2026年物业管理师考试题库（含答案）

2026年物业管理师考试题库（含答案）一、单项选择题（每题1分，共20分）物业管理起源于19世纪60年代的（）。A.美国B.英国C.日本D.法国答案：B解析：物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时英国正处于工业革命时期，城市化进程加快，大量农民涌入城市，出现了房屋出租管理的需求。业主大会会议应当有物业管理区域内（）以上的业主参加方可召开。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三答案：C解析：《物业管理条例》规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可召开。但此题考查的是《民法典》关于业主大会召开的条件，即应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。前期物业服务合同由（）与物业服务企业签订。A.业主委员会B.建设单位C.业主大会D.街道办事处答案：B解析：前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同。住宅专项维修资金属于（）所有。A.物业服务企业B.建设单位C.业主D.业主委员会答案：C解析：住宅专项维修资金由业主交存，属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起（）日内，将合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。A.10B.15C.30D.60答案：B解析：《物业管理条例》规定，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会应当自选举产生之日起（）日内召开首次会议，推选产生主任、副主任。A.7B.10C.15D.30答案：A解析：业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选产生主任、副主任。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向（）收取有关费用。A.物业服务企业B.业主委员会C.最终用户D.建设单位答案：C解析：《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务收费应当遵循（）的原则。A.等价有偿、诚实信用B.合理、公开、费用与服务水平相适应C.自愿、平等、公平D.成本补偿、略有盈余答案：B解析：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知（）。A.建设单位B.街道办事处C.物业服务企业D.业主委员会答案：C解析：《物业管理条例》规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，（）。A.可以改变用途B.不得改变用途C.经业主大会同意后可以改变用途D.经物业服务企业同意后可以改变用途答案：B解析：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。确需改变用途的，应当依法办理有关手续，并告知业主大会。业主违反约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以（）。A.采取断水断电措施B.向人民法院提起诉讼C.扣押业主财物D.拒绝提供物业服务答案：B解析：业主违反约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。物业服务企业不得采取断水断电等违法方式催缴。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给（）。A.建设单位B.街道办事处C.业主委员会D.房地产行政主管部门答案：C解析：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例相关规定约定的资料交还给业主委员会，并配合新选聘的物业服务企业做好交接工作。住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）以下的罚款。A.5万元B.10万元C.15万元D.20万元答案：B解析：依据《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或未经批准擅自采用协议方式选聘的，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于（）。A.日常绿化养护B.电梯、屋顶等共有部分的维修、更新和改造C.物业服务企业日常运营D.业主大会会议经费答案：B解析：《民法典》规定，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。下列不属于物业管理基本特征的是（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.福利化答案：D解析：物业管理的基本特征包括社会化、专业化、市场化，不包括福利化。物业管理是市场经济的产物，遵循市场规律运作。业主委员会委员应当是（）业主。A.本物业管理区域内的B.本城市的C.本街道办事处的D.本县的答案：A解析：业主委员会委员应当由本物业管理区域内的业主担任，且应当符合热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力等条件。物业服务企业可以将物业管理区域内的（）专项服务业务委托给专业性服务企业。A.全部B.部分C.任何D.核心答案：B解析：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（如保洁、绿化、秩序维护等）委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当（）。A.承担全部责任B.采取应急措施，并及时报告有关行政管理部门C.自行处理，无需报告D.等待业主自行解决答案：B解析：《物业管理条例》规定，物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时报告有关行政管理部门，协助做好救助工作。