2026年物业管理师考试物业管理法规考试重点试题及答案

2026年物业管理师考试物业管理法规考试重点试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《物业管理条例》修订版（2025年最新），业主大会作出筹集建筑物及其附属设施的维修资金的决定，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.全体；全体2.某小区物业服务合同约定“电梯日常维护由乙方（物业企业）负责”，后因未及时更换老化钢丝绳导致业主坠梯受伤。根据《民法典》第942条，物业企业需承担（）。A.违约责任B.侵权责任C.补充责任D.无责任3.业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）。A.有利害关系的业主一致同意B.本栋建筑物内全体业主同意C.业主委员会备案D.物业服务企业书面确认4.某小区公共电梯广告收益累计12万元未公示，业主要求公开收支明细，物业企业以“广告合同约定保密”为由拒绝。根据《物业管理条例》第63条，物业企业的行为（）。A.合法，合同有约定优先B.违法，公共收益属业主共有，需定期公示C.部分违法，仅需公示扣除成本后的余额D.不违法，业主无直接查询权5.业主未按约定缴纳物业费，物业企业通过（）方式催缴符合规定。A.断水断电B.在业主门口张贴欠费通知C.限制门禁卡使用D.公开业主个人信息6.新建住宅项目前期物业服务合同的签订主体是（）。A.建设单位与全体业主B.建设单位与物业服务企业C.业主委员会与物业服务企业D.街道办与物业服务企业7.某小区业委会任期届满前3个月未组织换届，根据《业主大会和业主委员会指导规则》，应由（）组织换届。A.物业服务企业B.社区居民委员会C.区住建部门D.街道办事处（乡镇人民政府）8.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有（）权利，承担（）义务。A.共有；按份B.共有和共同管理；共同C.共同管理；按份D.单独所有；单独9.物业服务企业发现业主违规装修破坏承重墙，应立即（）。A.自行恢复原状B.向业主收取违约金C.报告业主委员会D.报告有关行政主管部门10.业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式，应当将会议内容于会议召开（）前通知全体业主。A.3日B.7日C.15日D.30日11.公共维修资金的使用应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积1/2以上且人数1/2以上业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上业主C.专有部分占建筑物总面积3/4以上且参与表决人数3/4以上业主D.参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数业主12.物业服务合同终止后，原物业服务企业拒不退出小区，根据《物业管理条例》第58条，由（）责令限期退出。A.业主委员会B.街道办事处C.区住建部门D.公安机关13.业主以“未享受物业服务”为由拒交物业费，法院一般（）。A.支持，未实际使用则无支付义务B.不支持，物业服务具有公共性，需全体业主共同承担C.部分支持，按比例减免D.驳回起诉，建议协商解决14.某小区因开发商遗留问题导致下水道反复堵塞，业主拒交物业费，物业企业起诉。法院应（）。A.认定业主违约，需全额缴纳B.认定开发商责任，业主可拒交C.区分责任，业主需缴纳物业费，物业企业向开发商追偿D.驳回起诉，先解决开发商问题15.业主大会决定解聘物业企业，需提前（）书面通知，合同另有约定除外。A.30日B.60日C.90日D.120日16.物业服务企业将部分服务委托给第三方，需（）。A.经业主大会同意B.书面告知业主委员会C.自行决定无需告知D.报街道办备案17.高空抛物致人损害，难以确定具体侵权人时，物业服务企业未采取必要安全保障措施的，需承担（）。A.全部赔偿责任B.补充责任C.连带责任D.无责任18.业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害业主可请求（）予以撤销。A.业主大会B.社区居委会C.人民法院D.区住建部门19.前期物业服务合同终止的法定情形不包括（）。A.业主大会选聘新物业企业并签订合同B.建设单位与物业企业协商一致解除C.小区入住率达到90%D.物业企业被吊销资质证书20.物业服务收费实行政府指导价的，具体标准由（）制定。A.省级价格主管部门会同住建部门B.市级价格主管部门C.县级价格主管部门D.业主与物业企业协商二、多项选择题（每题2分，共10题）1.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.提议召开业主大会会议B.监督物业企业履行合同C.选举业主委员会成员D.决定选聘和解聘物业企业2.下列属于业主共同决定的事项有（）。A.制定和修改管理规约B.