经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷49

经济师（中级）房地产经济专业知识与

实务模拟试卷49

一、单项选择题（本题共60题，每题7.0分，共60

分。）

1、从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为（）四个阶段。

A、相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散

B、相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散

C、绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散

D、绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散

标准答案：D

知识点解析：纵观世界现代城巾所经历的发展历程，城市进化理论认为，从工业化

社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为以下四大阶段：①“绝对集中”阶

段；②“相对集中”阶段；③“相对分散”阶段；④“绝对分散”阶段。

2、我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。这说明含有阴阳两字的地名，大都

与（）区位有关。

A、天文

B、自然

C、经济

D、交通

标准答案：B

知识点解析：我国古代称水以南为阴、以北为阳。含有阴阳两字的地名，大都与自

然地理区位有关。

3、按城市内部结构，城市可分为（）。

A、块状城市、带状城市、星状城市

B、单中心城市、多中心城市

C、棋盘形城市、放射形城市

D、大城市、中等城市、小城市

标准答案：B

知识点解析：①按城市人口规模，可将城市分为大城市、中等城市和小城市；②

按城巾平面几何形状，可招城巾分为块状城市、带状城市、星状城市等；③按城

市内部结构，可将城市分为单中心城市和多中心城市；④按城市道路格局，可将

城市分为横盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。

4、房地产价格与房地产（）负相关。

A、需求

B、供给

C、开发成本

D、价值

标准答案：B

知识点解析：依据房地产需求曲线，房地产价格与供给星负相关关系。

5、城市中心商务强度指标是指（）。

A、中心商务区建筑面积总和：总建筑基底面积xlOO%

B、中心商务用地建筑面积总和+总建筑面积xlOO%

C、中心商务用地建筑面枳总和《总建筑基底面枳xlO（）%

D、中心商务区建筑面积总和：总建筑面积xlOO%

标准答案：B

知识点解析：中心商务强度指标（CBH）=中心商务用地建筑面积总和4■总建筑面积

xlOO%o

6、征收是物权变动的一种极为特殊情形，是政府行使（）的行为。

A、所有权

B、行政权

C、使用权

D、占有权

标准答案：B

知识点解析：征收是物权变动的一种极为特殊的情形，是政府行使行政权的行为。

7、下列关于征收与征用区别的说法，错误的是（）。

A、征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要

B、征收应当依法给予补偿，征用应当依法返还或者补偿

C、征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意

D、征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权

标准答案：C

知识点解析：征收与征用的共同之处主要有两点：一是强制性，即都不必得到财

产所有权人的同意；二是补偿性，即都应给予公平补偿。不同点有：①适用对象

不同。②前提条件不同。征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施

建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因

抢险、救灾等紧急需要。③所有权转移不同。征收主要是所有权的改变，是国家

将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题；征用只是使

用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用

后，应返还被征用人。④补偿内容不同。

8、征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归（）所有。

A、农民个人

B、剩余劳动力安置单位

C、地上附着物所有人

D、农村集体经济组织

标准答案：D

知识点解析：征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经

济组织所有。

9、下列关于集体土地征收补偿安置的说法，错误的是（）,

A、并非所有的被征收土地都要支付青苗补偿费

B、地上附着物补偿费包括被征收土地上树木的补偿费

C、征收耕地的安置补助费按照被征收耕地的面积进行补偿

