2026年法考物业服务人义务案例试题(含答案)

2026年法考物业服务人义务案例试题(含答案)一、单项选择题（共15题，每题1.5分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。下列哪一选项不属于物业服务人的主要义务？A.定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告B.对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理C.业主欠付物业费时，物业服务人可以采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交D.物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人2.某小区业主李某发现自家停在楼下指定车位的车辆被高空抛物砸中，车顶严重受损。李某找到物业服务公司要求调取监控录像并赔偿损失，物业公司表示监控已坏且无法找到抛物者。关于物业公司的责任，下列哪一说法是正确的？A.物业公司仅负责公共区域卫生，车辆受损系第三人侵权，物业公司无责B.物业公司应当定期检查维修监控设备，设备损坏导致无法查明侵权人，物业公司应承担补充赔偿责任C.物业公司未尽到安全保障义务，应当承担全部赔偿责任D.只要找不到抛物者，物业公司就应当承担违约责任3.绿城物业服务公司与锦绣花园小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同履行期间，绿城物业将小区的电梯维护业务专项委托给专业的维保公司，但未告知业主委员会。后因电梯故障导致业主张某受伤。下列关于绿城物业责任的说法，正确的是？A.绿城物业已将业务委托给专业公司，自己不再承担责任B.绿城物业违反转委托规定，应承担违约责任，对张某的损失承担赔偿责任C.维保公司是实际侵权人，应由维保公司直接对张某负责D.绿城物业仅需承担次要责任4.业主王某因长期出国，拖欠两年的物业费共计6000元。物业服务公司在多次催缴未果后，在小区门口张贴了王某的照片，并注明“老赖，欠钱不还”。同时，物业公司在王某回国后，切断了王某家的生活用电。关于物业公司的行为，下列哪一评价是正确的？A.张贴照片属于合理催缴手段，不构成侵权B.切断供电是行使履行抗辩权的行为，合法有效C.物业公司侵犯了王某的名誉权，且违反禁止断电催缴物业费的规定D.王某违约在先，物业公司有权采取任何手段维护权益5.物业服务合同终止后，原物业服务人（甲公司）与新物业服务人（乙公司）进行了交接。但在交接过程中，甲公司拒绝移交小区的竣工总平面图、配套设施设备清单及其运行维修记录等资料。关于甲公司的行为，下列哪一选项是正确的？A.甲公司虽未移交资料，但已退场，不再负有义务B.甲公司应当如实告知物业的使用和管理方法，配合新物业公司做好交接工作C.业主委员会有权要求甲公司赔偿因资料丢失导致的损失，但无权要求返还资料D.资料属于甲公司商业秘密，有权拒绝移交6.根据《民法典》及相关司法解释，关于物业服务人的“公开义务”，下列哪一事项不需要主动公开？A.物业服务收费项目及收费标准B.业主共有部分的经营与收益情况C.物业服务公司员工的个人家庭住址及身份证号D.物业服务合同履行情况7.某别墅区发生入室盗窃案件，虽然小区围墙完好、监控正常运行，但保安在夜间巡逻时连续两小时脱岗睡觉。窃贼翻越围墙进入小区后，撬开业主赵某家门锁盗窃财物。关于物业服务人的责任，下列哪一说法正确？A.盗窃系刑事犯罪，物业服务人仅承担违约责任，不承担侵权责任B.物业服务人未尽到安全防范义务，应当承担相应的补充责任C.既然围墙完好，说明物理防御达标，物业无责D.监控正常运行说明物业尽到了义务，无需承担责任8.业主孙某在装修房屋时，未按照《物业服务合同》约定的时间进行施工，且噪音严重扰民。物业服务人上门制止，孙某拒绝配合并辱骂物业工作人员。物业服务人采取的下列哪一措施不符合法律规定？A.暂停孙某装修施工的临时出入证B.将孙某的违规行为报告给城市管理行政执法部门C.联系供电局对孙某家断电以迫使其停止装修D.依据合同约定对孙某处以违约金9.物业服务人在服务过程中，发现业主李某在阳台外沿私自搭建花架，存在坠落危险。物业公司多次劝阻无效。下列哪一做法是物业服务人应履行的最后义务？A.直接拆除李某的花架B.向当地规划行政主管部门或城市管理部门报告C.联合其他业主强行拆除D.对李某罚款10.某小区公共区域（大堂墙面）被广告公司租赁用于投放广告，每年租金收入10万元。物业公司一直未向业主公示该笔收入的去向。根据法律规定，下列说法正确的是？