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.二分之一，二分之一B.三分之二，三分之二C.四分之三，四分之三D.三分之一，三分之一答案：B解析：依据《民法典》第278条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。注意区分"参与表决"与"同意"的比例要求。题干问的是"同意"的比例，需结合参与表决门槛综合判断，即需达到总面积三分之二以上业主且总人数三分之二以上业主同意。本题严格来说，正确表述应为"应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意"，同时参与表决本身需达到面积和人数双三分之二。题干所述情形需结合民法典完整理解，本题答案为B项基于参与表决门槛的表述。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，下列哪项属于业主专有部分？（）A.电梯B.走廊C.自家房屋内部D.外墙答案：C解析：专有部分是指业主自己单独所有的房屋内部空间，包括室内空间及装修等。电梯、走廊、外墙属于共有部分。二、多项选择题（每题2分，共20分）下列属于业主权利的有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.参加业主大会会议，行使投票权D.监督业主委员会的工作E.监督物业服务企业履行物业服务合同答案：ABCDE解析：《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中享有下列权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。业主大会决定下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（即参与表决门槛）的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施E.选聘和解聘物业服务企业答案：CD解析：《民法典》规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施属于特别重大事项，须由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。其他事项经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意即可。物业服务企业的义务包括（）。A.按照合同约定提供物业服务B.定期公布物业服务费收支情况C.接受业主和业主委员会的监督D.维护物业管理区域内的环境卫生E.对违法装修行为进行行政处罚答案：ABCD解析：物业服务企业的义务包括按合同约定提供服务、定期公布费用收支、接受业主监督、维护区域环境卫生和秩序等。E项错误，物业服务企业不是行政机关，无权进行行政处罚，发现违法行为应当及时制止并报告有关行政管理部门。下列关于物业管理用房的表述正确的有（）。A.建设单位应当按照规定配置必要的物业管理用房B.物业管理用房的所有权依法属于业主C.物业管理用房可以出租给他人经营使用D.物业服务企业可以使用物业管理用房进行办公E.物业管理用房不得买卖答案：ABDE解析：建设单位应当按照规定配置必要的物业管理用房，其所有权依法属于业主。物业管理用房由物业服务企业使用，用于物业管理活动，不得买卖、抵押或者改变用途。C项错误，物业管理用房不得改变用途，出租给他人经营使用属于改变用途。业主委员会应当履行下列职责（）。A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同E.监督管理规约的实施答案：ABCDE解析：依据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会履行以下职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议；（4）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。物业共用部位包括（）。A.住宅的基础B.承重墙体C.楼梯间D.走廊通道E.自家阳台答案：ABCD解析：物业共用部位是指物业管理区域内业主专有部分以外，由全体业主共同使用的部位，包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅、设备层等。自家阳台属于业主专有部分。物业服务收费实行政府指导价的范围包括（）。A.经济适用住房物业服务收费B.普通住宅小区物业服务收费C.别墅物业服务收费D.商业写字楼物业服务收费E.工业厂房物业服务收费答案：AB解析：物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区（含经济适用住房）的物业服务收费实行政府指导价；别墅、商业写字楼、工业厂房等非普通住宅及非住宅物业的物业服务收费实行市场调节价。下列哪些情形下，业主可以拒绝交纳物业服务费？（）A.物业服务企业擅自扩大收费范围B.物业服务企业擅自提高收费标准C.物业服务企业未按合同约定提供服务D.业主对物业服务不满意E.物业服务企业已履行合同主要义务但存在瑕疵答案：ABC解析：业主拒绝交纳物业服务费应当有正当理由，如物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，或未按合同约定提供服务等。D项主观不满意不能作为拒交理由；E项已履行主要义务的，业主应当交纳费用，但可要求承担违约责任。下列属于物业管理禁止行为的有（）。A.损坏房屋承重结构B.违法搭建建筑物C.占用消防通道D.在室内进行正常装修E.高空抛物答案：ABCE解析：物业管理区域内禁止的行为包括：损坏房屋承重结构、违法搭建建筑物、占用消防通道、高空抛物、侵占绿地、乱倒垃圾等。D项室内正常装修不属于禁止行为，但需事先告知物业服务企业并遵守相关管理规定。下列有关住宅专项维修资金的说法正确的有（）。A.专项维修资金专项用于住宅共用部位保修期满后的维修B.业主交存的专项维修资金属于业主所有C.专项维修资金可以用于日常维护D.专项维修资金的存储收益可以用于抵扣业主物业费E.专项维修资金应当建立专账管理答案：ABE解析：住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不属于日常维护费用。