D、征地补偿、安置方案经批准后，由市、县级人民政府土地行政管理部门组织实

施

标准答案：C

知识点解析：《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定r集体土地征收补偿

标准：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿；征收耕地的补偿费用包括

土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；土地补偿费和安置补助

费的总和不得超过土地被征收前三年平均产值的30倍。

10.下列关于建设用地管理原则的说法，错误的是（）。

A、节约、合理利用每寸土地.保护耕地和提高土地利用率

B、强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用

C、实行建设用地有偿使用

D、经济效益优先

标准答案：D

知识点解析：经济效益优先不对，应该是社会效益、经济效益和生态效益相统一。

11、下列关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是（）。

A、建设用地使用权赠与是无偿行为

B、赠与人与受赠人之间需要签订赠与合同

C、赠与人愿意赠与，且受赠人愿意接受，赠与合同才能成立

D、赠与的建设用地使用权无须办理相关手续

标准答案：D

知识点解析：建设用地的使用权赠与是一种无偿行为，受赠人可以无偿获得建设用

地使用权而不需要付出任何代价，此点与出售和互换不同。赠与合同的成立，需要

双方达成共识，即不仅需要赠与人愿意赠与，而且还要受赠人愿意接受。

12、国有建设用地使用权转让方式不包括（）。

A、出售

B、互换

C、赠与

D、出租

标准答案：D

知识点解析：国有建设用地使用权转让的方式有三种：出售、互换、赠与。

13、处分抵押的建设用地使用权所得金额，首先用于（）。

A、偿还抵押权人的债权本息

B、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害

C、支付处分抵押建设用地使用权的费用

D、缴纳相关税费

标准答案：C

知识点解析：处分抵押的建设用地使用权所得金额依下列顺序分配：①支付处分

抵押建设用地使用权的费用；②扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费；③偿还

抵押权人的债权本息及支付违约金；④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成

伤害；⑤剩余金额交换抵押人。

14、集体经济组织成员中，不可以申请农村宅基地使用权的是（）。

A、宅基地面积少于规定的:艮额标准的

B、因结婚等原因，确需建新房分户的

C、将原有住房租借给他人使甩的

D、原住宅影响村镇规划需要搬迁的

标准答案：C

知识点解析：集体经济组织成员中，申请农村宅基地使用权应符合下列条件：①

宅基地面积少于规定的限额标准的；②因结婚等原因，确需建新房分户的；③原

住宅影响村镇规划需要搬迁的。

15、房地产市场调研中，只有真实可靠地反映市场状态，才有可能为决策者提供科

学客观依据，这表明房地产市场调研应遵循（）。

A、真实性和可靠性原则

B、统一性原则

C、科学性原则

D、差异性原则

标准答案：A

知识点解析：房地产市场调研的真实性和可靠性原则：房地产市场调研所提供的信

息，只有真实可靠地反映市场状态，才有可能为决策者提供科学客观的依据。选项

B、选项C和选项D说法不属于房地产市场调研的原则。

16、在房地产市场调研类型中，因果性调研主要是分析问题的（）。

A、性质

B、现状特征

C、原因

D、发展趋势

标准答案：C

知识点解析：实验性倜研法也称因果性调研法，实验法的目标是揭示市场变量之间

的因果关系。

17、搜集房地产市场调研资料时，项目基地现状资料内容包括地形状况、地上物状

况、邻地状况，以及（）状况。

A、区域内人口增长率

B、区域产业结构

C、公共设施

D、房地产价格

标准答案：C

知识点解析；搜集厉地产市场调研斐料时，项目基地现状资料内容包括地形状况、

地上物状况、邻地状况以及公共设施状况。

18、房地产市场预测是一种信息变换系统，该系统输入的是市场调研所取得的历史

和现时资料，输出的是（）。

A、调研方法

B、调研内容

C、调研步骤

D、预测信息

标准答案：D

知识点解析：房地产市场预测是一种信息变换系统，该系统输入的是市场调研所取

得的历史和现时资料，输出的是预测信息。

19、按预测方法的性质，房地产市场预测可分为（）。

A、短期预测和长期预测

B、定量预测和定性预测

C、微观市场预测和宏观市场预测

D、时间序列预测和回归分析预测

标准答案：B

知识点解析：按预测方法的性质，房地产市场预测可分为定量预测和定性预测。

20、为获得某区域市场生存型、发展型和享受型等各类住宅潜在消费者数量分布状

况，房地产市场细分应以（）为主要依据。

A、家庭结构

B、年龄构成

C、收入水平

D、文化程度

标准答案：C

