2026年不动产登记员试题(附答案)

2026年不动产登记员试题(附答案)一、单项选择题（共20题，每题1.5分，共30分。每题只有1个正确选项）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告的是（）。A.甲公司申请国有建设用地使用权首次登记B.乙因继承取得房屋所有权申请转移登记C.丙申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记D.丁申请预购商品房预告登记答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定，宅基地使用权及房屋所有权首次登记等情形需要公告，继承转移登记、预告登记等无需公告。2.某不动产登记机构收到自然人王某的异议登记申请，经审查符合受理条件。根据规定，该异议登记的有效期为（）。A.自受理之日起15个自然日B.自记载于登记簿之日起15个工作日C.自记载于登记簿之日起15个自然日D.自受理之日起30个自然日答案：C解析：《民法典》第二百二十条规定，异议登记的有效期为自登记之日起15个自然日，期间未起诉则失效。3.李某通过法院判决取得某套房产所有权，现申请转移登记。登记机构审查时发现该房产存在有效抵押权登记。根据规定，正确的处理方式是（）。A.需抵押权人出具同意转移的书面文件B.法院判决已导致物权变动，可直接办理转移登记C.应先注销抵押权登记，再办理转移登记D.转移登记与抵押权登记同时办理，抵押权继续有效答案：D解析：《民法典》第四百零六条规定，抵押期间抵押财产转让的，抵押权不受影响，登记机构应办理转移登记并注记抵押权。4.某住宅项目因开发企业原因未完成首次登记，购房人张某已办理预购商品房预告登记。现开发企业破产，张某申请将预告登记转为房屋所有权登记。登记机构应（）。A.不予受理，因开发企业未完成首次登记B.受理并办理，预告登记具有优先效力C.要求张某提供开发企业同意的书面文件D.需公告30日后办理答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十七条规定，因开发商原因无法办理首次登记的，预告登记权利人可凭生效法律文书或协助执行通知书直接申请转移登记。5.下列关于不动产登记资料查询的表述，正确的是（）。A.利害关系人查询需提供证明存在利害关系的材料B.律师查询他人不动产信息无需委托人授权C.不动产登记结果信息可向任意申请人提供D.已归档的登记资料查询需经登记机构负责人审批答案：A解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第八条规定，利害关系人查询需提交利害关系证明材料，律师查询需持律师证、授权委托书等。6.某宗土地存在两个有效查封登记，首封法院为A法院，轮候查封为B法院。若首封解除，登记机构应（）。A.直接注销首封登记，轮候查封自动转为首封B.需B法院重新提交查封材料后办理C.首封解除后，轮候查封自然失效D.通知B法院后办理轮候查封转首封登记答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》19.1.5规定，查封登记解除后，轮候查封自动转为查封。7.王某将其名下房产抵押给银行，办理了抵押权登记。后王某与银行协商变更抵押担保范围，增加担保债权数额。登记机构应办理（）。A.抵押权首次登记B.抵押权变更登记C.抵押权转移登记D.抵押权注销登记答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定，抵押担保范围、债权数额等变更需办理抵押权变更登记。8.某农村宅基地上房屋因自然灾害损毁，权利人申请宅基地使用权及房屋所有权注销登记。登记机构应要求提交的材料是（）。A.村委会出具的房屋损毁证明B.不动产灭失的实地查看记录C.权利人放弃权利的书面声明D.原不动产权属证书答案：D解析：《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6规定，注销登记需提交原权属证书，灭失证明可由相关部门或村委会出具，非必须实地查看。9.甲、乙按份共有一套房产（甲占60%、乙占40%），现甲拟将其份额转让给丙。根据规定，办理转移登记时（）。A.需乙到场签署放弃优先购买权的书面文件B.乙的优先购买权仅适用于整体转让，不适用于份额转让C.无需乙同意，甲可单独申请D.乙应作为共同申请人答案：A解析：《民法典》第三百零五条规定，按份共有人转让份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权，登记机构需审查是否放弃。10.某企业申请办理厂房抵押权登记，提交的主债权合同约定债务履行期限为“2025年1月1日至债务清偿完毕”。登记机构应（）。A.以约定不明确为由不予登记B.按合同记载的起始日登记，终止日备注“至债务清偿完毕”C.要求补充明确的终止日期D.认定主债权合同无效答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》14.2.4规定，债务履行期限可按合同记载，无明确终止日的可备注。11.张某购买二手房时，发现所购房屋已办理居住权登记。根据《民法典》，居住权的设立（）。A.需办理登记，自登记时设立B.自居住权合同签订时设立C.自入住时设立D.需经房屋所在地居委会备案答案：A解析：《民法典》第三百六十八条规定，居住权自登记时设立。12.某登记机构发现已登记的不动产登记簿记载事项错误，经核实确属登记错误。正确的处理程序是（）。A.直接更正登记簿，无需通知权利人B.书面通知权利人申请更正登记，权利人不申请的，登记机构可依职权更正C.需利害关系人申请后才能更正D.