2026年物业管理基础法规试题及参考答案

2026年物业管理基础法规试题及参考答案一、单项选择题（共30题，每题1分，每题只有1个正确答案）1.根据《中华人民共和国民法典》及现行《物业管理条例》规定，下列主体中，属于法律意义上物业服务区域内业主的是（）A.已经签订合法房屋买卖合同且已实际入住占有房屋，但未办理产权转移登记的买受人B.已办理产权登记，将房屋出租给承租人经营的抵押权人C.占有业主共有部分开展经营活动的物业服务企业D.建设单位已出售尚未交付给买受人的房屋的所有权人答案：A2.根据住房和城乡建设部2024年修订的《业主大会和业主委员会指导规则》，新建住宅小区申请召开首次业主大会会议的最低条件要求，正确的是（）A.交付房屋专有部分面积占比达到总建筑面积30%以上，且交付户数占比达到总户数30%以上B.交付房屋专有部分面积占比达到总建筑面积40%以上，且交付户数占比达到总户数30%以上C.首批房屋交付满1年，交付户数占比不足30%的也可以申请召开D.首批房屋交付满3年，交付户数占比不足20%的也可以申请召开答案：A3.物业服务区域内利用业主共有部分产生的公共收益，在扣除合理成本之后，所有权归属是（）A.物业服务企业所有，可用于补充物业费不足B.全体业主共有C.业主委员会所有，专项用于业主委员会工作经费D.建设单位所有，用于园区后续配套设施升级答案：B4.根据《物业管理条例》规定，前期物业服务合同终止的时间节点是（）A.首次业主大会召开之日B.业主委员会正式成立之日C.业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日D.建设单位与前期物业服务企业约定的合同期限届满之日答案：C5.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足哪一主体的使用需求（）A.周边社会车辆车主B.本物业服务区域内的业主C.小区内入驻商户D.小区访客答案：B6.业主共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当满足的法定表决条件是（）A.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意B.专有部分面积占比四分之三以上的业主且人数占比四分之三以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意C.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意D.专有部分面积占比二分之一以上的业主且人数占比二分之一以上的业主同意即可答案：C7.业主李某在小区电梯内因电梯制动系统故障被困3小时后诱发心脏病，经核查，该故障系物业服务企业未按合同约定定期维护电梯导致，根据《民法典》规定，下列说法正确的是（）A.电梯属于特种设备，由电梯制造商承担全部责任，物业服务企业不承担责任B.物业服务企业未尽到安全保障义务，应当承担相应侵权责任C.李某自身存在心脏病基础病史，损害后果由李某自行承担D.业主委员会未履行监督义务，由业主委员会承担赔偿责任答案：B8.根据《物业管理条例》规定，物业管理用房的所有权依法属于（）A.建设单位B.全体业主C.业主委员会D.物业服务企业答案：B9.业主大会会议分为定期会议和临时会议，经一定比例的业主提议，业主委员会应当组织召开临时会议，该法定最低比例是（）A.专有部分面积占比10%以上且人数占比10%以上的业主B.专有部分面积占比20%以上且人数占比20%以上的业主C.专有部分面积占比15%以上且人数占比15%以上的业主D.专有部分面积占比25%以上且人数占比25%以上的业主答案：B10.业主委员会应当自选举产生之日起多少日内，向物业所在地的区、县人民政府住房城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案（）A.15日B.30日C.45日D.60日答案：B11.根据《民法典》规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，下列说法正确的是（）A.应当经业主大会全票同意，否则委托行为无效B.物业服务人应当就该部分专项服务事项向业主负责C.物业服务人可以将全部物业服务事项转委托给第三人D.专项服务事项发生损害后果，全部由受托的第三人承担责任，物业服务人不承担责任答案：B12.下列主体中，无权组织召开业主大会临时会议的是（）A.业主委员会B.占总人数20%以上的业主提议C.建设单位D.街道办事处答案：C13.住宅专项维修资金的所有权归属是（）A.归代收的物业服务企业所有B.归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造C.归建设单位所有，用于房屋质量问题维修D.归当地住房城乡建设主管部门所有，统一安排使用答案：B14.业主委员会开展日常工作的经费来源，表述正确的是（）A.只能从小区公共收益中列支B.从公共收益列支或者由全体业主按约定分摊C.由属地街道办事处全额拨付D.由物业服务企业从物业费中支付答案：B15.