知识点解析：一般来说，随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向发展型乃

至享受型发展。

21、房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等丁•可供分配的利润，

一般按照（）顺序分配。

A、弥补企业以前年度的亏损、提取法定盈余公积金和公益金、向投资者分配利润

B、弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润、提取法定盈余公积金

C、提取法定盈余公积金、弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润

D、提取法定盈余公积金、向投资者分配利润、弥补企业以前年度的亏损

标准答案：A

知识点解析：房地产开发企业缴纳所得税之后利润为税后利润，它等于可供分配的

利润，一般按照下列顺序分配：①弥补企业以前年度的亏损。②提取法定盈余公

积金和公益金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项的10%提取，累计提取达

到注册资本金的5。％时可不再提取。公益金按照可供分配利润的5%提取。③向

投资者分配利润。故选A项。

22、某房地产开发企业通过对同类物业和相邻物业特点的分析，有针对性地对自己

的项目进行了产品定位。该产品定位策略是（）。

A、属性定位策略

B、性能定位策略

C、独立定位策略

D、竞争对手定位策略

标准答案：D

知识点解析：房地产JT发企业直接面对竞争对手，将自口的产品定位为在某方面比

竞争对手更好一些。这一定位策略就是通过大量的市场调研分析，找出同类物业、

相邻物业的特点和弱点，有针对性地定位自己的产品。

23、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目动态盈利性指标的是（）。

A、成本利润率

B、销售利润率

C、利息备付率

D、财务内部收益率

标准答案：D

知识点解析：选项A成本利润率和选项B销售利润率都属于静态指标，选项C利

息备付率属于清偿能力指标。

24、同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。这体现了

房地产投资具有（）的特点。

A、投资品种多样性

B、投资价值附加性

C、投资区域差异性

D、投资收益个别性

标准答案：D

知识点解析：即使是同一个房地产投资项目，也会因投资者的不同而导致其实际投

资收益的不同。这就是投资收益的个别性。

25、卜列关十敏感度系数（SAF）的说法，止确的是（）。

A、当SAF>0时，评价指标A与不确定因素F反向变化

B、当SAFVO时，评价指标A与不确定因素F同向变化

C、SAF不能说明评价指标A.与不确定因素F之间变化方句的关系

D、SAF绝对值较大者，敏感度系数较高

标准答案：D

知识点解析：敏感度系数（SAF），SAF绝对值较大者，敏感度系数较高。

26、下列住宅小区开发项目的成本费用中，属于公共配套设施建设费的是（）。

A、供水系统T.程努

B、绿化建设费

C、公寓的建安工程费

D、托儿所建设费

标准答案：D

知识点解析：选项A供水系统工程费和选项B绿化建设费都属于基础设施建设

费，选项C公寓的建安工程费属于建筑安装工程费。

27、某房地产投资项目的甲、乙两个互斥方案在同一折现率下的净现值期望值和标

准差分别为E甲=1000万元，。甲=2800万元；E乙=70（）万元，o乙=2200万元。

若以V甲、V乙分别表示甲、乙方案的投资风险度，则判断正确的是（）。

A、V甲VV乙

B、V甲=丫乙

C、V甲>丫乙

D、V甲WV乙

标准答案：A

知识点解析：变异系数V甲=2800*000=2.8,V乙2200+700=3.14,所以甲VV

乙。

28、在借款偿还期内，房地产开发企业的未分配利润首先用于（）。

A、购置土地

B、归还借款

C、发放福利

D、增加资本金

标准答案：B

知识点解析：在借款偿还期内，未分配利润首先用于归还借款。

29、两个互斥方案的效益基本相同，但计算期不同。对这两个方案进行比选时，应

选用的比选方法是（）。

A、净年值法

B、费用年值法

C、年值折现法

D、差额内部收益率法

标准答案：B

知识点解析：依据年值法的定义选择。

30、房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至（）等于零止的年数。

A、净现金流量

B、累计净现金流量

C、现金流入减去现金流出

D、净现金流量折现值的累计值

标准答案：D

知识点解析：房地产投资项目的动态投资回收期就是自投资起始点算起，净现金流

量折现值的累计值等于零或出现正值的年份。

31、下列选项中，不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是（）。

A、项目的主要经济指标结果

B、可行性研究的结论

C、项目的自身情况

D、项目经济指标的测算过程

标准答案：D

知识点解析：可行性研究报告摘要内容是：所处地区的市场情况，项目的自身情况

和特点，项目主要经济指标的计算结果，可行性研究的结论及建议。

