财税实务企业租赁或者购买个人房屋,开票税费约定由企业承担的涉税问题

在企业运营过程中，因办公、经营或员工福利等需求，租赁或购买个人名下的房屋是较为常见的业务场景。在这类交易中，个人作为出售方或出租方，往往会提出“净得价”要求，即合同中约定交易产生的相关税费由企业（购买方或承租方）承担。这种约定虽然在商业谈判中屡见不鲜，但在税务处理上却存在诸多细节和潜在风险，需要企业财税人员特别关注，以确保税务合规并规避不必要的损失。一、房屋租赁业务中税费承担的涉税分析企业租赁个人房屋，通常涉及个人所得税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税（如涉及）及印花税等。当合同约定“税费由企业承担”时，需从以下层面进行剖析：（一）相关税种的法定纳税义务人根据我国现行税法规定，上述税种的法定纳税义务人为房屋的出租方（个人）。例如，增值税的纳税人为销售服务、无形资产、不动产的单位和个人；个人所得税的纳税人为取得所得的个人；房产税由产权所有人缴纳等。合同中关于税费承担主体的约定，仅在合同双方之间具有法律约束力，不能对抗税务机关。税务机关仍会向法定纳税人（个人）追缴税款。（二）企业承担税费的两种常见处理方式及风险1.方式一：企业直接向税务机关缴纳应由个人承担的税费，并取得以个人为纳税人的完税凭证。*问题焦点：企业承担的这部分税费能否在企业所得税税前扣除？*税务分析：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。但这里的“税金”是指企业按规定缴纳的、与企业生产经营有关的税金。企业为个人承担的税费，属于与企业经营活动相关的支出，但其性质是替出租人承担了法定义务。*实践处理：税务机关在执法中，通常会审视该笔税费支出是否属于企业的“必要与正常”支出。若合同明确约定了税后租金，企业承担的税费实质上是租金成本的一部分。此时，完税凭证上的纳税人是个人，企业无法直接将其作为自身的税金及附加扣除。较为稳妥的做法是，将这部分税费计入租金总额，还原为含税租金，以租金发票作为扣除凭证。2.方式二：合同约定含税租金，企业支付全部款项，个人自行申报纳税并开具发票。*操作要点：这种方式下，企业支付的租金包含了应由个人承担的税费。个人需到税务机关代开发票（或通过电子税务局申请代开），并按规定缴纳各项税款。企业取得合规的租金发票后，可作为成本费用在企业所得税前扣除。*风险提示：若个人未按规定申报纳税，企业可能面临取得的发票不合规，从而导致税前扣除风险。因此，企业在签订合同时，应明确个人的开票义务及税费缴纳责任，并留存好相关沟通记录。（三）关键问题：企业承担的税费能否在企业所得税前扣除？核心在于合同如何约定以及税费的性质如何界定。如果合同明确是“税费由企业承担”，而非将税费包含在租金中，那么企业承担的这部分税费属于“与取得收入无关的支出”或“替他人承担的支出”，在税法上通常不允许直接扣除。即使企业取得了以个人为抬头的完税凭证，也难以作为自身的扣除依据。建议做法：企业在签订租赁合同时，应尽量将税费因素考虑进租金报价中，约定“含税租金”或“税前租金”，明确租金金额为个人的税后收入，相关税费由个人自行承担并负责开具合规发票。若确实无法避免约定由企业承担税费，则应将承担的税费金额计入租金总额，并确保个人按“含税租金”金额（即企业支付的总金额）开具发票。此时，企业支付的总金额（租金+税费）作为总的租赁成本，凭借合规的租金发票进行税前扣除。二、房屋购买业务中税费承担的涉税分析企业向个人购买房屋（通常为二手房），涉及的税种更为复杂，主要包括个人所得税（卖方）、增值税及附加（卖方）、契税（买方）、印花税（双方）等。同样，“税费由买方承担”是二手房交易市场的常见现象。（一）个人出售房屋涉及的主要税种1.增值税及附加：根据房屋是否为普通住房、持有年限等因素，适用不同的征免政策。2.个人所得税：一般按“财产转让所得”缴纳，税率为20%，计税依据为转让收入减除房屋原值、合理费用以及缴纳的相关税金后的余额。部分情况下可适用核定征收。3.