长春大街汇粮项目初步判断及定位汇报

长春大街汇粮项目初步判断及定位汇报

WHAN

博智威诺(北京)地产营销机构

2007年5月18S

第一部分市场分析

一、市场概况

CBD是商务中心区(CentrolBusinessDEr⑹)的缩写，来源丁20世纪23年代的美国。其最初被定义为“商业汇聚之处”，这

些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，是现代都市中的重要地区，国外人习惯

上称之为“市中心”。目前，世界上诸多匡家都建有CBD,全球性的CBD重要有纽约、伦敦、巴黎和东京。我国长春、上海属地区性

CBDo

长春市地处东北平原腹地，伴随国家对“振兴东北老工业基地政策”的不停贯彻，长春地区也从较落后的工业化都市向服务业等第三产

业发展。在振兴和发扬老式老工业基地优势的同步，努力发展新兴的高附加值产业。使得与之有关的写字楼市场愈发变得受人瞩

目。

一种都光明商务百聚商务

市的大厦广场

CBD,

应是集

中当地

区金

融、商

业、文

中银大厦润天国际国际大厦

化、商

务办

公、交

通及酒

店等的

云集之

地，可

以满足

企业和

个人这

些商务

需求的

区域，

才能符

合商务

产品的

生存和

发展需

要。从

长春市

现今的

商务产

品布来

看，可

归纳

为：两

大既有

办公区

域并

存，新

兴商务

区域跟

进！

1）既

有的两

大办公

商务区

域是以

人民广

场为中

心,西

安大路

沿线的

初期商

务办公

区域。

案名

西安大路与康平街交汇西安大路与同志街交汇

地点西安大路336号西安大路11号安达街2号

处处

产品

地上24层地上25层地上9层地上25层地上24层

规划

工程

现房现房现房现房现房

进度

7至15层24和

租金范围：1.58-A座1.89元/天/nf不含电

经营天"至25层西安大

2.09元/"•天发售发售费；

方式路侧218元/元另一

B座1_58元/天/用含电法

侧210元/天

起4600元/方

价格6338元/肝3850元/m■起

均5000元/肝

租/售率只住出3户租出60%余四套65%80%

用途写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼

配套商务中心、健身中

商务中心、会议室商务中心银行、商务中心商务中心

设施心、棋牌室、

因售价太高只售出周围环境属高档商三层整体发售给共109套,20层以上部B栋设施陈旧,价格较

3户.目前以出租为业区域，出租率较市人才市场，4F-9分现涨价,销售缓慢。低；A栋位置及环境很

备注

主。高。层成交均价在好，价格较高。

3500元左右.

＞分析:

＞此区域有较完善的商务办公气氛，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的

发达商业区；人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险企业等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉

隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立；长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台

均围绕周围；小朋友公园、牡丹园近在眼前；市内超过二分之一的公交线路在此始发或通过，符合都市CBD存在的基础;

＞拥有如此多的商业和政府部门，交通便利,符合都市CBD发展所需的各方面配套行业，极尽地利之势，顺理成章的成为长春市的

政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一;

>伴随都市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境规定的不停提高，此区域的某些写字楼客流出现了外流迹象，渐渐失去了写

字楼选址的首选地位；

>2023年下六个月，朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的增进政策全力增进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区

