月照养生谷瑞士风情街商业运营方案

月照养生谷

瑞士风情街

商业运营方案六某省市旅游发展概况2015—2018某省市旅游产业数据1、全年接待旅游总人数1250.25万人次，比上年增长21.1%。其中，接待国内旅游人数1250万人次，比上年增长21.1%；接待入境旅游人数0.25万人次，增长49%。全年实现旅游总收入73.82亿元，比上年增长28.9%。人均消费：590.44元2、2016年全年接待旅游总人数1901.41万人次，比上年增长52.1%。其中，接待国内旅游人数1901.1万人次，比上年增长52%；接待入境旅游人数3082人次，增长14.3%。全年实现旅游总收入124.65亿元，比上年增长68.9%。人均消费：655.57元3、2017年全年接待旅游总人数3000.87万人次，增长57.8%。其中，接待国内旅游人数2997.07万人次，增长57.7%；接待入境旅游人数37979人次，增长87.2%。实现旅游总收入200.49亿元，增长60.8%。人均消费：668.11元4、2018年全年接待旅游总人数4231.53万人次，增长41.0%。实现旅游总收入301.06亿元，增长50.2%。人均消费711.47元2015—2018某省市旅游数据450040003500300025002000150010005004231.53万人3000.87万人1901.41万人1025.25万人668.11元711.47元301.06亿元655.57元590.44元200.49亿元124.65亿元73.82亿元0201520162017旅游产业人均消费2018旅游产业总人数旅游产业总收入瑞士风情街发展的禀赋与痛点月照养生谷的旅游资源禀赋养老养生与旅游有机结合的旅游景区月照旅游片区养生度假的乡村旅游目的地看得见山望得见水记得住的瑞士风情街瑞士风情街的发展痛点月照养生谷知名度不高，影响力不足（相较于梅花山、野玉海偏弱）游休闲项目供给太单一，难以留住游客人气及商业氛围较弱，餐饮与民宿吸引力弱（餐饮仅为本土特色菜）月照养生谷旅游景区人流不稳定，招商难度较大瑞士风情街发展解决方向植入先进的推广理念明确发展定位专业公司运营增加旅游商业服务业态提升旅游服务体验提高瑞士风情街的知名度和认知度打造标杆文旅商业IP提升旅游服务专业性•

深入挖掘瑞士风情街独有的优势和禀赋•

深入分析月照养生谷及六盘水旅游的发展趋势•

为瑞士风情小镇确定一某省市场规律的发展定位•

创新性的打造瑞士风情小镇的特有IP，以独有的IP形象迎接旅游客群•

商业是文化类旅游项目的重要组成部分。在瑞士风情街的业态落位是现代化的商业服务的重中之重。•某省市场发展趋势的多种旅游商业服务体验，如：网红打卡地塑造、特有的文化活动、丰富的商业业态组合、亲子交流等。•