根据《物业管理条例》，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，并处以多少罚款（）A.1万元以上10万元以下B.1000元以上1万元以下C.10万元以上20万元以下D.20万元以上50万元以下答案：A16.物业服务企业擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，责令改正，给予警告，对物业服务企业处（）罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.10万元以上50万元以下D.50万元以上100万元以下答案：B17.业主对建筑物专有部分享有何种权利（）A.占有、使用、收益、处分的完整所有权B.只有占有使用权，没有收益处分权C.共有权D.共同管理权答案：A18.前期物业服务合同的合法签订主体是（）A.建设单位和物业服务企业B.业主委员会和物业服务企业C.全体业主和物业服务企业D.建设单位、业主委员会和物业服务企业答案：A19.根据《民法典》规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，需要满足的法定表决条件是（）A.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意B.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意即可C.专有部分面积占比四分之三以上的业主且人数占比四分之三以上的业主参与表决，并经参与表决过半数同意D.专有部分面积过半数的业主且人数过半数的业主同意即可答案：A20.物业服务合同终止后，原物业服务企业拒不移交物业和相关资料的，业主委员会合法的解决途径是（）A.直接对原物业服务企业断水断电迫使其退出B.向人民法院提起诉讼，要求履行交接义务C.组织业主强行驱逐原物业服务企业D.直接扣除全部剩余物业费抵消损失，无需另行主张答案：B21.根据现行《物业管理条例》规定，建设单位应当在物业管理区域内配置必要的（）A.商业经营用房B.物业管理用房C.社区办公用房D.公共活动用房答案：B22.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）A.随专有部分转让一并转让给受让人B.由原业主继续保留C.由业主委员会收回重新分配D.需要原业主和受让人另行约定才转移答案：A23.关于业主个人是否可以向人民法院起诉主张业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯其合法权益，下列说法正确的是（）A.业主个人无权起诉，只有业主委员会可以提起诉讼B.只有20%以上业主共同起诉才符合受理条件C.业主个人认为决定侵犯其合法权益的，可以请求人民法院撤销该决定，有权提起诉讼D.只有街道办事处有权撤销违法决定，业主个人无权起诉答案：C24.根据《民法典》规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，向业主（）A.公开，无需向业主大会和业主委员会汇报B.仅以年度报告方式向业主大会、业主委员会报告，无需向全体业主公开C.公开并定期向业主大会、业主委员会报告D.只需要向建设单位报告，不需要向业主公开答案：C25.住宅专项维修资金的使用，应当遵循的原则不包括下列哪一项（）A.方便快捷B.受益人和负担人相一致C.公开透明D.少数服从多数答案：D26.物业服务企业承接物业时，建设单位应当向物业服务企业移交相关资料，下列不属于必须移交的法定资料是（）A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.全体业主的个人收入信息资料C.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料D.物业质量保修文件和物业使用说明文件答案：B27.根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会委员资格终止后，应当在多少日内移交其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物（）A.3日B.7日C.10日D.15日答案：A28.下列情形中，业主委员会委员不需要终止资格的是（）A.因物业转让、灭失等原因不再是本小区业主的B.无故缺席业主委员会会议连续三次以上的C.因疾病等原因丧失履行职责能力的D.业主委员会委员年满60周岁的答案：D29.根据《民法典》规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人（）A.可以直接退出，不需要继续提供物业服务B.应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费C.可以要求业主支付双倍物业费，否则拒绝退出D.应当免费继续提供服务，不能收取物业费答案：C30.因物业管理纠纷向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为（）A.1年B.2年C.3年D.4年答案：C二、多项选择题（共10题，每题2分，每题有2个及以上正确答案，错选、少选均不得分）1.