2026年小区业主纠纷调解业务培训试题及答案

2026年小区业主纠纷调解业务培训试题及答案一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1.5分，共30分。在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填在括号内）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有（）。A.使用权B.共有和共同管理的权利C.收益权D.处分权2.小区业主大会成立的前提条件是，同一个物业管理区域内的业主（）。A.在专有部分交付使用后达到50%以上B.在入住率达到30%以上C.在首套房屋交付使用满两年D.只要有人入住即可3.下列事项中，应当由业主共同决定且需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的是（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集建筑物及其附属设施的维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施4.物业服务企业未履行物业服务合同约定的法律义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任5.关于建筑物及其附属设施的维修资金，下列说法正确的是（）。A.经业主总人数过半数同意，即可用于购买理财产品B.维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造C.业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续交D.维修资金闲置时，可以由物业服务企业随意挪用6.业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的业主一致同意。A.本栋建筑物B.本小区C.有利害关系的D.本单元7.在调解小区纠纷时，关于“有利害关系的业主”的界定，通常是指（）。A.仅指上下楼层的邻居B.仅指同楼层的邻居C.因住宅改变为经营性用房而致其正常生活受到不利影响的业主D.小区内所有反对的业主8.建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，其归属方式是（）。A.归建设单位所有B.归业主共有C.归物业服务企业所有D.由当地政府所有9.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于（）。A.开发商所有B.物业服务企业所有C.业主共有D.社区居委会所有10.根据《民法典》，物业服务人不得采取（）方式催交物业费。A.电话催收B.上门催收C.停水、停电、停热D.发送律师函11.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.6012.物业服务企业在物业管理活动中，可以代收水、电、气、热等费用，但不得（）。A.收取手续费B.强制捆绑收费C.提供发票D.定期公示13.调解过程中，若发现纠纷涉及违反治安管理行为，调解员应当（）。A.继续调解直到达成协议B.建议当事人向公安机关报案C.直接予以治安处罚D.驳回当事人的请求14.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主认为业主大会或者业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以（）。A.撤销B.确认无效C.变更D.强制执行15.下列哪项不属于业主在物业管理活动中享有的权利？（）A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.选聘物业服务企业（注：此项需业主共同决定，非单个业主权利）16.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内，将（）交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。A.仅物业管理用房B.仅小区业主资料C.物业管理用房和相关资料，以及预收的物业服务费用D.所有的公共设施设备17.因物业存在质量缺陷，导致业主家中漏水造成财产损失，业主请求赔偿的，下列说法正确的是（）。A.只能起诉建设单位B.只能起诉物业服务企业C.建设单位在保修期内承担修复或赔偿责任，物业服务企业未尽到维修义务的承担相应责任D.只能向消费者协会投诉18.小区公共收益（如电梯广告费）的分配，首先应当（）。A.归物业服务企业所有作为补贴B.归业主委员会所有C.按照业主专有部分面积的比例分配D.用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定使用19.调解员在处理邻里噪音纠纷时，依据的社会生活常理主要参考的标准时间是（）。A.工作日8:00-12:00，14:00-18:00B.每日6:00-22:00C.法定休息日、节假日全天禁止装修D.只要邻居投诉即视为违规20.《民法典》规定，在建筑物区分所有权中，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.可以选择转让或保留D.归原业主所有二、多项选择题（本大题共15小题，每小题3分，共45分。在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填在括号内。多选、少选、错选均不得分）1.