房地产经纪职业资格高频考点试题（含解析）

房地产经纪职业资格高频考点试题（含解析）1.房地产经纪机构提供居间服务时，可在交易双方协商同意的前提下赚取房屋买卖差价作为额外收益。2.出售共有产权房屋时，仅需占份额三分之二以上的按份共有人同意即可签署买卖合同，无需通知其余按份共有人。3.未取得房地产经纪专业人员职业资格证书并完成登记的人员，不得以房地产经纪人员的名义从事房地产经纪服务。4.房地产经纪机构在获得买卖双方书面授权后，可临时代收代管房屋交易的全部首付款。5.承租人转租房屋的，只需征得出租人口头同意即可，无需签署书面同意文件。6.房地产经纪机构接受卖方独家委托代理销售房屋时，仅需要向卖方承担忠实义务，无需向买方披露房屋真实瑕疵。7.存量房买卖中，个人所得税的法定纳税义务人是房屋出售方。8.房地产经纪服务合同仅需由承接业务的1名房地产经纪协理签字即可生效，无需加盖机构公章。9.房地产经纪人员可凭委托协议及本人执业证明，向不动产登记机构申请查询委托交易房屋的登记簿信息。10.房地产经纪机构与委托人发生服务纠纷时，应首先通过提请房地产经纪行业协会仲裁的方式解决。1.房地产经纪服务的核心功能是（）A.促成房地产交易，收取合法服务佣金B.提供交易信息，合理赚取房屋差价C.代理产权登记，收取代办服务费D.提供装修咨询，赚取供应商返点2.存量房卖方独家委托销售的期限，根据我国现行规定应当（）A.最长不得超过3个月B.最长不得超过6个月C.最长不得超过1年D.无明确法定上限，由交易双方协商约定3.下列主体中，享有存量房屋出售时第一顺位优先购买权的是（）A.房屋的按份共有人B.房屋的承租人C.房屋卖方的直系亲属D.承接该房屋经纪服务的经纪人员4.根据我国现行房地产经纪服务收费相关规定，房地产经纪服务收费实行（）A.政府指导价B.市场调节价C.政府定价D.基准价上浮不超过20%5.下列事项中，不属于房地产经纪机构承接存量房买卖业务时应当尽到的法定告知义务的是（）A.房屋的登记抵押、查封情况B.房屋对应学区当年的入学预警线情况C.交易涉及的全部税费种类及缴纳标准D.委托服务的具体内容及收费标准6.下列行为中，属于房地产经纪人员合法从业行为的是（）A.向交易双方隐瞒真实成交价格协助少缴税费B.同时在两家房地产经纪机构完成执业登记从业C.为委托人提供符合政策要求的税费筹划合规建议D.代收买方定金并存入个人银行卡保管7.新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构依法享有的权利是（）A.自行决定商品房的销售折扣幅度B.要求开发商提供真实的商品房预售许可证明C.直接向购房人收取全部购房款D.自行更换楼盘的对外销售宣传资料8.房屋租赁合同订立后，租赁双方应当在（）日内到租赁房屋所在地不动产登记机构办理登记备案手续A.15B.30C.60D.909.房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示的内容不包括（）A.房地产经纪服务合同示范文本B.全部经纪人员的家庭住址及私人联系方式C.服务项目、内容及收费标准D.投诉电话及监管部门信息10.下列情形中，属于委托人“跳单”违约的是（）A.委托人在甲机构带看房屋后，通过已经获得该房屋独家委托的乙机构成交B.委托人在甲机构带看房屋后，自行联系产权人私下成交，且利用了甲机构提供的独家房源信息C.委托人在甲机构带看房屋后，发现该房屋在公开网络平台有产权人自行发布的售房信息，通过该信息联系产权人成交D.委托人在甲机构带看房屋后，三个月内未成交，之后通过朋友介绍购买该房屋1.下列属于房地产经纪服务法定业务类型的有（）A.房地产居间服务B.房地产代理服务C.房地产行纪服务D.房地产交易相关咨询服务E.物业管理服务2.房地产经纪人员承接存量房卖方委托业务时，应当核验的卖方材料包括（）A.不动产权证书原件B.卖方身份证明原件C.房屋内家具家电购买发票D.共有权人同意出售的书面证明E.房屋的抵押合同原件（如有抵押）3.房地产经纪机构不得承接的房屋买卖业务包括（）A.未取得不动产权证书的安置房买卖业务B.被法院依法查封的房屋买卖业务C.产权人死亡尚未办理继承登记的房屋买卖业务D.已满5年符合上市条件的经济适用房买卖业务E.已经办理预告登记尚未取得不动产权证书的商品房转让业务4.存量房住宅买卖交易中，法定由买方承担的税费（不含政策性免征项）包括（）A.增值税B.契税C.个人所得税D.不动产登记费E.印花税5.房地产经纪服务合同应当包含的法定内容有（）A.