老年公寓设计方案

老年公寓设计方案

—.概要

老年公寓ApartmentfortheAged是专供老年人集中居住，符合老

年体能心态特性的公寓式老年住宅，具有餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医

疗保健服务体系，是一种居家养老与小区服务相结合的模式，是综合管理

日勺住宅类型。

老年公寓与敬老院、福利院不一样，不是用来收养无经济来源的孤寡

老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体开办日勺社会福利设施，

而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，提供应老年人

日勺是个性化的居住条件和人性化的服务。公寓选址在都市周围，有山水相

伴，空气新鲜，风景优美日勺环境。入住日勺老人可根据自己的经济条件和健

康状况选择住房类型、等级和服务档次。

公寓积极推行正规化、原则化服务和管理，营造一种安全、以便、高

质量、高端、回归自然的老人聚居环境，努力实现“老有所为、老有所乐、

老有所学、老有所居、老有所养、老有所医”的目的。

公寓描述

A.公寓日勺宗旨：为老人真诚服务、让社会家人放心。

B.公寓日勺名称：康乐苑

C.公寓日勺机构图：

三.老年公寓可行性分析

（一）、中国家庭构造现实状况:

我国大中都市实行计划生育后日勺第一批独生子女已进入婚育期，家庭

中的劳感人口必须供养双方父母和一种孩子，我国日勺家庭构造发生了变化,

伴随都市现代化进程日勺加紧，年轻人日勺工作与生活节奏越来越快，与家庭

老人交流日勺时间和机会也越来越少，都市空巢家庭不停增多，而目前的状

况是，中国社会尚未给老年人安享晚年生活提供足够日勺空间。中国不仅是

一种人口大国，同步也是一种老年人口大国，由于中国人口政策的特殊性,

目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口日勺10%以上，到

二十一世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%。伴随中国人老龄化

和经济的迅速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不一样需

求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为可以满足中高经

济实力老年人养老的一种方式。

实际上，三种处在不一样阶段的大趋势正在同步发展。第一种趋势是

庞大日勺退休人口。这一趋势在未来的十年内将变得非常明显。第二种趋势

是全球普遍出现出生率下降现象。第三种趋势是老年人处在退休状态的时

间将超过以往任何时候。人日勺预期寿命不停增长，而人们退休日勺时间却越

来越早。

（二）、观念的变化

据调查，在北京、上海、广州等经济发达的大都市，存在着一批占当

地老年人口总数将近6%日勺中高收入老年群体，他们认为眼下的养老环境,

无论从居住条件还是养老服务水平方面讲，都不能满足他们日益提高的需

求，因此他们逐渐关注可以满足其养老需求的新型养老模式一一老年公寓。

此外，中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合也在不

停发生变化，而小型“关键家庭”、“三口之家”日勺比重在不停上升。并且,

目前“四二一”日勺供养关系不停增长，使中间代所承受的压力很大，家庭

矛盾也随之增长。同步，伴随老年人观念日勺变化，不少老年人愈加关怀生

活质量的提高，而不乐意和子女同住，独老户的比重不停上升。

（三）、国家政策

伴随老年化步伐时加紧，国家对老年人日勺关注也加强了。

《中华人民共和国老年人权益保障法》第三十四条、第三十五条规定:

各级人民政府应发展小区服务，逐渐建立适应老年人需要的生活服务、文

化体育活动、疾病护理与康复等服务设施和网点。发扬邻里互助的老式，

倡导邻里间关怀、协助有困难的老年人。鼓励和支持社会志愿者为老年人

服务。

对由民政部门审核同意，并核发《养老机构执业许可证》的老年服务

机构及核发《小区服务设施证书》的小区服务中心日勺老年服务中心（含为

老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。

其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用

税。

对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体

和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得

税和个人所得税前准予全额扣除。

参与养老保险社会统筹和大病医疗费用社会统筹日勺企业，在亏祖或者破

产后，应当依法缴纳或者清偿社会保险费用。其退休老年人的基本养老保

险待遇和患大病的医疗费用，由社会保险部门按规定予以支付。

各级人民政府应当逐渐增长对老年人福利事业的投入，根据规定多种渠

道筹集资金，兴办敬老院、托老所、福利院、老年公寓等福利设施，并加

强管理。

同步鼓励民间资本投入到该行业中去，不仅在税金，管理费上减或

免，就是用水，用电也优惠。且按入住人头，从社保基金里划出一笔款来

作鼓励补助。

(四)、老年公寓特有的吸引力

老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化

的服务内容。

老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散日勺居家养老所没有

日勺各类保障服务施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所

没有日勺家庭气氛。因此，其优势是十分明显E勺：(1)减轻子女养老压力，

提高社会效率。(2)有助于老年人身心健康。(3)服务专门化、系统

化，使老年人生活质量大大提高，真正实现我国倡导的“五有养老”。(4)

