成都2026年第42届秋季房交会报告

成都2026年第42届秋季房交会报告筑底修复期的市场韧性、结构分化与产品进化Contents报告目录成都2026年第42届秋季房交会市场全景洞察与趋势研判01宏观视界：政策环境与市场基调02土地脉络：缩量提质与价值重塑03新房格局：量缩价稳与双峰结构04存量博弈：二手分流与租赁耦合05产品纪元：新规2.0与好房子标准06趋势研判：筑底修复与未来展望CHAPTER01宏观视界：政策环境与市场基调从"着力稳定"到"努力稳定"，需求端工具基本出清POLICYLANDSCAPE政策环境：需求端工具基本出清2026年H1政策端持续宽松加码，全国定调转向"努力稳定"，成都全域取消限购限售、公积金扩额提能、直补首付与区县补贴组合推进，标志着限制性政策基本出清，市场进入全面鼓励需求释放阶段。01中央定调转向全国层面由"着力稳定"转向"努力稳定"房地产市场，货币环境维持适度宽松，5年期以上LPR仍有下行空间LPR仍有下行空间02限购限售全面解除成都全域取消限购限售政策，购房资格门槛降至历史最低，彻底打通置换链条的政策堵点全域取消·门槛最低03公积金新政密集落地阶段性取消贷款次数限制（至2026年底），额度提升与提取优化，精准支持改善型换房需求取消贷款次数限制04财政补贴组合拳各区县推出直补首付、购房契税补贴等实质性让利措施，降低购房者前期资金压力，提振市场信心直补首付·契税补贴MARKETOVERVIEW·2026H1市场基调：筑底修复与结构分化2026年上半年成都住宅市场延续"政策托底、土地缩量提质、新房结构分化、库存承压"的整体基调，市场处于筑底修复阶段。筑底修复阶段新房成交面积402.46万㎡（同比-41.1%）创近年同期新低，但成交均价18585元/㎡（环比微涨2.39%），呈现"量缩价稳"特征。402.46万㎡价值向核心区集中一圈层（主城核心区）贡献近六成成交金额，远郊及高库存板块去化压力持续拉长，区域分化加剧。≈60%主城占比改善需求主导100-140㎡户型、100-300万总价段成为市场绝对主力，刚需客群加速向二手房与租赁市场分流。100-140㎡主力段库存去化承压全市狭义库存去化周期突破31.9个月，部分远郊板块去化周期超60个月，去库存成为下半年核心任务。31.9个月周期CHAPTER02土地脉络缩量提质与价值重塑涉宅土地成交缩量41.9%，房企聚焦一圈层核心板块2026H1·涉宅土地市场土地供求：缩量提质，克制理性2026年H1涉宅土地市场呈现"缩量提质"特征，成交总建面227.68万㎡（同比-41.9%），楼面均价9735元/㎡，溢价率仅3.37%。成交量大幅收缩上半年涉宅土地成交总建面同比下降41.9%，政府推地与房企拿地均趋于谨慎，避免库存进一步恶化227.68万㎡价格体系稳健告别高溢价时代，土地价格回归理性，为新房市场留出合理的利润空间9,735元/㎡增存挂钩机制"三色供地"严控存量较大区域，新增供应向去化周期短的中心城区优质地块集中三色供地区域价值重塑武侯、锦江等核心板块偶现高溢价，远郊地块底价成交或流拍成为常态武侯·锦江MARKETOUTLOOK土地趋势：聚焦核心，分化加剧下半年成都涉宅土地供应料延续缩量，成交继续向中心城区优质地块集中。在"努力稳定"总基调下，房企拿地保持理性，高溢价地块仍将集中于武侯、锦江等价值高地，远郊及高库存板块土地市场难有起色，土地市场的分化将进一步传导至新房市场。供应延续缩量政府推地节奏将严格匹配去化速度，预计下半年土地成交量同比持平或微降，避免新增无效库存。同比持平或微降房企聚焦核心国央企及稳健型民企将继续深耕一圈层核心板块，对远郊及近郊高库存区域保持规避态度。一圈层核心溢价率维持低位除极少数核心地块外，大部分土地将以底价或低溢价成交，成本端压力有所缓解。底价成交为主产品导向明确出让条件中可能更多附加"好房子"标准、现房销售等要求，引导房企从拿地端开始产品迭代。