕金森病等在高龄群体中高发，严重影响生活自理能力；恶性肿瘤中，肺癌、胃癌、结直肠癌、肝癌、前列腺癌等60岁以上新发占比超60%，是老年健康的重大威胁。整体而言，老年群体疾病负担沉重， 多病叠加、用药复杂、并发症风险高，持续驱动医疗资源与服务向老年群体倾老年疾病特征与刚需，向慢病长期管理、康复支持、认知障碍干预、安宁疗护四大方向升级。慢病领域聚焦长效制剂、复方制剂，适配老年长期用药与多重配合康复器械助力术后与病后功能恢复；认知障碍领域深耕阿尔茨海默病、帕金森病治疗药物研发，探索有效的临床干预方案；恶性肿瘤领域着力创新药物研发，保证安全性的条件下延长生存时间。安宁疗护领域完善疼痛管理、姑息治疗药物，保障晚期患者生活质量。同时，兼顾适老化剂型研发、中西医协同资料来源：公开资料查询、招商银行研究院深度贴合国内人口老龄化发展趋势，全面覆盖老年群体日慢病管理、老年病居家干预等全维度健康需求。行业产业链特征清晰、痛点明确，上游高端芯片、精密传感器等核心零部件仍存在部分进口依赖，显著制约了国内高端医疗器械的国产化升级进程；下游居家养老市场需求持续扩容，倒逼行业产品加速向小型家用化、智能化、便携化迭代升级。行业结构性分化态势显著，国内基础适老器械技术成熟、产能充足，国产化率超90%，市场竞争充分，行业格局已基本趋于稳态；而高端精密诊疗等高壁垒细分赛道仍由海外品牌主导，行业核心壁垒集中于核心零部件自研能力、长期临床数据积累等居家养老、养老机仪、心电监护仪、动态心仪、可穿戴健康检测设备等居家养老、家庭养老等等等依托政策、技术、场景三大核心动力协同共振、驱动发展。政策端，适老化改造补贴持续落地、康复器械医保支付范围稳步扩容，有效激活居家与机构双端市场需求，持续推动行业规范化、标准化有序发展。技术端，AI、物联网与康养硬件深度融合，智能监测、远程康养类设备市场渗透率持续提升，助力行业摆脱低端硬件同质化价格内卷，加速向“硬件+数据+健康服务”的高附加值商业模式转型。场景端，国内“9073”养老格局持续固化，适配家庭场景、轻量化、易操作的定制化适老器械成为行业研发主流，持续长期来看，传统基础器械增长动能逐步放缓，老年病专项器械、智能化高端器械成长确定性极强。未来，具备核心自研技术、深度居家场景适配能力及完备合规资质的国产头部企业，将持续受益于行业智能化升级与高端赛道国产替代智慧养老产品以老年人的健康、安全、生活与康复需求为核心，融合信息技术与智能硬件，具备数据采集、实时传输、智能分析、安全预警、远程管理与适老化交互能力，是破解照护资源短缺、推动养老服务升级的关键抓手。根据产品功能定位，主要可分为养老机器人、健康管理设备、养老监护产品、智l养老机器人：根据应用场景可分为护理机器l健康管理设备：涵盖可穿戴设备（含消费级智能手表/手环与医疗级监测设备）及智能老年辅具（智能轮椅、助听器、便携制氧机、智能），l养老监护产品：包括智能监测设备（摄像头、烟雾探测器、AI长者看护器等）与智能看护设备（电动病床、护理床等），为居家与机构人增速最快。2024年，中国智慧养老类产品市场规模近1570亿元，预计2029年可以增长至3400亿元，年复合增速近17%。健康管理设备作为智慧养老类产品的基石赛道，市场占比超40%，技术相对成熟。养老监护产品因直接对应居家安全、失能照护刚需，市场增速显著领先；智能家居受限于家庭适老化改造的非标属性与较高客单价，当前增速表现平稳；而养老机器人技术壁垒最高、单体客单价最贵，但随着技术迭代与场景落地加速，是未来潜力最量不足、资源分布不均、专业护理人员短缺等结构性矛盾，传统人力服务模式已难以匹配日益增长的照护需求，智慧化转型成为必然趋势。同时，随着老年群体对智能产品接受度的提升，市场需求持续释放；产品端也从单一功能设备向系统解决方案升级，部分可穿戴设备已构建起“预全周期健康管理闭环。政策层面，工信部、民政部、卫健委先后发布四版《智图11：智慧养老类产品不同细分赛道市场规模、0化、空巢化特征，催生康复、护理、陪伴等刚性需求；而专业护理人员短缺的行业痛点，进一步加速养老机器人市场发展。