A.该收入归物业公司所有，用于弥补物业费不足B.该收入归业主共有，物业公司有权扣除一定比例的管理费后，剩余部分属于业主C.该收入归全体业主共有，物业公司无权扣除任何费用D.该收入归开发商所有11.业主陈某因不满物业服务水平，在业主群里煽动其他业主拒交物业费。物业服务人认为陈某的行为损害了公司利益，诉至法院要求陈某缴纳物业费并赔礼道歉。在诉讼中，物业服务人主张其已提供了《物业服务合同》约定的全部服务。关于举证责任，下列哪一说法正确？A.物业服务人无需举证，只要业主未交费即构成违约B.业主陈某负有证明物业服务人未履行合同义务的举证责任C.物业服务人负有证明其已履行合同义务的举证责任D.双方均无需举证，由法院依职权调查12.关于物业服务合同的解除，下列说法正确的是？A.业主可以随时解除物业服务合同，但需提前60日书面通知物业服务人B.物业服务人可以随时解除合同，无需理由C.只有业主大会有权解聘物业服务人，个人业主无权解除D.合同一旦签订，在期限届满前任何一方均不得解除13.物业服务人擅自利用小区公共道路划定停车位并向业主收费，业主发现后要求退还。关于该行为的性质及后果，下列哪一选项正确？A.属于无因管理，物业有权收取合理费用B.属于不当得利，物业服务人应当将收取的费用返还给业主C.属于有权代理，费用归物业所有D.属于侵权行为，仅需赔偿业主精神损失14.老年人张某居住在小区一楼，因小区绿化树木枝叶过长遮挡其窗户光线，且滋生蚊虫，张某多次要求物业修剪，物业以“季节不适宜”为由拖延半年。后张某自行修剪树木时摔伤。关于物业责任，下列说法正确？A.物业公司已履行告知义务，无责B.物业公司未履行及时养护义务，应承担违约责任C.张某擅自修剪，责任自负D.双方各自承担50%责任15.物业服务合同约定，物业公司每半年需对小区的消防设施进行一次全面检测。某年，物业公司为节省成本，仅进行了一次简单目测，未委托专业机构检测。后小区发生火灾，因消防水压不足导致火势蔓延，造成损失。关于物业公司的责任，下列哪一说法正确？A.火灾系意外事件，物业公司无责B.物业公司违反合同约定，未履行消防设施维护义务，应承担相应的违约责任C.消防设施老化是开发商责任，与物业无关D.物业公司仅承担行政责任，不承担民事赔偿责任二、多项选择题（共10题，每题2分）16.根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当履行的义务包括哪些？A.维护物业服务区域内的基本秩序B.采取合理措施保护业主的人身、财产安全C.对物业服务区域内的违法行为及时制止、报告并协助处理D.随时接受业主的非合理私人委托17.下列哪些情形下，物业服务人不得以业主未履行交费义务为由，停止供电、供水、供热、供燃气等服务？A.业主出国忘记缴纳物业费B.业主对物业服务标准有异议，正在诉讼中C.业主房屋空置，拒绝缴纳物业费D.业主恶意拖欠物业费超过三年18.关于物业服务人转委托的限制，下列说法正确的有？A.将全部物业服务转委托给第三人的，转委托无效B.将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的，转委托无效C.将专项服务事项（如清洁、安保）委托给专业性服务机构的，需经业主委员会同意D.物业服务人对转委托的第三人的行为向业主承担违约责任19.小区业主刘某发现自家房屋漏水，原因是楼上公共排水管道堵塞。刘某要求物业公司维修，物业公司称管道属于业主共有部分，维修费用需从专项维修资金中列支，但业主委员会迟迟不签字。关于此事，下列说法正确的有？A.物业公司有义务协助申请使用维修资金B.在危及房屋安全等紧急情况下，物业公司可以直接申请使用维修资金C.若物业公司未尽到维修义务，导致刘某损失扩大，物业公司应承担赔偿责任D.排水管道堵塞属于楼上邻居侵权，物业公司无维修义务20.物业服务合同终止时，物业服务人应当履行哪些义务？A.如实告知物业的使用和管理方法B.移交物业档案资料C.返还预收的物业费D.配合新物业服务人做好交接工作21.甲物业服务公司为乙小区提供服务。在服务期间，下列哪些行为违反了物业服务人的忠实义务？A.未经业主同意，擅自将小区会所出租给其关联公司经营B.在小区电梯内播放广告，收入未入账，直接用于员工福利C.将小区绿化带铲除，改为收费停车场D.为了提升小区形象，使用物业费购买名贵字画挂在办公室22.关于物业服务人的安全保障义务，下列表述正确的有？A.安全保障义务是法定义务，不因合同未约定而免除B.安全保障义务的标准应限于“合理措施”，而非绝对的安保结果C.若第三人犯罪导致业主损害，物业服务人未尽安保义务的，承担补充赔偿责任D.物业服务人只要配备了保安和监控，即视为尽到了安保义务23.