城市老旧街区改造管理规范

城市老旧街区改造管理规范一、适用范围与基本原则1.适用范围本规范适用于我国城市建成区范围内，建成年限超过20年、房屋本体及配套基础设施老化、公共服务供给不足、产业业态衰退的国有土地上连片老旧街区改造活动，不含新建征地类城中村改造、城市新区开发项目；连片老旧街区指用地规模不小于1公顷、不大于100公顷的成片建成区域。2.基本原则（1）坚持留改拆并举、保护优先。严格落实城市更新防大拆大建要求，改造项目拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的10%，居民就地就近安置率不应低于90%，禁止大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，优先保留原有街巷格局、建筑风貌、历史文化遗存和原住民生活状态，不破坏原有街区肌理。（2）坚持民生优先、安全为基。把解决居民急难愁盼问题放在首位，优先消除房屋、消防、市政等安全隐患，补齐公共服务短板，不搞形象工程、政绩工程，改造效果以居民满意度为核心评判标准，新增空间优先用于公共服务和公共绿地。（3）坚持因地制宜、分类施策。根据街区功能定位、建成年代、资源禀赋分类制定改造方案，居住主导型街区突出宜居性提升，历史文化街区突出风貌保护和活态传承，老旧工业区转型街区突出业态更新，不搞千街一面，不强行推动统一风格的风貌改造。（4）坚持共建共享、公众参与。改造全过程邀请居民、商户深度参与，充分尊重公众意愿，改造决策须经多数利益相关方同意，改造成果由公众共享，建立共商、共建、共营、共享的长效治理机制。二、前期策划与规划管控1.项目准入条件申报改造的老旧街区须满足以下至少两项条件：①街区范围内经专业机构鉴定的C、D级危房占房屋总量比例超过10%，存在区域性结构安全隐患；②市政配套基础设施老化缺失率超过30%，存在供水不足、排水不畅、雨污混流、消防通道堵塞等系统性问题；③公共服务设施缺口达到《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018要求的40%以上，无法满足居民基本生活需求；④经营性房屋空置率连续12个月超过25%，产业业态持续衰退，区域活力严重不足。2.现状调查与公众参与改造项目立项前须完成全覆盖现状底数摸排，完成1:500比例尺现状地形图测绘，逐一标注房屋权属、结构类型、建成年份、安全等级、管线走向、历史文化资源、业态分布信息，建立街区改造数字底图，基础数据准确率不低于99%；入户调查覆盖率不低于95%，改造方案公示后须获得改造范围内不少于90%的利益相关方同意，方可立项实施，未达到同意率的不得启动改造。3.规划管控指标保留改造为主的项目，在满足公共服务设施、公共绿地面积增加的前提下，容积率可在原法定规划基础上上调不超过15%，建筑密度上调不超过5%，新增建筑面积优先用于配套设施建设；高度管控严格落实上位规划要求，历史文化街区核心保护范围内新建、改扩建建筑高度不得超过6米，建设控制地带内新建建筑高度不得超过12米；公共空间管控要求改造后街区人均公共绿地面积不低于7平方米，公共服务设施十五分钟步行覆盖率达到100%，五分钟步行覆盖率不低于90%，无障碍设施覆盖率达到100%；历史文化资源管控要求，街区范围内不可移动文物、历史建筑、保护院落划定保护范围准确率100%，保护措施落实率100%，禁止随意迁移、拆除历史建筑，禁止破坏传统街巷格局和历史风貌。三、工程分类改造管理1.