2026年全国房地产估价师之开发经营与管理考试黑金提分题(附答案)65

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法

2、某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86

3、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

4、相对于现金回报率来说，()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率

5、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。A.潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场B.服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场D.潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场

6、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险

7、下列不属于在进度管理中应关注的因素的是（）。A.材料设备的供应问题B.劳动力心理素质C.设计变更D.气象条件

8、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性

9、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用

10、制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（）法的缺点。A.横道图B.单代号网络图C.双代号网络图D.时标网络图

11、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投资

12、房地产抵押物的抵押率是贷款金额与()之比。A.抵押物价值B.预计利润额C.总投资额D.总成本额

13、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（）。A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量

14、某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%

15、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本

16、酸枣仁的药物组成不包括A.酸枣仁B.贝母C.茯苓D.川芎

17、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用

18、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资

19、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的()。A.市场供求关系B.房地产管理部门C.业主的愿望D.建筑质量

20、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40

21、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策

22、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A.住房可支付性指数B.房地产价格指数C.房价租金比D.量价弹性

23、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%

24、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（）。A.单元估算法B.单位指标股算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法

25、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入=有效毛收入－经营费用B.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息C.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金D.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税

26、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象B.投资回收期C.经济用途D.投资形式

27、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量

28、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（）。A.房地产的用途和等级划分的B.房地产的交易方式划分的C.目标市场细分的D.房地产购买者目的划分的

29、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险

30、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险

31、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风险

32、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。A.养老保险费B.失业保险费C.医疗保险费D.劳动保险费

33、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为()，A.10%B.15%C.5%D.9%

34、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A.科学B.客观C.准确D.全面

35、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40

36、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关D.销售利润率=销售利润/销售收入

37、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%

38、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标

39、某项目净现值和累计净现值见表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

40、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率

41、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）。A.生产性投资和非生产性投资B.直接投资和间接投资C.长期投资和短期投资D.金融投资和实物投资

42、在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

43、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查

44、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费

45、李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（）万元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96

46、会计差错的主要内容不包括（）。A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错B.对事实的疏忽和误解C.隐瞒或删除交易或事项D.对会计政策的误用

47、房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.商业房地产抵押贷款C.维修基金D.在建工程抵押贷款

48、若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于

49、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标

50、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资

51、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移

52、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73

53、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资

54、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

55、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1＞F2＞F3＞F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，当最低可接受收益率MARR＝15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

56、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%

57、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。A.选择专业化B.市场集中化C.市场专业化D.产品专业化

58、临界点分析和保本点分析的主要差异在于()。A.变动成本的设置B.平衡点的设置C.同定成本的设置D.产销售量的不同

59、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2，总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A.1800B.2040C.2100D.2380

60、下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法

61、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命

62、小跨度厂房是指跨度小于或等于（）米的单层工业厂房。A.4B.8C.12D.15

63、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，张某的权益价格为（）。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格

64、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（）年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5

65、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力

66、下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（）。A.一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快B.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强D.成本费用净利率越低，说明企业的获利能力越强

67、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析

68、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置

69、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率

70、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业()的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格

71、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润

72、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

73、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象B.产品C.人员D.服务

74、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与()之比。A.经营收入B.资本金C.经营成本D.销售收入

75、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是()。A.房地产学会B.房地产行业协会C.房地产管理部门D.政府

76、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人员费用

77、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长

78、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。A.长期投资B.短期投资C.风险投资D.金融投资

79、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）A.吸纳周期B.城市居民消费价格指数C.住房价格合理性指数D.房地产价格指数

80、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六二、多选题

81、相对于现金回报率来说，()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率

82、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。A.潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场B.服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场D.潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场

83、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1＞F2＞F3＞F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，当最低可接受收益率MARR＝15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

84、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%

85、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为－870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%

86、张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（）万元。A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87

87、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）A.吸纳周期B.城市居民消费价格指数C.住房价格合理性指数D.房地产价格指数

88、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。A.167%B.80%C.200%D.60%

89、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法

90、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲

91、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用

92、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级

93、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50

94、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%

95、甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲和乙实际支付的利息额之间的关系为（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙

96、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价法D.认知价值定价法

97、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险

98、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

99、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险

100、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化B.人员差别化C.服务差别化D.产品差别化三、判断题

