2026年不动产登记工作人员业务知识模拟试题及答案

2026年不动产登记工作人员业务知识模拟试题及答案一、单项选择题（本大题共40小题，每小题1分，共40分。在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。）1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，发生效力，但法律另有规定的除外。（）A.始终B.不C.视情况D.部分正确2.不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属及其他法定事项记载于（）的行为。A.土地台账B.不动产登记簿C.房产档案D.电子政务系统3.我国不动产登记遵循（）的原则。A.分级登记B.属地登记C.属人登记D.随意登记4.共有不动产的登记，应当由（）申请。A.共有人共同B.占份额最大的共有人C.任意一名共有人D.推选的代表5.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）。A.变更登记B.转移登记C.更正登记D.异议登记6.异议登记申请人应当在异议登记之日起（)日内提起诉讼，否则异议登记失效。A.10B.15C.20D.307.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.三个月B.六个月C.九十日D.一年8.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.309.下列哪种情形，不动产登记机构不予登记？（）A.申请人未按照不动产登记机构要求进一步补充材料的B.存在未解决权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形10.依法属于国家所有的自然资源，所有权（）。A.可以不登记B.必须登记C.由使用权人代为登记D.由管理部门申请登记11.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其（）。A.商业设施B.附属设施C.出租房屋D.工业厂房12.土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，（）。A.不得对抗善意第三人B.合同无效C.物权不设立D.必须重新签订合同13.建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取（）的形式订立书面合同。A.口头B.电子数据C.书面D.公证14.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以（）。A.异议登记B.更正登记C.查封登记D.注销登记15.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的物权归属和内容，未经（），不产生物权变动的效力，但法律另有规定的除外。A.公告B.公证C.登记D.备案16.不动产登记费按（）收取。A.宗地/房屋面积B.件C.标的额比例D.登记类型17.以下不动产权利中，不能抵押的是（）。A.建设用地使用权B.土地所有权C.正在建造的建筑物D.海域使用权18.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物（）。A.不一并抵押B.一并抵押C.需单独办理抵押登记D.视情况而定19.不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的（）。A.房屋B.空间C.宗地或宗海D.房屋等建筑物、构筑物以及定着物20.不动产登记簿应当采用（）介质。A.纸质B.电子C.纸质和电子D.磁带21.申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，不动产登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并（）。A.驳回申请B.一次告知申请人需要补正的全部内容C.直接退回材料D.要求申请人下次再来22.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，（）。A.不发生物权效力B.处分行为有效C.合同无效D.无需登记23.地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，（）。A.地役权无效B.不得对抗善意第三人C.合同无效D.无法设立24.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和（）的权利。A.收益B.处分C.共同管理D.占用25.不动产登记机构工作人员在登记工作中，由于（）造成他人损害的，应当承担赔偿责任。A.不可抗力B.工作失误C.玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊D.正常履职26.办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利（）。A.归集体所有B.一并转让C.消灭D.由开发商收回27.下列财产中，不得抵押的是（）。A.抵押人依法有权处分的国有的土地使用权B.抵押人所有的房屋和其他地上定着物C.所有权、使用权不明或者有争议的财产D.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权28.不动产登记资料包括（）。A.不动产登记簿等登记结果B.不动产登记原始资料C.A和B都是D.仅指不动产登记簿29.查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；不得（）。A.泄露查询获得的不动产登记资料B.复印C.摘录D.引用30.不动产登记机构在核实（）后，应当依法办理查封登记。A.法院工作人员的工作证B.协助执行通知书C.生效的法律文书和协助执行通知书D.