酒店投资预算回报分析及项目运营思路

酒店投资预算回报分析及

项目运营思路

Preparedon22November2022

郑州酒店市场竞争日益激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项

目，酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开辟才会顺畅。

一、项目市场调查

根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了子细的调研，情况大致如下：

郑州酒店调查表

一酒店名邨

调研项目**国际酒店…酒店***国际酒店…・大酒店…*酒店

区域…*区反…**区*****!)<…区

星级等级准石早石早五星准二是准二星

营业面积6・2万平米；4万平米；22F10F万平米

2QF24F

市餐厅、西餐嘉大酒

标豌6个不同风格中餐厅；宴会大金疮先浴

厅、日式餐楼、阳光西的餐厅；豪情厅广场；中

厅、意餐餐厅；游泳乾坤歌舞剧餐厅；宴

厅；38间KTV馆；夜总院、汤城桑拿会厅

包房；游泳会；桑拿中中心、游泳

馆•洗浴中心馆.保龄球馆

心V

客房黝4nn间，套284间壁1an间/套60间管

客房价位(标房)门市价门^｛介888门市价898门市价198门市价268

RMB988现包介666现行价449现行价178亍介214

现行价

议价330议价380协议价160办议价180

RMD590

协议价

RMB448

等位数/人均消若17001150-200500100~150120Q/100-150800150-7060Q150-100

婚宴标准1580豌128)桌起138Q/克起69&中前506,桌起

会议设桩14间3间6间1间

车位配备有停车场/‘地下门前/地下门前/地下门前泊车有停主场

优点建造大气，装本十企业.包头地区最早性价匕微高的酒东河区硬

修豪华，配套有自己的企的五星级酒店件较好的

设施齐全，具业文化及管店酒店

备五星级酒店理模式

的气话

缺点硬件绝对五客房设计一客房卫生较差，过于重视

星，软件有待般,配品一整体装修装饰消费群体过于单洗浴广

吟1^)股，面积不场，因客

退房服务居然是彳既：服务还停留房过少，

可以迟延至半在国企老大难有作为

个小时

二、项目特点

1、项目有利因素

(1)主楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是**区的地标建造。

⑵交通环境：项目位于**住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机

场更是6分钟的车程

(3)市场环境：目前**区高端酒店还是空白

2、项目不利因素

(1)项目所在区域不是郑州的CBD,也不是高端消费密集区

(2)所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强

三、项目定位

结合对郑州酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成郑州市乃至河南惟一的

时尚精品酒店

四、项目投资及经营方向设想

目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济

型酒店，从2022年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店向来以来面对的传统的中等消

费的萎缩的迹象，特别是散客群体，下降幅^很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比

较低，对价格过于敏感，在市场上浮现大量经济型酒店翻浪宜产品后，'潜糟濒发。

因此，积极寻觅新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的

战略何题。

在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。

首先,经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的,一

旦市场上浮现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始

就是以''便宜〃为营销策略的，当大家都以此为竞争手段(受月艮务内容限制，很有可能是性一竞争手

段)，结果可想而知。

其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节

约，使整体利润率要高于普通的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限(客房数量受人力成本制

约)，绝对利润额不会很高。

最后，经济型酒店服务含量较低，无法破提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的

例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线

的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在

目前的中国似乎是地位颇W,但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的却档一样，没什

么稀罕的。

那末，什么样的酒店才值得投资呢换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的'梦中情人"尼如

今是网络时代，是时尚达人的年代，做一个时尚的精品酒店才干迎合主流，才干在酒店市场立于不败之

地。时尚精品酒店的消费群体是哪些呢如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外

企白狮口部份中高层管理人员，IT、广告、咨询骊型行业从业人员，外贸公司营销人员,有高等教育

背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会浮现''中产

阶级〃这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部份，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费

能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识,目前，国内的类似群体还在初步形

喇过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮击W

温，在不远的将来，所谓的''中产阶级〃一定会浮现在我们的周围。

所以，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在内蒙，这样的

酒店还没有或者说特征彻底匹配的没有,因此，投资这样的酒店具备''掘第一桶金〃的潜力，其次，这样

的酒店不同于传统的高星级酒店，没资额不会过于巨大，投资者资金压力上匕较小，第三，由于面对的顾

客群体喜欢简单的服务和自助式月艮务，对人员面对面服务要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。

