2026年房地产估价师制度政策基础巩固试卷(附答案)

2026年房地产估价师制度政策基础巩固试卷(附答案)一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列属于“法律另有规定”的情形是（）。A.房屋买卖B.土地使用权抵押C.因人民法院的法律文书导致物权变动D.地役权设立2.房地产估价师执业资格注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.53.根据《城市房地产管理法》，土地使用权出让，可以采取（）的方式。A.拍卖、招标、双方协议B.拍卖、招标、挂牌C.招标、挂牌、双方协议D.拍卖、挂牌、双方协议4.征收集体土地，征地补偿安置方案确定后，应当将征地补偿安置方案予以公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。公告工作由（）组织实施。A.市、县人民政府土地行政主管部门B.市、县人民政府C.乡（镇）人民政府D.村民委员会5.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门申请预售许可，并取得（）。A.商品房预售许可证B.商品房销售许可证C.商品房准建证D.商品房使用权证6.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期B.需申请续期C.国家无偿收回D.按时价续期7.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.一律属于抵押财产D.由抵押权人决定是否属于8.房地产估价师初始注册，应当向（）提出申请。A.中国房地产估价师与房地产经纪人学会B.省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门C.国务院建设主管部门D.人力资源和社会保障部9.某房地产开发企业开发建设一住宅小区，总建筑面积为10万平方米，其中配套商业建筑面积为1万平方米。该项目的资本金比例不得低于（）。A.20%B.25%C.30%D.35%10.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）统一办理。A.国土资源主管部门B.住房和城乡建设主管部门C.不动产登记机构D.地方人民政府11.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。下列关于房地产转让的表述中，错误的是（）。A.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合规定的条件B.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定办理土地使用权出让手续C.已建成的商品房转让，必须办理房屋所有权转移登记D.房地产转让时，土地使用权出让合同可以重新签订12.房地产估价师延续注册，应当在注册有效期满前（）日内提出申请。A.30B.60C.90D.12013.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起（）日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。A.15B.30C.45D.6014.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.出让方式取得的土地使用权B.通过划拨方式取得的土地使用权C.权属有争议的房地产D.已出租的房屋15.房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的（）办理房屋租赁登记备案。A.房地产管理部门B.土地管理部门C.街道办事处D.公安机关18.房地产估价机构资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.一级、二级、三级、暂定级C.甲级、乙级、丙级D.甲级、乙级、丙级、暂定级19.根据《契税法》，土地使用权出让、房屋买卖，以（）为计税依据。A.成交价格B.评估价格C.市场价格D.核定价格20.房地产估价师在估价活动中，如有下列行为，将被记入信用档案的是（）。A.仅在一家估价机构执业B.出具虚假估价报告C.按照标准规范进行估价D.拒绝接受委托人的非法要求21.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的（）。A.土地所有权B.相邻权C.用益物权D.担保物权22.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.4-6B.6-10C.10-15D.15-2023.房地产开发企业销售商品房，应当向商品房购买人出示（）。A.商品房预售许可证B.土地使用权证C.建设工程规划许可证D.施工许可证24.根据《房地产估价机构管理办法》，一级房地产估价机构注册资本应在人民币（）万元以上。A.50B.100C.150D.20025.房屋租赁期间，因维修房屋影响承租人使用的，出租人应当（）。A.减少租金B.免除租金C.赔偿损失D.延长租期26.房地产估价师变更执业机构的，应当办理（）。A.初始注册B.延续注册C.变更注册D.撤销注册27.下列税费中，在房地产转让环节由卖方缴纳的是（）。A.契税B.印花税C.土地增值税D.维修资金28.根据《民法典》，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。这体现了抵押权的（）。A.从属性B.不可分性C.