业主在行使权利时，不得有哪些行为？A.损害其他业主的合法权益B.擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地C.擅自利用公共设施进行经营D.拒绝缴纳物业费24.关于前期物业服务合同与正式物业服务合同的衔接，下列说法正确的有？A.前期物业服务合同可以由建设单位与物业服务人签订B.前期物业服务合同对业主具有法律约束力C.业主大会选聘新物业服务人后，前期物业服务合同终止D.建设单位未出售的物业，建设单位无需缴纳物业费25.某小区物业服务人聘请的保安在巡逻时，发现业主周某醉酒倒地不省人事。保安的下列哪些行为符合物业服务人的职责要求？A.立即拨打120急救电话B.试图联系周某的紧急联系人C.保护好现场，防止其他人骚扰周某D.因怕惹麻烦，假装没看见直接离开三、不定项选择题（共5题，每题2分）【案例】2026年3月，A房地产开发公司开发建设“锦绣山河”小区。在业主入住前，A公司选聘了B物业服务公司，并签订了《前期物业服务合同》，约定服务期限为3年，物业费标准为3元/月/平方米。合同中约定B公司负责小区的安保、绿化、设施维修及公共秩序维护。2026年6月，业主陈某入住小区。入住时，B公司要求陈某签署一份《承诺书》，承诺同意遵守《前期物业服务合同》的所有条款。陈某签署后，因工作繁忙，一直未缴纳物业费。2026年9月，小区发生多起入户盗窃案。经查，B公司负责的小区西侧围墙有一处缺口长达一周未修补，且案发当晚西侧门岗无人值守。业主李某家中被盗财物价值5万元。盗窃案破获后，小偷张某被抓获，但张某无力赔偿。2026年10月，B公司为了增加收入，在小区主干道两侧划定50个停车位，租赁给业主，每年收费2000元/个，共计10万元收入，未向业主公示。2026年11月，业主陈某因不满B公司服务，拒绝缴纳物业费。B公司遂在陈某门口张贴“欠费业主名单”，并切断了陈某家的网络信号（非物业服务人提供）。2026年12月，业主大会成立，决议解聘B公司，选聘C公司。B公司以业主欠费为由，拒绝移交小区的财务账册、公共设施设备图纸等资料，并锁闭了小区的物业管理用房，导致C公司无法进场。26.关于B公司与陈某之间的物业服务合同关系，下列说法正确的是？A.陈某未与B公司直接签订合同，双方不存在合同关系B.《前期物业服务合同》对陈某具有法律约束力C.陈某签署的《承诺书》无效D.B公司无权向陈某收取物业费27.关于业主李某家中被盗一事，B公司应承担何种责任？A.B公司已提供安保服务，盗窃系第三人犯罪，B公司无责B.B公司未尽到安保义务，存在过错，应承担补充赔偿责任C.B公司应承担李某的全部损失5万元D.B公司应在安保能力范围内承担30%的赔偿责任28.关于B公司在主干道划定车位收费的行为，下列说法正确的是？A.属于B公司的经营自主权，收入归B公司B.属于擅自占用业主共有道路，应当恢复原状C.收取的10万元属于业主共有，B公司应当返还D.业主委员会有权追回该笔收益29.关于B公司针对陈某采取的催缴措施，下列评价正确的是？A.张贴名单侵犯了陈某的隐私权B.张贴名单属于合理的舆论监督，不构成侵权C.切断网络信号侵犯了陈某的合法权益，应当承担侵权责任D.陈某应当补缴物业费及违约金30.关于B公司拒绝交接并锁闭物业管理用房的行为，下列说法正确的是？A.B公司有权扣留资料直至业主缴清物业费B.B公司违反了合同终止后的后合同义务C.业主委员会有权起诉要求B公司移交资料并腾退房屋D.B公司应赔偿因迟延交接给业主造成的损失四、案例分析题（共2题，每题20分）31.【案情】阳光海岸小区由甲物业服务公司提供物业服务。2026年5月，该小区发生了一系列纠纷：（1）业主A投诉，小区的消防栓自2025年起即无水，甲公司虽知悉该情况，但以“维修基金申请困难”为由未进行维修，也未采取临时替代措施。（2）业主B的车辆停在小区地面公共车位上，被高空坠落的花盆砸中，花盆系从12楼坠落，但无法查明具体侵权人。监控显示，12楼两户人家均有摆放花盆，但均不承认。经查，甲公司平时未对楼外立面及悬挂物进行巡查记录。（3）业主C在装修时，擅自拆改承重墙，甲公司发现后仅口头提醒，未制止也未报告，导致整栋楼结构安全受到隐患。（4）甲公司利用小区的公共大堂设立快递柜，每年收取快递公司租金5万元，一直未入账，直接用于发放员工年终奖。（5）业主D长期拖欠物业费，甲公司遂将业主D欠费信息发布在本地报纸上，并称D“为富不仁，道德败坏”。【问题】1.针对第（1）项，若发生火灾导致业主财产损失扩大，甲公司应否承担责任？请说明理由。2.针对第（2）项，业主B的损失应由谁承担？甲公司是否承担责任？法律依据是什么？3.