根据《物业管理条例》规定，下列属于县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门职责范围的有（）A.对物业服务企业的服务质量进行监督管理B.对业主大会、业主委员会的成立和运作进行指导和监督C.依法查处物业管理活动中的违法违规行为D.直接负责辖区内所有小区物业费标准的定价审批E.调解处理物业管理活动中的各类投诉答案：ABCE2.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，下列属于业主专有部分，需要满足的条件有（）A.具有构造上的独立性，能够明确区分B.具有利用上的独立性，可以排他使用C.能够登记成为特定业主所有权的客体D.已经交付给业主占有使用E.由业主实际进行装修改造答案：ABC3.下列情形中，属于物业服务企业可以单方提出解除物业服务合同的合法情形有（）A.业主委员会未按合同约定支付物业费，经书面催告后超过合理期限仍不支付的B.物业服务区域内业主大会依法作出提前解聘物业服务企业的决议C.因不可抗力导致合同无法继续履行的D.物业服务合同约定了解除条件，解除条件成就后，物业服务企业提前90日书面告知业主委员会的E.十名以上业主个人拒不交纳物业费，累计金额超过10万元的答案：ACD4.根据《民法典》规定，下列属于业主依法享有的权利有（）A.对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利B.对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利C.选举业主委员会组成人员，并享有被选举权D.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议E.拒绝交纳任何物业服务费用答案：ABCD5.下列事项中，依法属于业主共同决定的事项有（）A.制定和修改业主大会议事规则B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员C.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动D.选聘和解聘物业服务企业E.审定物业服务企业内部的考勤管理制度答案：ABCD6.关于管理规约，下列说法正确的有（）A.管理规约是全体业主共同制定的自治规则，对全体业主具有约束力B.管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定C.管理规约作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销D.管理规约只对签订规约的业主有约束力，新入住的业主不需要遵守E.管理规约不能约定业主委员会的职责，只能约定物业使用相关事项答案：ABC7.根据《物业管理条例》，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门责令改正，给予警告，并按照规定处以罚款的有（）A.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的B.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的C.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的D.业主个人装修时拆除住宅室内非承重墙的E.建设单位按照规定标准交付物业管理用房的答案：ABC8.住宅专项维修资金可以用于下列哪些项目的支出（）A.物业保修期满后物业共用部位的维修B.物业保修期满后物业共用设施设备的更新和改造C.物业日常的清洁卫生、绿化养护费用D.物业服务企业的办公费用支出E.物业保修期限内建设单位应当承担质量保修责任的房屋维修答案：AB9.关于前期物业服务收费，下列说法正确的有（）A.前期物业费由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定B.业主应当按照前期物业服务合同的约定按时交纳物业费C.建设单位尚未交付给买受人的房屋，物业费由建设单位交纳D.业主以房屋长期空置未享受服务为由拒绝交纳前期物业费的，人民法院不予支持E.前期物业费一律实行政府定价，不可以实行市场调节价答案：ABCD10.下列属于物业服务企业依法应当履行的义务有（）A.按照物业服务合同的约定提供符合标准的物业服务B.及时向业主公告与业主利益相关的物业管理事项C.接受业主委员会和全体业主的监督D.对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，及时采取合理措施制止，并向有关行政主管部门报告E.