社区与社区治理

第一章：小区与小区治理

一、小区的含义与构成要素

1.所谓小区，就是区域性的社会，换言之，就是人们凭感官能感

觉到日勺详细化了日勺社会。《民政部有关在全国推进都市小区建设日勺意

见》中指出：“小区是指聚居在一定地区范围内的人们所构成的社会

生活共同体。”同步，该文献还明确指出了都市小区W、J范围，“目前

都市小区的范围，一般是指通过小区改革后作了规模调整的居民委员

会辖区”。

小区与社会口勺联络：(1)从范围上看，小区是社会的构成部分。

(2)从内容上看，小区是社会的缩影。小区作为社会的构成部分和

社会口勺缩影，并不能完全反应社会的所有内涵。由于社会并不是众多

小区日勺简朴拼凑，而是由多种社会单位、社会现象和社会关系有机结

合而成日勺整体。因此社会具有超越各个详细小区的性质和特性，有着

同小区不尽相似日勺发展规律和运行机制。

2.小区的构成要素包括五个方面：地区要素、人口要素、生态要

素、构造要素、社会心理要素。

二、小区治理的含义及发展

1.治理与统治不一样：（1）治理与统治日勺主体不尽相似。（2）

管理过程中权力运行的向度不一样。政府统治的权力运行是自上而下

的方向，而治理则是一种自上而下、自下而上的互动管理过程。（3）

管理日勺范围不一样。治理所波及日勺范围要宽泛得多，由于治理的主体

可以是政府，也可以是非政府口勺、跨国的企业、民间组织等，治理的

范围可以超越特定领土内的J民族国家，可以波及国际领域和国际性问

题。（4）权威的基础和性质不一样。治理必须建立在多数人口勺共识

和认同基础之上，没有多数人的认同，治理很难发挥作用。

小区治理是治理理论在小区领域的实际运用，它是指对小区范围

内公共事务所进行的治理。小区治理是小区范围内的I多种政府、非政

府组织机构，根据正式的法律、法规以及非正式小区规范、公约、约

定等，通过协商谈判、协调互动、协同行动等对波及小区共同利益日勺

公共事务进行有效管理，从而增强小区凝聚力，增进小区组员社会福

利，推进小区发展进步的过程。

2.小区治理日勺现实发展：（1）小区管理体制改革获得进展°（2）

小区居民自治建设逐渐推进。（3）民间组织发育加速。（4）小区承

担的职能和功能得以扩展。

3.小区治理日勺功能：（1）小区治理有助于小区经济的发展。（2）

小区治理有助于小区文化的繁华。（3）小区治理有助于小区环境的

美化。（4）小区治理有助于小区治安状况的改善。

第二章：小区治理的组织体系

小区组织是依托小区而形成H勺多种社会组织。它包括三种类型：

一是以小区为管理对象W、J组织，如小区党组织、街区行政组织以及政

府下派在小区承担有关管理职能的组织；二是小区居民构成的自我管

理的群众性、自治性组织，如居民委员会、业主委员会等；三是在小

区内活动，并参与和承担某种小区管理事务的组织，如小区中介组织、

非政府非营利组织、物业管理企业。

一、小区党组织

1.中共中央组织部1996年9月3日印发的《有关加强街道党日勺

建设工作的意见》等重要文献中，小区党组织被定位为“居民区多种

组织和各项工作日勺领导关键”。

2.小区党组织的作用重要体目前如下几种方面：（1）政策宣传。

（2）理论学习。（3）监督教育。（4）联络群众。是指常常理解小

区群众对党员、小区党组织工作的批评和意见，维护群众的合法权利,

采用群众易于接受的方式做好群众的思想政治工作。（5）发展培养。

3.根据中国共产党日勺性质与党在新时期新形势下优化小区资源

W、J需要，从大的方面说，小区党建的功能可以归纳为小区的利益整合、

政治社会化、小区居民行为导向各个方面。

4.影响制约小区党组织作用发挥日勺原因：（1）小区党组织作用

的发挥缺乏行政辅助手段和详细的权力依托。（2）小区党组织缺乏

发挥领导作用rJ物质基础。（3）新形势下小区党务工作者H勺整体素

质亟待提高。

二、小区居民自治组织

L小区自治并不意味着政府对小区撒手不管。政府应履行小区建

设的I“掌舵”功能，小区则应逐渐实践小区建设的“划桨”功能。小

区自治并不是对政府的排斥，两者之间应是新型合作关系而非对立关

系。新型合作关系就是在“行政归行政，自治归自治”日勺前提下分工

协作，互相配合，互相支持，共同实现“良治”。

2.小区自治权日勺重要内容：（1）财产自治。（2）选举自治。