32、下列线性盈亏平衡表达式中，用产品单价表示盈亏平衡点的是（）。

A、p-f

PCy

B、

生

C、Q+V+T

Q

D、P—T—Q

标准答案：c

G

知识点解析：选项A,用产量表示;选项B,回用销售额表示；选项

C,+V+T用产品单价表示；选项D,P-T一用单位产品变动成本表示。

33、下列选项中，不属于房地产开发项目工程招标程序的是（）。

八、发出招标公告或邀请书

B、工程投标询价和现场考察

C、开标、评标和授标

D、签订工程承包合同

标准答案：B

知识点解析：招标程序：招标前的准备，发出招标公告或邀请书，投标人资格预

审，发售招标文件，开标、评标和授标，签订工程承包合同。

34、在房地产开发项目管理中，项目管理的主体是项目的（）。

A、设计单位

B、建设单位

C、监理单位

D、施工单位

标准答案：B

知识点解析：在房地产开发过程中，除了房地产开发企业为项目的顺利实现而实施

的项目管理，设计单位、监理单位、施工承包商等也分别围绕开发项目实施项目管

理。同时，建设、土地、规划、发改委等行政主管部门也要对项目的开发建设给予

必要的监督及管理。

35、（）是单位工程的组成部分，按不同的结构部位、施工特点等，将单位工程划分

为若干个项目单元。

A、单项工程

B、子项工程

C、分部工程

D、分项工程

标准答案：C

为识点解析：分部工程是单位工程的组成部分，它将单位工程划分为若干个项目单

元。

36、下列关于房地产开发项目工程投标担保的说法，错误的是（）。

A、招标人可以要求投标人提交投标担保

B、投标担保可以采用投标保函或投标保证金的方式

C、投标保证金一般不得低予投标总价的2%

D、投标保证金最高不得超过50万元

标准答案：C

知识点解析：投标保证金一般不得超过投标总价的2%。

37、房地产开发企业在市场营销活动中，进行市场细分和评估、市场定位等工作的

直接目的是（）。

A、确定企业的发展方向

B、选择企业的增长战略

C、制订营销实施计划

D、选择目标客户群

标准答案：D

知识点解析：房地产开发企业在市场营销活动中，进行市场细分和评估、市场定位

等工作的直接目的是选择目标客户群。

38、与诉讼相比，房地产开发项目合同争议的调解方式不具有（）的特点。

A、国家强制保证

B、能较经济地解决纠纷

C、能交及时地解决纠纷

D、利于消除合同当事人的对立情绪

标准答案：A

知识点解析：选项B能较经济地解决纠纷，选项C能较及时地解决纠纷，选项D

利于消除合同当事人的对立情绪，都属于调解具有的特点。

39、相对于委托共同代理方式，房地产开发企业采用委托独家代理方式的销售商品

房的缺点是（）。

A、双方协调工作量大

B、代理佣金结算复杂

C、销售进度可能较慢

D、委托代理合同较复杂

标准答案：C

知识点解析：双方协调工作量大，代理佣金结算复杂，委托代理合同较复杂为共同

代理方式的缺点。

40、制定房地产营销战略和行动方案属于房地产市场营销（）的工作内容。

A、分析

B、策划

C、计划实施

D、计划控制

标准答案：B

知识点解析：制定房地产营销战略和行动方案属于房地产市场营销策划的工作内

容。

41、房地产公共关系推广的原则是（）。

A、协调好公众关系

B、促进楼盘销售

C、以维护企业声誉，树立企业形象为主要目的

D、树立企业形象

标准答案：C

知识点解析：选项A、选项B和选项D属于公共关系推广的作用。公共关系推广

的作用有：①协调好公众关系；②促进楼盘销售；③树立企业形象：④建立信

息网络。

42、房地产开发企业选择同接营销渠道的优点之一是能够（）。

A、节省企业营销费用

B、稳定销售价格

C、减少协调工作量

D、发挥销售专业特长

标准答案：D

知识点解析：间接营销渠道的优点有利于发挥销售专业特长。

43、某商品住宅开发项H的用地是两年前以楼面地价1500元/平方米取得的，建

筑安装工程费为2000元/平方米，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得

成本与建筑安装工程费之和的50%。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元/

平方米，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价

值为（）元/平方米。

A、3500

B、5000

C、5250

D、7500

标准答案：D

知识点解析：新开发的房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费

用+投资利息+销售税费+开发利润=（3000+2000）x（l+50%）=7500（元/平方

米）。

44、下列房地产项目中，降低价格对增加销售量有较大作用的是（）。

A、豪华精装住宅

B、普通商品住宅

C、花园洋房

D、别墅

标准答案：B

知识点解析：对需求弹性大的商品房，客户对其价格比较敏感，购买行为往往受求

廉心理支配，因而低价容易拓展销路；对需求弹性小的房地产，客户对其价格不敏

感。本题中豪华精装住宅、花园洋房、别塞均属于需求弹性小的房地产，故选B

项.