好房子标准CHAPTER03新房格局：量缩价稳与双峰结构成交面积创近年新低，刚改与豪改呈现'双峰'特征MARKETOVERVIEW新房量价：量缩价稳，价值韧性2026年H1新房市场呈"量缩价稳"格局，成交面积402.46万㎡（同比-41.1%）创近年同期新低，成交金额显著收缩（同比降幅超四成），但成交均价18585元/㎡（环比微涨2.39%）。价格韧性主要源于核心区改善盘的支撑，远郊刚需盘降价促销效果边际递减。成交量创低上半年新房成交面积402.46万㎡，同比下降41.1%，市场观望情绪浓厚，购房者决策周期拉长402.46万㎡金额大幅收缩成交金额同比降幅超四成，反映出高总价房源流速放缓，市场整体购买力趋于保守>40%降幅均价逆势微涨成交均价18585元/㎡，环比微涨2.39%，市场结构向高单价改善盘倾斜，价格体系保持稳健18585元/㎡区域分化显著一圈层量价齐稳，二三圈层以价换量效果有限，部分板块出现价格战苗头主城稳·郊区分化MarketStructure新房结构：改善主导，双峰分化新房市场呈现'改善主导、结构分化'特征，100-140㎡户型、100-300万总价段、10000-20000元/㎡单价段为绝对主力。刚改与豪改呈现'双峰'特征，大面积、高总价段产品开始出现供过于求，传统刚需小户型供应萎缩，市场向核心区集中。面积段集中100-144㎡户型占据市场绝对主力，反映出换房需求是市场核心支撑，90㎡以下刚需产品供应大幅萎缩100-144㎡总价段分化100-300万总价段流速最快，300-500万改善盘稳中有升，千万级豪宅市场呈现'高总价、低套数'特征100-300万单价段上移10000-20000元/㎡单价段成为成交主力，20000元/㎡以上改善盘占比提升，万元以下刚需盘逐渐边缘化1-2万/㎡供应结构失衡大面积、高总价段产品在非核心板块出现供过于求，'伪改善'产品面临去化困境，产品定位需更精准供过于求SALESRANKING·2026H1项目排行：高端引领，改善走量2026年H1项目销售排行呈现"双轨结构"：建发海耀以28.37亿元/120套领跑豪宅市场，均价72427元/㎡；东城金茂锦棠以636套走量最强，代表改善盘去化能力。豪宅市场领跑建发海耀以28.37亿元金额居首，套数仅120套，均价72427元/㎡，凸显顶豪市场高总价、低套数特征¥28.37亿改善盘走量王东城金茂锦棠以636套成交套数夺冠，均价适中，精准定位刚改/二改需求，去化能力强劲636套标杆项目韧性麓湖生态城、招商时代公园等大盘凭借成熟配套与品牌口碑，持续高流速，成为市场压舱石持续热销品牌集中度提升TOP10榜单中国央企及稳健型民企占据绝对主导，中小房企生存空间被压缩，行业洗牌加速TOP10CHAPTER04存量博弈：二手分流与租赁耦合二手房成交1100万㎡居全国首位，梯级消费体系成型MARKETOVERVIEW二手房市场：规模居首，分流刚需2026年H1成都二手房成交面积1100余万㎡，市场规模连续5年全国居首。二手房套均面积维持在95㎡左右，与新房140㎡形成天然分流，"以价换量"策略持续生效，承接了大量刚需及首改需求，构筑了市场底部的坚实支撑。规模全国第一上半年二手房成交面积1100余万㎡，远超新房成交量，存量房时代特征显著，市场活跃度保持高位。1100余万㎡面积错位分流二手房套均面积约95㎡，新房套均接近140㎡，总价与面积差异天然分流刚需客群，形成互补格局。95vs140㎡以价换量持续二手房业主降价意愿增强，价格回调至合理区间，性价比优势凸显，吸引大量预算有限的刚需入场。VALUESTRATEGY置换链条打通"卖旧买新"成为改善需求释放的主要路径，二手房流速直接决定了新房市场的购买力水位。卖旧买新GRADUATEDHOUSING梯级消费：良性耦合，有序分流成都市场通过租赁、二手房和新房供应的良性耦合，使得不同生命阶段、不同支付能力的居住需求得以有序分流，'好房子+好服务'成为稳定新房市场、激活增量的核心抓手。需求有序分流租赁满足青年过渡，二手房承接刚需与首改，新房聚焦深度改善与豪宅，三市场各司其职，避免恶性竞争。租赁·二手房·新房居住消费升级随收入增长与家庭结构变化，购房者沿"租→老破小→近郊刚改→主城豪改"路径升级，置换链条清晰。