民法基础 -第二编 27

中国原创性哲学社会科学重点教材建设工程第四章业主的建筑物区分所有权第二编物权第一节业主的建筑物区分所有权的概念和特征第二节专有权第三节共有权第四节共同管理权第五节业主大会和业主委员会第一节业主的建筑物区分所有权的概念和特征一、建筑物区分所有权的概念是随着现代社会住宅商品化的发展而形成的一种特殊物权。是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权二、建筑物区分所有权的特征区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上产生的区分所有权的权利主体是业主区分所有权的内容是由专有部分的所有权、共有权和共同管理权三项权利构成的区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物建筑物区分所有权具有如下法律特征：第二节专有权c一、专有权的概念是专有部分所有权的简称，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。专有权专有部分是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。专有权具有所有权的效力专有权的客体具有特殊性专有权在行使上具有特殊性专有权居于主导地位专有权具有如下特征：二、专有部分的范围专有部分的范围是指专有部分所涉及的部分，是界定业主专有部分所有权的基础。具有构造上的独立性具有利用上的独立性能够登记为特定业主所有权的客体专有部分要成为区分所有权的客体，必须具备以下三个条件：根据《建筑物区分所有权司法解释》第2条规定三、住改商应当符合一定的条件必须符合法律、法规以及管理规约的规定必须经过有利害关系的业主一致同意住改商应当符合以下条件：住改商是指业主将住宅改变用途，变更为经营性用房的行为。住改商的行为可能影响到其他业主的生活安宁、安全，也可能产生污染。根据《民法典》第279条规定第三节共有权一、共有权的概念和特征共有权是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。权利主体的特殊性共有部分附随于专有部分客体范围较为广泛共有权的内容包括权利与义务建筑物区分所有人的共有权具有如下特征：二、共有部分的范围（一）共有部分的确定标准c法定共有约定共有共有部分的确定标准（二）共有部分范围的类型房屋基本结构部分、公共通行部分和附属设施等绿地道路物业服务用房维修资金建筑区划内的其他公共场所和公用设施小区内未纳入建筑区划的其他场地根据民法典及相关规定建筑物区分所有权中共有部分在范围上包括以下内容：三、车位、车库的归属（一）根据约定确定车位、车库的归属“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”——《民法典》第275条（二）车位、车库的归属应当满足业主的需要“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”——《民法典》第276条第四节共同管理权一、共同管理权的概念和特征共同管理权是指业主基于专有权而依法享有的对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。具体而言，一是对共有财产进行管理；二是针对公共事务进行管理。它是专属于业主的权利它是一种私法上的权利它是管理共有财产和共同事务的权利它既是权利又是义务根据民法典物权编的规定，共同管理权具有如下特点：二、共同管理权的行使方式共同管理权的行使方式主要有如下几种：业主必须依据法律、法规和管理规约的规定具体行使共同管理权。管理权主要针对的是业主们的共有财产和共同事务，但是业主无法单独、亲自、实际地管理每一项共同财产和共同事务，所以只能通过法律、法规和管理规约规定的方式行使管理权。参与业主大会，行使表决权参与业主委员会，行使共同管理权共同制定管理规约的权利请求就重要事项召开会议讨论的权利请求公开与共同事务相关的信息资料业主负有遵守管理规约的义务。业主的相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。——依据《民法典》第286条三、业主负有遵守管理规章等义务第五节业主大会和业主委员会一、业主大会（一）业主大会的性质c业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。——《民法典》第277条业主大会的性质表现在：业主大会是业主的意思形成机构业主大会是业主依据法定程序行使共同管理权的组织业主大会是一个自治组织，即全体业主组成的自我管理共同财产和共同事务的组织业主大会的职权是由法律、法规以及管理规约的规定决定的《民法典》第278条规定了由业主共同决定的事项：制定和修改业主大会议事规则制定和修改管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人使用建筑物及其附属设施的维修资金筹集建筑物及其附属设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动有关共有和共同管理权利的其他重大事项除此之外，法律法规及管理规约授与业主大会的职权，也属于业主大会的职权范畴（二）业主大会的职权关于业主大会的职权（三）业主大会的表决程序业主大会的决定是否具有合法性，并能够对全体业主产生拘束力，很大程度上取决于业主作出的决定是否符合法定的程序。《民法典》第278条第6项至第8项所规定的事项《民法典》第278条第1项至第5项所规定的事项协调专有部分面积和业主人数之间的关系表决程序业主大会的区分不同的表决事项设置不同的表决条件参与表决人数必须达到2/3二、业主委员会（一）业主委员会的概念和特征业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托管理全体业主的共有财产和共同事务。是业主大会的执行机构是由业主大会依据法定的程序所组成的主要职责是维护全体业主的权益业主委员会具有如下特征：业主可以设立业主委员会，也可不设立业主委员会。“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会基于指导和协助。”——《民法典》277条第2款（二）业主委员会的职权业主委员会本质上只是业主大会的执行机构，故而其宗旨在于维护业主的基本权利，管理好业主的共同财产和共同事务。受全体业主的委托，与物业服务企业订立物业服务合同受全体业主的委托，请求确认物业服务合同无效或者部分无效受全体业主的委托，请求解除物业服务合同受全体业主的委托，在合同终止后，请求物业服务企业退出和移交业主委员会享有如下职权：三、业主大会和业主委员会决定的效力业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。——《民法典》280条第1款全体业主具有法律拘束力（《民法典》第280条第1款）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。——《民法典》280