45、利用假设开发法估价，下列情形中会使评估价值高的是（）。

A、后续开发建设的必要支出大

B、后续开发建设的应得利润大

C、开发完成后的房地产价值大

D、开发期长

标准答案：C

知识点解析：本题考查假设开发法估价的内容，分析所给的条件，故选项C正

确。

46、在房地产估价中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去（）。

A、房地产价格

B、建筑物开发成本

C、土地价值

D、建筑物市场价值

标准答案：D

知识点解析：建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。

47、制定物业管理规约的主体是（）。

A、全体业主

B、业主委员会

C、社区居委会

D、物业建设单位

标准答案：A

知识点解析：依据管理规约的概念：制定物业管理规约的主体是全体业.主。

48、房地产估价的收益法主要是根据房地产（）求取房地产的价值。

A、过去的经济效益

B、当前的收益水平

C、未来的总收入

D、未来的净收益

标准答案：D

知识点解析：从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。

49、下列选项中，不属于物业服务收费原则的是（）。

A、合理原则

B、费用与服务水平相适应原则

C、公开原则

D、费用与业主承受能力相适应原则

标准答案：D

知识点解析：物业服务收费的原则是合理原则、公开原则、费用与服务水平相适应

原则。

50、下列物业管理事项中，不属于业主权利的是（）。

A、提议召开业主大会

B、交纳物业服务费用

C、选举业主委员会成员

D、监督专项维修资金的管理和使用

标准答案：B

知识点解析：交纳物业服务费用是业主的义务。

51、在美国，房地产抵押估价（）。

A、由州政府的直属机构完成

B、由银行委托经纪公司完成

C、由银行房地产信贷员完成

D、是法律规定的强制性措施

标准答案：D

知识点诵析：在美国，房地产抵押估价是法律规定的强制性措施。

52、负责物业服务企业资质管理的部门是（）。

A、街道办事处

B、居民委员会

C、工商行政主管部门

D、房地产行政主管部门

标准答案：D

知识点解析：负责物'业服务企业资质管理的部门是房地产行政主管部门。

53、某房地产抵押物价值为180万元，抵押率为50%,采用等额本金还款方式分

10年偿还，贷款年利率为6%,则第11个月的月还款额为（）元。

A、4125

B、7500

C、11625

D、15000

标准答案：C

知识点解析：已知：贷款金额P=180x50%=90（万元），贷款月利率i=6%*2,

CP

按月计算的贷款期限=10x12=120（月），根据=7+I1--i代入计

――+[900000.耳臀xET小'6%

算，AH=-"120।底=11625（元）。

54、下列物业服务活动发生的费用，不得计入物业服务成本的是（）。

A、小区内的绿化养护费用

B、小区内的清洁卫生费用

C、小区保安人员的工资

D、小区内共用电梯的大修理费用

标准答案：D

知识点解析：小区内共用电梯的大修理费用应通过专项维修资金予以列支，不得计

入物业服务支出或物业服务成本。

55、房地产投资信托基金的英文简称是（）。

A、REITs

B、FIRR

C、DCF

D、CIREA

标准答案:A

知识点解析：房地产投资信任基金的英文简称是REITs.

56、不可以作为质押贷款的是（）。

A、汇票

B、支票

C、债券

D、房屋

标准答案：D

知识点解析：房屋属于不动产，不能质押。

57、城镇十地使用税具有（）的基本特征.