更正后需公告30日答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，登记机构发现错误的，应通知权利人申请更正；不申请的，可依职权更正。13.农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，其所有权登记的主体是（）。A.村集体经济组织B.村民委员会C.乡镇人民政府D.县级自然资源主管部门答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十九条规定，农民集体所有的土地所有权登记，由村集体经济组织申请；未设立的，由村民委员会申请。14.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的（）。A.不发生物权效力B.发生物权效力，但预告登记权利人可撤销C.效力待定D.经登记机构认可后有效答案：A解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。15.某公司申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交的建设工程规划许可证记载的建设规模为5000㎡，但实测面积为5200㎡。登记机构应（）。A.按实测面积登记B.按规划许可证面积登记C.要求申请人提交规划部门的批准文件D.认定超出部分为违法建筑，不予登记答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》9.3.5规定，实测面积与规划许可不一致的，需提交规划部门的变更批准文件。16.地役权登记中，需记载于不动产登记簿的内容不包括（）。A.地役权的利用目的B.供役地和需役地的位置C.地役权的期限D.地役权人的婚姻状况答案：D解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第六十一条规定，地役权登记需记载利用目的、期限、供役地和需役地信息等，不涉及权利人婚姻状况。17.李某因遗失不动产权证书申请补发，登记机构在补发前应（）。A.公告原证书作废，公告期不少于15个工作日B.直接补发新证书，原证书自动失效C.要求李某登报声明作废D.经不动产所在地居委会确认答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定，补发不动产权属证书需公告原证书作废，公告期不少于15个工作日。18.某不动产登记机构收到法院送达的协助执行通知书，要求查封某房产。经查询，该房产已办理抵押登记但未办理查封登记。登记机构应（）。A.先办理抵押登记注销，再办理查封登记B.直接办理查封登记，并注记抵押情况C.因存在抵押不予办理查封D.要求法院先解除抵押答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》19.1.3规定，已抵押的不动产可以办理查封登记，登记机构应注记抵押信息。19.下列情形中，不属于不动产登记机构职责的是（）。A.查验申请人提供的权属证明B.就有关登记事项询问申请人C.对不动产进行评估D.如实、及时登记有关事项答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第十八条规定，登记机构职责包括查验材料、询问、如实登记等，不得要求评估。20.甲、乙夫妻婚后共同购买一套房产，登记在甲名下。现乙申请将房产变更为夫妻共有。登记机构应办理（）。A.转移登记B.变更登记C.更正登记D.异议登记答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》10.1.1规定，夫妻共有财产登记为一方所有，申请变更为共有的，属于变更登记。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题有2个或2个以上正确选项，错选、漏选均不得分）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.异议登记D.查封登记答案：ABCD解析：条例第三条规定，登记类型包括首次、变更、转移、注销、更正、异议、预告、查封等登记。2.申请不动产登记时，需由双方共同申请的情形有（）。A.因买卖导致的转移登记B.因继承导致的转移登记C.地役权设立登记D.抵押权注销登记答案：ACD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，继承可由单方申请，买卖、地役权设立、抵押权注销需双方申请。3.下列材料中，属于不动产转移登记必要申请材料的有（）。A.不动产权属证书B.转让方与受让方身份证明C.不动产界址、空间界限、面积等材料D.依法需要缴纳税费的凭证答案：ABD解析：《不动产登记操作规范（试行）》10.1.3规定，转移登记需提交权属证书、身份证明、转移原因文件、税费凭证等，界址材料一般在首次登记时提交。4.不动产登记机构不予登记的情形包括（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请登记的事项与登记簿记载冲突C.申请人未能提供完税证明D.申请登记的不动产存在权属争议答案：ABD解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，存在权属争议、权利超过期限、与登记簿冲突等情形不予登记；完税证明非所有登记类型的必要材料（如继承）。5.关于预告登记，下列表述正确的有（）。A.预购商品房预告登记可防止开发商“一房二卖”B.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效C.预告登记的有效期为自登记之日起2年D.