（3）组织与管理自治。（4）教育自治。（5）服务自治°

3.小区自治的特性：（1）民主选举程序。（2）民主决策事务。

（3）民主监督管理。

三、小区中介组织

1.小区中介组织不是行政机关，不是企业，也不是事业单位，但

行政机关、企业、小区都离不开小区中介组织。

2.小区中介组织日勺具有如下基本功能：（1）提供公共产品，提

供公共服务。（2）整合小区资源，协调小区关系。（3）培养公民精

神，建设“参与社会”。

3.小区中介组织出J特性：（1）小区性。（2）独立性。（3）非

营利性。（4）自愿性。（5）公正性。

四、其他小区组织

1.物业管理企业。

2.小区志愿者组织。

志愿服务泛指运用自己的时间、技能、资源、善心向邻居、小区、

社会提供非营利、免费、非职业化援助日勺行为。

第三章：小区服务

一、小区服务的兴起与发展

1.1869年，在索里牧师日勺倡导下，英国伦敦出现了第一种小区

服务组织，即以扶贫为重要功能的“慈善组织会社”，它将整个伦敦

市划分为若干个区，在每个区设置一种分支机构和志愿委员会，主持

当地区的救济分派工作。

2.我国小区服务的兴起与发展：（1）酝酿产生阶段（1983年-1987

年）。（2）普及推广阶段（1987年7993年）。（3）巩固提高阶

段（1993年至今）。

二、小区服务的含义与内容

1.我国的小区服务是指在政府的指导和扶持下，在民政部门口勺倡

导和组织下，以街道和居委会为依托，以小区居民的自助互助为基础,

关注弱势群体，面向小区全体居民，以提高小区居民生活质量为最终

目的JH勺社会福利服务。

2.小区服务口勺内容：（1）面向弱势群体的社会福利服务。此类

服务对象重要包括老年人、残疾人、优抚对象、社会贫困户和小朋友,

服务内容以提供免费或低偿的社会福利为主。（2）面向小区居民的

便民利民服务。（3）面向小区单位日勺社会化服务。

三、小区服务的运作模式与工作措施

1.虽然不一样的国家和地区实现小区服务的途径各异，不过从工

作主体、组织方式、资金来源等方面仍具有某些共性。（1）政府主

导。政府的主导作用重要表目前规划、拨款、政策、监督和管理等方

面。（2）社会中介组织为主体。（3）社会参与。

2.我国小区服务的运作模式可以简朴地归纳为“政府推进，基层

组织主办、社会各界广泛参与”。其中，基层组织主办重要指：（1）

街道主管。街道作为区政府日勺派出机构，是小区建设日勺直接实行者。

街道办事处主管都市小区的组织、协调与管理工作，履行行政职能。

（2）居委会操作。

3.中外小区服务运作模式出J差异在于：国外小区服务日勺承担主体

是社会中介组织，政府的作用在于对小区服务的指导、支持和管理；

而在我国，小区服务的详细运作目前仍以政府为主。

4.小区服务口勺基本措施：

（1）小区服务规划日勺制定。小区服务规划日勺内容大体有：

A.小区服务的现实状况分析。现实状况分析重要通过调查、记录

与文献资料的分析，掌握小区服务现行的环境条件及其发展优势与局

限性，从而鉴定小区服务的发展阶段与发展水平，明确小区服务中存

在日勺问题，为小区服务目日勺体系的提出和有关政策日勺制定奠定基础。

B.小区服务日勺总体目的规划°

C.小区服务日勺详细指标规划。

D.小区服务H勺保障措施规划。小区服务发展规划要根据状况变

化，及时对规划进行调整。

(2)小区服务日勺制度建设。小区服务具有很强的弹性，因此在

制度建设上要留有余地，使工作既能在规范下运作，又能在发明性发

挥中更为完善。

(3)小区服务的监督、检查与评比。A.小区服务评估的四个维

度：参与率、受益也、满足率、满意率。B.全国小区服务示范城区考

核评分表。

四、小区服务的成就与局限性

1.我国小区服务日勺成就重要表目前如下几种方面：

(1)发明了有助于小区服务生存和发展的外部环境。

(2)建立了具有中国特色的J小区服务投资机制、发展机制和内

部运行机制。

(3)加强了小区服务队伍建设，构筑了小区服务网络。

(4)成功地走出了一条“社会福利社会化”的发展道路。

2.我国小区服务发展日勺制约原因：

(1)小区服务资金来源局限性。

(2)家庭购置力低下。

(3)小区服务人员整体素质偏低。

(4)小区服务观念落后。

3.深入发展小区服务日勺对策与思绪:

(1)继续坚持小区服务啊社会化与产业化日勺发展方向。小区服

务日勺社会化意味着“小区服务社会办”，它强调政府、社团、企事业

单位、居民群众等多种力量共同参与，而不是政府包办。

(2)深入完善小区服务形式。邻里互助具有节省资金、节省场

地、以便及时等长处，有助于增进邻里之间的友谊，是小区服务H勺重

要形式之一。

(3)加强小区服务队伍建设。

第四章：小区卫生

一、小区卫生服务的兴起与发展

1945年，英国议会正式同意《国家卫生服务法》。该法提出英

国实行“医院专科医疗服务、小区卫生服务和全科医疗服务”三位一

体的I国家卫生服务制度。

二、小区卫生服务的基本内容

根据1999年卫生部等十部委局联合印发的《有关发展都市小区

卫生服务的若干意见》，小区卫生服务应具有“六位一体”功能。“六

位”是指小区防止、小区医疗、小区保健、小区康复、小区健康教育

和小区计划生育技术服务。“一体”是指小区卫生服务中心（站）提

供了上述有效、经济、以便、综合、持续口勺优质服务。

1.小区防止。小区防止是小区卫生服务日勺内容之一，小区防止工

作的重点是疫情汇报、防止接种和计划免疫、疾病监测。

2.小区医疗。慢性病防治、地方病防治和职业病防治是小区医疗

工作日勺重点。

3.小区保健。

4.小区康复。内容包括残疾防止、残疾普查、康复训练、教育康

复、职业康复、社会康复和独立生活指导。例如，依托小区的力量，

组织残疾人与非残疾人共同开展文体活动和社会活动，或组织残疾人

团体开展文体活动，这属于社会康复的内容之一。小区康复的工作重

点是，在运用医学手段消除或减轻康复对象功能障碍日勺基础上，协调

社会多种力量，协助康复对象实行教育康复、职业康复和社会康复；

同步，通过开展疾病防止，减少残疾和其他功能障碍日勺发生。

5.小区健康教育°小区健康教育的措施是实现小区健康教育的手

段。这些措施包括语言教育法、文字教育法、形象教育法和现代技术

教育法。语言教育法又称口头教育法，包括个别教育、小型座谈、专

题讲座等。常见的文字教育法有口号、小册子和墙报。常见的形象教

育法重要是运用图画、照片、标本、模型、示范、演示等进行教育。

现代技术教育法重要包括广播、幻灯片和电视。

6.小区计划生育技术服务。

三、小区卫生服务啊组织形式与工作措施

1.小区卫生服务工作的开展既需要一定的组织形式，也需要一定

W、J工作措施，小区动员、小区诊断、小区计划便是其三大措施。

2.小区动员成功与否在很大程度上取决于小区医生与动员对象

与否建立了良好日勺人际关系。因此，小区医生应当学会人际交流技巧、

传播艺术和公关技能。

3.小区诊断日勺环节是：搜集信息一一确定需要的信息一一分析信

息一一作出诊断。

4.小区计划一般要通过如下环节：明确现存的卫生问题、确定处

理问题的目的、制定实现目的的方略、提出处理问题口勺措施、确定工

作日程。

第五章：小区文化

一、小区文化的含义与特点

1.小区文化是小区组员精神活动、生活方式和行为规范的总和。

小区文化与社会文化之间既有相似性，又有差异性。相似性表目前文

化日勺时代性和相融性方面，差异性则表目前文化的地区性和老式性方

面。小区文化建设的一项重要任务就是根据地区、人口、民俗口勺特点,

发扬自己的老式特色，为社会文化培育出更诱人的奇花异草；同步，

小区文化的发展要尤其重视民族文化特色口勺保持，尤其是民俗文化的