介绍信31.耕地的承包期为（）年。A.20B.30C.50D.7032.草地的承包期为（）年至（）年。A.30;50B.30;70C.50;70D.20;4033.林地的承包期为（）年至（）年。A.30;50B.30;70C.50;70D.20;4034.自然资源统一确权登记是以（）为基础。A.土地地籍调查B.不动产单元C.宗地D.行政区划35.不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度，并（）。A.对不动产登记资料进行安全保护B.对不动产登记资料进行异地备份C.A和B都对D.仅进行电子归档36.住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.自动续期B.需申请续期C.国家收回D.使用权消灭37.用于生产经营的房产，其房产税依照房产原值一次减除（）后的余值计算缴纳。A.10%至30%B.20%至30%C.30%至40%D.10%至20%38.在计算房产税时，若房产出租的，以（）为房产税的计税依据。A.房产原值B.房产租金收入C.房产评估值D.房产净值39.跨县级行政区域的不动产登记，由（）的登记机构分别办理。A.不动产所在地B.申请人选择地C.共同上级指定D.先受理地40.不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请（）。A.补发B.重发C.换发D.核发二、多项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分。在每小题列出的四个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。）1.不动产登记的类型主要包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记2.申请不动产登记，应当提交下列材料：（）。A.登记申请书B.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书C.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书D.不动产界址、空间界限、面积等材料3.属于下列情形之一的，不动产登记机构不予登记：（）。A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解除的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形4.当事人可以申请异议登记的情形有（）。A.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的B.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的C.有证据证明登记确有错误的D.人民法院通知登记机构办理异议登记的5.预告登记适用于下列情形（）。A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押C.房屋所有权转让、抵押D.法律、行政法规规定的其他情形6.下列哪些财产不得抵押？（）A.土地所有权B.宅基地使用权C.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施D.所有权、使用权不明或者有争议的财产7.不动产登记簿应当记载以下哪些事项？（）A.不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况B.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况C.涉及不动产权利限制、提示的事项D.其他相关事项8.办理不动产登记时，可以进行登记申请的当事人包括（）。A.当事人本人B.代理人C.法定代表人D.利害关系人9.不动产登记机构在办理登记时，若有下列情形，应当实地查看（）。A.房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.不动产界址、空间界限发生变化的10.不动产登记资料查询的主体包括（）。A.权利人B.利害关系人C.有关国家机关D.一般公众11.房地产抵押合同自签订之日起生效，但房地产抵押权自（）时设立。A.合同签订B.抵押登记C.公证D.主债权债务合同生效12.根据《民法典》，建设用地使用权可以在（）范围内转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。A.地上B.地下C.空间D.地表13.发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请不动产转移登记（）。A.买卖、互换、赠与不动产的B.以不动产作价出资或者入股的C.不动产分割、合并导致权属发生转移的D.继承、受遗赠导致权属发生转移的14.下列关于不动产登记簿的表述，正确的有（）。A.不动产登记簿由不动产登记机构永久保存B.不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建C.不动产登记簿是物权归属和内容的根据D.不动产登记簿应当电子化，并异地备份15.申请登记的不动产共有性质包括（）。A.共同共有B.按份共有C.准共有D.法定共有16.不动产登记机构工作人员进行虚假登记，给他人造成损害的，可能承担的责任有（）。A.行政处分B.民事赔偿C.刑事责任D.内部警告17.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人可以通过（）的方式约定。A.出售B.附赠C.出租D.抽签18.地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权（）。A.一并转让B.一律消灭C.不得单独转让D.根据合同约定19.下列不动产权利中，需要办理登记才能设立或对抗第三人的有（）。