当事人的基本身份信息B.服务项目及服务标准C.服务收费金额及支付方式D.违约责任及纠纷解决方式E.交易房屋的成交价格约定6.房地产经纪行业主管部门对违规经纪机构及从业人员可采取的监管措施有（）A.约谈违规机构负责人B.将违规行为记入信用档案并向社会公示C.吊销违规从业人员的职业资格证书D.对违规机构处以行政罚款E.没收违规机构的违法所得7.房屋租赁经纪业务中，房地产经纪人员应当明确告知承租人的事项有（）A.房屋是否属于违法建筑B.房屋租赁期限最长不得超过20年C.房屋是否存在抵押、查封情况D.租赁登记备案需要缴纳的税费标准E.出租方的个人征信报告情况8.新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构应当向购房人明确告知的事项有（）A.商品房的预售许可取得情况B.商品房的公摊面积及计算方式C.开发商的关联企业名单及经营情况D.商品房周边已公示的轨道交通建设规划E.商品房的土地抵押情况9.房地产经纪人员的职业道德基本要求包括（）A.诚实守信B.客观公正C.保守客户隐私D.机构利益优先E.爱岗敬业10.下列关于存量房卖方独家委托的说法，符合法律规定的有（）A.独家委托期限内，卖方不得自行出售该房屋B.独家委托期限内，卖方不得委托其他经纪机构出售该房屋C.独家委托期限内，经纪机构必须完成房屋销售，否则需承担违约责任D.独家委托期限届满后，卖方有权自由选择服务机构E.独家委托必须约定明确的委托期限，否则相关排他性条款无效1.案例一：王某拟出售名下一套位于A市的普通住宅，该房屋是王某和妻子李某婚后共同购买，不动产权证书仅登记了王某一人名字。王某找到甲房地产经纪机构，经纪人员张某接待后，仅核验了王某的身份证和不动产权证书，就和王某签署了独家委托销售协议，委托期限3个月，挂牌价120万元。后张某带客户刘某看房，刘某对房屋满意，王某当场和刘某签署了房屋买卖合同，刘某支付了5万元定金。后李某得知后，以自己不知情、不同意出售为由，拒绝履行合同，刘某要求王某双倍返还定金，同时要求甲经纪机构承担连带责任。请回答：（1）甲经纪机构在承接该业务时存在哪些违规操作？（2）刘某的主张是否合法？请说明理由。2.案例二：乙房地产经纪机构承接了赵某的存量房销售委托，挂牌价150万元，经纪人员陈某带客户周某看房后，周某出价145万元，赵某同意后，双方签署了房屋买卖合同，约定周某支付首付款45万元，剩余100万元通过银行贷款支付。陈某告知双方，为了少交税费，可以将网签价格做成100万元，双方同意后签署了阴阳合同。后银行按照网签价格发放贷款70万元，周某需要额外多支付30万元首付，周某无力支付，要求解除合同，并且要求乙经纪机构承担损失。请回答：（1）本案中阴阳合同的法律效力如何？（2）乙经纪机构在该业务中存在哪些违规行为？（3）周某的损失应当由谁承担？3.案例三：丙房地产经纪机构和孙某签署了独家委托销售协议，委托期限2个月，约定若孙某在委托期限内通过其他机构或者自行成交，需要向丙机构支付相当于成交价2%的违约金。丙机构的经纪人员王某带客户吴某看房后，吴某出价180万元，孙某觉得价格低，没有同意。1个月后，孙某的朋友钱某想要购买该房屋，孙某以185万元的价格卖给了钱某，未通过丙机构。丙机构得知后，起诉孙某要求支付违约金3.7万元。请回答：（1）孙某是否构成“跳单”违约？（2）法院是否应当支持丙机构的诉讼请求？请说明理由。1.请论述房地产经纪人员在存量房买卖业务中应当尽到的尽职调查义务，以及未尽该义务应当承担的法律责任。2.结合当前我国房地产市场调控的总体要求，论述房地产经纪机构在规范存量房交易秩序中的作用，以及合规运营的核心要点。---标准答案及解析一、判断题答案及解析1.参考答案：错误。解析：房地产经纪机构不得赚取交易差价，仅可收取约定的服务佣金，即便双方同意也属于违规行为。2.参考答案：错误。解析：出售共有房屋时，占份额三分之二以上的按份共有人同意即可处分，但需要通知其余按份共有人，保障其优先购买权。3.参考答案：正确。解析：根据《房地产经纪管理办法》，从事房地产经纪服务的人员应当取得相应职业资格并完成执业登记，否则不得以经纪人员名义从业。4.参考答案：错误。解析：房地产经纪机构不得代收代管交易资金，交易资金应当存入监管专用账户，即便有双方授权也不得代收。5.参考答案：错误。解析：承租人转租房屋应当征得出租方书面同意，口头同意无有效凭证，容易引发纠纷。6.参考答案：错误。解析：房地产经纪机构即便接受卖方委托，也应当向买方如实披露房屋的真实瑕疵，保障买方知情权。7.