由诺维奇机构专业运营及招商管理，对进驻的商家有专业及一体化的招商标准及管理体系•

通过传统渠道和新媒体进行知名度和认知度的宣传•

通过抖音、微博、贴吧等网络媒体和各种社交互动、推广活动、圈层活动提升知名度和瑞士风情街人气•

打造瑞士风情街的专业化管理和资源的生态圈•

提升街区旅游形象氛围。如何将瑞士风情街打造为凉都热点商业？案例赏析案例剖析古北水镇：长城脚下的休闲古镇古北水镇是司城脚下独具北方风情的度假式小镇。是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。古北水镇（司城）国际旅游度假区内拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑，包含2个五星标准大酒店、4个精品酒店、5个主题酒店，20余家民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。案例剖析古北水镇：民宿酒店和餐饮乌镇会精品酒店长城书舍酒店水镇大酒店真餐厅步步莲酒吧城门披萨案例剖析西溪天堂：西溪湿地里的旅游综合体西溪天堂定位为杭州国际旅游综合体，世界某省市休闲和度假会议酒店群落。西溪天堂的整体构思即缘起于西溪湿地保护工程中配套停车场的概念，后演变成酒店加停车场的大型旅游公共服务中心，通过国际酒店咨询公司的可行性分析及开发团队的不断演进，建设性的提出酒店集群概念，随之演变成以国际酒店集群为核心，融合中国湿地博物馆、国际俱乐部、精品商业街、酒店式公寓、产权式酒店、旅游公共服务设施为一体的国际旅游综合体——西溪天堂。案例剖析西溪天堂西溪天堂商业街总建筑面积达4.5万平方米，特色商家缤纷汇聚，打造专属的优雅“惠”生活。街区以一站式国际休闲、餐饮、娱乐、创意生活集群为主题，规划有国际风尚区、创意生活区、影音娱乐区、码头餐饮区等高品质区块。在这里，我们将踏上穿越国度的味觉旅行！水意荡漾的河道畔弥漫着卡布奇诺的香味，琴声悠扬的巴特洛西班牙餐厅上演着顶级牛排与沙拉的邂逅；古色古乡的西溪福楼里，正烹饪着纯正的中国味道；创意混搭的云水驿青年旅舍里，品尝来自世界各地的点心；东方禅意的初见茶文化会所，品茶论道畅谈人生。这样的生活场景，挑起多少人的向往情愫。在这里，除却味觉的犒赏，更有身体感官的全方位享受！钛晶乐坊KTV一展歌喉的释放，广场1999酒吧萨克斯的感性与怀旧，万秀台平壤演绎餐厅里风情旖旎的民族舞，抑或是某著名企业国际影城酣畅淋漓的视觉盛宴，每一位到访西溪天堂的游客，总在不经意间被深深吸引。案例剖析锦里商业街传说中锦里曾是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国。现在，锦里占地30000余平方米，建筑面积14000余平方米，街道全长550米，以明末清初川西民居作外衣，三国文化与成都民俗作内涵，集旅游购物、休闲娱乐为一体。是感受浪漫休闲的精神驿站，是体验三国文化与成都民俗的魅力街区。在这条街上，浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了三国文化和四川民风民俗的独特魅力。锦里美食比较出名的与好吃街的荞面、三大炮、牛肉焦饼、黄醪糟、糖油果子等等。色香味的甜水面、凉面、卤菜都不错。还有一家卖油炸臭豆腐、洋芋的，也是四川的名小吃。发展定位发展思路目标谋划定位策划招商规划运营计划文化旅游升级的新趋势2.0休闲度假游3.0情怀与成长游1.0观光游某省市场初级阶段，以风景名胜和人文名胜的观光为主。体验经济背景下，提升旅游体验与品质。消费升级背景下，中国中产阶级形成并规模化旅游产品将呈现个性、情怀和走心的特点2.0现代休闲民1.0农家院宿消费视角下的旅游商业文化升级资源是基础瑞士风情街的商业业态规划都不能脱离资源现状进行天的乱编，必须立足当地资源基础，实事求是，在充分挖掘、整合资源的基础上，发挥资源价值最大化，将资源转化为产品。而瑞士风情街的资源注入更多的属于资源依托于月照养生谷景区，因此更不能脱离资源谈规划，要将月照养生谷旅游资源的养生和休闲概念发挥到极致。文化是灵魂商业文化互动是旅游的灵魂，旅游是商业文化的载体，没有文化的商业是缺乏生命力的。对文化的梳理和挖掘在众多的旅游景区商业规划中显得尤为缺失，因此导致众多的乡村旅游景区商业千篇一律，雷同性十分严重、商业文化与旅游人群的互动性特别弱，大多数游客去就是“爬爬山、赏赏花、尝尝果、吃吃饭”，难以给人留下深刻的印象，也使得旅游商业变得苍白，缺乏长久的吸引力。创新是关键创新是多方面的，涉及规划的方方面面，既要有理念的创新，又有要产品和项目的创新，大到一个项目的案名、形象定位、分区，小到一个标识系统、景观小品，都需要创新。尤其是在项目的设置上，更要有超前性和创新性，才能满足需求日益多样化的游客需求。乡村旅游商业的创新也可以多种多样，可以在月照养生谷的生态旅游景观为基底的基础上，瑞士风情街引进多种特色体验商业项目，也可以打造一种情趣化的商业文化互动，也可以营造一种创意性的度假消费生活方式与月照养生谷其他景点及游玩项目形成有机结合。落地是标准落地性、可操作性对旅游商业规划创新性提出了更高的要求。可以说，落地性成为了检验旅游商业规划成功与否的唯一标准。一个旅游商业的规划再有创新性，再能打动所有人的心，如果最终不能落地，这个规划也是失败的。多元是趋势多元化包括旅游产品和商业互动两方面的内容。单一的旅游产品已经不适应旅游发展的趋势了，必须根据不同某省市场，设置不同的旅游产品，满足不同游客需求。此外，旅游商业是一个综合性极强的产业，因此，旅游商业规划还必须突破单一的旅游商业，形成泛旅游商业整合，产生商业聚集效应。瑞士风情街更应如此，既要关注旅游业本身的发展，也要关注与之相关的产业及商业带动等，推动月照养生谷旅游经济发展，带动当地农民致富。资源分析养老养生与旅游有机结合的旅游景区重点抓住月照旅游休闲和养生度假这两个重要资源，策划提升瑞士风情街项目月照河：亲水体验乡村：双洞风光、农业旅游观光悬崖峭壁、锥峰峡谷地质遗迹特色发展定位与目标月照山水间

