2026年法考房地产转让纠纷题库(含答案)

2026年法考房地产转让纠纷题库(含答案)一、单项选择题（每题2分，共40分）1.甲与乙签订房屋买卖合同，乙依约支付了购房款，双方办理了预告登记。此后，甲未经乙同意，又将该房屋出售给丙并办理了所有权转移登记。下列说法正确的是？A.预告登记自动失效，丙取得房屋所有权B.预告登记具有排他效力，丙不能取得房屋所有权C.甲丙之间的买卖合同无效D.乙只能请求甲承担违约责任，不能主张房屋所有权答案B解析预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故丙虽办理登记，但不能取得所有权。甲丙合同在债权上仍有效，但因预告登记而无法实现物权变动。2.甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲将房屋出售给乙，乙支付了全部房款。在办理过户登记前，甲又将该房屋出售给丙，并与丙办理了过户登记。丙知道乙已购买该房屋。现房屋所有权归谁？A.乙，因为乙签订合同在先B.丙，因为丙已办理过户登记C.乙和丙共有D.由甲决定答案B解析不动产物权变动以登记为生效要件。乙虽先行签约并付款，但未办理登记，未取得所有权。丙已登记，取得所有权；丙是否知情不影响登记的物权效力，但乙可向甲主张违约责任。3.某公司以划拨方式取得土地使用权并建成房屋。该公司将房屋转让给李某时，应当？A.报有批准权的人民政府审批B.只需签订书面合同C.只需办理公证D.无须办理任何手续答案A解析《城市房地产管理法》第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。4.关于不动产物权变动，下列说法正确的是？A.房屋买卖合同自办理过户登记时生效B.房屋买卖合同自交付房屋时生效C.房屋买卖合同自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力D.未办理登记的房屋买卖合同无效答案C解析债权合同效力与物权变动相区分。登记是物权变动的生效要件，而非合同生效要件。5.甲将其按份共有的房屋份额转让给乙，未通知其他共有人丙。丙在知道转让后，可以主张什么权利？A.请求确认甲乙合同无效B.在同等条件下行使优先购买权C.请求乙返还房屋D.请求甲承担刑事责任答案B解析按份共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。未通知不影响合同效力，但丙可主张优先购买权。6.甲将房屋出租给乙，租期5年。期间甲将房屋出售给丙并完成过户。乙主张优先购买权。下列说法正确的是？A.乙在同等条件下享有优先购买权，甲丙合同无效B.乙的优先购买权已被侵犯，丙不能取得房屋所有权C.乙可请求甲赔偿损失，但不能主张甲丙合同无效D.乙应优先取得房屋所有权答案C解析出租人出卖租赁房屋，应在合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买权。出租人侵害优先购买权的，承租人可请求赔偿损失，但不得主张出租人与第三人合同无效或请求撤销。7.甲与开发商签订商品房买卖合同，约定按建筑面积计价。交房后，经测量发现套内建筑面积减少但公摊面积增加，总建筑面积不变。下列说法正确的是？A.面积误差已超过3%，买受人可解除合同B.买受人不得主张权利，因为总价未变C.应按套内建筑面积误差处理，买受人可主张相应权利D.由开发商自行决定答案C解析按建筑面积计价的，面积误差比按套内建筑面积和建筑面积分别计算。套内面积减少影响实际使用，买受人可依约主张权利。8.关于建设工程价款优先受偿权，下列说法正确的是？A.优先受偿权优于抵押权和其他债权B.优先受偿权劣后于抵押权C.优先受偿权只包括违约金D.优先受偿权行使期限为3年答案A解析《民法典》第807条规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。9.甲将未取得产权证的房屋出售给乙，合同约定待甲取得产权证后再办理过户。该合同效力如何？A.无效B.有效C.效力待定D.可撤销答案B解析未取得产权证不影响买卖合同效力，只要合同不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效。10.甲将房屋抵押给银行并办理抵押登记，后甲将房屋出售给乙并办理过户。根据《民法典》关于抵押财产转让的规定，下列说法正确的是？A.甲转让房屋须经银行同意B.乙取得房屋所有权，但银行抵押权不受影响C.甲转让房屋后抵押权消灭D.乙可以主张涤除抵押权答案B解析《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响。11.合作开发房地产合同中，约定一方提供土地使用权，另一方提供资金，提供资金方收取固定利润、不承担经营风险的，该合同性质应认定为？