A.建设用地使用权B.土地承包经营权C.地役权D.宅基地使用权20.不动产登记机构在审核登记申请时，应当书面告知申请人不予登记的情形包括（）。A.申请人提供虚假材料申请登记B.申请人未在规定期限内补正材料C.申请登记的不动产存在权属争议D.登记事项与登记簿记载冲突三、填空题（本大题共20小题，每小题1分，共20分。请将答案填写在题中的横线上。）1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于____________时发生效力。2.国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由____________规定。3.不动产登记簿应当记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等____________状况。4.权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当____________。5.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求____________。6.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生____________效力。7.建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和____________的权利。8.宅基地使用权人不得买卖宅基地，但可以买卖宅基地上的____________。9.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起____________个工作日内办结不动产登记手续。10.因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书____________时发生效力。11.住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照____________规定办理。12.不动产单元是权属界线封闭且具有独立____________的空间。13.申请人应当对申请材料的真实性负责。不动产登记机构认为申请登记的不动产有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以____________。14.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同____________制定。15.同一不动产权利上有两个以上抵押权的，应当按照____________的顺序办理抵押权登记。16.地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗____________。17.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请____________登记。18.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利____________。19.登记机构予以登记的，应当将登记事项记载于不动产登记簿，并向申请人核发____________或者不动产登记证明。20.因继承取得物权的，自____________开始时发生效力。四、简答题（本大题共5小题，每小题10分，共50分。）1.简述不动产登记簿的法律效力及其重要性。2.请列举申请不动产登记时，申请人应当提交的主要材料（至少列举四项）。3.简述更正登记与异议登记的区别及适用情形。4.试述预告登记的法律效力及其失效情形。5.简述在办理不动产抵押登记时，需要注意哪些法律禁止性规定？五、案例分析题（本大题共3小题，每小题30分，共90分。要求逻辑清晰，运用专业知识进行分析。）1.案例一：张三与李四签订房屋买卖合同，约定张三将其位于A市的一套房屋出售给李四，价格200万元。合同签订后，李四支付了首付款80万元，双方约定剩余款项在过户后支付。由于张三急需用钱，在未办理过户登记的情况下，又将该房屋以220万元的价格卖给了不知情的王五，并迅速办理了过户登记手续。王五支付了全款并拿到了不动产权证书。李四得知后，向法院起诉张三，要求确认张三与王五的买卖合同无效，并要求张三履行合同，办理过户手续。问题：(1)张三与王五之间的房屋买卖合同是否有效？为什么？(2)房屋的所有权最终归谁所有？请运用《民法典》物权编的相关原理进行分析。(3)李四可以采取哪些法律途径维护自己的权益？如果李四当初办理了预告登记，结果会有何不同？2.案例二：某房地产开发公司开发建设了一个住宅小区“阳光花园”。在销售过程中，该公司销售人员向购房者承诺，小区将配套建设一个500平方米的豪华会所，供业主免费使用。购房者以此为由购买了房屋。小区建成后，该会所确实建设完成，但并未如约作为免费会所，而是被开发商出租给了某连锁餐饮企业，且开发商办理了该会所的初始登记，产权登记在开发商名下。业主委员会多次交涉无果，遂向不动产登记机构提出异议，要求将该会所登记为全体业主共有。问题：(1)该会所的产权应当归谁所有？判断的法律依据是什么？(2)如果该会所属于全体业主共有，开发商将其出租给餐饮企业的行为是否有效？(3)不动产登记机构在处理业主委员会的申请时，应当如何审查？3.案例三：A公司因扩大生产需要，以自有的厂房作为抵押，向B银行贷款500万元，双方签订了抵押合同，并在不动产登记机构办理了抵押登记。之后，A公司未征得B银行同意，又将该厂房出租给C公司，租期为5年，并已交付使用。后来，A公司无力偿还贷款，B银行行使抵押权，申请法院拍卖该厂房。D公司通过竞拍买受了该厂房，并办理了过户登记。D公司要求C公司搬离厂房，C公司以“买卖不破租赁”为由拒绝搬离，并出示了租赁合同。经查，该租赁合同签订于抵押登记之后。问题：(1)B银行的抵押权何时设立？