2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试黑金试卷附答案

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地

2、下列哪项不属于气机失调A.气滞B.气逆C.气脱D.气虚

3、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致

4、下列不属于房地产区位因素的是()。A.交通B.用途C.环境D.楼层

5、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（）。A.剩余物现象B.地租现象C.高工资现象D.纯粹的剩余物现象

6、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737

7、壮水之主，以制阳光的治法是A.泻其阳盛，治热以寒B.滋阴以制阳C.损其阴盛，治寒以热D.扶阳以制阴

8、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78B.102C.180D.302

9、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低

10、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高

11、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100

12、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100B.300C.600D.900

13、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%

14、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便

15、履行必要的估价程序是（）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果

16、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法

17、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539

18、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、准确。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法

19、在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值

20、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果

21、收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（）A.最低卖价，成交价格，最高买价B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.最低卖价，最高买价，成交价格

22、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些()。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值

23、“从治”又称A.正治B.反治C.缓则治本D.急则治标

24、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上

25、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

26、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数

27、最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率

28、房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权

29、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392

30、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%

31、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62

32、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受

33、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法

34、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发

35、面色白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损

36、认识的最终目的是A.指导实践、改造世界B.达到理性认识C.认识事物的本质和规律D.抓住矛盾的主要方面

37、不属于房地产状况调整的内容是（）。A.经济状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整

38、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75B.115C.293.75D.315

39、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数

40、路线价法特别适用于对()进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地

41、确定估价对象及其范围和内容时，应根据()，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序

42、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（）。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价

43、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.朝向B.保温C.隔音D.户型

44、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉

45、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他

46、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。A.87B.124C.130D.134

47、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本

48、《素问·疏五过论》指出“尝富后贫”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病

49、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日

50、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90

51、下列不是估价所需资料的是（）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料

52、症状和体征的总称是A.病B.证C.症D.主诉

53、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价

54、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050

55、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税B.契税C.营业税D.土地增值税

56、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润

57、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于

58、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关

59、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低

60、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务

61、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667B.1333C.1000D.500

62、征地管理费，是由用地单位在（）的基础上按一定比例支付的管理费用。A.农业人口总数B.农业人均占有耕地数量C.农业前三年的生产总额D.征地费总额

63、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付B.价值C.现象D.本质

64、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格

65、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见A.如鱼之游在波B.泛泛乎万物有余C.蛰虫将去D.蛰虫周密

66、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提

67、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

68、脏腑之气的功能中属阴的部分是A.温煦、推动、兴奋B.凉润、宁静、抑制C.构成脏腑的基本物质D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能

69、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修B.户型C.层高D.楼层

70、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热

71、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人

72、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85

73、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院

74、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（）。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。A.①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.②③④⑥

75、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。A.增加土地供应量B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价C.制定最低限价D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机

76、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。A.6043B.5879C.6290D.6120

77、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

78、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

79、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发

80、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法二、多选题

81、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）。A.2011B.2021C.29D.2030

82、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。A.923B.1111C.1353D.1872

83、确定估价对象及其范围和内容时，应根据()，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序

84、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金

85、循行特点为“离、合、出、入”的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络

86、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造

87、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

88、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.市场法B.收益法C.假设开发法D.成本法

89、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则

90、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平

91、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/m2。A.98B.102C.108D.116

92、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%

93、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价

94、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（）万元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00

95、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建筑物资本化率

96、心在“五音”归属于A.角B.徵C.宫D.商

97、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平

98、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。A.大于B.小于C.等于D.其他

99、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00

100、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七三、判断题

101、从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的不是购买该房地产本身，而是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，（）

102、和平共处五项原则中最重要的原则是（）A.互相尊重主权和领土完整B.互不侵犯和互不干涉内政C.平等互利D.和平共处

103、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）

104、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（）

105、在买方市场下，成交价格会偏向买方最高出价；在卖方市场下，成交价格偏向卖方最低要价。（）

106、当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。()

107、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。（）

108、一种房地产商品价格上升，导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品。（）

109、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。()

110、有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。()

111、如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。()

112、土地重新购建价格是在法定最高年限下的土地重新购建价格。（）

113、安装在房屋中的房门的钥匙，本质上属于不动产范畴。（）

114、受贿房地产价值的评估时点是委托估价日。（）

115、两岸关系和平发展的政治基础是（）A.坚持一个中国原则B.争取和平统一C.和平统一、一国两制D.一国两制

116、对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的，无需在估价报告中说明未采用的理由。（）

117、在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（）

118、创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力，也是一个政党永葆生机的源泉.创新就是要（）A.制度创新B.科技创新C.文化创新D.解放思想、实事求是、与日寸俱进