C错误。专项维修资金的存储收益应当转入专项维修资金滚存使用，不得挪作他用，D错误。专项维修资金应当建立专账管理，接受业主和有关部门监督。三、判断题（每题1分，共10分）业主大会是物业管理区域内的最高权力机构。答案：正确解析：业主大会是物业管理区域内的最高权力机构，由全体业主组成，决定物业管理重大事项。业主可以放弃对共有部分的权利，从而不承担相应义务。答案：错误解析：业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。前期物业服务合同可以约定期限，期限未满时，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。答案：正确解析：前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务企业可以根据需要将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。答案：错误解析：物业服务企业可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业管理业务一并委托给他人。只要经过业主大会同意，就可以改变物业管理区域内公共建筑和共用设施的用途。答案：错误解析：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。确需改变用途的，应当依法办理有关手续，并告知业主大会。仅经业主大会同意不能改变用途，还需依法办理规划等审批手续。业主转让房屋所有权时，其名下的专项维修资金余额可以提取现金退还业主。答案：错误解析：业主转让房屋所有权时，结余的专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。法律另有规定的除外。物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准等事项。答案：正确解析：物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等事项，保障业主的知情权。业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以直接对其采取停水停电措施。答案：错误解析：物业服务企业不得采取停水、停电、停气等方式催缴物业服务费。供水、供电等费用由相应专业单位向最终用户收取，物业服务企业无权擅自中断。业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。答案：正确解析：业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责，执行业主大会的决定。物业服务合同终止后，物业服务企业无需移交物业管理用房和相关资料。答案：错误解析：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和物业管理相关资料交还给业主委员会，配合做好交接工作。四、简答题（每题5分，共20分）简述物业管理的基本特征。答案：（1）社会化——物业管理将分散的社会分工汇集起来，实行统一管理，社会效益显著；（2）专业化——物业服务企业配备专业技术人员和管理人员，运用现代管理手段提供专业服务；（3）市场化——物业管理遵循市场经济规律，通过招投标等市场机制选聘物业服务企业，实行有偿服务、等价交换。简述业主委员会的职责。答案：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（6）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（7）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（8）业主大会赋予的其他职责。简述物业服务企业应当做好哪些方面的安全防范工作。答案：（1）制定安全管理制度和应急预案；（2）配置必要的安全防范设施和器材；（3）安排人员对物业管理区域进行巡查；（4）发现安全隐患及时处理或报告有关部门；（5）发生安全事故时采取应急措施并及时报告行政管理部门，协助做好救助工作；（6）对物业管理区域内违法行为的制止和报告。简述住宅专项维修资金的筹集和使用程序。答案：筹集程序：（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存；（2）建设单位代收后存入专户；（3）业主大会成立后由业主大会决定续筹方案。使用程序：（1）物业服务企业提出使用方案；（2）业主大会或相关业主依法表决通过（涉及维修资金使用的，应当经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意）；（3）报有关部门审核备案；（4）组织实施维修并拨付资金；（5）竣工验收并公示费用明细。五、案例分析题（每题15分，共30分）某小区业主李某购买房屋后长期未入住，以"未享受物业服务"为由拒绝交纳物业服务费。物业公司多次催收无果，遂将李某诉至法院，要求其支付欠缴的物业费及滞纳金。请分析：（1）李某的抗辩理由是否成立？为什么？（2）法院应如何判决？答案：（1）李某的抗辩理由不成立。物业服务具有公共属性，物业服务企业提供的服务是针对物业管理区域全体业主的公共服务，包括公共区域保洁、绿化养护、秩序维护、共用设施设备维护等。这些服务并不会因个别业主未入住而减少或停止。根据《民法典》及《物业管理条例》的相关规定，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。房屋交付后，无论业主是否实际入住，均应当按照合同约定履行交费义务。此外，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。（2）法院应当判决李某向物业服务企业支付欠缴的物业服务费及相应的滞纳金（违约金）。同时，如物业公司在服务过程中存在瑕疵，法院可酌情调整物业费标准，但李某不能完全拒交。解析：本案涉及"空置房"物业费交纳问题。司法实践中，普遍认为物业服务的公共性决定了业主不能以未入住为由拒交物业费。部分省市出台的地方性法规允许空置房屋按一定比例（如70%—90%）减交物业费，但需以当地规定为准。本案例中若无特殊地方规定，李某应当全额交纳物业费。某小区业主委员会在未召开业主大会的情况下，私自与