A.合作开发合同B.房屋买卖合同C.土地使用权转让合同D.建设工程施工合同答案C解析依最高人民法院司法解释，此类合同名为合作开发，实为土地使用权转让。12.购买经济适用住房未满一定年限，不得上市转让。该年限是？A.3年B.5年C.10年D.没有限制答案B解析经济适用住房上市转让需满5年。13.城镇居民购买农村宅基地房屋的买卖合同效力？A.有效B.无效C.效力待定D.可撤销答案B解析宅基地使用权不得出售给城镇居民，合同因违反法律强制性规定而无效。14.开发商在商品房销售广告中承诺“小区配套建设游泳池”，该承诺对合同订立有重大影响。该承诺的性质是？A.要约邀请B.要约C.视同合同内容D.商业吹嘘，无约束力答案C解析商品房销售广告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格有重大影响的，应当视为合同内容。15.因重大误解订立合同，当事人行使撤销权的期限是自知道或应当知道撤销事由之日起？A.1年B.90日C.3年D.5年答案B解析《民法典》第152条规定，重大误解的撤销权行使期限为90日。16.关于建设工程价款优先受偿权与商品房买受人权利，下列说法正确的是？A.支付了全部或大部分购房款的买受人，其权利优先于工程价款优先受偿权B.工程价款优先受偿权优先于买受人权利C.抵押权优先于工程价款优先受偿权D.普通债权优先于工程价款优先受偿权答案A解析最高人民法院司法解释规定，支付了全部或大部分价款的商品房消费者的权利优先于建设工程价款优先受偿权。17.被征收人通过产权调换取得安置房后，欲转让该房屋。下列说法正确的是？A.安置房属于保障性住房，一律不得转让B.安置房在取得产权证前不得签订转让合同C.取得产权证后，可依法转让D.只能由政府回购答案C解析产权调换安置房在取得完整产权后可依法转让。18.甲继承父母遗留房屋一套，但未办理继承登记。甲将该房屋出售给乙。下列说法正确的是？A.甲有权出售，合同有效B.甲未取得所有权，合同无效C.甲处分该房屋不发生物权效力D.乙可基于合同直接取得所有权答案C解析因继承取得物权自继承开始时发生效力，但处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。19.甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲以100万元出售房屋。为少缴税费，双方另签一份80万元的合同用于备案。双方发生争议，应以哪份合同为准？A.100万元的合同B.80万元的合同C.由法院任意选择D.两份合同均无效答案A解析备案合同并非当然作为结算依据，应依当事人真实意思表示确定合同内容。20.甲将房屋出售给乙，交付后乙发现房屋存在严重结构质量问题，经鉴定属主体结构不合格。乙可以？A.请求解除合同并要求赔偿损失B.只能要求修复C.只能要求减少价款D.不得解除合同，只能请求违约金答案A解析房屋主体结构质量不合格的，买受人有权解除合同并要求赔偿。二、多项选择题（每题3分，共30分）1.甲将同一套房屋分别卖给乙、丙、丁，均未办理过户登记。后丙先行入住，丁支付了全部房款，乙合同签订在先。下列说法正确的有？A.房屋所有权仍未转移，三人均未取得所有权B.乙基于合同在先，可优先请求履行C.丙已合法占有房屋，可优先请求履行D.丁已支付全部房款，可优先请求履行答案ACD解析均未办理登记的，按合法占有、已付全款、合同成立在先的顺序确定履行优先顺位。丙合法占有优先于丁付款，丁付款优先于乙签约在先。2.下列房地产转让合同，应当认定无效的有？A.未经批准转让划拨土地使用权的合同B.城镇居民购买农村宅基地房屋的合同C.经济适用住房未满上市年限转让的合同D.以欺诈手段订立的商品房买卖合同答案ABC解析以欺诈手段订立的合同属于可撤销合同，并非当然无效。3.预告登记失效的情形包括？A.债权消灭B.自能够办理不动产登记之日起90日内未申请登记C.预告登记权利人放弃预告登记D.预告登记义务人死亡答案ABC解析预告登记义务人死亡不影响预告登记效力，D项不属于失效情形。4.合作开发房地产合同的当事人应当共同具备的要件包括？A.共同投资B.共享利润C.共担风险D.共同管理答案ABC解析合作开发合同的核心是共同投资、共享利润、共担风险，共同管理不是必要要件。5.下列情形中，承租人不得主张优先购买权的有？A.房屋共有人行使优先购买权B.出租人将房屋出卖给近亲属C.承租人在合理期限内未明确表示购买D.承租人书面表示放弃优先购买权答案ABCD解析以上四项均为承租人优先购买权的法定排除或消灭情形。6.房地产经纪机构及其从业人员不得实施的行为有？A.捏造散布涨价信息B.以隐瞒、欺诈等手段诱骗客户交易C.为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务D.