物上代位性D.追及效力29.房地产估价报告应当由（）签字。A.注册房地产估价师B.房地产估价机构法定代表人C.注册房地产估价师和房地产估价机构法定代表人D.任意一名估价人员30.城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后（）个月内，向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。A.3B.6C.9D.1231.下列关于房地产广告的表述中，符合规定的是（）。A.可以含有升值承诺B.可以含有融资内容C.应当注明开发企业名称D.可以含有能够为入住者办理户口的内容32.房地产估价师继续教育必修课和选修课学时分别为（）。A.30学时，30学时B.40学时，20学时C.60学时，0学时D.30学时，60学时33.征收房屋的补偿，包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿以及（）。A.精神损失补偿B.奖励性补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D.社会保障费用34.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.住宅质量保证书和住宅使用说明书B.商品房买卖合同C.预售许可证D.竣工验收备案表35.根据《民法典》，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是（）另有约定的除外。A.当事人B.房屋所有权人C.抵押权人D.房地产管理部门36.房地产估价机构分立的，应当（）。A.重新申请资质等级B.保留原资质等级C.降一级资质D.暂定资质37.下列房地产中，属于免征房产税的是（）。A.个人出租的住房B.企业办公用房C.国家机关自用的房产D.商业经营用房38.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可以（）。A.只能要求解除合同B.只能要求赔偿损失C.无法取得房屋的，可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失D.只能要求返还已付购房款39.房地产估价师执业资格注册证书由（）统一印制。A.人力资源和社会保障部B.住房和城乡建设部C.中国房地产估价师与房地产经纪人学会D.省级建设主管部门40.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳（）。A.土地使用权出让金B.土地收益金C.土地闲置费D.土地使用税41.房地产估价机构出具虚假估价报告的，由资质许可机关给予警告，责令限期改正，并可处以（）的罚款。A.1万元以上3万元以下B.3万元以上5万元以下C.5万元以上10万元以下D.10万元以上20万元以下42.住宅共用部位、共用设施设备维修基金属于（）所有。A.房地产开发企业B.物业服务企业C.业主D.当地政府43.根据《民法典》，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这体现了合同的（）。A.诚实信用原则B.公平原则C.严格责任原则D.过错责任原则44.房地产估价师在执业过程中，知悉的商业秘密，负有保密义务。下列关于保密义务的表述中，错误的是（）。A.应当遵守法律法规规定B.应当遵守职业道德C.即使委托关系终止，仍需保密D.法律要求公开时，也必须保密45.房地产开发企业预售商品房，已投入的开发建设资金必须达到工程建设总投资的（）以上，并确定施工进度和竣工交付日期。A.20%B.25%C.30%D.35%46.房地产抵押，抵押人与抵押权人应当签订书面抵押合同，并（）。A.口头约定即可B.必须办理抵押登记C.自合同签订之日起生效D.必须公证47.下列关于房地产权属登记的表述中，正确的是（）。A.登记是物权变动的生效要件B.登记是物权变动的对抗要件C.房屋所有权和土地使用权必须分开登记D.登记不具有公示公信力48.房地产估价师暂停执业期满，需要恢复执业的，应当办理（）。A.初始注册B.延续注册C.变更注册D.恢复注册49.征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，由（）批准。A.国务院B.省、自治区、直辖市人民政府C.市、县人民政府D.土地管理部门50.房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款（）以下的罚款。A.0.5%B.1%C.2%D.5%51.根据《民法典》，债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。这属于（）。A.债权让与B.债务承担C.债权债务概括移转D.债务清偿52.房地产估价机构资质有效期届满，需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满（）日前提出资质延续申请。A.30B.60C.90D.12053.下列税费中，在房地产保有环节由产权人缴纳的是（）。A.契税B.土地增值税C.房产税D.印花税54.房地产估价师注册证书遗失，需要补办的，应当在公众媒体上声明作废后，向（）申请补办。A.人力资源和社会保障部B.住房和城乡建设部C.注册初审机关D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会55.以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押时，抵押金额不应包括（）。A.土地使用权出让金B.房屋价值C.