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瑞士慢生活[

升级月照商业

创新旅游体验

]月照山的脚下一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体的瑞士风情街，融合欧式风情文化及凉都民俗休闲、民俗娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的西式餐饮、瑞士民宿、酒吧、西餐厅、茶楼、养生SPA、风味小吃、工艺品、土特产、的中西商业文化互动，真正体现月照养生谷——瑞士风情街闲生活、慢生活、新生活的风情底韵。n品牌支撑－作为月照养生谷度假区内的特色品牌，为整个养生谷休闲旅游增色添彩。n商业增值－成功的商业氛围为后期商业溢价提升提供支持n利润获取－成功的商业开发运营，往往会获得丰厚利润。n服务商户及游客－完善的商业配套，作为旅游商业的瑞士风情街项目提供很好的商业服务。市场定位是最重要定位之一，主要有以下三种：n功能定位某省市场缺口,以吃、住、行、游、购、娱、文化体验为一体的旅游商业综合体；n业态类型：以中西餐饮、风情民宿、养生度假为主；休闲、娱乐为补，兼有日常生活消费、社区配套等；n形象定位：月照养生谷瑞士特色商业示范；打造瑞士文化社交体验休闲目的地瑞士风情街

概念性业态规划总览1000㎡200-500人瑞士风情小镇夜间亮化意向效果瑞士风情商业街沿路商业部分定位为水岸休闲区，以主题酒吧和休闲餐饮为主瑞士风情街沿河路段的临街铺面可打造为集贵州各某省市特色美食汇聚为一堂的贵州民俗美食文化街，让各地游客来到这里尽情的享受贵州各方特色美食，瑞士风情小镇欧式风情民宿采取自行经营方式，提供游客住宿，并配套餐饮或娱乐，休闲体验欧式风情等服务，旅游者能够深入体验欧洲文化的居住环境和人文风俗。丰富多彩的活动，绚烂演出令人目不暇接夜间花车/鬼魅巡游烟花表演每晚上演游客可以免费欣赏丰富多彩的现场表演，酒吧演奏。吸引人流在此聚集，延长了在瑞士风情街驻足时间浪漫花海主题公园按照经济效益、景观效益和社会效益相统一的原则，针对目前瑞士风情街规划范围土地现状特点和瑞士风情街长远规划目标，建议在项目规划范围土地内暂未开工建设的土地上，打造“浪漫花海”景区，把瑞士风情街打造成景色秀美、独具特色、极具吸引力的特色小镇，加速瑞士风情街集聚人气、塑造形象、打造品牌，最终达到“近者悦·远者来”；花语石刻花格聆听雕塑人文意蕴花俗自然花之情怀故事传说人文典故……花之语景观小品……花历花酒花茶花食花疗园林……花期、时节、节庆活动酒肆浪漫花海茶坊体会花之意特色餐馆、小吃美容SPA、花海生态餐厅……花艺、茶艺私人定制、幸福农场、婚庆、摄影、骑车、骑马……参与体验接触…….感受花之道以”花”为主题,以各类主题花田、种植采摘园、结合瑞士风情商业街及特色游玩项目为主要内容，打造一个四季鸟语花香的浪漫花海主题公园，集生态旅游、休闲度假、影视拍摄、婚礼庆典、婚纱摄影、户外运动等为一体（吃、住、行、游、购、娱）的体验式生态观光旅游圣地。