119、房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（）

120、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用移动平均法。()

参考答案与解析

1、答案：C本题解析：比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。

2、答案：D本题解析：气机失调，是指气的升降出入失常而引起的气滞、气逆、气陷、气闭和气脱等病理变化。

3、答案：D本题解析：在确定评估价值之前，应对所选用的估价方法的测算结果进行校核。同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的，还应对不同估价方法的测算结果进行比较分析。在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：①估价计算的正确性；②估价基础数据的正确性；③估价参数的合理性；④估价计算公式的恰当性；⑤不同估价方法的估价对象财产范围的一致性；⑥不同估价方法的估价前提的一致性；⑦估价方法的适用性；⑧估价假设的合理性，即估价假设是否合；⑨估价依据的正确性；⑩估价原则的正确性；?房地产市场状况的特殊性。估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程，以及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。

4、答案：B本题解析：房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。

5、答案：B本题解析：西尼尔1836年在《政治经济学大纲》中把地租定义为，出于自然或偶然所自发地提供的收入，包括在体力或脑力方面具有非常能力所取得的特优报酬。即如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人好或比别人多的工作，他的收入因此会超过其他人，这种超过一般工资部分的超额收入也应视为地租。

6、答案：A本题解析：本题考查的是交易情况修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。

7、答案：B本题解析：因阳虚不能制阴而致阴寒偏盛者，应补阳以制阴，最终导致肾阳虚损，即王冰所谓“益火之源，以消阴翳”《素问·至真要大论》注语。《素问·阴阳应象大论》称之为“阴病治阳”。这里的“阴病”指的是阳虚则阴气相对偏盛．治阳即补阳之意。若属阴阳两虚，则应阴阳双补。《素问·阴阳应象大论》称之为“阳病治阴”。这里的“阳病”指的是阴虚则阳气相对偏亢，治阴即补阴之意。

8、答案：B本题解析：功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类。功能缺乏折旧的求取方法是：①估算在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（简称单独增加功能费用）；②估算在价值时点重置估价对象建筑物时随同增加该功能的必要费用（简称随同增加功能费用）；③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏折旧额。房地产价值增加额为：[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/7.5%＝301.76（万元）。通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：因为修复成本380万元大于房地产价值增加额301.76万元，所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝301.76－200＝101.76≈102（万元）。

9、答案：A本题解析：房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是估价对象实际获得的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有这种收益才能用于估价。因此，除有租约限制外，一般选取类似房地产的客观净收益作为估价依据。

10、答案：A本题解析：AB两项，净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，即净收益与空置率、运营费用负相关，估价结果高，空置率、运营费用也就偏小。C项，收益法原理是如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值。所以当收益期限越长，房地产的估价价值就越大。D项，估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率，报酬率与房地产价值负相关。

11、答案：C本题解析：考点:土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。

12、答案：D本题解析：考点:统一计价单位。容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。

13、答案：A本题解析：由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，所以实际上的单利利率还应比计算出的单利利率高一些。即：i1＝[（1＋i2）n－1]/n。代入具体数值可得，i1＝[（1＋6%）3－1]/3＝6.37%。

14、答案：D本题解析：选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

15、答案：A本题解析：按照科学、严谨、完整的估价程序有条不紊地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免顾此失彼、疏忽遗漏或重复浪费，从而可以保证估价工作质量，提高估价工作效率。履行必要的估价程序是完成任何估价项目的基本要求，也是估价机构和估价师防范估价风险、有效保护自己的重要手段。

16、答案：D本题解析：“未来数据简单算术平均法”就是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为净收益。由于收益法采用的净收益应是未来的净收益，而不是过去的净收益或目前的净收益，所以“未来数据资本化公式法”是求取净收益最合理的方法，应避免采用过去数据简单算术平均法和未来数据简单算术平均法。

17、答案：A本题解析：至价值时点，尚未偿还的贷款为：45×（1－5/15）＝30（万元），不带债权债务的房地产价格＝带债权债务的房地产价格－债权＋债务，则该住宅的正常成交价格为：[30＋50/（1－6%）]/85＝9787（元/m2）。

18、答案：C本题解析：求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。其中，工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本。

19、答案：B本题解析：房地产特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要保险。

20、答案：A本题解析：价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价，此种情形如评估期房的价值。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：①价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致；②评估对象的状况，应以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。

21、答案：C本题解析：评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同称呼，如把采用比较法、收益法、成本法、假设开发法测算出的估价对象价值或价格，分别称为比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。