域的写字楼经济；

2023年

10月龙

嘉新机

场的投

入使用，二十一世纪国际商务总

星宇名座光大大厦中吉大厦长春国际商务中心权石中心

使得西部

安大路

作为原

有机场

必经道

路的商

务优势

彻底丧

失，都市

其他区

域经济

文化副

中心的

不停确

立，本区

域的写

字楼主

体地位

受到挑

卷

2）解放

大珞沿

线已汇

集了不

少商住

利写字

间，成为

长春第

二个商

务办公

区域。

案名

亚泰大街与解放大

地点建设广场西侧解放大路121号解放大路62号解放大路868号解放大路36号

路交汇处

产品地上15层，地上25层地上23层，地上18

地上28层地上22地下1

规划地下2层地下2层地下】层地下2

工程

9月底交工现房现房现房2023年10月交工现房

注度

租金3.5元入，

价格3850-4500元不含电费1.45-1.82元/m/天3450-5000元2770-38504500-5000

租借率80%80%80%90%80%未开盘

用途商住写字楼写字楼超5A写字楼商住写字楼

配套会议室、商务中银行、省政府政务会议室、商务中心、健酒店，银行，宽带，休闲

会议室、商务中心八大配套中心

设施心、健身中心中心身中心娱乐场所

5-15层为商

住,>4层为商铺，

采用全钢构造，点

一层:16500元/

式玻璃和进口铝夏位于主干道.写字楼

行,二层11500位于主干道,全安金三角，两株商住性质塔楼,2023

板幕墙。由第一太位于主干道,省政府采用租售结合政策，

元/%三层7500省内多家著名企业进驻.年由汉瓦代理.转以投资

平戴维斯物管，置政务中心，有较强写字楼估计L8-2.4

售注元/吭四层7000现八大中心部分完毕并商住办公为主.地下车位

身于商贸、文化、的办公气氛,内部设元/天,也开盘日期

元/行，商铺购置投入使用,商务办公优势12万/个，底层为南关客

金融为一体的繁华施和环境很好.未定.

规定必须在明显.运站.

区域。

1000m1以上.车

位色价：18万/

个.

＞分析:

＞市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街，吉林省政府的政务中心已入住中吉大厦，对于解放大路沿线的

发展有了较大增进。但与老式商业中心相比存在较大差距。整个地区性商业气氛还没有形成，缺乏大的金融单位进驻；不具有

良好的商业前景预期；沿线的规划配套设施还没有完全到位,影响更多的商家进驻；

＞写字楼的投资者对大的经济发展前景不看好，首付多和较短时还款期限，使中长期投资者压力增大，减少了对此类项目的投

入。而中小企业对于办公场所的需求则以租赁为主,购置一间纯粹的写字间作为办公用途的也许性不大；

从产品运用率上来看，写字楼由丁配套设施的完善，普遍公用面积较大，致使实际运用面积减少；同样使用功能的商住楼市场在本

区域将是写字间的最大竞争对手。

3）火车站前商圈，催生便捷交通的新生商务空间.

吴太商务太平洋

案名长春银座银座B座长春昆仑建设大厘春铁大厘

中心大厦

长江路57胜利大街8长春大街与

地点长江路52号长白路34号黑水路16号辽宁路7号

号O广州路交汇

处

产品地下11层地上36层

地上22层地上13层地上18层地上23层地上25层

规划地上1层地下2层

工程2023年102003/11/82023.10A

现房现房现房现房

进度月入住入住住

户型88.A211.73

31-20045-16632-16633-16652-9758-158

面积\300.4rtf

5200元/肝

出租10〜21F,均

价格3300元/nf3650-39502560-32001850-22001980-23C0

1.2-2.5/W价5400元/

rrt

租/售

95%租70%85%95%90%售30%95%

率

1-2层门市1-3层为商场

3-19层为写10-21层写字

用途3-11层商务电梯写字楼商住公寓商用住宅4-25为商住

字间间对外销售

套房公寓

配套宽带、5A会议室，咖啡会议室，咖味宽带，职工餐会议室，咖啡空中花园，宽

无

设施智能、游泳厅，宽带，商务厅，宽带，职工厅,商务中心厅，宽带，商务带,客服中心'

池、棋牌室中心健身中餐厅,商务中中心

心心

2023年更1-4层商场4

紧临长江路

工,钢骨构4-7层为省政万平米未开

步行街，吴太

造,第一种吴太集团投务中心业。高层商

商务中心对

小户型投资资四亿建造，紧临路步行原规划为星级22-36层为省务住宅部分

面,二栋塔

性产品，销只租不住，大街A3层为酒店两株.因资建设厅用房暂无法办理

楼.1-6层为

备注售异常火部分写字楼大连一家商金问题改为住10-21层对外产权登记,考

图书音像

海。由博大设施是吉林场418层为宅发生销售,曾由达户自行办理.