叠加技术迭代与政策支持，行业增长动能强劲。2025年9月，工信部、民政部联合公布《智能养老服务机器根据国际机器人联合会数据，2020年中国养老机器人市场规模为3820020016080400资料来源：国际机器人联合会、招商银行研究院l康复机器人仍占主导地位。康复机器人全球市场份额达60%，主要产品包括外骨骼、康复训练及步态训练机器人，聚焦神经、骨科康复与老年照护场景，核心需求人群为半失能老人。由于需通过医疗器械快速成长期，市场以外资主导高端、本土企l护理机器人市场占比超30%。护理机器人处于导入期向成长期过渡阶段，以二便护理、移位、健康监测机器人为主，服务半失能、失能及高龄老人，当前仍在快速迭代，随着机构接受度提升，正加速向家局分散，需在情感交互、智能化水平上持续升级，以提升用户粘性与护/人（三）普通养老用品类：刚需消费稳步扩容，可选消费品质化普通养老用品是除医用级和智慧智能产品外的聚焦老年人衣食住行日常需求的产品，涵盖养生保健食品、老年日用品、老年健身产品、老年辅助产品（老人机等）、老年休闲娱乐产品及老年代步车等，整体随老年人口增长稳步扩容。本节重点以老年日用品中的成人失禁用品（必需消费）与养生保健食品半失能老人生活质量的重要支撑。我国老龄化持续加深，2024年末65岁及以上人口达2.24亿，而美国疾病预防控制中心研究显示，65岁以上老年人中50.9%存在尿失禁或大便失禁问题，这一庞大群体构成了成人失禁用品的需求。当前国内市场成人失禁用品渗透率仅3%，远低于日本、北美等成熟市场，大量轻度失禁老人受传统观念影响使用意愿偏低，居家与机构养老的用品覆盖仍有明显缺口。随着养老观念进步、照护标准提升，以及机构采购与家庭市场规模来看，成人失禁产品市场规模已从2019年的64.9亿元达到防漏、舒适等方向升级，更贴合老年人体感与照护需求。整体来看，依托老年刚需释放、养老体系完善和渗透率提升，成人失禁用品将在养老行业中持续扩0资料来源：生活用纸委员会、招商银行研究院生保健食品市场不断发展。养生保健已成为老年群体主流生活方式，持续扩容。产品涵盖保健食品、滋补食品、功能性食品三大类，受传统文化影响，老年群体偏好人参、枸杞、当归等天然滋补品；叠加身体机能衰退，慢性病高发，关节养护、血糖调节、肠道健康等细分功能需求快速增长。2019-2023年，养生保健食品市场规模由1740亿元增至2159.2亿元，年复合增速5.5%。伴随老年健康意识提升、60后婴儿潮进入老龄阶段，需求持续旺盛；02019202020212022202320242025E的提升，消费者不再满足于“补钙”“增强免疫力”等泛化宣发布《老年营养食品标签规范（试行）》政策引导亦强化次对“老年专用”“低糖低钠”“高蛋白”等宣称设定科学界定标发能力。与此同时，线上健康平台与专业营养师咨询服务基于体检报告或健康风险评估结果获得定制化推荐，推动向理性决策转变。尽管市场仍存在产品同质化问题，但合养老行业下游服务涵盖养老服务、老年医疗、老年教育/旅游、养老地产等，其中养老地产受行业周期影响收缩，服务端聚焦刚需与品质化需求，呈现及以上）：低龄老人自理能力强、消费活跃，偏好教育、旅游等品质服务；中龄老人部分失能，以日间照料、基础护理为主；高龄老人失能率高，刚需专业据国家顶层规划，确立9073养老服务格局，即90%居家养老、7%社区养老、3%机构养老，构建起“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合”的立体化服务体系。三大场景定位清晰、互补协同，覆盖不同身体状况与需求的老年群体。其中居家养老以家庭为载体，提供专业上门服务；社区养老依托社区设施提供就近便民服务；机构养老通过专业机构提供全方位集中照护。截至2025年末，全国60岁及以上老年人口达3.23亿，养老服务床位768万张，场景形成差异化运营模式，服务内容与供给特征区分明显。居家养老以家庭养老床位为核心，提供助餐、助医、康复、紧急救援等上门服务，截至2025年现居家专业化照护。