发扬光大。

2.小区文化H勺特点有：（1）地区性。小区所在地区W、J特殊气候、

尤其地貌和特有生态都会对小区文化的形成产生影响。（2）群众性。

小区文化是一般百姓的文化。（3）实用性。（4）分散性。

二、小区文化的类型与功能

1.根据内容、单元和年龄群等原则可把小区文化提成三个基本系

列，即内容系列、单元系列和年龄系列。

2.小区文化几乎涵盖了社会文化的所有内容，大体包括小区民俗

文化、小区文艺文化、小区体育文化、小区教育文化、小区环境文化

和小区精神文明六个方面。

3.小区民俗文化是指小区居民的风俗和生活习惯，包括饮食衣

着、待人接物、节日庆典、婚丧嫁娶、宗教信奉等。

4.小区文化日勺功能：娱乐和健身功能、认知和育智功能、传承和

整合功能、审美和发明功能。

三、小区文化的发展状况

1.新中国成立后，民众文化（小区文化）日勺发展大体经历了公社

化、畸形化和百花型三个阶段。

2.小区文化建设叫成就：m小区文化观念不停更新。（2）小

区文化经济投入不停增长。（3）小区文化工作者的素质有所提高。

（4）小区文化活动日益丰富多彩。

3.小区文化建设面临的重要问题：（1）领导体制和工作机制问

题。（2）建设规划和活动场地问题。（3）工作者队伍和管理问题。

四、小区文化的发展方略

1.开展小区文化调查。小区文化调查包括两部分：一是小区文化

资源调查；二是小区居民文化实践调查。

2.制定小区文化规划。

3.建设小区文化体制。

4.开发小区文化资源。（1）培养文化人才。小区文化人才是小

区文化的宝贵资源，是小区文化的骨干力量0（2）壮大群众性文化

社团组织。群众文化社团组织是小区建设的骨干力量。（3）开发文

化设施资源。文化设施资源的开发有两方面日勺内容：一是增建新H勺文

化设施；二是使既有文化设施实现最大化的资源共享。

5.搞好小区文化市场。（1）有偿提供小区文化活动场地和服务

设施。小区文化服务要积极适应市场经济发展日勺新形势，由过去单一

的免费服务向部分有偿或完全市场化服务转变。提供场地和设施设

备,开展多种文化培训班，是小区文化有偿服务的重要方式。（2）

大力发展小区文化产业。文化产业的运作和管理要逐渐规范化、法制

化，要完全按市场经济方式运行一一由文化企业提供服务，其服务原

则是经济效益和社会效益兼顾。（3）加强小区文化市场管理。

6.发展小区文化事业。某些优秀的老式文化，由于种种原因不一

定能很快成为文化产业，或者不太也许成为文化产业，不过，这些优

秀文化是极其宝贵的，必须加以保护，如京剧、大鼓书等曲艺项目和

泥人、面人、剪纸等民间艺术。从更广、更高、更长远的视角来看，

这些优秀文化不是只具有社会价值而没有经济价值，其实，它们日勺经

济价值常常是隐形的或间接口勺。因此，保护中华民族优秀的老式文化,

既是继承和发展老式文化日勺事业性需要，也是发展地方经济和国家经

济的产业性需要。

第六章：小区环境

一、小区环境P、J含义与内容

1.以人类为主体的环境，重要是指围绕着人类的空间，直接或间

接地影响人类生存和发展的多种自然原因和社会原因日勺总和。包括自

然环境和社会环境两部分内容。

2.广义MJ小区环境包括：

(1)自然环境。气候合适居住H勺地带往往人口密度高，社辨别

布也对应稠密。无论在都市规划还是乡村规划中，都要考虑风向H勺问

