存量房看房安全告知规范

存量房看房安全告知规范第一章总则1.1目的与依据为切实保障存量房（二手房）交易过程中看房委托人、房屋产权人及经纪服务人员的人身安全与财产安全，规范看房行为，防范潜在风险，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国治安管理处罚法》及相关房地产经纪行业管理规范，结合行业实际操作特性，制定本安全告知规范。本规范旨在通过系统化的风险识别与流程管控，建立安全、有序、透明的看房环境，确保各方权益在实地踏勘环节得到充分保障。1.2适用范围本规范适用于所有从事存量房买卖、租赁经纪服务的机构及其从业人员，同时适用于参与实地看房的交易双方（买受人/承租人及其陪同人员、出售人/出租人及其家庭成员）。凡进入存量房交易流程的实地看房环节，均须严格遵守本规范之各项条款。1.3基本原则安全告知与防范工作遵循“预防为主、全面告知、责任明确、应急联动”的基本原则。经纪服务人员作为看房活动的组织者与第一责任人，必须将安全告知贯穿于看房前、中、后全过程；交易当事人应积极配合，履行必要的注意义务与如实告知义务。第二章看房前安全准备与告知2.1身份信息核验与登记在看房预约阶段，经纪服务人员必须严格核实看房委托人的真实身份。对于买受人或承租人，应要求其出示有效身份证件（身份证、护照、军官证等），并通过行业实名认证系统或公安联网系统进行比对，留存复印件或电子影像资料。对于非本人前来的，需提供授权委托书。严禁组织身份不明、未进行实名登记的人员进入他人私有住宅。同时，经纪人员应向委托人出示本人的工作证件及执业资格证明，表明服务身份，建立互信基础。2.2房屋权属及现状背景调查在带领客户看房前，经纪人员应通过产权登记系统及业主沟通，充分了解房屋的物理现状及法律状态。（1）物理现状调查：重点核实房屋是否为“凶宅”（曾发生非正常死亡事件）、是否正在经历纠纷、是否存在结构改造、是否有饲养烈性犬或特殊宠物、是否存在由于漏水、电路老化等引发的安全隐患。（2）法律状态调查：确认房屋是否存在查封、抵押、违章搭建等限制交易情形。（3）特殊人群告知：若房屋内居住有老弱病残孕等特殊群体，或业主对看房时间有特殊心理防御（如仅限特定时间段），需提前告知看房方，避免发生冲突或惊扰。2.3看房时间与路线规划（1）时间选择：原则上应在白天进行看房活动，充分利用自然光线观察房屋细节，同时保障人身安全。确需晚间看房的，必须征得业主书面同意，且经纪人员需增派人手，确保双人或多人同行。（2）路线规划：规划合理的看房路线，避开治安复杂区域或正在施工的危险路段。若同一小区有多套房源需查看，应规划最优动线，减少在公共区域无谓的逗留。（3）防疫与健康：在传染病流行期间或有特定卫生要求时，应提前告知所有参与人员佩戴口罩、配合体温检测，并遵守社区公共卫生管理规定。2.4安全装备与物资准备经纪人员在出发前应检查随身携带的安全装备，包括但不限于：具有定位功能的通讯设备、强光手电筒（用于查看阴暗角落及应急照明）、急救包（含创可贴、消毒液等）、鞋套（防止滑倒及保护房屋清洁）。对于老旧小区或结构复杂的房屋，建议携带便携式甲醛检测仪或简易电路测试笔，以便现场排查环境安全隐患。第三章现场看房安全执行规范3.1入场与退出程序（1）入户规范：到达房源后，经纪人员应首先按门铃或敲门，并在门口大声表明身份（“某某中介带客户看房”），等待业主回应或确认。严禁未经允许强行撬门、破门或通过非正常手段进入。若业主委托第三方（如亲属、物业）开门，需核实第三方身份。（2）开门顺序：入户时，原则上由经纪人员或掌握钥匙的人员先开启房门，确认室内无异常情况（如无人闯入、无异味、无异常声响）后，方可邀请客户进入。（3）退场检查：看房结束离开时，经纪人员必须最后离开。