(1)时尚精品酒店设计、服务和管理的一些特点。

时尚精品酒店消费群体消费群体对时尚精品酒满足时尚精品酒店设

的特点店服务的需求特点计、服务和管理

⑴出生于上世纪(1)简单快速的服务。⑴服务人员保持适切而

60~70年代的大中城止的服务态度，可以不

⑵强调私人空间，不喜热情，但必须业务熟

市。欢时常被打搅。练，动作快速准确。

⑵大部份是独生子女。⑶喜欢宽畅的仕宿空⑵简洁、明快、新颖、

间。现代的酒店坏境设计，

⑶家境殷实，受到良好避免单纯式的豪华。

的教育，普遍没有吃的⑷喜欢自己医助服务，

领。不喜欢过多的服务语言⑶提供大开间式，有隔

交流。断的类套房客房。

⑷日常生活中时常表现

出独夫独往，表现低调⑸对不舒适的酒店环境(4懈『顾客不要求,员

的特性。难以忍受，耐心有限。工不浮现〃，尽量少打搅

客人。

⑸比较自我，在传统人

士眼里可能有点自私。⑸酒店各种硬件必须万

无一失，实现具应有功

能。

(6混供自助服务区，如

洗衣、简易厨房。

(6)很容易接受新事物，⑹喜欢酒店提供各种具⑹提供床头多用途小型

特别是高科技产品。有科技含量的设施设电子产品。

备。

⑺尾随潮流，但不盲⑺全酒店实现无线上

从,不是简单的''追星⑺喜欢每次酒店住宿经网，客房内配置多个高

族〃。历都有新鲜变化。速网线接口，包括洗手

间。

⑻对互联网高度热中，(8)不喜欢在酒店看到每

喜欢网络聊天，但现实个酒店都有的''大路⑻提供酒店所在城市''时

中的社交能力有退化趋货〃。尚地图〃小册子。

势。

⑼客房提供各种时尚杂

志。

⑩提供北欧简易风格的

各房家具及装饰。

(11)客房配备液晶电视。

⑼主观意识强，对传统⑼不喜欢服务员过于谦(12)酒店服务人员的服装

观念有所保留，奉行卑的服务态度。外表趋于生活化，点缀

''只要我喜欢，有什么设计精致的配饰。

不可以〃的信条。(10)无非于计较酒店价

⑬酒店配置S4小时精

(10)消费能力很强，但不格，但要求物有所值。品、个性便利小店，可

盲目消费，对自己喜欢以出售有酒店特征的客

(11)喜欢酒店的产品和服

的事物舍得花大钱，对用品。

自己不喜欢的事物可以务拥有有别于传统之

很吝啬。处。(14)要求服务人员尽量以

平等、生活化的语言、

(11)等级观念较淡薄，喜态度服务顾客。

欢被平等的对待及对待

别人。(15)含糊员工岗位等级,

尽量赋予服务人员现场

决策权。

(16)服务员应时常接受现

代知识培训，拥有一定

的时尚品位。

(17)提供时尚品牌洗漱用

品。

(12)