城,6-13为商

华夏房地产省内最先进商住公寓.声企业代理.需此外补交

住公寓.层高

经纪企业全的.现由北奇自出让金。

4.2为市区内

程营销代理行销售.

唯一.

■分析:

■此区域临近火车站和公路客运中心，与外地区交通联络便利，吸引了大部分以、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意;

■长江路电脑科技开发区的设置，使本区域的注册商户享有开发区的优惠条件,对于中小商务产品的市场起到了一定增进作用；

■总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流动，使站前区域的商住楼投资成为投资热点区域，受到中小写字

楼投资者的青睐；

此区域纯写字楼项目供应较少,大部分以商住楼形式进入市场,成为站前写字楼市场的主流。

长置商住三品苑场概次

1）区域行情

周围商住项目列表状况

-

主力

盘

开建筑面主力面

总价销售交房原则

期案名位置积（平方均价积（平交房时间工程进度产品规划

日（万率

米）方米）

.元）

大马

建筑共19层，一〜三层为街铺及规模

路与

宝迪克长春2023年6商业，四〜五层为商务写字间，六〜十

240464500452080%准现房

公馆大街月末精装修九层为全精装修公馆户型。

一一

交会

处

由5个单元门栋相结合，共28层。1-6

重庆

亚泰鼎2023年2精装修层为亚泰购物中心，7层为多功能会所，

路618111733680042-5928-4075%现房

盛国际7・28层为商住用房。

号

西安项目1-6层规划为高档商场，6-29层为

世纪2023年3

大路8100000750070-8052-6075%精装修现房商务宫富。

鸿源月末

号

岳阳

街与

平泉总共12层，一至四层商铺，四至十二层

岳阳2023年8

路交210004200401830%毛坯地上十层为商住用房。

富苑月

汇处

一一

2）产品分析

规模

总建规模（万平方米）

案名

2如下5-1010-1515-2020以上

宝迪克公馆

亚泰鼎盛国际

世纪鸿源

岳阳富苑

目前竞争楼盘个案规模集中在2-15万平方米。

主力面积

主力面积（平方米）

案名

30如下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上

宝迪克公馆

亚泰鼎盛

国际

世纪鸿源■

岳阳富苑

一房1■二房■三房

由于产品自身特性和规划用途，竞争楼盘的主力户型为一房，主力面积一般在4c-50平方米，两房户型非常少，面积一股在50-80平方

米。

平均价格

平均价格（元，平方米）

案名

4000如下4000-50005000-60006000-70007000-80008000以上

宝迪克公馆

亚泰鼎盛国际

世纪鸿源

岳阳富苑

从目前在隹的项目状况看,对外报平均单价在4000-8000元/平方米之间；

由于亚泰鼎盛国际和世纪鸿源都属于高端项目，因此平均价格相差较大；

从2023年的价格走势来看，以上项目在春节过后价格均有所上扬，但上扬的幅度不大，每平方米上涨100-200元。目前该区域内市场

需求旺盛,楼盘销售形势一片大好，估计下六个月推出个案的价格还会保持上涨趋势。

主力总价

主力总价（万元）

案名

，。如下20-3030-4040-50.50-6060-7070以上

宝迪克公馆

亚泰鼎盛国际

世纪鸿源

岳阳富苑

一房■二房■三房

从目前在售的项目状况看,一房主力总价在20-30万元。

销售率

案名销售率

20%如下20%-30%30%-40%40%-50%50%-60%60%-70%70%-80%80%-90%

M迪克公馆

亚泰能盛

国际

世纪鸿源

岳阳富苑

在售项目普遍销售状况很好，销售率在70%-80%,只有岳阳富苑由于定位不够明确以及主逾不够鲜明导致项目上市六个月之久仅销住了30%;估计其他

项目年终基本佐磐或步入尾盘销色。