22、答案：B本题解析：可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。

23、答案：B本题解析：正治是逆其证候性质而治的一种常用治疗法则，又称逆治。逆，是指采用方药的性质与疾病的性质相反，即通过分析疾病的临床证候，辨明疾病性质的寒热虚实，然后分别采用“寒者热之”、“热者寒之”、“虚则补之”、“实则泻之”等不同方法去治疗。从治是指顺从病证的外在假象而治的一种治疗原则，其采用的方药性质与病证中假象的性质相同，故又称为“从治”。适用范围：疾病的征象与其本质不完全符合的病证。

24、答案：C本题解析：[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法

25、答案：D本题解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D属于房地产拥有者对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。

26、答案：B本题解析：家庭人口规模（每个家庭平均人口数）发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住宅数量的变动，随之导致住宅需求的变化而影响住宅价格。

27、答案：D本题解析：房地产价格指数或变动率可分为：①全国各类房地产的；②某地区各类房地产的；③全国某类房地产的；④某地区某类房地产的。由于不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程度通常是不同的，所以针对具体的可比实例，对其价格进行市场状况调整，不是任何房地产价格变动率或价格指数都可采用，而应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，选用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数，并且所选用的价格变动率或价格指数的来源应真实、可靠。

28、答案：A本题解析：在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。

29、答案：C本题解析：根据公式计算如下：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积，套内建筑面积＝100－100×10%＝90（m2），建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积＝2600×90÷100＝2340（元/m2）。

30、答案：D本题解析：

31、答案：C本题解析：开发完成后的房地产于建设期初的价值为：

32、答案：A本题解析：本题考查的是受理估价委托。主动争取，在估价机构多、竞争激烈的情况下，“主动争取”是估价业务的主要来源。

33、答案：D本题解析：运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

34、答案：D本题解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用途前提；④改变规模前提；⑤重新开发前提；⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。其中，根据最高最佳使用原则，经分析、判断，以重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价。现有房地产应重新开发的财务上可行的条件是：（重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润）＞现有房地产的价值。

35、答案：C本题解析：阳虚则寒，可见面色}白，脘腹冷痛的寒象，又可见喜静、下利清谷、脉微细虚象。肾阳损日久，水肿溢于皮肤，但因阳气不足而导致阴气化生无源而亏虚，出现日益消瘦、烦躁升火。

36、答案：A本题解析：人的认识是从实践产生，为实践服务，随实践发展，并受实践检验的。认识世界的目的是改造世界。要达到这个目的，就需要科学理论的指导。所以，认识的最终目的是指导实践、改造世界。因此，正确答案是A。

37、答案：A本题解析：房地产状况调整的内容可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。①区位状况调整是使可比实例在其自身区位状况下的价格成为在估价对象区位状况下的价格的处理；②实物状况调整是使可比实例在自身实物状况下的价格成为在估价对象实物状况下的价格的处理；③权益状况调整是使可比实例在自身权益状况下的价格成为在估价对象权益状况下的价格的处理。

38、答案：D本题解析：依题意，可根据公式：补地价(单价)＝?×(现容积率-原容积率)，代入数值即得。

39、答案：B本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。

40、答案：B本题解析：[知识点]路线价法

41、答案：B本题解析：估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求来决定，也不能根据估价人员的主观愿望来决定，而应根据估价目的，依据法律、法规并征求委托人同意后予以决定。

42、答案：C本题解析：房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格；土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。

43、答案：A本题解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解。A项，朝向属于房地产区位因素。

44、答案：A、B、D本题解析：目内眦指内眼角，经过目内眦的经脉有阳跷脉、膀胱经、阴跷脉。阴跷脉起于照海和阳跷脉起于申脉交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合。《灵枢·经脉》：“膀胱足太阳之脉，起于目内眦。”

45、答案：B本题解析：消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱、缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。

46、答案：B本题解析：在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。则本题中，该房地产的实际价格＝[50＋80÷（1＋1%）8]＝124（万元）。

47、答案：A本题解析：从估价的角度看，为了使评估价值客观合理，需要把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能把自有资金应获得的利息算作开发利润，通常也不应受不同房地产开发企业的自有资金比例、融资成本等的影响。但是，如果是评估投资价值，则通常为财务费用，而不是投资利息。

48、答案：C本题解析：《素问，疏五过论》指出：“尝贵后贱”可致“脱营”病，“尝富后贫”可致“失精”病，并解释说：“故贵脱势，虽不中邪，精神内伤，身必败亡；始富后贫，虽不伤邪，皮焦筋屈，痿蹙为挛。”《素问·疏五过论》指出：“尝贵后贱”可致“脱营”病，尝富后贫”可致“失精”病，并解释说：“故贵脱势，虽不中邪，精神内伤，身必败亡；始富后贫，虽不伤邪，皮焦筋屈，痿蹙为挛。”