社区养老聚焦“一刻钟养老服务圈”，依托全国35.5万个社区养老设施，提供日间照料、基础诊疗、文娱休闲等便民服务，适配老年人就近轻养老需求。机构养老主打高龄、失能失智刚需老人，核心客群刚需属来看，养老三大场景将持续迭代，呈现三大明确发展趋势。一是医养康养深度融合，养老主体持续配套医疗设施、打通转诊通道，实现医养服务无缝衔接。二是行业加速智慧化转型，物联网、AI技术全面赋能养老场景，智能监测、跌倒预警等设备快速普及。三是服务体系一体化协同发展，三大场景边界逐步未来，具备标准化服务、数字化运营及规模化优势的企业，将持续享受行业扩国已形成基层医疗机构、综合医院、专科医院三级联动的医疗服务体系，与养老服务的对接模式逐步清晰：基层医疗机构承担老年人日常健康管理、慢性病随访和基础诊疗功能；二级以上综合医院普遍开设老年医学科，负责老年急重症救治；各类专科医院提供专科化诊疗服务。但当前体系仍存在显著的结构性失衡问题，医疗资源过度向急性期治疗集中，老年慢性病失能照护及终末期安宁疗护等环节供给严重不足。在医养医疗资源正向养老领域加速下沉，分级诊疗体系的完善也为老年医疗服务的分康复、脑卒中康复、骨关节康复及神经康复等老年患者，通过专业化康复训练帮助患者恢复身体功能，显著降低再住院率与医保支出，是破解“大医院压床”与“养老院不敢收”矛盾的核心环节。近三年我国康复医院数量年均增速超过12%，但仍难以满足快速增长的老年康复需求。安宁疗护医院则聚焦终末期老年患者，提供疼痛管理、症状控制、心理慰藉及人文关怀等服务，填护机构主要集中在一、二线城市，县域及以下市场几乎空白。专业化、连锁化政策扶持&产业兴起推动老年教育产业蓬勃发展。我国老年教育市场最初主要的供给方为政府的老年大学，随着政策的支持鼓励，社2023年3月，国家老年大学成立，以国家开放大学办学体系为基础，承担老年教育教学、技能培训、文化传承等任务，面向全国老年人开展线上线下相结合的教学活动。市场层面，市场化企业陆续入后老年兴趣教育赛道，借助移动知识，而是扩展到健康养生、文化艺术、休闲娱乐等多个领域。2024年我国例达到62.4%。而77.0%的中老年人表示未来有报课学习的计划。因此，2019-2024年，中国老年兴趣教育市场规模从148亿元快速提升至287亿元，002019202020212022202320242025E202资料来源：弗若斯特沙利文、招商银行研究院低龄老人“有钱有闲”，推动老年旅游成为银发经济重要增长点。根据AgeClub数据，在中国老年群体的可选消费中，57%为旅游休闲。而全国老龄委数据显示，我国老年旅游人数占全国旅游总人数的20%以上。低龄老人所处的“有钱有闲”状态，也更好的促进这类群体享受退休生活，消费潜力突近年来，我国老年旅游市场呈现积极增长的趋势，2019年市场规模高达1.48万亿元，占总体旅游市场的近20%。2020-2022年受制于新冠疫情的影响，市场大幅下降。2023年后随着政策放开，老年旅游市场大幅增长。2024年市场规模达1.67万亿元。随着老龄化加速、政策支持和旅游产业的结构优化，根据弗若斯特沙利文的推测，预计2028年我国老年人旅游市场将达到2.7万0l以国内游为主：近90%选择国内游，60整体来看，老年旅游不仅是银发经济的重要增长点，也是旅游业的重要参与方。随着老年旅游市场逐步扩大，旅游服务业态也有望针对老年游客提供更心服务对象，以适老化居住空间为载体，整合医疗康复、健康管理等配套服务的复合型地产开发与运营模式，是养老与房地产业深度融合的产物。其核心特征是建筑全适老化设计、配套医养服区别于普通住宅与纯福利性养老机构，常见形态包括持续照料退休社区原本依附于此的养老地产行业正经历着剧烈的洗牌与收缩。2025年市场规模约1.4万亿元。百强房企超70家曾涉足康养，但华润置地战略退出、万科缩减产品线、富力深耕多年仅2个运营项目。行业面临盈利难、回报周期长（8-12年）、专业运营能力不足、护理人才缺口大等痛点。过去那种打着养老旗号行‘圈地卖房’之实、依赖高周转获利的纯地产开发模式，在当前的经济与市场环境下已经难以为继。同时，2024年起预收费监管收紧，行业告别野蛮生