A、按年征收

B、实行一次性征收

C、按超率累进税率征收

D、全国税额标准相同

标准答案：A

知识之解析：城镇土地使用税具有按年征收的基本特征。

58、个人住房组合贷款是指由（）形成的特定贷款组合。

A、等额本息贷款和等额本金贷款

B、一手房贷款和二手房贷款

C、固定利率贷款和浮动利率贷款

D、住房公积金贷款和商'也性贷款

标准答案：D

知识点解析：个人住房组合贷款由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。

59、根据我国目前的规定，个人购买普通住房超过2年不足5年的，营业税（）。

A、免征

B、按其取得的售房收入全额征收

C、按其取得的售房收入减去购买住房原价的差额征收

D、按其取得的售房收入减去购买住房原价的差额减半征收

标准答案：B

知识点解析：根据我国目前的规定，个人购买普通住房超过2年不足5年的，营业

税按其取得的售房收入全额征收。

60、我国消费信贷住房综合保险综合了住房财产保险和（）的责任。

A、房地产责任保险

B、信贷保证保险

C、财产损失保险

D、人寿保险

标准答案：B

知识点解析：我国消费佶贷住房综合保险综合了住房财产保险和信贷保证保险的货

任。

二、多项选择题（本题共20题，每题1.0分，共20

分。）

61、根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得

最大利润的决定因素有（）。

标准答案：C,D,E

知识点解析：P=V-（E+T）公式中涉及农产品销售价格（V）、生产成本（E）和运输成

本⑴。

62、居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有（）。

标准答案：B,C,D

知识点解析：城市与乡村的区别主要表现在以下四个方面：①城市是以非农人口

集聚为主要特征的居民点，在人口职业构成上不同于乡村；②城市的人U数量、

人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多，在规模和密度上不同于乡村；

③城市建设用地类型多样复杂。基础设施和公共服务设施比乡村完备，在空间形

态和物质构成上不同于乡村；④城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，

是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地，在职能类型和产业结构上不同

于乡村。

63、在国有土地上房屋征收中，被征收人在规定时间内未协商选定房地产价格评估

机构的，可由房屋征收部门（）决定。

标准答案：C,D,E

知识点解析：房地产评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协

商不成的，由房屋征收部门组织被征收入按照少数服从多数的原则投票决定，或者

采取摇号、抽签等随机方式确定。

64、国有建设用地使用权划拨的程序有（）。

标准答案：A,B,C,D

知识点解析：国有建设用地使用权划拨的程序是申请、审批、拨地、发证。

65、下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有（）。

标准答案：A,B,D

知识点解析：法律法规等规定了不得抵押的房地产或者抵押无效的情形有：①土

地所有权。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押

人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除

外。乡（镇”村企业的土地使用权不得单独抵押。③学校、幼儿园、医院等以公

益为R的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

但学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医

疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押的，人民法院可

以认定抵押有效。④列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。⑤

已依法公告列入征收范围的房地产。⑥所有权、使用权不明或者有争议的财产。

⑦依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。⑥对空置3年以上的

商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。⑨以法定程序确认为违法、违