老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家俱，让老人既有“家”可归，

又能享有一般住家无法享有到的配套服务。

(五)、老年公寓现实状况

老年公寓的供应状况分析据不完全记录，全国目前不一样规模日勺老年

公寓仅600多家，规模都比较小。初具规模的只有天津鹤童老年公寓和

上海市众仁老年公寓等几家。诸多都市的老年公寓建设尚处在启动阶段，

许多房地产开发企业尚未注意到这一具有相称生命力日勺房地产商品新类

型。

由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题

和需要改善之处。

1.老年公寓的建设供不应求。国外某些发达国家，进住老年公寓和

养老机构日勺老年人约占老年人总数日勺5%左右。以我国大连市为例，60岁

以上日勺老人71.1万，占都市总人口的24.9%,若入住老年公寓和养老机

构的老人占总人口的比重，按3%的比例分析，70多万的老年人中，将有

近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多种床位，这远远不

能满足伴随人口老龄化发展对老年公寓的需求。

2.老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构日勺建设还没

有例入各个都市日勺总体规划，缺乏从中国老年人日勺特点和需求出发，而制

定日勺科学合理的建设规划。因此目前存在着有日勺老年公寓虽然环境和物质

条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有日勺居住高层塔楼

并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动导致不便。

3.老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务

很好，不过租售价位较高，有的月租价高达2023—3000元，诸多老年人只

好望洋兴叹。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的状况下，老年公

寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。

4.政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓

和养老机构存在资金投入局限性、管理不善等问题。

5.各地出现的老年公寓品质层次较低。某些地区存在日勺名为“老年公

寓”日勺居住小区，规模小，配套设施不齐全，并且多是原有日勺已开发住房。

以此概念进行销售，从小区规划，户型设计到有关服务设施的建设方面与

实际意义日勺老年公寓相去太远。

四.公寓模式

从世界各地老人住宅日勺经营管理看，大体可分为三种模式：第一是公

办公营式，第二是公办民营式，第三是民办民营式。老年公寓应属于第三

类模式，由民间团体自行兴建自行管理的老人住宅，入住者一般需要交纳

一定数额日勺抵押金，每月交纳少许的管理费。管理机构一般将押金进行投

资以谋取利润，具有寿险企业日勺经营性质。开发商投资者的介入点也在于

此。由于第一类纯属社会福利院；第二类则更象目前国内流行日勺敬老院等;

而纯经营性的老年公寓目前尚很少。

国外老年公寓日勺模式，根据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居

住建筑的原则分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，

仅需少许监护和协助的健康老人住宅；提供全天监护和最低程度的服务和

设施日勺健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老

人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照顾和监护日勺老人住宅;