以“爱情”为主题的玫瑰园体验生态农业种植区游客以认购形式，可以租借1-99㎡的土地，在景区专业人士的指导下，种植自己喜欢的爱情花卉，在游客种下后，由专业人士帮助维护，在收获的时候，以邮寄、快递或者直送等方式将花卉送达种植人或者种植人需要送达的对象。让游客拥有一片自己的爱情花海，其意义和趣味性完全不一样。让种植者亲自动手，获得当花农的感觉，实现与游客的互动，形成花海种植后的销售在瑞士风情街就可解决的途径。以“爱情”为主题的玫瑰园爱情主题长廊让爱情在整个园区内无处不在，可以是农家房子的墙壁，可以是景区内的道路，也可以是保护花草的护栏，在这些地方允在这里随意涂鸦、刻画或者以字条等方式发表爱情宣言，要求思想健康，积极向上则可以保留。在园区内还可专门修建一个长达99米的爱情长廊，长廊内可设置爱情墙，上面可以留言、留下情侣、爱人在景区内的合影以及代表爱情的信物，让每一个来游玩的旅客和情侣看到并祝福他们永恒爱恋。以“爱情”为主题的玫瑰园浪漫游乐园园区设有小型游乐场，项目有旋转木马，摩天轮、碰碰车等适合情侣游玩的刺激性小且浪漫的娱乐设施，让情侣流连忘返。以“爱情”为主题的玫瑰园主题婚礼园爱情是永恒的话题，世人对浪漫爱情故事充满向往，灰姑娘、白雪公主、青蛙童话爱情故事及中国古代十大爱情故事流传至今，将童话中的爱情故事及中国爱情传说搬进花海园区不失为一件浪漫的元素。在园区内，按照童话和传说中的场景布置，安置故事中的主人公雕塑，在这里可以举办主题婚礼，可以进行角色扮演，体验故事传说中主人公的生活，包括餐饮和住宿。室外婚庆基地摄影基地将整个花海项目打造为大型室外婚庆基地，每个主题板块设置场地，可举办婚礼及其他定制活动，置具有特色的宴席餐厅。与各大知名摄影机构合作，将花海项目打造为重庆最大的婚纱摄影、影视摄影基地。以“音乐”为主题的各国风情园风情园以具有中国、法国、英国、荷兰、俄罗斯、日本等国家特色的花卉园林和建筑为主题，配以鲜花拼制成的音乐符号，布置供游人休息的凉亭和座椅，让游人漫步园中的同时，到具有各国特色的音乐。在园内设置小型音乐舞台和草坪，可不定期的举办各种音乐会。以“水”为镜的镜花园以“母爱、父爱、孝义”为主题的春晖园利用地块内的水资源和各种造型，生动形象的展现出花与各种状态的水相结合的魅力，从而突出人、花、水动静和谐的亲密关系。园区内以代表父母的康乃馨、剑兰和石斛兰等花卉为主，将古今中外表现母爱、父爱、孝义的典故和诗词以不同的形式展现给游客，传播正能量；最大限度的整合瑞士风情街现有资源，将花海项目、月照及项目合开发，打造为凉都郊区第一度假圣地。观花步道在仅能2人并行的观花步道上自由穿梭在花海之中，感受花的魅力。自行车道、骑马花海验将人工瑞士风情街花海项目结合，特设花卉主题，在缓解疲劳的同时，更能感受大自然的美好；在花卉种植赏玩的基础上延伸产业链条，增加服务功能，以农业为依托，集合旅游、研发、商贸、储运、地产、创意、娱乐、休闲、会展、博览等相关产业为一体，将农业衍生产业与休闲度假功能提升到新的高度，通过休闲旅游度假带动瑞士风情街项目人气，提升项目品质与知名度，打造特色休闲农业。花木产业链主要包括三个方面：零售商1.