101、常用防风而不用羌活治疗的病证是A.风寒感冒B.吐衄下血C.破伤风证D.风寒湿痹

102、随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）

103、差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）

104、土地供应政策的核心，是土地供应计划。（）

105、敏感性分析，要测定所有参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。（）

106、白矾、大蒜皆可用治的病证是A.湿疹瘙痒B.痢疾C.目赤肿痛D.咽喉肿痛

107、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。（）

108、治疗咽喉肿痛、痰火瘰疬宜选用的药物是A.牡丹皮B.赤芍C.玄参D.生地黄

109、当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（）

110、在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以同定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。()

111、房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（）

112、特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。（）

113、房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。（）

114、治疗痰浊、血瘀或寒凝气滞所致的胸腹满闷冷痛，宜选用A.全蝎B.蜈蚣C.石菖蒲D.苏合香

115、动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出售的房地产开发项目。（）

116、房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～80%。（）

117、既能补气安神，又能止咳平喘的药物是A.酸枣仁B.紫河车C.冬虫夏草D.灵芝

118、白及善治A.尿血血淋B.便血痔血C.崩漏下血D.吐血咯血

119、通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（）

120、从投资者的角度来看资金的增值特征使其具有时间价值。

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：招标文件应包括：①招标公告（或投标邀请书）；②投标人须知；③评标办法；④合同条款及格式；⑤采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；⑥设计图纸；⑦技术标准和要求；⑧投标文件格式；⑨投标人须知前附表规定的其他材料。B项，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底。招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价。招标项目也可以不设标底，进行无标底招标。

2、答案：C本题解析：平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积，房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。则本题中该市2014年办公楼的平均建设周期＝（500＋300－120）/280＝2.43（年）。

3、答案：C本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。应从下一年年初开始按新利率计算利息。参见教材P308～309。

4、答案：B本题解析：[解析]投资回报率

5、答案：C本题解析：本题考查的是市场规模的估计。潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。参见教材P112。

6、答案：C本题解析：系统风险又称不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。ABD三项都属于房地产投资的个别风险，通过投资组合理论的原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销。

7、答案：B本题解析：影响工程进度的因素中，需要重点关注的有：①材料、设备的供应情况；②设计变更；③劳动力安排情况；④气象条件。

8、答案：C本题解析：由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

9、答案：B本题解析：本题考查房地产置业投资项目的主要不确定因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括:购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。P216。

10、答案：A本题解析：本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。P83。

11、答案：A本题解析：销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。销售利润率的计算公式为：销售利润率=销售利润/销售收入错误100%。

12、答案：A本题解析：根据房地产抵押物的抵押率定义。

13、答案：C本题解析：市场需求曲线表示市场需求与行业市场营销费用之间的关系。其中，不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为市场潜量。

14、答案：C本题解析：实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）。则实际收益率＝（1＋名义收益率）/（1＋通货膨胀率）－1＝（1＋12%）/（1＋3%）－1＝8.74%。

15、答案：B本题解析：投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用（利息、融资费用和汇兑损失），因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。

16、答案：B本题解析：酸枣仁的药物组成：酸枣仁、甘草、知母、茯苓、川芎。

17、答案：B本题解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括：购买价格；权益投资比率；空置率；运营费用。参见教材P216。

18、答案：B本题解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。P187。

19、答案：A本题解析：因为在市场经济条件下，市场供求关系决定物业租金水平。

20、答案：D本题解析：土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。

21、答案：B本题解析：风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。风险分析的三个阶段

22、答案：C本题解析：A项，住房可支付性指数（HAI），是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI＜100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。B项，房地产价格指数是指反映房地产价格各期相对涨跌幅度的指数，可用于判断短期价格活动和长期价格趋势。C项，房价租金比是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。D项，量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。

23、答案：A本题解析：本题考查的是投资利润率。投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资×100%=650/（4500+500）=13%。P199。

24、答案：D本题解析：本题考查的是房屋开发费。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。

25、答案：A本题解析：净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入=有效毛收入－运营费用。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛收入，降低运营费用，以使交给业主的净经营收入尽可能大。

26、答案：C本题解析：按投资的经济用途，可将投资分为：①生产性投资，是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资；②非生产性投资，是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。

27、答案：D本题解析：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。

28、答案：C本题解析：本题考查的是房地产市场细分。从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。

29、答案：A本题解析：暂无解析

30、答案：A本题解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的，收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。P21。

31、答案：B本题解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金

32、答案：D本题解析：企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）、其他（技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。