装修价值D.附着物价值56.房屋租赁合同终止，承租人应当（）。A.无条件搬离B.恢复房屋原状C.支付违约金D.优先购买权57.房地产估价机构设立分支机构的，应当在分支机构资质等级核定的业务范围内从事估价业务。一级资质的房地产估价机构可以设立（）个分支机构。A.1B.2C.3D.不限数量58.根据《城市房地产抵押管理办法》，抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人（）。A.有权优先受偿B.无权优先受偿C.按比例受偿D.协商受偿59.房地产估价师每年应当接受继续教育。在注册有效期内，继续教育必修课学时累计不满（）学时的，不予办理延续注册。A.30B.40C.60D.12060.下列关于房地产转让的表述中，属于禁止转让的情形是（）。A.共有房地产，未经其他共有人书面同意的B.权属清晰的C.已支付全部土地使用权出让金的D.领取了商品房预售许可证的二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.根据《民法典》，下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.抵押权2.房地产估价师申请注册，应当具备的条件包括（）。A.取得执业资格B.达到继续教育要求C.受聘于一个估价机构D.具有完全民事行为能力E.刑事处罚执行完毕3.根据《城市房地产管理法》，下列房地产不得转让的有（）。A.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的B.依法收回土地使用权的C.共有房地产，未经其他共有人书面同意的D.权属有争议的E.未依法登记领取权属证书的4.房地产开发企业设立的程序包括（）。A.向工商行政管理部门申请设立登记B.领取营业执照C.到建设主管部门备案D.申请资质等级E.缴纳注册资本5.房地产抵押合同的当事人包括（）。A.抵押人B.抵押权人C.债务人D.担保人E.中介人6.房地产估价报告应当包括的内容有（）。A.致估价委托人函B.注册房地产估价师声明C.估价假设和限制条件D.估价结果报告E.估价技术报告7.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的范围包括（）。A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.森林、林木所有权D.耕地、林地、草地等土地承包经营权E.地役权8.征收集体土地的补偿费用包括（）。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物补偿费D.青苗补偿费E.社会保障费用9.房地产估价师在执业活动中禁止的行为有（）。A.以个人名义承接估价业务B.同时在两个或两个以上估价机构执业C.伪造估价数据D.出具虚假估价报告E.允许他人以自己名义执业10.商品房预售应符合的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已确定施工进度和竣工交付日期E.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明11.房地产转让的方式包括（）。A.买卖B.赠与C.继承D.抵押E.交换12.房地产权属登记的种类包括（）。A.总登记B.初始登记C.转移登记D.变更登记E.注销登记13.房地产估价机构资质升级的条件通常包括（）。A.注册资本B.估价师人数C.业绩要求D.经营年限E.法定代表人资格14.根据《民法典》，下列关于合同解除的表述中，正确的有（）。A.当事人协商一致，可以解除合同B.因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同C.在履行期限届满前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，对方可以解除合同D.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同E.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失15.房地产租赁合同中，出租人的义务包括（）。A.交付租赁房屋B.维修租赁房屋C.保持租赁房屋符合约定用途D.保障承租人优先购买权E.协助承租人办理户口迁移16.房地产估价师继续教育的方式包括（）。A.参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织的继续教育培训B.参加省、自治区、直辖市房地产行政主管部门组织的继续教育培训C.参加估价机构内部组织的业务培训D.参加相关学术研讨会E.自学17.房地产开发企业销售商品房，不得采取的方式有（）。A.返本销售B.售后包租C.变相售后包租D.分期付款E.按揭销售18.下列关于房地产税收的表述中，正确的有（）。A.土地增值税实行四级超率累进税率B.契税由承受方缴纳C.房产税按年征收、分期缴纳D.耕地占用税一次性征收E.印花税在书立合同时贴花19.房地产估价机构违法行为的法律责任形式包括（）。A.警告B.罚款C.责令限期改正D.降低资质等级E.吊销资质证书20.根据《民法典》，设立地役权应当采取书面形式订立合同。地役权合同一般包括的条款有（）。A.当事人的姓名或者名称和住所B.供役地和需役地的位置C.利用目的和方法D.利用期限E.费用及其支付方式21.房地产估价师注销注册的情形包括（）。A.注册有效期满且未延续注册的B.被吊销注册证书的C.不具有完全民事行为能力的D.刑事处罚尚未执行完毕的E.脱离房地产估价师工作岗位连续2年以上的22.