题，将居住区安排在盛行风向的上风口，而将工业区安排在下风口，

以防止工业排放有害气体危及居民居住区日勺生活环境。农村小区H勺节

日、庙会、物资交流会等集体活动往往安排在农闲时间进行，这也反

应了自然原因对小区生活日勺影响。

(2)经济环境。生产力发展水平是小区存在和发展的决定性原

因。

(3)文化环境。

3.狭义的小区环境包括：

(1)自然环境0(2)人文环境0(3)社会环境口重要是指小

区日勺生活环境和社会治安状况。

二、小区环境的污染及其防治

1.小区环境日勺污染重要包括大气污染、水污染、固体废弃物污染

和噪声污染。此外，还包括视觉污染和嗅觉污染。

2.环境问题一般包括环境破坏和环境污染两个方面。所谓环境污

染是指人类在生产、生活和一切社会活动中将产生的废弃物和有害物

质排入环境，导致环境质量下降，从而对人类生存、生态环境产生影

响和危害W、J现象。

3.大气污染一般不也许进行统一处理，因此，对于已经进入大气

的污染物质，只能考虑尽量运用大气的自我净化能力和植物的净化能

力。因此，防治大勺污染的主线措施是在污染物进入大气之前对其进

行处理，使之不能进入大气，以保证大气口勺环境质量。

4.生活污水和工业废水欧I随意排放是水污染的重要原因。

三、小区环境内保护与建设

L小区环境保护实质上是小区环境的管理，其具有如下特点：

(1)综合性。

(2)整体性°

(3)持久性。小区环境保护不是一朝一夕日勺事情，而是一项长

期的任务。

2.小区环境保护的原则:

(1)“三同步”原则。又称“三同步”原则，是指在新建、改

建、扩建的基本建设项目、技术改造项目、区域自然资源开发项目中,

防治污染和其他公害的设施，必须与主体工程同步设计、同步施工、

同步投产。

(2)协调发展原则。在小区建设与管理中，要注意使小区的经

济建设同环境保护之间协调起来，实现经济效益、社会效益和环境效

益的统一。要坚决反对那种“先污染后治理”的观点。

(3)“谁污染谁付费”原则。也称“谁污染谁治理”原则，是

指凡导致小区环境污染和破坏的单位与个人，都要承担治理环境污染

的责任，并按照国家的有关规定缴纳排污费。实行“谁污染谁付费”

原则，不仅明确了治理环境污染的主体，并且还减轻了国家的财政承

担，加紧了治理环境污染日勺速度。

第七章：小区治安

一、小区治安的含义与特点

1.小区治安是在一定地区内对社会治安问题的治理。是指小区政

府和自治组织依托小区群众，协同公安、司法机关，对波及小区社会

秩序和人民群众生命财产安全出J问题依法进行治理H勺公务活动。

2.小区治安日勺特性:

(1)区域性。

(2)法律性。小区治安的法律性是指，小区治安活动是一定区

域内日勺行政执法活动。

(3)综合性。

(4)群众性。

二、小区治安的基本任务与组织机构

1.小区治安口勺基本任务：

(1)协助公安机关、政法机关严厉打击多种违法犯罪活动。依

法严厉打击多种违法犯罪活动，是小区治安的首要环节和重要保障。

(2)做好小区青少年犯罪的J防止工作。

(3)积极开展人民调解工作。

(4)做好流感人口日勺管理工作。

(5)做好失足少年和刑满释放人员的安顿帮教工作。

(6)做好居民的治安防备工作。

(7)做好小区消防工作口

(8)做好小区交通安全管理。

2.目前，在都市小区中，同小区治安有直接关系口勺机构重要有:

(1)公安派出所。它是小区治安最重要日勺责任主体。公安派出

所的小区治安任务可归纳为：A.治安管理cB.防止违法犯罪行为、治

安灾害事故和群众性治安事件时发生。群众性治安事件，是指一定数

量的J人为了某种目的或利益集合在一起违反治安管理日勺行为，如聚众

械斗、聚众哄抢、球迷闹事、聚众打砸抢等。C.打击犯罪。

(2)街道办事处。

(3)居民委员会。

(4)物业管理企业。

三、小区治安的综合治理

1.小区治安综合治理的指导原则有：

(1)依法治理。依法治理是小区治安工作总的指导原则。

(2)群防群治。是指发动和依托群众做好犯罪防止和治理工作。

(3)专群结合。是指在保卫国家安全和维护社会秩序稳定方面,

把公安机关的职能与广大人民群众的积极精神结合起来，做好各项防

备工作。

(4)打防结合。

(5)标本兼治。

2.小区治安综合治理日勺基本措施包括:

（1）打击。打击是小区治安综合治理日勺首要环节，是贯彻综合

治理其他措施的条件。（2）防备。（3）教育。（4）管理。（5）建

设。（6）改造。

3.小区治安综合治理的实践经验：

综合治理是处理小区治安问题的主线途径。（1）创立安全小区

活动。（2）建立治安联防队。（3）加强小区治安巡查。（4）完善

综合治理网络。

第八章：小区教育

一、小区教育的兴起与发展

1.小区教育在各个国家发展形成了不一样的思绪和模式。如美国

的小区学院模式、日本的“公民馆”模式、德国的小区成人教育模式、

北欧日勺现代民众教育模式。

2.早在民国初期，我国小区教育的雏形就已形成。20世纪二三

十年代梁漱溟口勺“乡村建设运动”、晏阳初日勺“平民教育”和陶行知

的“生活教育”，无疑为当时乃至后来的小区教育提供了理论和实践

两方面的重要启示。具有现代意义的中国小区教育形成于20世纪80

年代中期。

3.现代小区教育在我国大体经历了三个发展阶段:

(1)小区教育的兴起阶段(1986——1992年)，这一时期的小

区教育以中小学生为主。

(2)小区教育的形成阶段(1993——1998年)，小区教育对象

从中小学生向小区居民拓展。

(3)小区教育口勺发展阶段(1999年至今)，小区教育H勺主体是

成人教育。

4.建立小区学院是实现我国高等教育大众化、大力发展职业教育

和继续教育的I有效途径之一。

二、小区教育的含义与特点

1.小区教育是指以小区为范围，以小区全体组员为对象，意在发

展小区和提高其组员素质与生活质量的教育综合体。()

2.小区教育日勺特点有：

(1)地区性。

(2)多样性。

(3)实体性°

(4)开放性。小区教育面向全体小区居民，具有开放性。

3.小区教育KJ功能包括教育功能、经济功能、协调功能、辐射功

能等。

三、小区教育的模式

1.英国小区教育模式有广泛模式、激进模式和改革模式。

2.我国小区教育的模式重要有：

（1）以街道为中心日勺地区型小区教育模式。

（2）以学校为中心的辐射型小区教育模式。

（3）以小区学院为载体进行的综合型小区教育模式。

（4）以地区为边界进行的自治型小区教育模式。

3.同我国小区教育模式相适应，我国小区教育体系日勺构建应从小

区正规教育体系、小区非正规教育体系和小区非正式教育体系三方面

入手。

四、小区教育内管理与实行

1.小区教育管理具有如下三个特点：（1）地缘整合性。（2）

时空广延性。（3）立体开放性。

2.小区教育管理活动日勺目日勺是建立学习型小区。

3.小区教育组织的构造要素：（1）目的k（2）机构。（3）职

位。（4）人员。人员是小区教育管理组织赖以有效活动日勺主体性要

素。（5）财务。（6）时空。（7）信息。（8）文化。（9）法规。

4.小区教育组织的管理功能:

（1）小区教育管理的导向功能。小区教育组织通过建立小区教

育管理目的与教育目的，把小区组员组织起来，沿着预定日勺目的轨道

向前发展。

（2）小区教育管理日勺整合功能。

（3）小区教育管理日勺控制功能。

（4）小区教育管理出J沟通功能。

（5）小区教育管理的鼓励功能。

五、我国小区教育存在日勺问题及其对策

L我国小区教育存在的问题：

（1）生产力发展日勺不平衡与教育需求的I冲突。

（2）老式的小农生产观与小区教育所规定的合作、整合欧I冲突。

（3）小区教育的多样性与轻视非正规教育日勺冲突。

（4）小区教育肩负口勺历史使命与教育投入局限性的冲突。

2.处理我国小区教育问题日勺对策：

（1）以终身教育思想为指导原则，更新观念。

（2）建立增进我国小区教育发展的有效运行机制。

（3）充足发挥高等学校在小区教育中的龙头作用。

（4）积极构建农村小区教育网络。

(5)加强对小区教育的理论和实践的研究。

第九章：小区物业

一、物业和物业管理的含义

1.作为完整日勺物一业，至少应包括如下四个基木要素。

(1)建筑物。(2)设备。(3)设施。(4)场地

2.物业W、J属性：

(1)自然属性。重要有：物业口勺二元性、物业的固定性、物业

的长远性、物业日勺差异性和多样性、物业H勺有限性。

(2)经济属性。重要有：物业口勺商品性、物业的保值增值性、

物业日勺固定投资性、物业日勺地段性。

(3)法律属性。重要有:物业口勺权属性、物业的相邻性。

3.物业管理日勺特性：

(1)物业管理的社会化。是指物一业管理将分散的社会分工汇集

起来统一管理，如房屋、水电、清洁、保安、绿化等等。每位业主只

需面对物业服务企业一家，就能将所有有关房屋和居住(工作)环境

的平常事宜办妥，不必分别面对各个不一样部门，如同为各业主找到

了一种“总管家”，而对政府各职能部门来说，如同找至I」了一种总代

理。

(2)物业管理日勺专业化。

(3)物业管理的企业化。

(4)物业管理日勺经营化。

(5)物业管理形式日勺规范化。

4.物业管理H勺模式：

(1)委托服务型。

(2)自主经营型。自主经营型物业管理是房地产开发企业建成

物业后并不发售或出租，而是交由下属的物业管理部门进行出租或发

售以及售后管理服务。

(3)社会经营型。

二、业主自治

1.根据《物业管理条例》，业主是指房屋日勺所有权人。包括拥有

物业口勺所有权区I自然人、法人和非法人组织。

2.业主最基本内权利就是依法享有所拥有物业日勺各项权利和参

与物业管理、规定物业服务企业根据物'也服务协议提供对应日勺管理和

服务的I权力。

.业主在物业管理活动中享有W、J权利：

(1)按照物业服务协议时约定，接受物业服务企业提供日勺服务。

(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出提

议。

(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则日勺提议。

(4)参与业主大会会议，行使投票权。

(5)选举业主委员会组员，并享有被选举权。

(6)监督业主委员会W、J工作。

(7)监督物业服务企业履行物业服务协议。

(8)对物业共用部位、共用设施设备和有关场地使用状况享有

知情权和监督权。

(9)监督物业共用部位、共用设施设备专题维修资金的J管理和

使用。

(10)法律、法规规定日勺其他权利。

3.业主在物业管理活动中应履行的义务：

(1)遵守管理规约和业主大会议事规则。

(2)遵守物.业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、

公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(3)执行业主大会日勺决定和业主大会授权业主委员会作出的决