3）客群分析

项目名称职业重要区域来源购房目的

宝迪克公馆私营业主、政府官员、高级白领南关区、朝阳区为主40%自住；60%投资

亚泰鼎盛私营业上、政府官员、高级白领全市各区域及外地客户投资为主

国际

世纪鸿源私营业主、政府官员、企业企业、企业企业老板全市各区域及外地客户投资、办公

岳阳富苑私营业主、政府官员、高级白领有关区、朝阳区为主投资、自用

在竞争楼盘中，世纪鸿源和亚泰鼎盛国际为高端商住项目，客群构成重要为私营业主、政府官员、高级白领、企业企业、企业企业老板

等，他们分布于全市各区域乃至外地,购房的重要目的是投资，也有一部分企业企业用来办公。宝迪克公馆和岳阳富苑都属于中等商住

项目重要的客群来自于朝阳和南关两大区域,其中以私营业主、政府官员为主，他们购房的目的重要是投资，此外有一部分高级白领购

置用来自住或办公。

4）市场供应量

案名房源总数（套）售出数量（套）剩余数量（套）

宝迪克公馆25420351

亚本鼎盛国际398298100

世纪鸿源800600200

岳阳富苑23570135

剩余套数合计（套）466

目前区域内商住项目总剩余数量为486套，区域内总体供应量不大,这对于新盘来说是绝佳的上市时机。

区域结论

☆项目规模以2-15万平方米楼盘为主。

☆主力面积为4+50平方米的|一房和二房。

☆均价集中在4000-8000之间，价差较大。

☆主力总价集中在20-30万元之间。

客群构成重要以私营业主、政府官员、高级白领为主，尚有一少部分

的企业企业以及企业企业老板。

区域内在售项目普遍销住状况很好，2023年市场供应量不大，新推项

目面临良好的）市场前景。

5）代表个案解析

1、宝迪克公馆

项目地处长春大街与大马路交会处，占地面积2774平方米，总建面积24046平方米，容积率为87面积区间为28-90平方米，主力面

积为45平方米，销售价格为4150-4950元/平方米.销售率为80%.

【项目点评】

本项目地处长春市商业市场发源地，长春市第一大老式商圈一一大马路商圈，毗邻重庆路商圈，属于都市中心绝版地段.其周围商业气

氛浓郁，具有极大的投资价值。本项目属于烂尾楼改造项目，对其自身品质产生一定影响，不过改造后作为精装小户型规避了本项目的这

一硬伤。

2、亚泰鼎盛国际

项目地处重庆路商圈关键地段，占地面积1.2万平方米.总建面积N1733万平方米，容积率为9.1.面积区间42.03-169.52平方米，主

力面枳为42-59平方米，销售均价为6800元/平方米.销售率为75%.

【项目点评】

地理位置很好，是长春市少有的绝版地段；开发商一吉林亚泰房地产开发有限企业是国有控股单位，实力雄厚，并在长春房地产开发

中具有一定的品牌优势。户型设计较差，没能体现出北方住宅对南北通透的规定.厢房占了二分之一,该项目定位于住宅,但也可以用于

商业办公,购置该项目的投资客较多。

3、新世纪鸿源广场

新世纪鸿源广场地处长春市人民广场，西安大路CBD商务带的前端位置,项目占地面积4500平方米.总建面积近10万平方米，容积

率为10.面积区间30-169平方米，主力面积为50-80平方米，价格区间5800-9400元/平方米，销售均价为7500元/平方米.销售率75%.

【项目点评】

地版的地理位置与高品质的建筑，决定了其价格的高昂与品质尊贵.项目为一综合体类建筑，分为写字间、商场、言寓三种物业类型,

现对外销售的为精装宫寓部分，绝版的地理位置吸引了大量的投资客的眼光,本项目一入市便获得了良好的销售业绩.

4.岳阳富苑

岳阳富苑位于岳阳街与平泉路交会处，项目总建筑面积21000平方米，容积率2.54,由长春立信房地产开发有限企业开发，项目

主力面积40nf,销售均价为4200元/平方米,交房原则为毛坯。2006年10月12日正式开盘，目前销售率仅为30%。

【项目点评】

项目在前期的筹划和推广中，由居住小户型向商住两用转变，目前销售状况不够理想。项目毗邻长春市动植物公园，位于市政支路,

更适合做小户型产品，目前怎样打破销售僵局是项目面临的最重要问题.