离开前需全面检查：水源、燃气、电源是否关闭（若原状态为开启且业主有特殊要求的除外）；门窗是否锁闭；是否有遗留物品；确认所有看房人员均已带离。严禁将客户单独留在房内。3.2现场秩序与行为约束（1）人数控制：为保障安全及避免对业主生活造成过大干扰，单次看房人数原则上应控制在合理范围内。大型看房团需提前报备并做好安保预案。（2）行为禁止：严禁在室内吸烟、随地吐痰、乱扔垃圾；严禁食用业主留下的食物或饮料；严禁使用业主的私人物品（如洗手间、电话、电脑等），确需使用的（如洗手间）必须征得业主同意并保持整洁。（3）儿童与老人看护：若看房方携带有儿童或行动不便的老人，随行人员负有全权监护责任。经纪人员应特别提示注意台阶、阳台、窗户等危险区域，防止儿童攀爬、坠落或老人滑倒。严禁让儿童在室内追逐打闹。3.3房屋结构与环境安全排查在看房过程中，经纪人员应主动引导客户关注房屋本身的安全隐患，并进行专业讲解与风险提示，避免因盲目装修或使用导致安全事故。安全隐患类别排查重点风险提示内容防范建议结构安全承重墙、梁、柱是否有裂缝、变形；阳台是否有下沉、松动；外檐墙是否有脱落风险。该墙体/阳台存在裂缝，可能影响结构稳定性，后续装修严禁私自拆改承重结构。建议聘请专业机构进行房屋安全鉴定；装修时需申报并避开承重构件。消防安全楼道消防通道是否畅通；室内是否有灭火器；烟雾报警器是否正常；电线是否老化、裸露。楼道堆物堵塞消防通道，存在逃生隐患；线路老化可能引发火灾。保持通道畅通；建议更换老化线路；配备必要消防器材；不要私拉电线。用电安全配电箱是否完好；插座是否有接地保护；大功率电器接入是否过载；浴室是否有等电位联结。部分插座缺乏接地保护，有触电风险；浴室未做等电位，潮湿环境易漏电。装修时进行全面电路改造；安装漏电保护开关；使用电器时保持手部干燥。燃气与给排水燃气管道是否锈蚀；燃气报警器是否工作；下水道是否有异味；地漏排水是否通畅。燃气管道老化有泄漏风险；下水道异味可能反味，且存在沼气聚集隐患。定期检查燃气软管；使用肥皂水检漏；保持地漏存水弯有水。门窗与护栏窗户限位器是否失效；高层护栏是否牢固；玻璃是否有裂纹或自爆风险；防盗门锁具是否灵敏。高层窗户限位失效，儿童易坠落；玻璃裂纹遇外力易破碎伤人。及时更换限位器；加固或更换老旧护栏；贴防爆膜或更换钢化玻璃。环境健康是否有刺鼻化学气味（甲醛、苯）；是否有霉斑、潮气；是否有鼠患、蟑螂、白蚁痕迹。室内异味强烈，可能甲醛超标或有害气体挥发；霉斑提示渗水或潮湿，易诱发呼吸道疾病。建议装修后进行专业空气质量检测；查找漏水点并做防水除霉处理。3.4隐私保护与信息保密（1）禁止拍摄：在未征得业主书面明确同意前，严禁对房屋内进行全景视频录制或对业主私人生活区域（如卧室衣柜、床头柜、书桌文件等）进行特写拍摄。若允许拍摄，仅限用于房屋交易回忆，不得用于商业宣传或网络传播。（2）信息屏蔽：经纪人员在介绍房屋时，应避免在公共区域大声透露业主的姓名、联系方式、家庭状况等个人隐私信息。（3）物品保护：严禁触碰、翻阅业主放置在室内的文件、证书、相册、财物等私人物品。第四章特殊情形看房特别规定4.1空置房与长期未居住房屋对于长期空置的房屋，入户前需特别注意通风，排除因积聚有害气体或缺氧导致的窒息风险。检查是否有野生动物（如蛇、鼠、蜂巢）入侵迹象。若房屋断水断电时间较长，需提前告知客户无法体验水电设施，并在检查电路时小心短路风险。4.2仍在居住中的房屋（带租约或业主自住）此类看房活动最高频发的风险点是侵犯隐私与引发冲突。（1）预约守时：务必严格遵守预约时间，不早到、不迟到，缩短打扰时间。（2）活动范围：仅在约定范围内参观，严禁进入租户或业主明确表示禁止进入的房间（如主卧、储藏室）。（3）冲突回避：若遇到租户情绪激动或拒绝配合，经纪人员应立即安抚客户情绪，礼貌撤离，切勿强行进入或发生口角，后续由经纪人员与业主单独协调解决。