专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护埋日勺住宅；专为体力和智力衰

退并患有疾病、受伤等的老人入住日勺注册医疗机构。

又根据各个国家的现实状况和经验，国外的老年住宅模式大体上可以

划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；

护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际

上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。

借鉴国外经验，结合我国实际状况，我国老年公寓日勺模式大体上可以

划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年

住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。老年公寓首先要符合老年人的

特点和规定。老年人年龄大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、

消化功能差，有的高龄老人和有多种疾病日勺老人生活不能自理，还需要生

活和医疗方面的特殊护理和服务。同步中国老年人在生活习惯和观念方面

与外国老人有诸多不一样之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。

我们应按照中国政府制定日勺“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、

老有所乐”日勺养老原则，创立符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。

结合国内外实际，本老年公寓重视如下几点：

1.地点的选择。根据老年人日勺特点和需求，老年公寓合适选择在不远

离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通以便，有绿化带、公园等环

境优美的地方。

2.规模与档次。从居者自身的利益。安全管理和市场需求出发，老年

公寓日勺规模不适宜过大，这要根据各地的详细状况和条件而定。要根据老

年人不一样的经济和健康条件以及需求，建设不一样档次的老年公寓住宅。

不过中国目前老年人口勺经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广

大中低收入者日勺经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

3.老年公寓的性质。根据国外经验和我国的详细状况，老年公寓以经

营性与公益性相结合为好。老年公寓日勺租售方式，可以由老人日勺旧房置换、

IE房出租、返本销售入住等进行资金运转。比外，还需要政府的政策支持

以及社会各方面的资助。

本老年公寓还根据老年人身体状况、经济条件和爱好，将公寓分为三大

类。即宿舍式公寓、居家式或住宅式公寓、医护式公寓。宿舍式公寓即寄

宿制公寓，住此公寓，老年人如同住集体宿舍同样，安排在小区相似的某

些楼房中居住和生活，此类公寓适合独身老人或老夫妇俩居住。居家式公

寓是每家每户自成一体，不受他人干扰，可以是老人夫妇住在一起，也可

以是老人夫妇与他们日勺子女或孙子住在一起，使老年人产生居家的感觉，

这种养诚实际上是社会化养老与家庭养老的结合。医护式公寓是将身体有

较严重残疾、生活不能自理或行动不便日勺老年人集中安排在一起居住，并

由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。此类公寓的医疗条件好，适合子

女不在身边的老年人居住。

五.设施与服务

中国的老年人，也许对物质生活的规定并不高，但他们但愿能得到更

多的亲情。我们日勺老式文化，也是最讲究亲情的。为了让老人们不再孤单

感受亲情，在我们的老年公寓里，除了硬件设施以外，还尤其重视软件日勺

建设，对人员等“软件”日勺规定。

本老年公寓是按照老年人日勺特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规

划、设计到配套建筑与设施方面都符合老年人的特点和需求，所有体现为

老年人服务的理念。

三位一体的管理：宾馆式日勺管理、医院式日勺护理、亲情式日勺服务三者

兼顾，融为一体。把亲情服务，贯彻到每一种老人的身上。每位员工经岗

前培训后方能上岗。

在设施方面：

（1）公寓以低层小高层（有电梯）或平房有小院落为主，楼内设有二

人原则间，三人间，高档套间（卧室、会客厅），特护间，室内有阳台、

卫生洗浴间、家俱、空调、彩电、暖气、预留并配有呼救系统。公共设

施有共享阳光大厅、餐厅、书画室、棋牌室、卡拉0K室、球类活动室、健

身康复室、电脑室等，并配有客用、医用电梯各一部。道路为无障碍设计,

地面采用防滑材料，通道安装双层扶手。老人可以一人住包间，也可以住

两人间、三人间。健身、文体、娱乐活动都在一幢大楼内进行，不受外界

环境气候干扰。可以随便串门、聊天、交朋友。

（2）为了老人的安全，楼道、楼梯、电梯等多处配有摄像监控设备。

户内有紧急呼喊与电子安防系统，有事随叫随到，给老人精神和心理方面

时慰藉。浓浓的亲情使老人深深地感受到家庭的温暖在小区安全区络方面,

实现消防报警、安全防盗、煤气泄露报警、智能门控、家庭求救等功能。

在门窗玻璃上安装了防破碎防盗安全装置，充足保证老年人日勺居住安全。

（3）公寓内有医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银

行、邮局、交流活动、家政服务等配套的设施和服务。在文化娱乐方面，

设有图书室、书画室、手工制作室、茶社、麻将室、健身房、戏曲音乐室、

台球室、乒乓球室和门球场，并设有自选商店和鲜花店。文化娱乐区在分

布上注意了动静日勺分离，二楼为安静优雅日勺读书休闲处，一楼为健身、锻

炼的场因此及老年大学电教室、电视监控室等；小区在植物选配上，选用

大量合合适地生长的杀菌、防风、防沙、具有疗效的品种，起到净化小环

境、有益健康的作用；大片种植区块可供老年人种植、采摘；设计园林式

公园，山、水、石、亭、小径共存，站坐皆宣。医疗康复设备齐全，有CT

室、血压心电监护室、功能康复室、高压氧等，高、中、初级医护人员配

置合理，可保证老年人得到对应的治疗和康复。

（4）公寓设置了专门服务机构，如：公寓管理处、文化娱乐处、生活

服务处、老年病研究中心和老年人身体状况评价委员会。对老年常见的高

血压病、糖尿病、心脑血管病等进行专题研究，并对入住老人日勺身体状况

实行分等级评估和微机管理。多媒体电视监控系统的应用，为公寓提供了

高科技管理手段。

（5）公寓另设农家乐，以便老人家眷用餐和住宿。

在服务方面：

（1）呼喊服务：24小时值班服务，各房间均设呼喊系统，有需求或遇

紧状况，工作人员可随时到房间为您服务；

（2）健身服务：有健身广场等体育设施，有老人根据自身状况或遵医

吃在规定期间内进行健身体能锻炼;