下列哪些事项应当由业主共同决定？（）A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.使用专项维修资金E.改变共有部分的用途2.业主大会会议可以采用（）形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.网络投票D.微信群接龙E.电话征询3.物业服务企业应当履行的义务包括（）。A.依照物业服务合同约定提供物业服务B.接受业主的监督C.定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况等以合理方式向业主公开D.对物业管理区域内的违法行为予以制止并向有关行政主管部门报告E.代收并挪用专项维修资金4.下列属于建筑物共有部分的有（）。A.电梯井B.楼梯间C.露台（专有部分除外）D.物业服务用房E.城镇公共道路5.在业主纠纷调解中，调解员应当遵循的原则包括（）。A.自愿原则B.合法原则C.公平公正原则D.尊重当事人权利原则E.效率优先原则6.针对高空抛物坠物造成他人损害的纠纷，物业服务企业等建筑物管理人若未采取必要的安全保障措施，应当依法承担（）。A.未履行安全保障义务的侵权责任B.补充责任C.连带责任D.全部赔偿责任E.违约责任7.业主拒交物业费的抗辩理由中，可能获得法院支持的有（）。A.物业服务企业未履行合同主要义务B.物业服务质量严重不达标且经整改仍不合格C.业主出国多年未居住D.房屋存在质量问题导致无法居住（且在保修期内）E.业主对公共收益分配不满8.业主委员会履行的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D.监督管理规约的实施E.审核专项维修资金的使用情况9.下列关于专项维修资金使用的说法，正确的有（）。A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意B.紧急情况下需要维修建筑物共有部分的，可以申请应急使用程序C.不得用于业主个人专有部分的维修D.可以用于购买小区内的健身器材E.使用情况应当定期公布10.调解员在处理装修纠纷时，应重点审查（）。A.是否办理了装修登记手续B.是否有变动建筑主体或承重结构的行为C.装修时间是否在允许范围内D.是否违反了管理规约关于装修的约定E.装修风格是否符合大众审美11.下列哪些行为属于损害业主合法权益的行为？（）A.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地B.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营C.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途D.擅自改变房屋使用性质E.在公共区域堆放私人杂物但不影响通行12.物业服务合同终止后，原物业服务企业拒绝退出的，业主可以（）。A.拒绝支付物业合同终止后的物业费B.申请物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门责令其限期退出C.向人民法院提起诉讼D.强行将其赶出小区E.扣押其办公设备13.业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，可以（）。A.向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府投诉B.请求人民法院予以撤销C.自行宣布决定无效D.拒绝执行决定E.向公安机关报案14.调解纠纷时，若涉及邻里之间通行、通风、采光、排水等相邻关系，依据《民法典》，处理原则应当是（）。A.有利生产B.方便生活C.团结互助D.公平合理E.谁主张谁举证15.小区停车位纠纷中，关于“首先满足业主的需要”的理解，正确的有（）。A.建设单位不得将车位高价出售给非业主B.建设建设规划用于停放汽车的车位、车库应当首先出售、附赠或者出租给业主C.业主在同等条件下有优先购买权或优先承租权D.只要业主不买，建设单位就可以卖给外人E.物业服务企业有权决定车位分配三、判断题（本大题共15小题，每小题1分，共15分。判断下列各题的正误，正确的打“√”，错误的打“×”）1.业主大会是物业管理区域内代表全体业主行使物业管理权利的自治组织，具有法人资格。（）2.业主委员会委员可以委托代理人参加业主委员会会议。（）3.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人。（）4.业主对专有部分的权利包括所有权、使用权、收益权和处分权，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（）5.只要小区内成立了业主大会，业主委员会就可以直接解聘物业服务企业，无需召开业主大会表决。（）6.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（）7.住宅室内装饰装修活动，禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。（）8.小区公共电梯内的广告收益，在扣除物业服务企业的合理成本后，属于业主共有。（）9.因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，物业服务企业应当征得业主委员会的同意，并及时恢复原状。（）10.房屋买受人未付清全部房款前，开发商有权禁止其行使业主权利。（）11.调解员在调解过程中，应当保持中立，不得偏袒任何一方当事人。（）12.