(2)“买卖不破租赁”原则在本案中是否适用？为什么？(3)D公司作为新的所有权人，是否有权要求C公司搬离？请说明理由。(4)如果A公司将厂房出租给C公司并办理了租赁备案登记，且该租赁关系成立于抵押登记之前，案件处理结果有何不同？(5)计算题（附加）：若该厂房评估价值为600万元，拍卖成交价为580万元，拍卖费用为10万元，请计算B银行作为抵押权人，能优先受偿的金额范围是多少？（需列出计算公式）公式参考：优先受偿金额=主债权及利息+违约金+损害赔偿金+实现抵押权的费用。注：本案中已知主债权500万元，假设利息、违约金暂不考虑，仅考虑拍卖费用。参考答案及解析一、单项选择题1.B2.B3.B4.A5.C6.B7.C8.A9.D10.A11.B12.A13.C14.B15.C16.B17.B18.B19.D20.C21.B22.A23.B24.C25.C26.B27.C28.C29.A30.C31.B32.A33.C34.B35.C36.A37.A38.B39.A40.A二、多项选择题1.ABCD2.ABCD3.ABCD4.AD5.ABCD6.ABCD7.ABCD8.ABC9.ABCD10.ABC11.B12.ABCD13.ABCD14.ABCD15.AB16.ABC17.ABC18.AC19.ABC20.ABCD三、填空题1.不动产登记簿2.法律、行政法规3.自然4.提供5.损害赔偿6.物权7.收益8.房屋9.510.生效11.法律、行政法规12.使用价值13.实地查看14.价格主管部门15.登记的时间先后16.善意第三人17.异议18.一并转让19.不动产权证书20.继承或者受遗赠四、简答题1.简述不动产登记簿的法律效力及其重要性。答：不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，具有极高的法律效力。(1)推定效力：不动产登记簿记载的权利人，推定为该不动产的权利人。除非有相反证据证明登记确有错误，否则登记簿上的内容被视为真实。(2)公示效力：不动产登记是物权变动的公示方法，通过登记将物权状态向社会公开，使第三人知晓，从而保护交易安全。(3)优先效力：在同一不动产上存在多个权利时，登记的权利具有优先于未登记的权利的效力。重要性：它是不动产登记制度的核心，是确认不动产物权的法律依据，对于维护产权人的合法权益、保障交易安全、减少权属纠纷具有重要意义。2.请列举申请不动产登记时，申请人应当提交的主要材料（至少列举四项）。答：申请不动产登记时，申请人应当提交以下材料：(1)登记申请书；(2)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；(3)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；(4)不动产界址、空间界限、面积等材料；(5)与他人利害关系的说明材料；(6)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。3.简述更正登记与异议登记的区别及适用情形。答：(1)更正登记：适用于不动产登记簿记载的事项错误的情况。当权利人、利害关系人认为登记确有错误，且登记簿记载的权利人书面同意更正，或者有证据证明登记确有错误时，登记机构应当予以更正。其目的是直接纠正错误，恢复权利的真实状态。(2)异议登记：适用于利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，但登记簿记载的权利人不同意更正的情况。异议登记是一种临时性的保护措施，旨在阻断登记的公信力，防止权利人在异议期间处分不动产。异议登记申请人必须在15日内提起诉讼，否则异议登记失效。区别：更正登记是终局性的纠正，需要权利人同意或有确凿证据；异议登记是程序性的阻断，适用于权属争议未决的情况，且有时效限制。4.试述预告登记的法律效力及其失效情形。答：法律效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着预告登记具有排他性，能够限制开发商或其他权利人对该不动产进行再次转让、抵押等处分行为，从而保障预告登记权利人（如购房者）将来实现物权。失效情形：(1)债权消灭：如买卖合同解除、贷款合同终止等导致债权基础丧失；(2)自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记：如果具备了办理正式转移登记的条件，预告登记权利人逾期不申请，预告登记失效。5.简述在办理不动产抵押登记时，需要注意哪些法律禁止性规定？答：(1)不得抵押的财产：土地所有权；宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权（法律规定可以抵押的除外）；学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。(2)房地一体原则：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。(3)限制转让的约定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。五、案例分析题1.案例一答案：(1)张三与王五之间的房屋买卖合同有效。根据《民法典》物权编，债权行为的效力独立于物权变动。只要张三与王五意思表示真实，且不违反法律强制性规定，合同即有效。虽然张三“一房二卖”涉及道德瑕疵，但不影响合同本身的效力。(2)房屋所有权最终归王五所有。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。王五已经办理了过户登记，完成了物权变动的公示要件，因此取得了房屋所有权。李四虽然签订了合同且付款在先，但未办理登记，不能对抗善意第三人王五。(3)李四可以追究张三的违约责任，要求张三赔偿损失（包括房屋差价损失等）。如果李四当初办理了预告登记，根据《民法典》第二百二十一条，未经预告登记的权利人李四同意，处分该不动产（即卖给王五）的，不发生物权效力。因此，王五无法取得房屋所有权，李四可