49、答案：A本题解析：在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。

50、答案：B本题解析：题中应说明是按年等额还贷款本息，计算过程如下：①RM＝YM＋YM/[（1＋YM）n－1]，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%。②购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）。③偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（万元）。④抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）。⑤该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82（万元）。

51、答案：B本题解析：估价所需资料主要包括四类：①反映估价对象状况的资料；②估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；③对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；④对房地产价值、价格有普遍影响的资料。

52、答案：C本题解析：症，即症状和体征的总称，是疾病过程中表现出的个别、孤立的现象，可以是病人异常的主观感觉或行为表现，也可以是医生检查病人时发现的异常征象。

53、答案：B本题解析：卖方和买方通常只知道该区间中自己的那一端，并都试图了解对方的那一端（但通常不成功）。实际的成交价将落在这个区间之中，至于是刚好为卖方最低要价或买方最高出价还是在两者中间或其他位置，取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

54、答案：B本题解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数。根据题意，该可比实例在2013年10月末的价格＝3000×（1＋1%）2－10×4＝3020（元/m2）。

55、答案：A本题解析：增加房地产持有环节的税收，比如开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。反之，减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。

56、答案：D本题解析：在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此在运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须估算开发期中的利息和利润。

57、答案：A本题解析：重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原有的许多材料、设备、结构、技术、工艺等都已过时落后或者成本过高，而采用新的材料、设备、结构、技术、工艺等，不仅功能更加完善，而且成本会降低，因此重置成本通常低于重建成本。

58、答案：D本题解析：本题考查的是经济因素。从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关。P145。

59、答案：C本题解析：采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值。

60、答案：A本题解析：A项，房地产职业道德的内容之一是，房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。

61、答案：C本题解析：[知识点]净收益每年不变的公式

62、答案：D本题解析：征地管理费用是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由用地单位按照征地费总额的一定比例支付的管理费用。包干方式有全包方式、半包方式和单包方式三种。

63、答案：C本题解析：人们对价格有多种定义和解释，其中最典型的是以下两种：①价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。②价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。上述两种价格定义，第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。由于房地产估价主要是从现象上把握房地产价格的“数量”，所以可将房地产价格定义为：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。

64、答案：C本题解析：房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即买卖价格，也称为交换代价的价格，通常简称价格；②使用其一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即租赁价格，又称为使用代价的租金，通常简称租金。房地产价格又有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）之分。

65、答案：C本题解析：暂无解析

66、答案：D本题解析：根据最高最佳使用原则，经分析、判断，以重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价。现有房地产应重新开发的财务上可行的条件是：（重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润）＞现有房地产的价值。以建筑物为例，现有建筑物应拆除重建的财务上可行的条件是：（新房地产的价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）＞现有房地产的价值。本题中现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，应以重新开发前提估价，所以正确答案为D。

67、答案：B本题解析：本题考查的是价值时点原则。选项A、D，价值时点和估价对象状况都是现在。B价值时点为现在，估价对象状况为过去状况。选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去。P163。

68、答案：B本题解析：结合事物的阴阳属性来理解。

69、答案：D本题解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解。D项，楼层属于区位因素。

70、答案：A本题解析：表寒里热，如先有表寒未罢，又人里化热，或先有里热之人，复感风寒之邪，主要表现为恶寒发热、头痛、身痛、口渴引饮、心烦，咳喘痰黄，舌红苔薄等。表热里寒，如素体阳气不足之人，复感风热之邪，出现发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄。上热下寒指患者在同一时间内，上部表现为热，下部表现为寒的证候。如既见胸中烦热，频欲呕吐的上热证，又见腹痛喜暖，大便稀薄的下寒证，即属此类病证。上寒下热指患者在同一时间内，上部表现为寒，下部表现为热的证候，例如，胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤。

71、答案：C本题解析：估价委托由估价机构统一受理，统一收费；估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。

72、答案：D本题解析：续建完成时的总价值计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，该项目续建完成时的总价值＝350÷7%×[1－1÷（1＋7%）50－4.5]＝4769.85（万元）。

73、答案：A本题解析：房屋征收评估应按有关要求，由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。

74、答案：B本题解析：可比实例的用途应与估算对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。其中大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。