33、答案：D本题解析：此题属于熟悉范畴。根据教材中的相关公式计算即可。

34、答案：A本题解析：对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查必须具备的特点包括：①方法科学；②调查具有创造性；③调查方法多样；④模型和数据相互依赖；⑤合理的信息价值和成本比率；⑥正常的怀疑态度；⑦市场调查过程遵守职业道德。其中，在进行市场调查时，第一个原则是要采用科学的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

35、答案：D本题解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×8%+120×5%=116.4（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=116.4-30=86.4（万元）。参见教材P367。

36、答案：D本题解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。选项A错误，成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率；选项B错误，成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入；选项C错误，目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。参见教材P189。

37、答案：D本题解析：资本金利润率，指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。计算公式为：资本金利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/资本金）×100%。此题中，资本金利润率＝700÷2000×100%＝35.0%。

38、答案：B本题解析：资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

39、答案：D本题解析：动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。该项目的动态投资回收期为：Pb＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）＝（4－1）＋（588.74/640.67）＝3.92（年）。

40、答案：A本题解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。P151。

41、答案：B本题解析：依据不同的角度，可将投资进行分类，具体包括：①按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资；②按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资；③按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资；④按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

42、答案：C本题解析：按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场，具体为：①一级市场（国有土地使用权出让市场）；②二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）；③三级市场（存量房地产交易市场）。

43、答案：B本题解析：调查项目可以分成三类：①试探性调查，是指通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，是指明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，是指检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

44、答案：D本题解析：本题考查的是土地费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。

45、答案：C本题解析：本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P[（1+i）n-1]计算，In=150×[（1+8%／4）4×2-1]=25.75（万元）。参见教材P155。

46、答案：C本题解析：会计差错的内容主要包括：①原始记录和会计数据的计算；②抄写差错；③对事实的疏忽和误解；④对会计政策的误用。会计差错并非出于主观的故意，而是从客观结果上看，经办人员并没有从中获利。这是会计差错区别与会计舞弊的最重要的特点。C项属于会计舞弊的类型。

47、答案：C本题解析：因为维修基金是业主交给物业管理公司用于维修房屋的资金。

48、答案：C本题解析：财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的；如果FNPV小于0，则项目不可接受。

49、答案：D本题解析：经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：①时间类参数，包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租及经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期；②融资相关参数，包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例，预售收入用于后续开发建设投资的比例；③收益相关指标，包括出租率或空置率，运营费用占毛收入比率；④评价标准类指标，包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。

50、答案：B本题解析：住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司。

51、答案：D本题解析：暂无解析

52、答案：D本题解析：利息总额计算公式为：利息＝P[（1＋i）n－1]。式中，P代表贷款额；i代表计息期利率；n代表计息期。本题中，P＝3000（万元），n＝3×4＝12，i＝8%÷4＝2%，则开发商为该笔贷款支付的利息总额＝3000×[（1＋2%）12－1]＝804.73（万元）。

53、答案：B本题解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。参见教材P187。

54、答案：B本题解析：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额=38460/12=3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得最大贷款额为：V=A/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12％÷12）错误［1－1/（1+12％÷12）12错误20］=29.11（万元）。

55、答案：A本题解析：差额投资内部收益率法分析时，ΔIRR1－2＝19%和ΔIRR1－4＝16%均大于MARR＝15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；ΔIRR2－3＝12%和ΔIRR3－4＝14%均小于MARR＝15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。即四个方案中最优的方案是F1。

56、答案：C本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2.4+0.22+60×2％）/20=19.1％。参见教材P201。

57、答案：B本题解析：市场集中化是最简单的模式，即企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚地了解细分市场的需求，从而树立良好的信誉，在细分市场上建立巩固的市场地位。同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。

58、答案：B本题解析：暂无解析

59、答案：C本题解析：单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。则该宾馆总投资＝基本建设单元的综合投资×单元数＝14×150＝2100（万元）。

60、答案：A本题解析：分析市场趋势的方法主要有：①购买者意图调查法；②销售人员意见综合法；③专家意见法；④时间序列分析法；⑤相关分析法。其中，时间序列分析法可进一步分为如下几类：①简单平均法；②移动平均法；③加权移动平均法；④指数平滑法。A项属于相关分析法。

61、答案：D本题解析：开发商首先需要对出租还是出售做出选择，包括出租面积、出售面积数量及其在建筑物中的具体位置。如果建成的物业用于出租，开发商还必须决定是永久出租还是出租一段时间后将其卖掉。如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。