使用建筑物及其附属设施的维修资金C.改建、重建建筑物及其附属设施D.决定物业企业的服务内容3.物业服务合同的主要内容应包括（）。A.服务事项B.服务质量C.服务费用D.维修资金的管理与使用4.物业企业的义务包括（）。A.定期公布公共收益收支情况B.对业主违规装修行为进行制止并报告C.维护小区公共秩序D.保管业主私人财物5.业主拒交物业费的合法情形包括（）。A.物业企业未按合同约定提供服务B.房屋空置未实际居住C.物业企业挪用公共收益D.小区存在开发商遗留问题6.业委会委员资格终止的情形有（）。A.丧失业主身份B.连续3次缺席业委会会议C.利用职务便利谋取私利D.被依法限制人身自由7.公共维修资金可用于（）。A.电梯大修B.屋顶漏水维修C.小区绿化日常养护D.消防设施更新8.物业企业在安全保障方面的义务包括（）。A.安装监控设备B.定期检查消防设施C.对高空抛物隐患进行提示D.保管业主车辆9.前期物业管理阶段，建设单位应履行的义务有（）。A.配置必要的物业管理用房B.提供物业承接查验所需资料C.承担物业共用部位的保修责任D.代业主缴纳首年物业费10.业主大会会议有效召开的条件包括（）。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加B.参与表决的业主人数过半数C.采用书面形式征求意见并送达D.对未参与表决的业主视为同意三、案例分析题（每题15分，共4题）案例一：2025年8月，某小区业委会（任期2022-2025年）未在届满前3个月组织换届选举，部分业主自行成立“临时业委会”并与新物业企业签订合同。原物业企业以“新合同无效”为由拒绝退出，引发纠纷。问题：1.业委会换届的法定组织主体是谁？2.“临时业委会”签订的合同是否有效？为什么？3.原物业企业拒不退出应承担什么责任？案例二：某高层小区302室业主违规拆除承重墙，导致202室墙面开裂。物业企业巡查发现后口头制止，但未向相关部门报告。202室业主起诉要求302室业主和物业企业赔偿。问题：1.302室业主的行为违反了哪些法规？2.物业企业是否需承担责任？法律依据是什么？3.202室业主可主张哪些赔偿？案例三：某小区2024年公共收益（电梯广告、快递柜场地费）共50万元，物业企业扣除10万元“管理成本”后，将剩余40万元转入企业账户。2025年业主要求公示收支明细并返还收益，物业企业称“合同约定可提取20%作为管理费”。经查，物业服务合同未明确公共收益分配条款。问题：1.公共收益的所有权归属？2.物业企业扣除“管理成本”是否合法？为什么？3.业主可通过哪些途径维权？案例四：业主王某以“小区绿化未达标、卫生清洁不及时”为由，连续2年未交物业费（每月800元）。物业企业起诉要求支付19200元及违约金（合同约定日千分之一）。王某举证：①小区绿地被改停车位；②监控录像显示保洁每日仅打扫1次（合同约定2次）。问题：1.王某拒交物业费是否构成违约？2.物业企业主张的违约金是否合理？法院可能如何调整？3.法院应如何认定双方责任？四、简答题（每题5分，共10题）1.简述业主大会的成立条件。2.物业服务合同终止后，物业企业应履行哪些交接义务？3.公共维修资金的使用程序包括哪些步骤？4.物业企业在承接查验中发现问题应如何处理？5.业主委员会的职责有哪些？6.简述“住改商”的法定程序。7.物业企业对业主装饰装修的管理义务包括哪些？8.业主大会会议的表决规则是什么？9.前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别？10.物业企业在高空抛物事件中的责任边界是什么？答案及解析一、单项选择题1.C【解析】《物业管理条例》第11条修订后明确，筹集维修资金需参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上业主同意。2.B【解析】《民法典》第942条规定，物业企业未履行维修义务导致损害，需承担侵权责任。3.A【解析】《民法典》第279条规定，“住改商”需经有利害关系的业主一致同意。4.B【解析】《物业管理条例》第63条要求，公共收益属业主共有，物业企业需定期公示收支明细，不得拒绝。5.B【解析】《民法典》第944条禁止物业企业以断水断电等方式催缴，张贴欠费通知不侵犯隐私，合法。6.B【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业企业签订，服务对象为全体业主。7.D【解析】《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，业委会未及时换届的，由街道办（乡镇政府）组织。8.B【解析】《民法典》第271条规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，承担共同义务。9.D【解析】《物业管理条例》第53条规定，物业企业发现违规装修应立即报告有关行政主管部门。10.C【解析】《业主大会和业主委员会指导规则》第22条要求，会议内容需提前15日通知全体业主。11.C【解析】《民法典》第278条规定，使用维修资金需参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上业主同意。