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（）13.相邻不动产的所有人或使用人在行使权利时，应当为相邻他方提供必要的便利，这种便利是无偿的。（）14.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应当承担全部的赔偿责任，无论其是否有过错。（）15.业主转让房屋时，其欠交的物业服务费用，受让人应当承担连带责任。（）四、填空题（本大题共10小题，每小题2分，共20分。请将答案写在横线上）1.《中华人民共和国民法典》规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会的成立及具体职责，依照法律、法规以及__________的规定。2.建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反管理规约应当承担的__________等事项依法作出约定。3.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内与__________做好交接工作。4.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以__________。5.物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的__________。6.在建筑物区分所有权中，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和__________的权利。7.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于__________。8.违反法律、法规以及管理规约，实施下列行为的，有关当事人有权请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失：侵占通道、__________、拒付物业费等。9.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经__________的业主一致同意。10.调解员在调解物业纠纷时，对于涉及专业技术的工程质量问题，可以建议当事人申请__________。五、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）1.简述业主大会的职责。2.根据《民法典》，哪些情形下业主可以请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会的决定？3.简述物业服务企业在物业管理区域内的安全防范协助义务。4.简述在处理物业费纠纷时，业主常见的抗辩理由中，哪些是法律上通常不予支持的？请列举三项。5.简述调解员在处理邻里漏水纠纷时的基本调解思路和步骤。六、案例分析题（本大题共5小题，每小题40分，共200分。请结合法律规定和调解实务进行详细分析）1.案例一：车位归属与优先权纠纷某小区开发商在地下车库建设了100个停车位，并在销售合同中注明“地下车库产权归开发商所有”。小区业主入住后，开发商将其中50个车位出售给了小区外的人员。小区业主委员会认为车位属于业主共有，开发商无权出售给外人，遂将开发商告上法庭，并引发群体性纠纷。在诉讼期间，社区邀请调解员介入调解。问题：(1)请分析该地下车位的权属归属原则。(2)开发商将车位出售给小区外人员的行为是否合法？为什么？(3)作为调解员，你将如何依据法律规定向双方释法析理，并提出合理的调解方案？2.案例二：高空抛物致害赔偿纠纷某日，某小区3号楼发生高空抛物事件，一只玻璃花盆从高空坠落，砸中停在楼下的业主张某的车辆，造成车辆损失约2万元。张某报警后，无法确定具体的抛物人。张某起诉了3号楼除一楼外的所有住户。物业公司也被列为共同被告，理由是物业公司管理不善，未安装监控摄像头。调解过程中，部分住户情绪激动，认为自己无辜被牵连。问题：(1)根据《民法典》，在无法确定具体侵权人时，如何承担赔偿责任？(2)物业服务企业在本案中是否应当承担责任？承担何种性质的责任？(3)调解员应如何安抚受害业主情绪，并引导住户与物业公司达成赔偿协议？3.案例三：业主拒交物业费纠纷业主李某因房屋墙体开裂长期向物业报修，物业多次联系开发商，但开发商一直拖延维修。李某认为物业公司没有尽到维修义务，导致其房屋无法正常居住，故拒绝交纳近三年的物业费。物业公司多次催收无果，准备起诉李某。李某向社区调解委员会求助，要求物业公司先解决房屋质量问题。问题：(1)房屋墙体开裂的质量问题，主要责任主体是谁？物业公司在此过程中负有何种义务？(2)业主李某能否以房屋质量问题为由拒交物业费？请说明法律依据。(4)作为调解员，你将如何打破僵局，解决这一“连环债”纠纷？4.案例四：业主委员会成立及选举纠纷某小区入住率已超过60%，部分业主试图组建业主委员会。在筹备过程中，街道办事处指定了筹备组组长。然而，关于业主代表的产生办法和投票权数的确定，业主内部产生严重分歧。部分业主主张按照每户一票计算，另一部分业主主张按照房屋面积计算票数。双方争执不下，导致筹备工作停滞。问题：(1)请简述业主大会会议中投票权数的确定标准。(2)业主代表的产生办法应当遵循什么原则？(3)调解员应如何协助街道办事处化解业主内部的分歧，推动业主大会顺利召开？5.案例五：公共收益分配纠纷某小区老旧，物业服务企业利用小区的公共墙面发布广告，利用公共场地举办展销会，每年收益可观。业主委员会成立后，要求物业公司移交过去三年的公共收益共计50万元。