4.3“凶宅”或特殊事件房屋若房屋曾发生过非正常死亡、刑事案件等重大负面事件，经纪人员必须依据诚实信用原则，在实地看房前或看房初明确告知买方。在实地看房时，应观察客户心理反应，做好心理疏导准备，避免因环境压抑引发客户身体不适（如晕厥）。同时，需注意保护邻里隐私，避免在小区内大声议论该房屋历史，引发邻里纠纷。4.4装修施工中的房屋对于正在施工的房屋，看房人员必须佩戴安全帽。注意地面裸露的钢筋、钉子、地坑；注意头顶的吊顶作业、脚手架；注意墙面水电开槽处。严禁触碰施工工具、电器开关及易燃材料。若现场有施工人员，需先与施工负责人沟通，确认安全后方可进入。第五章突发事件应急处置5.1人身伤害事故处置（1）跌倒、磕碰：若看房人员在现场滑倒、磕碰受伤，经纪人员应立即停止看房，视伤情进行简易包扎或拨打120急救电话，并第一时间通知机构负责人和客户家属。（2）突发疾病：若客户突发疾病（如心脏病、低血糖），应保持患者平躺，保持空气流通，严禁随意搬动，立即拨打急救电话，并查找患者随身携带的急救药物。（3）暴力冲突：若发生交易双方或与第三方发生肢体冲突，经纪人员应立即上前劝阻（注意自身安全），并拨打110报警，保护现场，疏散无关人员。5.2治安与刑事风险处置（1）非法入侵：若入户时发现屋内有陌生人藏匿或遭遇“鬼屋”有人居住，应立即退出房门并锁闭，保护客户撤离至安全区域，随即报警。（2）盗窃：若发现房屋内财物被盗或遭遇抢劫，应确保人身安全第一，不要激怒歹徒，记住嫌疑人特征，撤离后立即报警。（3）纠纷骚扰：若遭遇业主或邻居辱骂、围堵、限制人身自由，应保持冷静，避免言语刺激，利用手机录音录像取证，同时报警求助。5.3火灾与自然灾害处置（1）火灾：发现火情（如焦糊味、烟雾），立即组织所有人员沿消防通道撤离，切勿乘坐电梯。撤离后拨打119，并通知物业及业主。（2）地震、暴雨等：若看房期间发生地震，应迅速躲开悬挂物、外墙，躲在承重墙角或卫生间等狭小空间。暴雨期间注意检查房屋漏水情况，若漏雨严重涉及电路，应切断电源并撤离。第六章责任界定与合规监督6.1经纪机构与人员责任经纪机构应定期组织安全培训，确保每位从业人员熟知本规范。若因经纪人员未履行安全告知义务（如未提示地板湿滑、未核实看房人身份导致盗窃、未检查窗户导致坠落），造成他人损害的，经纪机构及从业人员需承担相应的民事赔偿责任及行政责任。严禁经纪人员利用看房之便，单独与异性客户在封闭空间内发生不当行为，违者将予以行业禁入并移交司法机关。6.2业主责任房屋产权人（含出售人、出租人）有义务保证房屋处于适看、安全的状态。（1）如实告知：必须如实告知房屋存在的隐蔽瑕疵（如暗卫漏水、电路短路史、凶宅历史等）。若隐瞒重大安全隐患导致看房人受损，需承担赔偿责任。（2）环境维护：对于出租或出售的房屋，应清理危险物品（如易燃易爆品、剧毒化学品），拆除不稳固的家具，确保通道畅通。（3）配合管理：在看房期间，业主应配合经纪人员维持秩序，不得实施暴力驱逐、侮辱诽谤等侵权行为。6.3客户责任看房委托人（买受人、承租人）应遵守文明看房准则。（1）自我保护：成年人应对自身安全尽到注意义务，不涉足明显危险区域。若违反经纪人员警示（如翻越栏杆、触摸电源），造成自身损害，需自行承担责任。（2）以及损害赔偿：若在看房过程中，因故意或过失损坏房屋设施、污染环境、盗窃财物，应承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。6.4监督与追责建立看房安全反馈机制。交易各方发现经纪人员未执行本规范（如未核实身份、未检查安全隐患），可向经纪机构或行业协会投诉。对于违反本规范导致重大安全事故的，将依据相关法律法规及行业自律公约，从严从重处理，直至吊销执业资格。第七章附则7.1规范解释权本规范由房地产经纪行业自律管理组织（或相关制定机构）负责解释