针对第（3）项，甲公司违反了什么义务？应承担何种法律后果？4.针对第（4）项，该5万元租金的所有权归谁？甲公司的行为如何定性？5.针对第（5）项，甲公司的行为侵犯了业主D的哪些权利？32.【案情】幸福里小区业主大会与乙物业服务公司签订了《物业服务合同》，合同期限自2024年1月1日至2026年12月31日。合同约定：乙公司负责小区公共设施的日常维护；物业费按季度收取；若业主逾期交费，乙公司可按日加收千分之三的违约金。2026年1月，小区电梯发生困人事故，经质监部门检测，系乙公司未按约定进行维保导致。乙公司辩称，其已将维保业务转委托给丙维保公司，故应由丙公司承担责任。2026年3月，业主E发现自家阳台漏水，系公共雨水管破裂所致。E向乙公司报修，乙公司以“E未缴纳上一年度物业费”为由拒绝维修。2026年5月，业主大会决定提前解聘乙公司，并向乙公司发出了书面解聘通知。乙公司回函表示反对，认为合同未到期，解聘无效。2026年6月30日，业主大会选聘了丁公司。但乙公司拒绝撤出，继续控制小区物业用房及财务资料，并要求业主付清所有欠费才肯走人。期间，乙公司停止了小区的垃圾清运服务，导致小区环境恶化。【问题】1.乙公司关于“维保业务已转委托给丙公司，故应由丙公司承担责任”的抗辩是否成立？为什么？2.乙公司以“E未缴纳物业费”为由拒绝维修公共雨水管，是否合法？请阐述理由。3.业主大会提前解聘乙公司的行为是否有效？乙公司应如何应对？4.乙公司在合同解除后拒绝撤出并停止垃圾清运的行为，违反了哪些法律规定？应承担什么法律责任？5.假设业主E欠付物业费1万元，乙公司要求其支付违约金。若乙公司违约在先（如未及时维修），业主E能否以乙公司违约为由拒付违约金？请结合《民法典》相关规定进行分析。参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。故C选项错误，属于违反义务的行为，当选。A、B、D均为物业服务人的法定义务。2.【答案】B【解析】根据《民法典》第一千二百五十四条，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。本题中，物业公司监控损坏且未及时维修，属于未尽到安全保障义务，应当承担相应的补充责任。故B正确。3.【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十一条，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项转委托给第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。同时，第九百四十三条（注：此处对应转委托限制精神，虽具体条款号依版本略有差异，但法理一致）规定，不得将全部服务转委托。专项委托虽允许，但物业公司仍需对业主负责。且本题中“未告知业主委员会”可能涉及程序瑕疵，但核心在于致损责任，物业公司作为合同相对方，应对张某承担违约责任，其赔偿后可向维保公司追偿。故B正确。4.【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十四条，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。故断电行为违法。同时，张贴照片并侮辱性称呼，侵犯了王某的名誉权。故C正确。5.【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当应当在约定期限或者合理期限内与业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，以及新物业服务人履行交接义务。交接义务包括：如实告知物业的使用和管理方法；移交物业档案资料；返还预收的物业费；配合新物业服务人做好交接工作等。故B正确，A、C、D错误。6.【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十三条，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。员工个人隐私不属于公开范围。故C当选。7.【答案】B【解析】物业服务人的安保义务属于防范性质的义务，而非结果担保义务。但若因未尽到勤勉、注意义务（如保安脱岗），导致损害发生或扩大，应承担相应的补充责任。故B正确。8.【答案】C【解析】对于业主违规装修，物业服务人有权制止、报告，甚至依据合同采取措施，但无权采取断水断电等侵害业主基本生活权利的手段。故C错误，当选。9.【答案】B【解析】物业服务人没有行政执法权，无权直接拆除违建或罚款。