花木种植销售；景观园林设计公司2.

瑞士风情街商业销售、租赁；3.

游客的餐饮休闲娱乐消费；免费提供土地鲜花

花木直接销售绿植

工艺品销售产品展示、交某省市场）花木种植瑞士风情街经营管理公司观赏、游玩、婚纱摄影、婚庆、主题活动等租赁场地或商铺配套商业特色商家游客招商经营策略mercialInvitingStrategy招商策略——1、主力店/主力品牌及招商策略1、主力店/主力品牌目标确定及招商原则

、招商业态：特色商品销售、西式餐饮、时尚餐饮、旅游休闲、民宿酒店、酒吧文娱、文化创意、摄影机构

、各目标对象的主力店/主力品牌招商原则：A、大户先行，散户跟进。招商大户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龙头，是招商工作的重中之重，特别是主力店的招商一旦成功，基本就意味着项目招商工作的成功，其他散户必然群起跟进，最终实现项目的招商圆满完成。B、立足长远，放水养鱼。任某省市场从开业到兴旺成熟，均需要一定的时间来进行培育，采用合理租金与优质服务做法，将整个项目作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则。C、主动出击，重点突破。在立足正某省市场的同时，将同步拓展其他地区的商家资源，将一某省市场知名度和号召力的品牌商家进行邀请并进行一对一的洽谈，加强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质性合作奠定基础。招商策略——2、招商团队的组建与组织架构诺维奇机构瑞士风情小镇项目团队的组织架构团队人员流向公司总部招商期：招商团队：50人左右项目总负责综合管理部招商部运营部运营期：招商团队：5人左右运营团队：10人左右招商接待组招商后勤组物业管理组大客户组企划组财务组行政组招商策略——3、招商进度安排工作项目