（3）文化服务：阅览室、棋牌室在工作日内对入住老人开放，有专职

人员指导并合适组织活动。

（4）医疗服务：由本公寓大夫或聘任专家定期为老人进行健康征询、

指导和医疗服务，定期为老人查体，建立健康档案，制定康复胃划；常见

病及偶发性疾病由本单位大夫诊治，老人也可自主选择其他医院治疗；专

业的配餐师会为老人们制定科学合理营养丰富的健康食谱；

（5）生活服务：为老人打水、备餐、分餐（特殊状况如老人生病，可

送餐入室），整顿床上用品、桌面、窗台、地面、卫生间。平常为老人清洗

衣服（不含内衣），洗涮碗筷，床单每周清洗一次；

（6）心理疏导：有专业的心理医生适时进行心理调理，排解心理障碍,

使老年人心理健康，精神快乐；

（7）饮食科学合理：针对老人独特的生活特点，配置专业厨师在医护

人员指导下配餐。保证老人饮食的科学、营养，有利健康；早餐：牛奶、

豆浆、稀版及其面点；中晚餐：两荤两素一汤；

（8）健身娱乐：定期开展丰富的有益老人身心健康的娱乐健身活动，

在书画、摄影、近郊旅游等活动中激起老人生活的情趣；

（9）亲情服务：倡导精神赡养，常常与老人沟通，理解老人的喜怒哀

乐、脾气秉性、生活习惯，理解老人的内心世界，视老人为亲人，尽最大

也许让老人保持心情舒畅，生活快乐、晚年幸福；

（10）交通服务：每天均有环城专车接送老人

公寓还根据老人口勺身体状况提供不一样类型的护埋:

1、自理级

服务内容：1）安排工作人员值班，巡视老人房间。2）每日打扫老人

房间、做环境卫生。3）每周换洗一次被罩、床单、枕巾（必要时随时换洗）。

4）组织老人文体活动，安排节日演出。5）医生准时查房，做必要检查。

2、介助级

服务内容：1）安排工作人员24小时值班，巡视老人房间。2）每日打

扫老人房间、做环境卫生。3）随时为老人送饭、送水。4）为老人冬、春、

秋季每周换洗一次服装，夏季常常换洗（老人内衣冬、春、秋季每周换洗

二次，夏季每周随时换洗）。5）每周换洗一次被罩、床单、枕巾（必要时

随时换洗）。6）为老人常常清洗毛巾、洗脸盆，便器每周消毒一次。7）

协助老人洗头、修剪指甲。8）定期为老人剪发，保持老人仪表端庄。9）

搀扶老人上厕所排便。10）组织老人户外活动、锻炼11）医生准时查房、

查体。12）每年为老人体检一次。

3、介护级

服务内容：1）安排工作人员24小时值班，实行程序化个案护理。视

状况调整护理方案。2）喂水、喂饭、喂药，随时更换尿垫，定期为老人翻

身。3）为老人送饭、送水。4）为老人冬、春、秋季每周换洗一次服装，

夏季常常换洗（老人内衣冬、春、秋季每周换洗二次，夏季随时换洗）。5）

冬、春、秋季每周为老人洗澡二次，夏季随时为老人擦浴。6）定期为老人

修剪指甲、洗头、剪发、剃胡须，保持老人仪表端庄。7）上午协助老人起

床穿衣、洗漱、口腔护埋、整顿床铺，晚上协助老人洗脚、睡前脱衣。8）

每周换洗二次被罩、床单、枕巾（必要时随时换洗）。））9）为老人常常

清洗毛巾、洗脸盆，便器每周消毒二次。10）室内和环境卫生随时打扫。

11）视天气状况，每天带老人到户外活动、锻炼。12）医生准时查房、查

体、观测病情及时实行急救。13）每年为老人体检一次。

4、专护级

服务内容：1）安排工作人员24小时护理老人，在为老人提供介护级服

务的基础上，随时为老人提供所需个性化生活护理服务。2）医生每日上、

下午各查房一次，老人需要随叫随到，及时处理。做到用药、治疗到床边。

根据专护对象病情需要，配置多种医疗监护器械及药物，及时准备配合急

救。3）每年为老人体检一次。

六.营销方略及销售

老年公寓运行模式中日勺市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影

响老年公寓日勺经营成败，因此本老年公寓日勺运行模式遵照二路出击日勺目日勺

市场定位原则；三方并举日勺销售原则；四点标新的小区服务原则。

原则一：目的市场定位一一二路出击。老年公寓的市场定位应当遵照兼

顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其目日勺消费群体应包

括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公寓设备、设

施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。

老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高

水平日勺小区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高

水平日勺小区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在充足满足小区内

老年人需求的同步向公众提供服务，这样首先可以实现长期以低廉的价格

向小区内的老年人提供高品质的服务，另首先可以最大程度地发挥公建设

施和服务资源的效能。

为老年人提供养老服务日勺同步根据项目所处地理位置，因地制宜地开发

运用当地的特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应当发挥旅游资

源优势，在为老年人提供特色服务的同步对游客提供住宿、娱乐等服务，

这样首先减少老年公寓作为老年小区的“暮气”，让老年人更多的接触社会,

减轻他们已经脱离社会的心理感受，另首先可以增长小区的收入，维持其

正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。

原则二：销售方式一一三方并举。根据老年公寓的市场定位采用三方并

举的销售方式满足不一样消费群体入住老年公寓的需求。

三方并举的销售方式为发售房屋（或房间）的产权、出租房屋使用权及

产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方

式）三种形式。

不一样消费群体购置老年公寓的目日勺具有多样性。老年公寓的使用主体

是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。不一样消费群体

购置老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及两者

兼而有之的，灵活的销售方式可以满足不一样人群的消费需求，同步有助

于开发商日勺资金回笼。

三方并举的销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展日勺规定。发售

房屋产权满足消费群体置业投资的规定；出租房屋使用权方式最为灵活,

它可以根据当地消费者的消费观念，发明性的衍生出多种既满足消费者日勺

消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公

寓的养老、旅游服务模式日勺市场定位首先满足了投资者获取投资收益的心

理预期，同步可以使开发商迅速回笼资金，另首先可以使开发商继续拥有

老年公寓日勺经营权，从而有助于保持老年公寓的经营方向。

原则三：小区服务一一四点标新。小区服务的四点标新意味着小区服

务方面的小区物业服务、小区家政服务、小区医疗服务及小区娱乐服务到

达标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础，是持续正常经

营的保障。

老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，首先它提供适合老年人居

住的住宅环境，另首先提供完善周到日勺人性化日勺小区服务，这是老年公寓

差异化经营日勺必备条件。老年公寓的小区服务水平可以分为必备层级、完

备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓到达为老年人提供安全、便

利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的规范日勺服务

水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的

养老机构差异化经营的基础。

例如在小区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老华人特点

时无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物

需求。完备层级要到达根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化

日勺规范的服务。完善层级要到达根据每户老年人的消费习惯、购物频次，

积极日勺提供个性化服务。概括而言，四点标新日勺小区服务赋予了钢筋水泥

灵性，提高了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓日勺差异化经营的基础。

此外，老年公寓属于商业房地产范围，具有“福利性事业、市场化经营”

日勺特点。公寓采用“福利性事业，商业化运作”日勺模式，走以老年人养老，

带动医疗、商业、娱乐、旅游日勺多元化经营与发展日勺道路。

我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福

利水平国家，因此政府重要关注并处理社会“低保”、“五保”等处在弱势

的老年人群日勺养老问题，而对中高收入人群养老生活关注日勺较少，只有某

些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同步由于老年公寓属

于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产

开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，因此一般开发

商在税费减免、金融支持方面得不到对应日勺优惠，对于具有社会化养老性

质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件处理项目立项、项目审批、

资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运行需应遵照市场规律，

走“福利性事业、市场化经营”的道路。

老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年

公寓项目不一样于一般房地产项目，它不仅包括住宅自身，还包括许多服

务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特

点，有专家称老年公寓的总体造价要比一般房地产项目高五成至一倍。此

外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实

现房地产开发时最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求日勺多种

形式，采用相、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例日勺住宅面积

可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更

需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓日勺运行模式要采用灵活多样

日勺销售方式保证其正常经营。

对老年公寓进行市场推广日勺最有效方式是花费较大日勺力气和较长的时

间获得社会对老年公寓概念日勺认识和接受，还需在示范效应、口碑和服务

品牌上下功夫。

总之，伴随我国人口日勺老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，

老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。不过它的持续、健康发展需要

观念的转变，政府和社会日勺大力支持，法律法规的建立和完善。

七.组织管理

建立一支素质高、事业心强的老年工作干部队伍是发展老年事业的组

织保证。

一是要选用一批年富力强、热心公益事业日勺中青年干部，加强老年心

理学、护理学以及社会学等方面日勺专业知识学习和业务培训，逐渐建立起

一支作风正、业务精，包括专业技术人员和专业管理人员日勺老年工作专业

队伍。

二是要动员社会力量广泛参与，建立并逐渐扩大志愿者服务队伍。

三是聘任一批德高望重的老同志参与小区管理服务工作，运用同老年

人轻易沟通的优势，自己管理自己，自己服务自己。

此外，本公寓员工的绩效管理实行薪酬管理如下:

考评基础

1,绩效考评标准

2,考评内容

3,考评的指标体系

在职辅导实施考评

1,有效辅导