土地增值税：个人转让非住宅类房产或不符合免税条件的住宅，可能涉及土地增值税。4.印花税：按“产权转移书据”税目缴纳，税率为万分之五。（二）企业承担卖方税费的税务处理企业作为购买方，其法定的纳税义务主要是契税和印花税。若合同约定由企业承担本应由卖方（个人）承担的增值税、个人所得税等，则同样面临类似租赁业务中的问题。1.契税的计税依据：契税的计税依据为不含增值税的成交价格。若企业承担了卖方的增值税，该增值税额是否计入契税的计税依据？根据《中华人民共和国契税法》规定，契税的计税依据不包括增值税。但若成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关有权核定计税价格。企业承担的卖方税费，可能被视为成交价格的组成部分，从而影响契税的计算。2.企业所得税前扣除：与租赁业务类似，企业承担的应由卖方个人承担的增值税、个人所得税等，属于替第三方承担的支出。若合同明确约定了“卖方净得价”，企业支付的总价款（房款+替卖方承担的税费）构成了购买房屋的总成本。但在税务处理上，这部分替卖方承担的税费能否计入房屋的计税基础（从而通过折旧或在转让时扣除），需要谨慎处理。*计入房产原值：从会计角度，为取得房产而发生的必要、合理支出应计入房产原值。但从税法角度，关键在于这些支出是否属于“为取得该项资产而发生的直接相关支出”。替卖方承担的税费，严格来说并非企业自身的法定税负，税务机关可能对此提出质疑。*发票开具：个人出售房屋，税务机关代开的增值税发票（若适用）上的销售额为不含税收入，税额为卖方应缴纳的增值税。企业承担的卖方税费（如个人所得税、卖方增值税及附加等），无法体现在给企业的发票金额中。企业支付的总款项会高于发票金额，这部分差额（即承担的税费）的扣除问题，是核心难点。（三）风险与挑战企业购买个人房屋并约定承担全部税费，最大的风险在于替卖方承担的税费难以在企业所得税前充分扣除，或无法全额计入房产原值以计提折旧。税务机关可能认为，这些税费并非企业为取得房产而支付的必要、合理的直接支出，而是一种额外的商业让步。建议做法：1.合同规范化：合同中应明确房屋的成交总价（含税），以及各项税费的法定承担方。若实际操作中由企业承担了本应由卖方承担的税费，应将这部分税费视为购房款的一部分，确保最终的房产交易价格（含税）能够体现企业支付的总代价。2.票据管理：企业应取得税务机关代开的、以企业为购买方的不动产销售发票，发票金额应尽可能反映企业支付的全部购房成本（含承担的卖方税费，若可能）。但实践中，税务机关代开发票时通常仅根据合同约定的不含税销售额开具。3.税务沟通：对于此类特殊业务，建议企业在交易前或交易后与主管税务机关进行充分沟通，说明业务背景和合同条款，争取税务机关对相关税务处理的认可。三、共性风险提示与实操建议无论是租赁还是购买个人房屋，当约定由企业承担本应由个人承担的税费时，企业都面临着税务处理的复杂性和潜在风险。1.合同条款的严谨性：合同是税务处理的基础。避免简单粗暴地约定“一切税费由企业承担”，应尽可能细化，明确各项税费的法定纳税人和实际承担者，并将承担的税费合理计入交易总价。2.发票的合规性：企业必须取得合规的税前扣除凭证，主要是发票。对于租赁，应取得个人代开的租金发票；对于购买，应取得个人代开的不动产销售发票。发票的品目、金额、税率等信息需与实际交易相符。3.税费的准确核算与申报：财务人员需准确理解相关税种的税法规定，正确核算企业应承担的法定税费（如租赁中的印花税、购买中的契税和印花税），并按时申报缴纳。对于替个人承担的税费，要单独核算，并评估其税前扣除的可能性。4.与个人的充分沟通：确保个人了解其作为纳税义务人的法律责任，以及开具合规发票的重要性。企业应主动协助或督促个人完成涉税事项。5.保留交易资料：完整保存购房合同、租赁合同、付款凭证、发票、完税证明（若有）、沟通记录等所有交易相关资料，以备税务检查。6.专业咨询：对于金额较大或情况复杂的交易，建议企业寻求专业的税务顾问或与主管税务机关进行事前沟通，以获取准确的税务处理指引，降低税务风险。四、总结企业在租赁或购买个人房屋时，约定由企业承担相关税费，虽然可能简化了与个