工作内容启动时间/完

完成时限成时间全方面的搜集品牌资源，根据确定的总体定位和各业态功能组合7天开业前3个月招商政策及

制定招商政策及租金方案制定主力店、品牌店的招商优

7天租金方案

惠政策开业前3个月制定招商计划书、宣传推广方案和计划7天开业前3个月开业前3个月招商准备编印招商手册、项目介绍资料、招商统一说辞及招商宣传

5天单等《意向书》、《租赁合同》、装修管理手续及各种表格制

2天定开业前3个月制定招商工作流程及制度3天1天开业前3个月开业前3个月招商执行招商启动

召开招商动员大会招商预热期主力店招商15天开业前3个月完成招商大会招商策略——3、招商进度安排工作项目招商执行工作内容启动时间/完成时间完成期限强势招商期

签约落位、总体完成80%

30天次主力店招商开业前2个月招商收尾期

调整满铺，总体完成签约

15天100%开业前2个月整理签约合同，确保合同款项收缴完毕商户装修工程7天开业前2个月开业前1个月开业前1个月开业前1个月开业前1个月开业前1个月35天完成二次招商（掉铺补招及优化调整）与装修同时与装修同时与装修同时7天商户管理协助商户办理营业执照与商户沟通开业活动，为开业做准备形成招商总结报告招商总结招商策略——3、招商推广计划3、推广节奏安排：预热导入期做好招商准备工作，开始收集目标客户资源正式招商期开始谈判主力店资源，为项目招商工作开始铺垫强势招商期全面开展所有目标客户的招商工作最后冲刺期根据实际情况及时调整、补充商户，为开业做左后冲刺盛大开业期确定开业日期，制定开业宣传计划招商策略——4、招商推广计划1、推广策略A、围绕招商工作，运用有效的媒体组合及媒介，为招商造势以利于人员招商的展开B、针对不同层面的客户，运用有效的媒体、媒介组合，采用不同的推广诉求C、媒体推广先行，人员推广紧随其后D、网络推广同步进行招商大会招商广告2、推广渠道选择：户外广告、电视、报纸、DM单、公某省市区展点、车贴、短信、经营策略——经营管理：人才为先服务为本1、人才为先：建立满足项目需求的人才队伍。专业商业经营人力资源的组织，具备大型零售企业管理背景和经验，同时熟悉物业管理、公共某省市场营销、财务管理和战略规划，能够掌控大型企业的高级管理人才；专业物业管理人才；在批发零售业具备充沛人脉资源和品牌厂商资源的招商人才；熟悉批发零售业运做规则；具备批发零售业行销策划经验的人才；通晓商业物业内电力、制冷、照明、消防等设备设施的维护维修的工程师；与税务部门保持良好关系；熟悉税务规则的财务人员。2、团队服务意识的树立项目中的商户分别是各个独立法人的经营实体，作为负责整个项目正常运行的管理公司，首先必须确立的是团队内各个部门针对商户的服务意识。这是商业管理公司的最高宗旨，服务的内容涉及商户日常经营的各个方面，包括：公共区域的物业清洁、顾客关系协调、人员和商品的安全、消防系统的管理和维护、交通管理、税务协调、外部公共关系、仓储支持等各个方面。通过商业公司的有效运作，将分散的商户凝聚成为一个整体，增加商户在商业地产项目中的归属感和安全感，从而促进商业经营。瑞士风情街

赢利模式策略商业的赢利模式纯销售模式纯租赁模式分割式销售策略分售后返租策略先租后售策略拍卖销售策略整体出租策略分散出租策略层(片)出分层与分散结合策略租策略A租售定位－连租带售策略具体操作：1、首先对瑞士风情街进行整体包装2、通过适当的宣传和推广，按合理的价格定位，以5%-6%的年回报率，以五年返租方式进行销售。3、同时进行租赁和销售的方式,”旺租旺售”策略.（先出租的带租出售）优点：缺点：A：最大限度的保证项目的整体经营形像和档次A：项目前期需要投入一定的包装与推广、宣传费用B：存在一定的经营风险，销某省市场约B：最大限度的提高项目最终整体销售利润C：可在经营前期回笼部分资金B招商政策—租金策略建议1、针对业态招商租金策略a、针对主力店，它是整个项目商业价值的体现与维系项目整体招商成功率的前提，是项目整体策划定位的支持点和保障，应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价30%作为优惠。b、针对次主力店，它是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以接近面价或略低于面价5%－10%作为招租标准。c、针对群羊店，服务业态，它是项目整体经营的必要组成部分，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。B招商政策—租金策略建议2、针对不同因素差异招商租金策略本项目应根据各商铺位置差异、视觉效果差异、动线组织差异等因素来制定各商铺的具体租金价格。a、位置差异：按商铺门前经过人流量大小，商铺位置优劣的租金单价差异，差价比例控制在5-10%之间。b、视觉效果：消费者在入口处或节点位置直接注意到的商铺租金单价高于其它内铺，差价比例控制在5-10%之间。c、流通情况：人流疏导良好的商铺租价高于其它商铺，差价比控制在3-8%之间B招商政策—租金递增策略经历了培育期后，随着项目的经营步入正轨、经营状况蒸蒸日上、商业氛围形成，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%—10%。c招商政策－招商优惠条件建议优惠形式扣率形式细

分内

容扣率即从营业额中提取一部份作为经营场所的回报(含税)，开发商跟商户共某省市场风险，共同分享利润。在联营合作中体现。租期\租金免租期一般行业1-3年固定合约，餐饮、客栈一般3-5年固定合约.租金收取方式可采取年付款\半年付款\季度付款\月付款，递增方式一般至少年增涨5%-10%。项目所在区域的商业气氛缺乏，基于此，要吸引商家特别是品牌商家进驻，使本项目形成强烈的商业氛围，必须减少其经营风险，降低其进驻门槛。因此在项目开业初期，必须给予租户足够而合理的免租期。建议本项目一般免租期为12个月。管理费商业物业服务费标准，建议免租期内免管理费。装修补贴除公共地方装修外，可考虑为优质主力商家分担部份装修费用，建议20000-50000元的补贴