章的建筑物抵押的，抵押无效。⑩法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。

66、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有（）。

标准答案：A,C,E

知识点解析：房地产市场供给的状况，需要通过对一系列指标的统计来进行分析，

在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置

量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工

房屋价值等。

67、下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有（）。

标准答案：A,D

知识点解析：房地产需求调查问卷韵问题，按问题在问卷中所起作用的不同，分为

过滤性问题、背景性问题和实质性问题。背景性问题常用于询问受访者个人或家庭

的基本情况。

68、依据行为因素的市场细分有（）。

标准答案：B,C,D

知识点解析：依据行为因素的市场细分主要有购买时机、购买次数和购买动机等。

69、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中,属干产品定位内容的有（工

标准答案：A,C,D,E

知识点解析：房地产开发项目的产品定位内容有：①建筑功能建议，即项目规划

功能结构和项目主体经济指标；②产品档次建议，即开发项目建筑材料、配套设

施及项口整体造价水平；③总体规划建议，即项口用地规划布局、项目道路网络

规划、项目空间尺度安排、群体组合、道路交通、管网；④建筑风格建议；⑤配

套、景观建议；⑥户型设计。

70、房地产开发项目的土地取得成本包括（）。

标准答案：B,C,E

知识点解析：出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、

开发费用和销售税费等部分构成。其中土地取得成本包括：①土地使用权出让

金；②城市基础设施建设费；③土地房屋征收补偿费用：④上地使用权取得税

费，包括取得士.地使用权的契税和手续费等。

71、下列影响房地产投资项目的不确定因素中，属于房地产置业投资项目不确定因

素的有（）。

标准答案：A»B

知识点解析：本题考查房地产置业投资项H的主要不确定因素。

72、房地产开发合同通常包括的内容有（）。

标准答案：A,B,C,D

知识点解析：设备应属标的内容，不应单列。

73、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有（）。

标准答案：A,B,C,E

知识点解析：开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得

进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封；②投标文件中的投标函

未加盖投标人的企业及企业法定代表人卬章，或者企业法定代表人委托代理人没有

合法、有效的委托书（原件）及委托代理人印章；③投标文件的关键内容字迹模

糊、无法辨认；④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金；⑤

组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。

74、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有（）。

标准答案：A,C,D,E

知识点解析：房地产开发项目竣工验收应具备卜.列条件：①完成开发项目全部设

计和合同约定的各项内容，达到使用要求（不包括房屋建筑工程只完成初装修而进

行竣工验收的工程）。交工二程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常

运转，建筑物周围2米以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资

料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘

察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有

施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等

有关部门责令整改的问题全部整改完毕。⑦有公安消防、环保等部门出具的认可

文件或者准许使用文件.