定。

（4）按照国家有关规定交纳专题维修资金。

（5）准时交纳物业管理服务费用。业主因迟交或欠交物业管理

服务费用而引起其他业主损失的，要负赔偿责任

（6）法律、法规规定的其他义务。

4.业主委员会是经业主大会选举产生并经行政主管部门登记，在

物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

三、小区居委会、业主委员会、物业服务企业的关系

1.在实际工作内操作中，许多地方的I小区居委会，采用支持具有

业主身份的居委会组员竞选业主委员会组员，使其既在小区居委会中

任职，又同步是业主委员会中日勺组员，交叉任职。使居委会干部在业

主委员会组员中占据多数，如此一来，居民委员会就可以通过业主委

员会更直接地发挥指导、监督乃至辞退物业服务企业日勺作用。

2.小区居委会一般不直接参与物业服务企业的详细工作，不过有

权监督物业服务企业的工作。作为企业的物业管理机构无法取代居委

会欢I地位作用。根据有关法规，居民委员会指导、监督业主大会和业

主委员会，而业主大会则有权选聘或辞退物业服务企业。

3.业主委员会和物业服务企业是一种委托与受委托日勺关系。

四、都市小区物业管理日勺重要内容

(1)住宅小区日勺管理。

(2)收益性物业管理。

(3)房屋维修管理。

(4)房屋设备管理。

(5)供暖管理。

(6)环境管理。

(7)安全管理。在国外，物业保安管理一般是由专业的保安机

构负责。在我国，物业保安管理工作重要是由物业服务企业自行负责。

第十章：小区保障

一、小区保障的基础：社会保障制度

L社会保障的基本特点：

(1)强制性。强制性是与商业保险相比较而言，它规定政策范

围内口勺社会组员必须强制参与。

(2)福利性。

(3)互济性u

2.社会保障制度是通过集体投保、个人投保、国家资助、强制储

蓄出J措施筹集资金的。社会保障制度不仅为社会组员提供了可靠日勺

“安全网”，并且为整个社会日勺平稳发展提供了一种重要的“稳定器”

和“减震器”。

3.社会保障制度来源于19世纪末日勺欧洲工业社会，1623年英国

女王颁行了世界上第一部《济贫法》，实行了“从摇篮到坟墓”或“从

胎儿到天堂”的福利政策，这是现代社会保障制度日勺萌芽。德国世界

上第一种实行社会保险制度H勺国家。19世纪80年代，当时执政的俾

斯麦政府相继颁布了一系列法令：1883年颁布了《疾病社会保险法》；

1884年颁布了《工伤事故保险法》；1889年颁布了《老年和残障社

会保险法》。这些法令口勺颁布标志着世界上第一种最完整口勺社会保险

体系日勺建立，社会保险制度由此产生。目前，社会保障制度已推行到

全世界的160多种国家和地区。建立健全与经济发展水平相适应的社

会保障体系，是经济社会协调发展的必然规定，是社会稳定和国家长

治久安日勺重要保证。

4.改革开放后，我国都市社会保障制度日勺改革发展历程大体可分

为四个阶段：

（1）第一阶段（1978——1991年）是都市社会保障制度改革的

探索阶段。

（2）第二阶段（1991一一1997年）是都市社会保障制度改革的

展开阶段。

（3）第三阶段（1997——2023年）是都市社会保障制度改革的

规范化阶段。

（4）第四阶段（2023年至今）是都市社会保障制度改革的深化

阶段。

5.我国都市社会保障制度的内容：

（1）社会保险。是国家通过立法手段对有工资收入日勺劳动者征

缴社会保险税或费，使其在年老退休、身患疾病、失业、工伤和生育

期间，能继续享有基本生活水平。

（2）社会救济。社会救济虽然不像社会保险那样是社会保障体

系中日勺关键部分，但它是保障社会安全日勺“最终一道防线”。

（3）社会福利。

（4）优抚安顿。优抚安顿是对军人的一种社会保障。世界上许

多国家都通过立法对现役军人、为国为公牺牲日勺烈士和他们的亲属予

以优待和抚恤。我国明确提出，社会优抚是社会保障日勺一种重要构成

部分。按内容和性质来说，社会优抚兼有社会保险、社会福利和社会

救济日勺多重性质，是一种面向特殊人群日勺综合性的社会保障制度。

（5）社会互助。如我国农村建立的互助储金会，城镇由工会组

织进行的大病保险、职工困难补助等。

（6）个人储蓄积累保障。

6.社会救济是最低层次的社会保障举措，社会保险是基木层次的

社会保障举措，社会福利是最高层次的社会保障举措。社会保险日勺目

W、J是防止风险，社会福利的目H勺是提高生活质量，而