物业公司认为，其投入了大量人力物力进行管理，且合同中未明确约定收益归属，因此拒绝移交，只同意减免部分物业费。问题：(1)小区公共墙面广告收益和场地展销会收益的法律权属属于谁？(2)物业服务企业是否有权扣除管理成本？如何确定合理的成本？(3)如果双方无法达成一致，调解员应如何建议双方进行财务审计和收益分配？参考答案及解析一、单项选择题1.B2.A3.D4.C5.B6.C7.C8.A9.C10.C11.B12.B13.B14.A15.D16.C17.C18.D19.C20.A二、多项选择题1.ABCDE2.ABC3.ABCD4.ABCD5.ABCD6.B7.AB8.ABCDE9.BCDE10.ABCD11.ABCD12.ABC13.AB14.ABCD15.ABC三、判断题1.×2.√3.×4.√5.×6.√7.√8.√9.√10.×11.√12.√13.×14.×15.√四、填空题1.业主大会议事规则2.法律责任3.新物业服务企业4.撤销5.人身、财产安全6.处分7.业主共有8.拒付物业费9.有利害关系10.司法鉴定五、简答题1.简述业主大会的职责。答：业主大会履行下列职责：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用专项维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(8)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.根据《民法典》，哪些情形下业主可以请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会的决定？答：业主大会或者业主委员会作出的决定，违反法律、法规或者业主大会议事规则、管理规约，或者侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销权的行使应当在知道或者应当知道作出决定之日起一年内行使。3.简述物业服务企业在物业管理区域内的安全防范协助义务。答：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。4.简述在处理物业费纠纷时，业主常见的抗辩理由中，哪些是法律上通常不予支持的？请列举三项。答：(1)以“未居住、未享受服务”为由拒交物业费（物业服务具有公共性，不因业主未居住而免除）；(2)以“房屋存在质量问题”为由拒交物业费（房屋质量通常属于开发商责任，属于不同的法律关系）；(3)以“邻居违建、噪音”等邻里纠纷为由拒交物业费（物业服务企业对此无执法权，主要负有劝阻和报告义务）。5.简述调解员在处理邻里漏水纠纷时的基本调解思路和步骤。答：(1)查明事实：确定漏水点、漏水原因（是自然损耗、装修不当还是管道老化）、责任方；(2)分清责任：依据法律规定和鉴定结果，明确是楼上业主侵权、开发商保修责任还是物业维护责任；(3)确定损失：协助受害方评估受损物品价值及修复费用；(4)沟通协商：引导双方换位思考，提出合理的修复方案和赔偿金额；(5)达成协议：签订书面调解协议，明确履行期限和方式，并引导司法确认。六、案例分析题1.案例一：车位归属与优先权纠纷(1)车位权属分析：根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，地下车库是在规划内建设的，且开发商在销售合同中注明“产权归开发商所有”，如果该地下车库不计入公摊面积，且开发商拥有初始产权登记，则该车位属于开发商所有，而非业主共有。(2)出售给外人的合法性：不合法。根据《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。开发商在车位紧张的情况下，将大量车位出售给小区外人员，违反了“首先满足业主需要”的原则。(3)调解方案：调解员应向开发商释明：虽然拥有产权，但法律强制规定了优先满足业主的义务。建议方案：开发商优先向小区业主出售或出租车位；对于已出售给外人的车位，建议由开发商回购或协调转让给本小区业主；或者由开发商与业主委员会签订长租协议，优先保障业主使用。同时，督促开发商公示车位处置情况。2.案例二：高空抛物致害赔偿纠纷(1)赔偿责任承担：根据《民法典》第一千二百五十四条规定，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。本案中，若无法确定具体抛物人，除一楼住户外，其他可能加害的住户应承担公平补偿责任。(2)物业公司责任：物业服务企业应当承担未履行安全保障义务的侵权责任。如果物业公司未尽到安全防范义务（如未安装监控、未宣传禁止高空抛物、未进行必要巡查），则应当承担相应的未尽安全保障义务的补充责任。(3)调解策略：首先，安抚受害人情绪，告知其法律救济途径。其次，向住户释明法律规定的“连坐补偿”制度是基于公平原则，并非惩罚，目的是保护受害人。鼓励住户主动提供线索查找真凶，一旦找到真凶，其他住户可免责追偿。再次，与物业公司协商，建议其承担一部分赔偿责任，并承诺立即完善监控设施，以此换取业主谅解，达成一次性赔偿协议。3.案例三：业主拒交物业费纠纷(1)责任主体与物业义务：房屋墙体开裂属于房屋质量问题，在保修期内的，主要责任主体是开发商。物业服务企业的义务是：接到报修后，及时记录并在职责范围内协调处理；对于保修期内的质量问题，有义务协助业主联系开发商进行维修；如果物业合同中有约定（如包含维修养护义务），则需按合同执行。但一般情况下，房屋主体结构维修并非物业的直接义务。(2)能否拒交物业费：通常不能。根据《民法典》及相关司法解释，物业服务企业主要提供公共性服务，房屋质量问题属于开发商违约或侵权，属于