追求享受,不喜欢严(12)要求酒店提供综合娱(18)客厉内提供多用途

格区分'工作、休闲、乐、工作等功能的客房排讲几、利齿。

娱乐〃的界限，对等产品和服务。

SOHO、瑜珈、SPA等(19)可以高速上网的，时

新兴生活休闲方式比较(13)提供融合尚舒适的小会议室。

(FUSION)东西月义化

喜欢。㈤酒店配置兼顾正

的餐饮服务。

(B)比较接受西方文餐、酒吧服务的，具有

化，但同时又是对其保(14)要求酒后有放松身融合风格的餐厅。

持一定敌意的民族主义心的服务场所

(21)提供瑜珈、SPA

者。

等配套服务场所。

(2)时尚精品酒店的基本特征。

根据上面的描述，我4'何3日这样的酒店具体化，匕徽全国酒店市场目前的状况，基本可以得出

以下框架。

特征特征项目描述特征项目框架理曰

17酒11市中心或者1、可以使酒店尽可能挨近城市最有活力的地区

店地址接近市中心利用周边资源提高顾客满意度。

2、客2、120-1502、控制客房数量可以有效节余人力资源，目可以

房数量间摆布使顾客享受相对宽裕的酒店环境。

3、客3、新型客房3、主题客房，一房一主题。家具家私要有颠覆

房模式性、创造性。注重本土文化元素，设施设备体现高

科技，注重设计的元素，追求特殊的感觉，让人感觉

很有滋味。

4、配4、多功能餐4、其中最关键是要有多功能餐厅提供从早餐直到

套设施厅、24/」对酒吧等全时段服务，其次是要有24小时便利小店

精品便利小店满足需求,客房内再也不设置小吧，以上配套

设施及具它必须酒店自己经营。

5、酒5、接近四5、突出酒店的客房功能,超越普通四星级客房产

店档次星,具备一点品服务水准，在设计细节上强调时尚元素。

±L星气质

6、人6、尽量精6、人员配置可以尽量精减的刖提是酒店面对的目

员配置＜成，接近经济标市场不需要过多的人员服务，接受用硬件替代

型酒店软件的事实。

7、客7、80%摆布7、参考目前包头四、五星级酒店6070%的住宿

房住宿

率，故住宿率应在80%摆布。

率

8、平8、230元以8、参考目前包头四、五星级酒店330・500兀以

均房价上上的平均房价区间，故平均房价应至少在230元

壮。

9、客房9、具有精9、整合各种商务科技用品，笔记本电脑、MP3、CD

配置品、时尚、商音乐播放器、打印输出、网线以及客房手机充电器等

务特点都能即将连接；可升降调整的人体多功能座椅，体贴

工作辛劳的商务客；37英寸数码液晶电视，搭配

DVD家庭剧院，笔记本电脑画面可切换到液晶电视

上，或者用随身携带的音乐播放器连接到声道环绕音

响，享受绝佳的影音效果。具备打印、复印、扫描功

能的多功能事务机24小时待命.

10、酒10、个性化服10、服务是精品酒店的灵魂。提供直接参观客

店服务务，尊贵管家房，房间内登记；还可以提供会员退房免查房服

服务务。

附表一：项目投资预算（不含土建装修）

项目投资预算一览表

项目备注预算

资金

类别

大楼总面积30000平米，空调占总面积的70%,一平约

空调

米约200元420

万

载重一顿，标准配置，含电梯内装璜酒店图纸显示共约

电梯

7部电梯210

万

家电客房电视约台，时）每台约元，电

150（375000约

脑、小冰箱、保险柜等100

类

万

客房140间*10000兀/间；餐饮大厅4000兀/套*20

家具

套；、各办公室、公共区、休闲区、健身房约

160

家用

万

厨房灶具、蒸箱、冰柜、操作台、排烟系统、冷库等

约50

设备万

消防酒店面积约平米，消防系统均价按照建造面积

20000约

计算约元/平米.

200400

系统

万

弱电电话、监控、网络、软件、有线电视（包括材料、线

约

材、设备、工费）

150

系统

万

燃油、燃气两用吨，加玉力泵、水箱、工费

锅炉约30

万

餐具、垃圾桶、布草车、标牌类、清洁器具、低值易

杂项约50

耗品

万

客房床单、被罩、枕套一备三；床搭防滑垫、被芯、

布草枕芯备；另各备100件；餐饮底台布一备二，面

台布一备三：浴巾、面巾、地巾一备三；约50

类窗帘按实际尺寸丈量为准万

其它印刷品、服装、工艺绿植等

约30

类万

项目总计投入预算为：1650万元

附表二：酒店运营收支预算（不含折旧）

酒店客房运营收支预算

客房140间经宫普通经宫良好经营优异

年入住率率50%60%70%

年平均房价200元240元280元

人员工资（占营业收入）8%8%8%

水电燃气（占营业收入）8%8%飞%

营业税（占营业收入）5%5%5%

彳氐值易耗（占营业收入）10%10%10%

管理费（占营业收入）4%4%4%

营销广告费（占营业收3%3%3%

入）

其他（占营业收入）2%2%2%

客房年官业额511万736万1002万

客房利润率60%60%60%

客房年利润307万442万601万

餐饮运营收支预算

餐饮总餐位600个,其中宴会餐位400个，散台包房为200个，宴会毛

利率为60%,零点（散台包房）毛利率为50%,根据不同营业情况作以下预

算：

零点（散台、包房）

经菖普通经宫良好经营优异

上座率50%70%90%

人均消费60元80元