其法定义务是劝阻、制止，并向有关行政主管部门报告。故B正确。10.【答案】B【解析】根据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。故B正确。11.【答案】C【解析】在合同纠纷中，主张合同关系成立并已履行的一方当事人承担举证责任。物业服务人主张已提供服务，应由其举证。故C正确。12.【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十六条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。只有业主大会有权解聘，个人业主无权单方解除。故C正确。13.【答案】B【解析】公共道路属于业主共有，物业擅自收费属于无权占有，构成不当得利，应当返还。故B正确。14.【答案】B【解析】物业服务人负有养护、管理绿化的义务。长期拖延修剪影响业主生活，属于违约。张某摔伤虽是自己行为导致，但物业违约在先，且未履行管理职责，应承担相应违约责任。B选项最准确。15.【答案】B【解析】消防设施维护属于物业的核心义务。未按约定检测导致设施失效，与损失扩大有因果关系，应承担违约责任。故B正确。二、多项选择题16.【答案】ABC【解析】根据《民法典》第九百四十二条，ABC均属于物业服务人的法定义务。D选项“非合理私人委托”不属于物业服务范畴。17.【答案】ABCD【解析】根据《民法典》第九百四十四条，无论何种理由，物业服务人均不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。故全选。18.【答案】ABD【解析】根据《民法典》第九百四十一条，物业服务人不得将全部服务转委托或支解转委托（A、B）。转委托后，仍需对业主负责（D）。C选项中，专项服务事项转委托无需经业主委员会同意，但需对第三人负责。故C错误。19.【答案】ABC【解析】公共排水管道属于共有部分，物业有维修义务（A）。紧急情况下可申请使用维修资金（B）。未尽义务致损应赔偿（C）。D错误。20.【答案】ABCD【解析】根据《民法典》第九百四十九条，合同终止后，物业服务人应履行交接义务，包括告知、移交资料、返还费用、配合交接等。故全选。21.【答案】ABC【解析】A、B、C均属于擅自处分或侵占业主共有财产，违反忠实义务。D选项若为了提升小区形象且合理使用，不一定违规，但“名贵字画”可能涉及费用合理性问题，不如ABC典型。故选ABC。22.【答案】ABC【解析】安全保障义务是法定义务（A），标准是“合理措施”而非绝对结果（B），违反则承担补充责任（C）。D选项过于绝对，故不选。23.【答案】ABC【解析】根据《民法典》第二百八十六条，业主不得损害他人权益、擅自占用道路场地、擅自利用公共设施。D选项拒交物业费是违约行为，但不是本条所述的“行使权利”时的禁止行为，且拒交可能有正当理由（如服务不达标）。故选ABC。24.【答案】ABC【解析】前期合同由建设单位与物业签订（A），对业主有约束力（B），业主大会选聘新物业后终止（C）。建设单位作为未售物业的业主，也需缴纳物业费（D错误）。25.【答案】ABC【解析】物业服务人负有保护业主人身安全的义务。发现业主倒地，应救助、联系、保护现场。D明显违反义务。三、不定项选择题26.【答案】B【解析】根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。故B正确。27.【答案】B【解析】B公司围墙破损未修、门岗脱岗，未尽安保义务，应承担补充责任。故B正确。28.【答案】BCD【解析】主干道属于业主共有，B公司无权擅自划定车位收费。所得收益属于业主共有。故B、C、D正确。29.【答案】ACD【解析】张贴欠费名单侵犯隐私（A），切断网络侵犯权益（C）。陈某应缴纳物业费，但B公司手段违法，需承担侵权责任。故ACD正确。30.【答案】BCD【解析】合同解除后，B公司必须交接，不得以欠费为由抗辩（A错误）。B公司行为违反后合同义务（B），业主有权起诉（C），并应赔偿损失（D）。四、案例分析题31.【参考答案】1.甲公司应承担责任。理由：根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人负有维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全的义务。消防设施无水属于重大安全隐患，甲公司明知而不维修，也未采取临时措施，未尽到安全保障义务，若因此导致火灾损失扩大，应承担相应的侵权责任或违约责任。2.业主B的损失首先由侵权