12.C【解析】《物业管理条例》第58条规定，拒不退出的，由区住建部门责令限期退出，逾期可处1-10万元罚款。13.B【解析】最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，物业服务具有公共性，业主不得以未实际享受为由拒交。14.C【解析】开发商遗留问题与物业费缴纳属不同法律关系，业主需缴纳物业费，物业企业可向开发商追偿。15.B【解析】《民法典》第946条规定，业主大会解聘物业企业需提前60日书面通知，合同另有约定除外。16.A【解析】《民法典》第941条规定，物业企业将部分服务委托第三方需经业主大会同意，不得全部转委托。17.B【解析】《民法典》第1254条规定，物业企业未采取必要措施的，承担相应补充责任。18.C【解析】《民法典》第280条规定，业主委员会决定侵害业主权益的，受侵害业主可向法院请求撤销。19.C【解析】前期物业服务合同终止情形包括业主大会选聘新物业、双方协商解除、物业企业资质丧失等，入住率不影响合同效力。20.A【解析】《物业服务收费管理办法》第6条规定，政府指导价由省级价格主管部门会同住建部门制定。二、多项选择题1.ABC【解析】D项“决定选聘和解聘物业企业”属业主大会权利，非单个业主权利。2.ABC【解析】D项“决定服务内容”属物业服务合同约定事项，由双方协商，非业主共同决定。3.ABCD【解析】《民法典》第939条规定，物业服务合同应包括服务事项、质量、费用、维修资金管理等内容。4.ABC【解析】D项“保管业主私人财物”需另行签订保管合同，非法定强制义务。5.AC【解析】B项“房屋空置”不构成拒交理由；D项开发商问题与物业费无关。6.ACD【解析】B项应为“连续3次以上缺席”，需达到“以上”。7.ABD【解析】C项“日常养护”属物业费支出范围，维修资金用于大修、更新、改造。8.ABC【解析】D项“保管业主车辆”需看是否有保管合同，非安全保障义务范围。9.ABC【解析】D项“代业主缴纳物业费”无法律依据，建设单位无此义务。10.AB【解析】C项需“有效送达”；D项“视为同意”仅适用于业主大会表决规则中的特定事项，非普遍适用。三、案例分析题案例一答案：1.法定组织主体是街道办事处（乡镇人民政府）。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第58条，业委会任期届满前3个月未组织换届的，由街道办负责组织。2.无效。“临时业委会”未经法定程序成立，不具备代表业主签订合同的主体资格。业主大会是选聘物业企业的法定主体，业委会需经业主大会授权。3.原物业企业拒不退出属违法行为。根据《物业管理条例》第58条，由区住建部门责令限期退出，逾期可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，需承担赔偿责任。案例二答案：1.违反《民法典》第272条（业主不得损害其他业主合法权益）、《住宅室内装饰装修管理办法》第5条（禁止拆除承重墙）。2.需承担责任。根据《物业管理条例》第53条，物业企业发现违规装修应制止并报告，仅口头制止未履行报告义务，存在过错，需承担相应责任。3.202室业主可主张房屋修复费用、因房屋受损导致的居住不便损失（如租房费用），若造成人身伤害可主张医疗费等。案例三答案：1.公共收益属全体业主共有。根据《民法典》第282条，利用共有部分产生的收入，扣除合理成本后属业主共有。2.不合法。物业服务合同未明确公共收益分配条款，物业企业无权自行扣除“管理成本”。合理成本需经业主大会同意或有合同约定，否则应全额返还业主。3.业主可通过：①向业主大会反映，要求业委会起诉；②向区住建部门投诉；③直接向法院提起共有物分割诉讼，要求返还收益并公示明细。案例四答案：1.部分违约。王某举证的“绿化改停车位”属业主共有权益受侵害，可主张物业企业未履行管理义务；“保洁次数不足”属服务质量不达标，可要求减免部分物业费，但全额拒交构成违约。2.违约金过高。合同约定日千分之一（年36.5%）远超LPR的4倍（约14.6%），法院可根据《民法典》第585条调整至合理范围（如LPR的1.5倍）。3.法院应认定物业企业未完全履行合同义务，王某需支付物业费但可适当减免（如按80%计算）；违约金调整为以欠付金额为基数，按LPR的1.5倍计算。四、简答题1.成立条件：①物业管理区域内已交付的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；②建设单位或10%以上业主向街道办提出申请；③街道办组织成立业主大会筹备组，筹备组由业主、建设单位、社区代表组成。2.交接义务：①移交物业档案资料（包括竣工总平面图、设施设备安装资料等）；②移交物业管理用房、共用设施设备；③结清预收、代收的有关费用；④退出物业管理区域，不得妨碍新物业企业进场。3.使用程序：①物业企业或业委会提出使用建议；②业主大会讨论通过（需参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上同意）