房屋租赁当事人应当提交的材料包括（）。A.房屋租赁合同B.房屋所有权证书C.当事人的合法身份证明D.房屋共有人同意出租的证明E.委托代理的授权委托书23.房地产估价机构分立、合并的，应当（）。A.重新申请资质等级B.交回原资质证书C.办理工商变更登记D.保留原资质等级E.由资质许可机关核定资质等级24.下列关于房地产抵押权的实现，表述正确的有（）。A.抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价B.抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产C.抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有D.抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款不足部分由债务人清偿E.抵押权人必须先与抵押人协商，协商不成才能向法院起诉25.房地产估价师在估价报告中签字盖章的要求包括（）。A.注册房地产估价师签字B.加盖执业印章C.注明注册号D.加盖估价机构公章E.法定代表人签字三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑相应的选项，正确的选“A”，错误的选“B”）1.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。（）2.房地产估价师可以同时在两个估价机构执业。（）3.以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押时，必须经有批准权的人民政府批准。（）4.商品房预售合同签订后，房地产开发企业应当及时办理商品房预售合同登记备案手续。（）5.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（）6.房地产抵押合同自登记之日起生效。（）7.房地产估价师注册证书由国务院建设主管部门统一印制。（）8.征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。（）9.房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。（）10.房屋租赁合同续签，可以不再办理租赁登记备案。（）11.房地产估价机构出具估价报告，应当由两名以上注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章。（）12.土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。（）13.房地产买卖合同是诺成合同，也是要式合同。（）14.房地产估价师在执业过程中，不得以个人名义承揽估价业务。（）15.房屋所有权人将房屋赠与他人，受赠人需要缴纳契税。（）四、简答题（共4题，每题5分）1.简述房地产估价师注册的注销条件。2.根据《城市房地产管理法》，设定房地产抵押应当具备哪些条件？3.简述商品房预售应当符合的条件。4.简述不动产登记簿的法律效力。五、综合分析题（共2题，每题10分）1.案例背景：A房地产开发公司于2023年通过出让方式取得一宗建设用地使用权，用途为商业，年限40年。A公司拟在该地块上建设一座大型购物中心。在建设过程中，A公司因资金周转困难，将该在建工程及土地使用权抵押给B银行，贷款1亿元，并办理了抵押登记。项目建设完成后，A公司将购物中心的底层商铺预售给C个人，签订了商品房预售合同，但未办理预告登记。后A公司因无力偿还B银行贷款，B银行主张实现抵押权，要求拍卖该购物中心。C个人得知后，提出其已购买商铺，享有所有权，银行无权拍卖其商铺。问题：(1)B银行对购物中心的抵押权是否有效？请说明理由。(2)C个人对底层商铺是否享有所有权？请说明理由。(3)若拍卖该购物中心，C个人的权益如何保护？(4)若A公司在预售时已为C个人办理了预告登记，结果有何不同？2.案例背景：张某是注册房地产估价师，受聘于甲房地产估价机构。2024年5月，张某接受乙公司的委托，对乙公司的一处办公大楼进行抵押估价。张某为了使估价结果尽可能高以帮助乙公司获得更多贷款，在估价过程中故意高估了该办公大楼的市场价值，并出具了虚假的估价报告。乙公司利用该报告向丙银行申请了抵押贷款。后因乙公司无法偿还贷款，丙银行处置该房地产时发现实际价值远低于估价报告价值，遂向有关部门举报。问题：(1)张某的行为违反了房地产估价师执业规范的哪些规定？(2)张某应承担何种法律责任？(3)甲房地产估价机构是否需要承担责任？为什么？(4)丙银行因信赖估价报告而产生的损失，应如何救济？参考答案及解析一、单项选择题1.C2.B3.A4.A5.A6.A7.B8.B9.A10.C11.D12.A13.B14.C15.A16.B17.C18.D19.A20.B21.C22.B23.A24.D25.A26.C27.C28.A29.C30.B31.C32.B33.C34.A35.A36.A37.C38.C39.B40.A41.B42.C43.C44.D45.B46.B47.A48.D49.A50.B51.B52.A53.C54.C55.A56.B57.D58.B59.C60.A二、多项选择题1.ABCD2.ABCD3.ABCDE4.ABCD5.AB6.ABCDE7.ABCDE8.ABCD9.ABCDE10.ABCDE11.ABCE12.ABCDE13.ABCD14.ABCDE15.ABC16.ABDE17.ABC18.BCDE19.ABCDE20.ABCDE21.ABCE22.ABCDE23.AB24.ABCD25.ABC三、判断题1.A