参考答案：正确。解析：存量房买卖中，个人所得税的法定纳税义务人是出售方，双方另有约定的可从其约定，但不得对抗法定纳税义务。8.参考答案：错误。解析：房地产经纪服务合同应当加盖经纪机构公章，且由至少1名房地产经纪人或者2名房地产经纪协理签字方可生效。9.参考答案：正确。解析：房地产经纪人员持委托协议、执业证明可查询委托房屋的登记簿信息，属于合法查询范围。10.参考答案：错误。解析：房地产经纪纠纷首先应当由双方协商解决，且仲裁需双方事先约定仲裁条款，房地产经纪行业协会无仲裁权限。二、单项选择题答案及解析1.参考答案：A。解析：房地产经纪的核心功能是促成交易，收取合法佣金，不得赚取差价、违规收取其他费用。2.参考答案：D。解析：我国现行法规未对独家委托期限作出法定上限要求，由委托双方协商约定即可。3.参考答案：A。解析：按份共有人的优先购买权优先于承租人，其余主体无法定优先购买权。4.参考答案：B。解析：我国房地产经纪服务收费已全面放开，实行市场调节价，由交易双方协商确定。5.参考答案：B。解析：学区入学预警线属于动态调整的政策信息，不属于经纪机构法定告知义务范围，除非经纪机构事先作出相关承诺。6.参考答案：C。解析：提供合规税费筹划建议属于合法服务，其余选项均属于违规从业行为。7.参考答案：B。解析：经纪机构有权要求开发商提供真实的项目合规证明，其余选项均属于越权行为，不得自行决定。8.参考答案：B。解析：根据《商品房屋租赁管理办法》，租赁备案应当在合同订立后30日内办理。9.参考答案：B。解析：经纪人员的私人联系方式及家庭住址不属于应当公示的内容，仅需公示执业登记信息即可。10.参考答案：B。解析：跳单的认定核心是委托人利用了经纪机构提供的独家信息、服务私下成交，其余情形均不构成跳单。三、多项选择题答案及解析1.参考答案：ABD。解析：房地产行纪属于赚取差价的经营行为，不属于经纪服务范畴，物业管理是独立的服务业态，因此CE错误。2.参考答案：ABDE。解析：家具家电购买发票不属于产权核验的必备材料，仅在约定家具家电随房转让时可核验，因此C错误。3.参考答案：ABCE。解析：已满5年符合上市条件的经济适用房可正常交易，属于可承接业务范围，因此D错误。4.参考答案：BDE。解析：增值税、个人所得税的法定纳税义务人是出售方，因此AC错误。5.参考答案：ABCD。解析：交易房屋的成交价格属于房屋买卖合同的约定内容，不属于经纪服务合同的必备条款，因此E错误。6.参考答案：ABCDE。解析：所有选项均属于房地产经纪主管部门可采取的合法监管措施。7.参考答案：ABCD。解析：出租方的个人征信情况不属于法定告知事项，除非双方另有约定，因此E错误。8.参考答案：ABDE。解析：开发商的关联企业情况不属于应当告知购房人的法定事项，因此C错误。9.参考答案：ABCE。解析：房地产经纪人员应当遵循客户利益优先的原则，而非机构利益优先，因此D错误。10.参考答案：BDE。解析：独家委托仅限制卖方委托其他机构销售，不限制卖方自行出售，A错误；经纪机构仅承担提供经纪服务的义务，不承担必须售出的责任，除非签署包销协议，C错误。四、案例分析题答案及评分标准1.案例一参考答案：（1）违规操作：①未核验房屋的产权归属情况，未核实该房屋是否属于夫妻共同财产，未要求卖方提供配偶同意出售的书面证明（2分）；②未履行充分的尽职调查义务，未排查房屋的产权共有人风险（1分）。（2）刘某的主张合法（1分）。理由：王某构成无权处分，刘某作为善意第三人，有权要求王某双倍返还定金；甲经纪机构未尽尽职调查义务，存在过错，应当承担相应的连带责任（2分）。评分标准：共6分，要点齐全即可得分，表述合理可酌情给分。2.案例二参考答案：（1）法律效力：阳合同（网签合同）属于双方恶意串通损害国家利益的合同，为无效合同；阴合同（实际成交合同）是双方真实意思表示，内容合法的部分有效（2分）。（2）违规行为：①诱导交易双方签署阴阳合同逃税，违反房地产经纪管理规定；②未尽风险告知义务，未告知双方阴阳合同可能导致的贷款额度不足风险（2分）。（3）责任承担：乙经纪机构诱导签署阴阳合同是导致周某损失的主要原因，应当承担主要赔偿责任；周某同意签署阴阳合同自身存在过错，应当承担次要责任（2分）。评分标准：共6分，要点齐全即可得分，表述合理可酌情给分。3.案例三参考答案：（1）孙某不构成跳单违约（2分）。（2）法院不应支持丙机构的诉讼请求（1分）。理由：跳单违约的核心是委托人利用了经纪机构提供的独家房源信息、服务达成交易，本案中孙某是将房屋卖给朋友钱某，并未利用丙机构提