房屋本体改造（1）安全改造：改造范围内所有房屋须完成结构安全性检测鉴定，鉴定覆盖率100%；C级危房必须完成加固修缮，D级危房必须停止使用并完成整治，整治验收合格前不得投入使用；消防安全改造须打通所有消防生命通道，街区主要消防通道净宽度不小于4米，沿街消火栓设置间距不大于120米，每500户至少设置1处微型消防站，300户以上连片街区须设置面积不小于15m×15m的消防车回车场；所有老化电气线路全部更换，户外线路全部规整穿管，绝缘老化线路更换率100%，超期服役燃气管道全部更换，燃气管道入户率达到100%，燃气泄漏报警装置安装覆盖率不低于90%。（2）功能提升：严寒及寒冷地区居住建筑外墙改造必须配套符合标准的保温层，改造后建筑节能率不低于65%，夏热冬冷地区建筑节能率不低于50%；屋面防水等级不低于I级，设计使用年限不低于10年，外窗气密性等级不低于6级；四层及以上建成年代较早的无电梯住宅，符合加装条件的应当装尽装，加装电梯须满足井道与居民卧室、起居室净距不小于5米，运行噪音昼间不高于50分贝、夜间不高于40分贝，符合《声环境质量标准》要求；街区范围内所有架空缆线须全部入地敷设，入地率达到100%，确无法入地的须进行规整隐蔽处理。2.市政配套设施改造道路改造要求：街区内部主干道净宽度不小于6米，支路净宽度不小于3米，人行道净宽度不小于1.5米，路面平整度合格率不低于95%，井盖与路面高差不超过5毫米，所有公共出入口无障碍坡道坡度不大于1:12，符合无障碍设计规范；给排水改造要求：改造后供水入户水压稳定达到0.28MPa，水质符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006，公共排水管网全部实现雨污分流，改造后雨污分流率达到100%，管网排水能力满足5年一遇内涝防治标准，核心商业地段满足10年一遇标准；海绵城市改造要求：透水铺装率不低于硬化路面总面积的60%，下沉式绿地占绿地总面积比例不低于30%，年径流总量控制率不低于70%；停车设施改造要求：街区机动车泊位配建指标不低于0.6辆/户，其中公共停车位占比不低于20%，新能源汽车充电桩配建比例不低于停车位总数的30%，预留扩容条件满足远期不低于50%的配建要求，非机动车泊位每百户不低于20个，电动自行车智能充电设施覆盖率达到100%；环卫设施改造要求：每50-100米设置1处生活垃圾分类收集点，每1平方公里设置1座小型生活垃圾转运站，公共厕所每平方公里设置不少于3座，步行10分钟覆盖率达到100%。3.公共空间改造改造后街区公共开放空间占比不低于15%，原有老建筑、老院落、老巷道保护保留率不低于90%，禁止推平重建；闲置锅炉房、粮站、老厂房等存量公有房屋，改造为公共服务设施的比例不低于80%，优先改造为养老、托育、文化、健身场所；适老化改造要求：所有公共出入口设置坡道、扶手，公共卫生间全部配置第三卫生间，每千名老年人至少设置1处助餐点，步行10分钟可达覆盖率不低于90%；儿童友好改造要求：每3000名儿童至少设置1处户外活动场地，配置适合不同年龄段儿童的游乐设施，安全防护设施达标率100%。四、业态提升与资产运营管理1.业态分类管控居住主导型街区：经营性业态占总建筑面积比例不超过30%，优先引入便利店、菜店、药店、养老托育等居民生活服务业态，禁止引入大规模商业开发项目，禁止引入噪音扰民、污染环境的业态；文化商业型历史街区：商业业态占总建筑面积比例不超过60%，本土特色业态占商业业态总量比例不低于40%，同质化网红快销业态占比不得超过30%，保留不少于2处原住民聚居院落，原住民保留比例不低于街区户籍人口的30%，禁止完全商业化空心化改造；产业复合型转型街区：办公、文创等产业业态占比不超过70%，保留不少于15%的居住配套和公共开放空间，禁止产业过度开发挤压居民生活空间。2.资产盘活与价格管控闲置国有房屋资产，优先通过公开招租方式引入符合街区定位的业态，租赁期限最长不超过20年，鼓励原住民自营特色业态，对原住民开设本土特色商铺的，可给予1-3年的租金减免优惠；改造后的街区建立租金调控制度，核心街区房屋年租金涨幅不得超过5%，禁止资本囤积房源炒作租金，禁止抬高租金挤出原住民和中小商户；对历史文化街区内的原住民自住房屋，不得强制要求搬迁腾退用于商业开发。