62、答案：C本题解析：按照跨度尺寸，可以将工业建筑分为小跨度厂房和大跨度厂房。其中，小跨度厂房是指跨度小于或等于12m的单层工业厂房，以砌体结构为主。

63、答案：C本题解析：出租人权益价值又称为有租约限制价值、带租约的价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。2006年10月时，张某的权益为所有权，由于已达成租约，所以在剩余3年内，张某的权益收益只能是180元/m2，租约期满后，权益收益将按正常市场价格计算。

64、答案：D本题解析：开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入，就按其一定比例预征收所得税。

65、答案：A本题解析：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。

66、答案：D本题解析：D项，成本费用净利率是企业的净利润与成本费用总额的比率，它反映了企业在生产经营过程中发生的耗费与获得的收益之间的关系。该比率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强。该比率不仅可以用以评价企业获利能力的高低，也可以用以评价企业对成本费用的控制能力和经营管理水平。

67、答案：C本题解析：解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的各种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。

68、答案：D本题解析：房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

69、答案：B本题解析：本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。P180。

70、答案：A本题解析：[知识点]市场交易指标

71、答案：B本题解析：在确定用于敏感性分析的财务评价指标时，通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。

72、答案：D本题解析：D项，解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析。AC两项，解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。B项，蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。

73、答案：D本题解析：市场定位战略主要有以下四种：①产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别；②服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务；③人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势；④形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。

74、答案：B本题解析：根据资本金净利润率的定义。

75、答案：C本题解析：此题属于熟悉范畴。周为房地产管理部门负责颁发销售许可证。

76、答案：B本题解析：考点:成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。

77、答案：C本题解析：短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，其特点是资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资是指投资期限在一年以上的投资，其特点是回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。

78、答案：A本题解析：AB两项，按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。CD两项，金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为，包括风险投资、彩票投资。

79、答案：C本题解析：考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。

80、答案：D本题解析：对市场规模的估计，实际上是预测市场的需求。这种市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。其中，六类产品层次包括：①全部销售；②行业销售；③公司销售；④产品线；⑤产品；⑥产品细目。五类空间层次包括：①世界；②亚洲；③中国；④城市；⑤消费者。三类时间层次包括：①短期；②中期；③长期。

81、答案：B本题解析：[解析]投资回报率

82、答案：C本题解析：本题考查的是市场规模的估计。潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。参见教材P112。

83、答案：A本题解析：差额投资内部收益率法分析时，ΔIRR1－2＝19%和ΔIRR1－4＝16%均大于MARR＝15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；ΔIRR2－3＝12%和ΔIRR3－4＝14%均小于MARR＝15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。即四个方案中最优的方案是F1。

84、答案：C本题解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300万元，2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。

85、答案：C本题解析：财务内部收益率（FIRR），指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率可以通过内插法求得。内插法即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插法公式求出。采用内插法求内部收益率的公式为：FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1），FIRR表示内部收益率，NPV表示净现值，i表示折现率。本题中，代入数据得：该项目的内部收益率＝11%＋1700÷（1700＋|－870|）×1%＝11.66%。

86、答案：C本题解析：已知现值P求年值A的计算公式为：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，已知年值A求现值P的计算公式为P＝A[（1＋i）n－1]/[i（1＋i）n]。本题中，月利率＝7.8%/12＝0.65%，n＝15×12＝180。则按月等额还本付息每月应还款金额为A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝6000×114×60%×[0.65%×（1＋0.65%）180]/[（1＋0.65%）180－1]＝3874.76（元）。若在第121期一次性偿还，应偿还的金额为本期应还金额与剩余59期（180－121＝59）应还金额的现值之和。故偿还额应为：

87、答案：C本题解析：考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。

88、答案：B本题解析：

89、答案：B本题解析：本题考查的是房屋开发费。概算指标法常使用的估算公式是：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积。

90、答案：B本题解析：实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；名义利率相等时，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。

91、答案：D本题解析：土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。

92、答案：C本题解析：由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

93、答案：C本题解析：吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。可供租售量的计算公式为：可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）。由题中条件可得，该住房市场可供租售量＝5＋13＝18（万套），则吸纳周期＝18÷8＝2.25（年）。

94、答案：C本题解析：[解析]复利系数的应用

95、答案：B本题解析：甲是单利计息方式，乙是复利计息方式，设年利率为r，则：I甲＝Pr，I乙＝P[（1＋r/12）12－1]，根据