75、答案：C本题解析：本题考查的是房地产价格的影响因素。抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们控制房地产价格上涨或导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，例如：（1）在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或加大、加快房屋建设，以增加房地产供给；（2）规定房地产开发企业按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；（3）制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；（4）采取金融、税收、限购等政策措施遏制房地产投机，抑制或稳定房地产价格。P138。

76、答案：B本题解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数。在统一币种方面，将美元的价格换算为人民币的价格，因本题中指出按照美元为基准，因此应采用价值时点的汇率进行换算。根据题意，该类房地产在2013年10月25日的价格＝1000×6.12×（1－0.5%）8＝5879（元/m2）。

77、答案：B本题解析：B项，运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产扩建费用和所得税。这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。

78、答案：B本题解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种需求，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。A项属于房地产价格和价值分配业务；C项属于房地产价值减损评估业务；D项属于相关经济损失评估业务。

79、答案：C本题解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用途前提；④改变规模前提；⑤重新开发前提；⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。其中，根据最高最佳使用原则，经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的条件是：（新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）＞现用途下的房地产价值。

80、答案：A本题解析：直线法求取建筑物折旧，可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细。其中，分类折旧加总法是把建筑物分解为结构、设备和装修三大类，分别根据它们的重新购建成本和有效年龄、预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取折旧后相加；个别折旧加总法是把建筑物分解为各个更为具体的组成部分，分别根据它们的重新购建成本和有效年龄、预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取折旧后相加。

81、答案：B本题解析：如果是采用具有先进功能的“建筑物重置成本”，则将建筑物重置成本减去落后功能重置成本，加上落后功能已提折旧，减去拆除落后功能费用，加上落后功能残余价值，减去单独增加先进功能费用，便能直接得到扣除可修复的功能落后折旧后的价值。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，该办公楼电梯落后引起的折旧额＝（50－40）＋（2－3）＋20＝29（万元），该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值＝2050－29＝2021（万元）。

82、答案：C本题解析：房地产目前的价值为：本题中，Vt＝V×（1＋12%）×（1－6%）＝1.0528V。则：V＝（100/9%）×[1－1/（1＋9%）3]＋1.0528V/（1＋9%）3由此可得，V＝1353.31（万元）。

83、答案：B本题解析：估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求来决定，也不能根据估价人员的主观愿望来决定，而应根据估价目的，依据法律、法规并征求委托人同意后予以决定。

84、答案：D本题解析：五脏病变的相互影响与传变中，相生关系的传变包括：(1)母病及子：母脏之病传及子脏，如肾病及肝。(2)子病及母：疾病从子脏传及母脏，如心病及肝。相克关系的传变：(1)相乘：相克太过为病，如“木旺乘土”和“土虚木乘”。(2)相侮：反向克制致病，如“木火刑金”和“土虚水侮”。

85、答案：C本题解析：十二经别的循行，都是从十二经脉的四肢部分多为肘、膝以上别出称为“离”，走人体腔脏腑深部称为“入”，然后浅出体表而上头面称为“出”；阴经的经别合人阳经的经别而分别注入六阳经脉称为“合”。

86、答案：D本题解析：市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，当发生了上述几种情况时，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整。

87、答案：C本题解析：估价报告交付委托人后，估价师和估价档案管理人员应按照有关规定及时收集、整理估价报告及其他在估价活动中获得和形成的文字、图表、声像等形式的资料，对其中具有保存价值的资料进行分类形成估价档案，并予以妥善保存。估价归档主要有以下作用：①保存估价资料有助于解决日后可能发生的估价争议；②有助于估价机构和估价师展现估价业绩；③有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展相关监督检查。

88、答案：D本题解析：成本估价法适用的对象十分广泛，新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。

89、答案：C本题解析：最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一法则”。它是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。

90、答案：A本题解析：房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。

91、答案：A本题解析：熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。①“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整。②“五通一平”是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。③“七通一平”是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。本题中，燃气、热力属于“七通一平”，不应算入“五通一平”的费用当中；因此，该地区“五通一平”的正常费用＝20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/m2）。

92、答案：B本题解析：设该宗写字楼现在的价格为V，则V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）t]＋Vt/（1＋Y）t。其中：Vt＝V（1＋20%），V＝（50/10%）×[1－1/（1＋10%）6]＋1.2V/（1＋10%）6。整理得：V＝217.76＋0.677V，解得V＝674.18（万元）。若采用直接资本化法，则资本化率＝年净收益÷市场价值＝50÷674.18≈7.41%。

93、答案：B本题解析：B项，在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的情况。例如，在房屋征收中，通常出现被征收人对评估确定的被征收房屋价值