收取未予标明的费用答案ABCD7.转让以出让方式取得的土地使用权，应当符合的条件包括？A.按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金B.取得土地使用权证书C.房屋建设工程完成投资开发总额的25%以上D.成片开发土地已形成工业用地或其他建设用地条件答案ABCD8.善意取得的构成要件包括？A.受让人受让该不动产或者动产时是善意B.以合理的价格转让C.转让的不动产已登记、动产已交付D.转让人无权处分答案ABCD9.建设工程价款优先受偿权的范围包括？A.承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬B.材料款C.承包人实际支出的其他费用D.因发包人违约造成的损失答案ABC解析优先受偿权范围限于实际支出的费用，不包括因发包人违约产生的损失。10.甲将房屋卖给乙，合同约定所有税费由乙承担。关于该约定的说法正确的有？A.该约定有效B.该约定无效C.该约定不能对抗税务机关D.税务机关仍应向法定纳税义务人征收答案ACD解析税费承担约定属于当事人意思自治，内部有效，但不能对抗税务机关的法定征收权。三、不定项选择题（每题2分，共10分）1.甲将房屋抵押给银行并办理抵押登记后，又将房屋出售给乙并办理过户登记。关于乙的权利，下列说法正确的有？A.乙取得房屋所有权B.乙取得的是负有抵押权的房屋所有权C.乙可以请求甲涤除抵押权D.银行抵押权不受影响答案ABD解析抵押财产转让后，抵押权不受影响，买受人取得的是负担抵押权的所有权，法律未赋予其强制涤除权。2.甲公司以划拨方式取得土地使用权，后未经审批将地上房屋出售给乙。关于该买卖合同，下列说法正确的有？A.合同无效B.合同有效C.经有批准权的人民政府批准后，合同可认定有效D.乙可主张由甲补办审批手续答案AC解析起诉前经有批准权的人民政府批准并办理土地出让手续的，合同可认定有效；未经批准则无效。3.甲、乙按份共有房屋，甲占80%份额，乙占20%份额。甲未经乙同意，将房屋整体出售给丙并办理过户。下列说法正确的有？A.甲处分房屋未经乙同意，买卖合同无效B.甲处分共有房屋，应经占份额2/3以上的按份共有人同意，甲有权处分C.乙可请求甲赔偿损失D.丙取得房屋所有权答案BD解析处分共有不动产应经占份额2/3以上的按份共有人同意，甲占80%，有权处分，合同有效，丙取得所有权，乙无权请求赔偿。4.甲将房屋先后卖给乙、丙，均未办理过户登记。乙已付全款，丙已先行入住。现乙诉请办理过户，丙主张自己应优先取得房屋。下列说法正确的有？A.乙已付全款，应优先支持乙B.丙已合法占有，应优先支持丙C.应按照合同签订先后确定D.应由甲自行决定履行对象答案B解析均未登记的，合法占有优先于已付全款，故应支持丙。5.某楼盘开发商欠付施工企业工程款5000万元，又以该楼盘向银行抵押贷款8000万元。同时，楼盘200套商品房已全部出售，购房者均已支付全部房款但未办理过户。现楼盘拍卖所得1亿元。关于清偿顺序，下列说法正确的有？A.先偿还银行贷款B.先支付工程款C.先退还购房者购房款D.按债权比例清偿答案C解析已支付全部购房款的商品房消费者，其权利优先于建设工程价款优先受偿权，更优先于抵押权。四、案例分析题（每题10分，共20分）1.2024年3月，甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲将其名下商品房出售给乙，总价200万元。乙当日支付首付款60万元，双方约定剩余款项由乙办理按揭贷款支付。为保障乙的权益，双方于2024年3月15日办理了预告登记。2024年4月10日，甲隐瞒上述事实，将该房屋以260万元出售给不知情的丙，并办理了过户登记。2024年5月，甲又将该房屋抵押给丁银行，借款150万元，并办理了抵押登记。现乙起诉，请求确认甲丙买卖合同无效，确认房屋归乙所有。问题：（1）预告登记具有何种法律效力？（2分）（2）丙能否取得房屋所有权？为什么？（3分）（3）丁银行能否取得抵押权？为什么？（3分）（4）乙应如何救济？（2分）答案：（1）预告登记后，未经预告登记的权利人乙同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（2）丙不能取得房屋所有权。预告登记有效期内，甲处分房屋未经乙同意，不发生物权变动效力，丙虽已办理登记，仍不能取得所有权。（3）丁银行不能取得抵押权。同样基于预告登记的排他效力，甲对该房屋的抵押处分不发生物权效力。（4）乙可请求甲履行合同并办理过户登记；若房屋已被他人占有或甲无法履行，乙可解除合同并要求甲返还已付房款、承担违约责任、赔偿损失。解析：本题核心考点为预告登记的效力。预告登记具有保全权利、对抗第三人、排他效力的功能。在预告登记存续期间，未经预告登记权利人同