可以采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交逾期未交的物业费答案：ABCD三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分，结合案例作答）案例一：某新建商品住宅小区由A建设开发有限公司开发，2021年完成全部房屋交付，交付时A公司选聘了B物业服务企业提供前期物业服务，签订了前期物业服务合同，约定合同期限5年，物业费为每月每平方米2.8元，公共收益的30%归B企业作为运营管理成本，剩余70%归全体业主所有。2024年10月，该小区交付专有部分面积占比达到72%，交付户数占比达到68%，符合成立业主大会的法定条件，经街道办事处指导，小区顺利召开首次业主大会，选举产生了首届业主委员会。2024年12月，业主委员会经业主共同表决，以超过法定比例同意选聘了新的C物业服务企业，签订了正式物业服务合同，约定2025年2月1日起由C公司进驻提供服务。随后业主委员会发函要求B公司移交物业管理用房、全部物业资料以及公共收益结余，但B公司提出，前期物业服务合同约定的期限还有两年才届满，业主大会提前解聘属于违约行为，要求业主委员会赔偿合同约定的违约金，同时拒绝移交全部资料和物业。经查，B公司在服务期间，利用小区外墙设置商业广告，累计获得广告收入120万元，扣除合同约定的合理运营成本12万元，结余108万元，B公司已经将其中75.6万元存入小区公共收益专用账户，剩余32.4万元按合同约定作为运营成本计入企业收入，符合前期合同约定。此外，小区占用共有道路建设的12个地面车位，一直由B公司对外出租收费，5年累计获得租金收入48万元，B公司主张该地面车位是建设单位A公司委托B公司管理，收益应当归A公司所有，所以不同意移交该部分收益。请结合上述案例，回答下列问题：1.B公司主张前期物业服务合同期限未届满，业主大会解聘属于违约，该主张是否合法？为什么？2.本案中小区外墙广告收入以及地面车位租金收入的性质应当如何认定？B公司对收益归属的主张是否合法？为什么？3.业主委员会要求B公司移交相关资料和物业管理用房的要求是否符合法律规定？参考答案：1.B公司的主张不合法。根据《物业管理条例》第二十六条明确规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。同时《民法典》第九百四十条也规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主大会依法享有选聘和解聘物业服务企业的法定权利，只要选聘程序符合法律规定，签订的新物业服务合同合法有效，原前期物业服务合同就自动终止，不受原合同约定期限的限制，业主大会的解聘行为不属于违约，因此B公司的主张没有法律依据。2.第一，小区外墙属于小区全体业主共有的共有部分，利用业主共有部分开展经营产生的收益，性质属于全体业主共有的公共收益。根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。本案中B公司按照前期合同约定扣除30%的运营成本，剩余70%存入公共收益账户，符合法律规定和合同约定，该部分处理是合法的。第二，B公司主张地面车位租金归建设单位A公司所有不合法，小区占用业主共有的道路或者其他场地建设的地面车位，根据《民法典》第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因此该12个地面车位所有权归全体业主，产生的租金收益扣除合理运营成本后，全部归全体业主所有，建设单位不享有所有权，因此B公司的主张没有法律依据。3.业主委员会的要求符合法律规定。根据《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。本案中原前期物业服务合同已经依法终止，B公司作为原物业服务人，依法应当履行交接义务，移交物业管理用房、全部法定资料以及应当归属于业主的公共收益结余，因此业主委员会的要求符合法律规定。案例二：某市某老旧小区建成于2002年，共有业主126户，2020年该小区完成城镇老旧小区改造，为其中一个单元加装了一部外挂电梯，加装电梯的建设费用由该单元三至六层业主按比例分摊，一层二层业主未分摊建设费用，电梯建成后，该单元业主约定日常维护保养费用由该单元全体业主按户分摊，从该单元公共收益中按比例扣划。2023年小区依法成立业主委员会，选聘了甲物业服务企业提供物业服务，签订的物业服务合同约定，物业费为每月每平方米1.2元，电梯运行费另行按户分摊收取。2024年8月，该单元一层业主王某提出，自己今年78岁，常年居住在一层，从来没有使用过加装的电梯，不应当交纳电梯运行维护费用，要求业主委员会和物业服务企业免除自己的电梯费，遭到拒绝后，王某拒绝交纳整个小区的物业费，王某同时主张，物业服务企业提供的服务不到位，小区绿化经常两三个月才修剪一次，单元门损坏已经三个月没有维修，因此自己有权不交纳物业费。经查，甲物业服务企业确实存在部分绿化修剪不及时、单元门损坏未及时维修的情形，但该瑕疵属于一般服务瑕疵，不构成根本违约，不影响小区整体物业服务的正常开展。此外，甲物业服务企业在进驻小区后，擅自将小区闲置的原锅炉房出租给一家快递公司做仓储，每年获得租金8万元，全部计入企业营业收入，未向业主公开也未划入公共收益账户。请结合案例回答下列问题：1.王某主张自己未使用加装电梯，不应当交纳电梯运行维护费，该