租→老破小→刚改→豪改公园城市认知成都早期生态规划塑造了消费者对"舒居"的特色认知，推动从"有房住"到"住好房"的观念转变。从"有房住"到"住好房"新房准入门槛面对分流压力，新房通过产品迭代（如89㎡套三）降低总价门槛，试图重新捕获部分流失的刚需客群。89㎡套三Chapter05产品纪元新规2.0与好房子标准从"卷套内"到"卷公区+卷服务"，产品力全面迭代CHENGDU·POLICYBRIEF新规2.0：告别唯得房率，全面提质随着25年新规2.0发布，成都正式进入"卷套内+卷公区+卷服务"时代。企业从片面追求高得房率转向项目整体品质提升。01板率管控升级新规2.0将附属空间纳入整体板率管控，堵住"偷面积"漏洞，引导设计回归居住本质板率管控02阳台计容明确明确阳台计容标准，依托赠送与半赠送空间转换实现设计迭新，封闭阳台统一半计容半计容03公区价值重塑从片面追求套内面积转向场景、公区、立面、服务综合迭代，公区向复合场景转化景观+运营04好房子标准落地政策密集出台引导产品迭新，噪音、空气质量、采光通风等核心痛点成技术攻关重点品质攻关PRODUCTINNOVATION产品迭代：户型压缩与第四代住宅最新面世项目中出现了110㎡以下套四、89㎡套三产品，在保持合理功能尺度下实现面积、总价有效压缩。天府新区"四代宅"实现家家约45㎡"空中独院"，依托"封闭阳台统一半计容"新规，公建化封窗不再亏得房率，城市封面层出不穷。小户型大功能110㎡以下套四、89㎡套三产品涌现，精细化设计压缩总价，降低准入门槛，重新捕获刚改客群89㎡套三第四代住宅爆发天府新区"四代宅"实现家家约45㎡"空中独院"，将自然引入高层，契合公园城市舒居理念45㎡独院封窗不计容红利依托"封闭阳台统一半计容"新规，公建化封窗不再亏得房率，立面统一与隔音隔热性能大幅提升半计容新规工艺技术革新着力解决噪音、空气等痛点，依托专利技术实现室内墙体"快拆块装"，适应家庭全生命周期变化快拆块装PUBLICSPACE&SERVICES公区服务：景观运营化，服务商业化公区打造依托下沉庭院、架空层、整体/局部抬板等手段，升级递进式景观序列；公区向外延伸实现内外双园景观。大量项目响应新规要求，经营性服务大规模试水，会所、泛会所功能加速普及，通过高端IP联名+商业化专业运营，打破社区运营瓶颈。景观序列升级依托下沉庭院、架空层、整体/局部抬板等手段，打造递进式景观序列，从"看景"转向"用景"，增强归家仪式感，让每一次归家都成为穿越花园的旅程。递进式景观内外双园呼应公区向外延伸，实现社区内外双园景观，有效呼应成都"公园城市"建设理念，将城市绿意引入社区，提升居住环境的生态价值与宜居品质。公园城市泛会所普及化会所、泛会所功能加速普及，从高端盘专属下沉为改善盘标配，涵盖健身、阅读、社交等全龄段生活场景，满足业主多元化生活需求。全龄段场景运营商业化破局通过高端IP联名+商业化专业运营，探索社区服务的可持续盈利模式，打破传统物业"只亏不赚"的运营死循环，实现服务价值与商业价值的双赢。IP联名运营CHAPTER06趋势研判：筑底修复与未来展望去化周期突破31.9个月，警惕远郊与高价板块风险INVENTORYALERT库存预警：去化承压，区域分化全市狭义库存去化周期突破31.9个月，远郊及部分高价板块去化压力突出。散点显示阳光城（77.4月）、大源（58.2月）去化压力最大，八里庄-二仙桥（14月）、犀浦（13.7月）去化最快。主城核心区去化周期基本在24个月以内，去化压力可控。整体周期拉长全市狭义库存去化周期突破警戒线，去库存成为下半年市场核心任务31.9月高危板块点名前期供应过大或总价过高脱离地缘客群，去化压力集中显现77.4月健康板块特征性价比与成熟配套仍是去化王道，多个板块周期低于警戒线13.7月核心区压力可控主城核心区价值韧性凸显，是房企投资与置业的安全岛<24月2026H2OUTLOOK下半年预判：政策托底，结构提质下半年成都政策料延续宽松，需求端提能与存量盘活为主线。涉宅土地供应料延续缩量，成交继续向中心城区优质地块集中。新房市场大概率延续"量缩价稳"、结构分化格局，改善型需求（