3.运营主体责任改造项目竣工验收后3个月内必须明确固定运营主体，引入专业运营团队开展持续运营，建立街区商户、居民信息台账，每年开展一次居民满意度、商户满意度调查，综合满意度低于70%的，须更换运营主体；改造项目须优先吸纳街区原住民就业，本地居民就业占项目提供就业岗位总数的比例不低于60%。五、资金使用管理1.资金投向划分财政资金重点投向房屋安全改造、市政基础设施改造、公共服务设施改造、公共绿地建设，不得用于商业开发项目、经营性物业建设；社会资本可参与商业业态培育、停车设施建设、运营服务等领域，不得要求政府承诺保底收益，不得违规将街区资产抵押融资套取财政资金；居民仅需承担加装电梯、户内改造等个性化改造费用，公共区域改造费用不得向居民摊派，居民出资比例不超过公共改造项目总造价的20%，低保、特困家庭可全额减免个人承担部分。2.资金监督管控改造资金实行专款专用、专户管理，资金使用情况每季度向街区居民公示，公示率100%，接受公众监督；审计部门每年度对改造项目资金使用情况进行专项审计，严禁截留、挪用、套取改造资金，单个项目财政资金结余超过总预算5%的，全额收回财政统筹使用；改造项目竣工验收后须开展绩效评价，居民满意度低于80%的，绩效评价定为不合格，不得拨付项目尾款。六、长效运维管理1.物业服务管理改造完成后的老旧街区，鼓励引入专业化物业服务企业管理，暂不具备条件的，由街道办事处牵头组建准物业服务队伍，提供基础保洁、秩序维护、设施维保服务，收费标准不超过当地同类物业收费标准的80%；街区公共收益（包括公共区域广告、停车、摊位租金等），70%归全体业主所有，用于街区公共设施维修和公共活动支出，30%可用于物业服务补贴，公共收益收支情况每半年公示一次，公示率100%。2.设施运维管理市政公共设施由供水、供电、燃气、排水、城管等部门按职责分工负责日常运维，住宅共用部位、共用设施由物业服务企业或居民自治组织负责运维，建立设施运维台账，每半年开展一次全覆盖安全排查，隐患整改率100%；改造后的房屋本体、公共设施实行质量保修期制度，地基基础和主体结构保修期不低于设计文件规定的合理使用年限，防水工程保修期不低于5年，供热与供冷系统保修期不低于2个采暖期、供冷期，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期不低于2年。3.社区治理机制改造后的街区建立“街区议事会”制度，由居民代表、商户代表、社区居委会、运营方、街道办事处代表组成，每季度召开一次议事会议，协商解决街区改造调整、业态调整、公共收益使用等重大事项，涉及利益相关方切身利益的决策，须经议事会三分之二以上成员同意方可实施；鼓励建立街区智慧管理平台，实现消防监测、治安防控、停车管理、能耗监测的数字化管控，平台接入城市管理指挥系统，问题响应处置率不低于98%。七、监督考核与责任追究1.分级监管责任市级住建部门负责统筹全市老旧街区改造工作，制定改造计划和技术标准，开展监督检查；区级人民政府是老旧街区改造的责任主体，负责项目审批、资金统筹、进度管控；街道办事处是项目实施主体，负责公众参与、现场协调、群众工作；项目建设单位对改造工程质量负首要责任，设计、施工、监理单位按规定承担相应质量责任。2.过程监督要求改造项目从立项到竣工验收全过程信息公开，每个环节都要向街区居民公示，设立专门举报渠道，举报事项处置率100%；改造工程实行质量终身责任制，所有改造项目须在街区入口显著位置设置质量责任标牌，明确建设、设计、施工、监理单位名称和主要责任人信息，接受社会监督。3.考核与责任追究年度考核核心指