预告登记可由购房人单方申请答案：ABD解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记有效期为90日（债权消灭或能够进行登记之日起），预购商品房可单方申请，债权消灭则失效。6.下列不动产中，可办理抵押登记的有（）。A.正在建造的建筑物B.集体所有的土地所有权C.学校的教学楼D.海域使用权答案：AD解析：《民法典》第三百九十五条规定，正在建造的建筑物、海域使用权可抵押；集体土地所有权、学校公益设施不得抵押。7.不动产登记机构在审核登记申请时，应重点审查的内容包括（）。A.申请人与申请材料记载的主体是否一致B.登记原因文件是否合法有效C.不动产界址、空间界限、面积是否清楚D.申请登记的不动产是否存在查封答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第十八条规定，登记机构需审查主体一致性、材料有效性、界址信息、权利限制等。8.因人民法院生效法律文书导致物权变动的，当事人申请登记时需提交的材料包括（）。A.生效法律文书B.申请人身份证明C.不动产权属证书（如有）D.法律文书生效证明答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》10.1.3规定，因法律文书申请登记需提交文书原件、生效证明、身份证明、原权属证书等。9.下列关于居住权登记的表述，正确的有（）。A.居住权期限可约定为“至权利人死亡时止”B.居住权登记需提交居住权合同C.已设立居住权的房屋可办理抵押权登记D.居住权消灭后需办理注销登记答案：ABCD解析：《民法典》第三百六十七条规定，居住权合同需约定期限，可设为终身；居住权与抵押权可并存；消灭后需注销登记。10.不动产登记资料包括（）。A.不动产登记簿B.登记原始资料C.登记结果信息D.申请人隐私信息答案：ABC解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第二条规定，登记资料包括登记簿、原始资料、登记结果信息，隐私信息不属于可查询范围。三、判断题（共10题，每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.不动产登记机构可以要求对不动产进行评估，以确定登记价值。（）答案：×解析：《不动产登记暂行条例》第十八条规定，登记机构不得要求评估。2.异议登记期间，不动产登记簿记载的权利人处分该不动产的，登记机构应不予办理。（）答案：√解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定，异议登记期间，登记机构应暂缓办理处分登记。3.因继承取得不动产权利的，自继承开始时发生效力，无需登记即可处分该不动产。（）答案：×解析：《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，处分该不动产时需先登记。4.预告登记后，债权消灭的，预告登记自动失效，无需办理注销登记。（）答案：√解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条规定，债权消灭的，预告登记失效，登记机构可依申请或职权注销。5.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。（）答案：√解析：《民法典》第三百七十四条规定，地役权自合同生效时设立，登记产生对抗效力。6.同一不动产上设立多个抵押权的，登记顺序按照受理时间先后确定。（）答案：×解析：《不动产登记操作规范（试行）》14.2.1规定，抵押权登记顺序按登记簿记载的时间先后确定。7.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续，法律另有规定的除外。（）答案：√解析：《不动产登记暂行条例》第二十条规定，法定办理时限为30个工作日，法律另有规定的除外。8.农民个人申请宅基地使用权及房屋所有权登记，需提交宅基地批准文件。（）答案：√解析：《不动产登记操作规范（试行）》9.3.3规定，宅基地首次登记需提交宅基地批准文件。9.查封登记的期限不得超过2年，到期未续封的，登记机构自动注销查封登记。（）答案：×解析：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，查封期限不得超过3年，到期未续封自动失效。10.已办理抵押登记的不动产，抵押人未经抵押权人同意不得转让。（）答案：×解析：《民法典》第四百零六条规定，抵押期间可转让，抵押权不受影响，但当事人另有约定的除外。四、案例分析题（共2题，每题20分，共40分）案例一：2025年3月，王某通过法院拍卖购得某套住宅，法院出具了《执行裁定书》和《协助执行通知书》，裁定该房产归王某所有。王某持相关材料到不动产登记机构申请转移登记。登记机构审查发现：（1）该房产原产权人为张某，张某于2024年5月将房产抵押给银行，办理了抵押权登记，目前贷款尚未结清；（2）登记簿记载该房产存在有效的租赁登记（租赁期至2027年12月）；（3）王某未提供购房发票。问题：1.登记机构是否应受理王某的转移登记申请？说明理由。2.针对抵押权登记和租赁登记，登记机构应如何处理？3.王某未提供购房发票是否影响登记？说明依据。答案：1.应受理。根据《不动产登记暂行条例》第十四条，因人民法院生效法律文书导致物权变动的，可由单方申请登记，王某提交的法院文书符合要求，登记机构应受理。2.（1）抵押权处理：根据《民法典》第四百零六条，抵押财产转让的，抵押权不受影响。登记机构应办理转移登记，并在登记簿注记抵押权信息，无需注销原抵押权。（2）租赁登记处理：根据“买卖不破租赁”原则，租赁关系继续有效，登记机构应在登记簿注记租赁信息，不影响转移登记。3.不影响。法院拍卖房产的转移登记依据是生效法律文书，购房发票非必要申请材料。《不动产登记操作规范（试行）》10.1.3规定，因人民法院