75、房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有（）。

标准答案：B,D,E

知识点解析：比较法的理论依据是房地产价格形成的苦代原理，即在P］一个房地产

市场上相似的房地产有相近的价格。因此，估价对象的耒知价格可以通过类似房地

产的已知价格来求取。但是在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，

可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。

76、下列关于房地产市场营销的概念，应注意的几点是（）。

标准答案：A,B,C,D

知识点解析：选项E营销市场的广泛性是房地产营销的特点。

77、根据《中华人民共和国广告法》等法律法规，下列关于房地产广告内容的说

法，正确的有（）。

标准答案：A,B,C

知识点解析：选项D表现项目位置，不得以所需时间来表示距离；选项E使用建

筑设计效果图或模型照片的，应在广告中注明。

78、下列选项中，属于业主大会成立的条件的有（）。

标准答案：A,B,C,D

知识点解析：选项E不属于业主大会的成立条件。

79、包干制下的物业服务费构成包括（）。

标准答案：A,B,D

知识点解析：选项C和选项E属于酬金制下物业服务费的构成。

80、房地产抵押贷款的主要风险有（）。

标准答案：A,B,C,D

知识点解析：房地产抵押贷款的主要风险有抵押物产权风险、抵押物贬值风险、违

约风险、欺诈风险、利率风险、流动风险和不可抗力风险。

三、案例分析（本题共20题，每题7.0分，共20分。）

某投资者购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前五年的净租金收益见卜表。

银行贷款年利率为7%,国库券年利率为5%,投资者目标收益率为：10%。

单位：万元

年末012345

净租金收益100120180180200

置业投资500

净现金流量-500100120180180200

根据以上资料，回答下列问题：

81、该投资项目的财务净现值是（）万元。

标准答案：A

知识点解析：财务净现值应用目标收益率计算，即i=10%,那么根据FNPV=

Z（ci-CO）i（l+ic『得到FNPV=72.44（万元）。

82、该投资项目的静态投资回收期是（）年。

标准答案：A

九’

yloo

知识点解析：根据公式H（CI—CO）［=0,得出Pb=4—1+180=3.56（年）。

83、该投资项目的财务内部收益率是（）。

标准答案：B

知识点解析：本题目即求FNPV=0时的IRR值，根据方程式解得方程为

IRR-I4.88%。

84、假如（），该投资项目收益率将下降。

标准答案：A,C

知识点解析：若第五年和第二年的净租金收益互换是将收益大的年份提前，收益小

的年份置后，这样折现会增大，因此收益率升高；通货膨胀率下降也会使得现值增

大，因此收益率升高。

甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机构代理销售，并

签订「委托销售合同，合同约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目，但不

直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同。乙房地产经纪机构给甲房地产开发企

业提交的营销方案中，关于销售价格的部分内容为：按估算的开发成本和25%预

期利润率测算的价格为5600元/平方米，开盘时确定的均价为5800元/平方

米，开盘以后原则上每个季度调升一次价格，每次调升的幅度不超过3%；当地同

类房地产的市场均价为8000元/平方米。对于整层、整单元、整栋购买的消费

者，价格优惠5%；对于一次性付款的消费者，价格优惠3%；对抵押贷款的消费

者，价格优惠1%。根据以上资料，回答下列问题：

85、乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为

（）。

标准答案：A,B,C

知识点解析：对于整栋整单元购买的消费者，价格优惠5%属于数量折扣策略；现

金折扣是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣，一次性付

款优惠3%,属于该价格策略；低开高走价格策略是随着建筑物的成形和不断接近

竣工，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按照预先确定的幅度调高一次售价

的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略，开盘5800元/平方米，每季度

上调，属于低开高走。

86、从甲房地产开发企业的角度分析，该项目代理销售的类型为（）。

标准答案：A

知识点解析：独家代理是指房地产开发企业将商品房（一股是整个楼盘）的销售权单

独委托给一家房地产经纪机构代理。委托人与代理人之间是单一的委托和代理关

系，委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。该题中，其他三家房地产经

纪机构与甲没有签订销售合同，和乙经纪机构不是平行的，因此是独家代理。

87、若按照加权平均法确定该项H开盘时的销售均价，成本加成定价法和竞争导向

定价法的权重分别为0.4和0.6,则项目开盘的销售均价应为（）元/平方米。

标准答案：C

知识点解析：成本加成定价为5600元，竞争导向定价为8000元，那么加权平均

后可得，5600x0.4+8000x0.6=7040（元）。

88、乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为（）。

标准答案：A,B

知识点解析：房地产销售代理流程为：①寻找可能的销售代理机构；②选择销售

代理机构，协商委托代理事项，签订委托代理合同；③委托人提交有关资料；©

销售代理机构进行营销策划,提交营销方案：⑤销售代理机构进行销售准备：⑥

销售代理机构销售执行；⑦委托人与销售代理机构进行项目结算。

某商品住宅在建工程，土地总面积为15000平方米，容积率为2.