二、综合结论

■从产品形式上看：纯写字楼销售很好的项目，除地段优势明显外，周围均有完善的功能配套存在，自身服务性设施齐全，主题鲜

明的楼盘销售很好，但销售速度明显低于其他地产产品；而商住公寓作为具有办公和居住双重使用功能，以及面积小，总价低,

使用灵活,便于转手等特点,倍受投资者青睐,并严重冲击着纯写字间市场。

■从经营形势上看：既有写字楼中都是在开盘时发售，后因多种原因，重要是销售不畅等，转而以租赁的形势进行经营的。此类楼

盘有：国际大厦、吉发广场、中银大厦、光明商务大厦等；这些居于良好商务区域的写字间由销售转向租赁，可见长春市的产

权写字间市场容量不大；商住公寓虽然在软硬件配套上逊于纯写字间，不过其具有使用灵活，不受到类似时间管理诸多写字楼

管理约束,使其深受中小生长型企业欢迎。

■从客户构成看：已售客户中有超过60%的顽客是以自用为主，投资客较少.投资客的多少一般是用来衡量此地段及产品与否有

投资价值，而投资客关怀的无非是他的投资能否顺利回收.地段、环境、配套、回收资本的年限等都是投资客的考量重点，其

中的任一环节有所缺失均有会成为投资客回避的原因；

■从市场构成看：伴随【亚泰•鼎盛国际】和【新世纪鸿源广场】、【鑫鑫商贸城】等项目的面世，无论从地段还是周围配套与

写字楼相比都存在一定优势，而长春地区商住公寓的较低按揭首付、较长的还款期限、多用途的使用功能和合适的面积控制,

还将吸引大部分房产投资者的跟进。商住楼和纯写字楼用途的混淆,是K春写字楼市场持续低迷的重要原因；

从潜在客源看：长春地区整个经济环境及投资者对经济景气的预期，也是人们进行投资与否的关键。国家对房地产产品的宏观调控不

会短时间过去,人民币升值等对投资领域的消极影响还将持续一段时间，因此持币观望的投资者和自用客源逐渐退出市场,择机购入。

从区域经济影响力看：由于长春所在区域内地缘影响力不够,无法获得跨省级的区域管辖能力,被老式意识上的沈阳和哈尔滨两地所取

代。故东北三省的区域性经营组织选择长春作为驻地办事处的较少,当地经销商考虑辐射地区的可操作性,也都在外地设常驻机构以满

足自身发展.这些原因都制约了长春写字楼市场的深入发展，是近年纯写字楼项目发展缓慢的重要原因。而项目套房的产品，由于其目

的群体只限于中小型生长型企业,而飞跨区域的大型企业,故该类产品一度在办公物业市场占据优势,销售势态良好。

第二部分本案认知

一、对本项目的初步认识

1、位丁K春第一大商圈，周围商业繁华，是K春商业中心，市政配套相称完善；

2、建筑面积1万2千平米,规模较小,5层如下为商业裙房，之上较早为客房,目前一层尚有一家茶馆在经营

地块红线内可运用土地较少,无法进行环境改造；

4.入市时间较长,整体立面陈旧，需进行改造

5.建筑立面、环境没有独特之处，无法体现高档物业特质；

6、原为酒店客房,虽然是框架构造,不过改造难度较大,两个消防通道，四部电梯都需要改造。

二、走访市调

1.项目周围目前在售物业重要有写字楼与商住公寓两大物业类型，经典代表项目有宝迪克公馆（商住公寓），亚泰恭盛国际（商住公

寓）、韦伯时代（商住公寓），世纪鸿源（商住公寓），新润天国际（写字楼）、鸿基名筑（写字楼）等。

2.写字楼物业最高隹价到达6500元/*最低到达4700元/rtf;商住公寓类物业最高隹价到达7500元/平米,最低到达4500元/平米

3、本区域无论是写字楼物业还是商住公寓物业从调查得到的成果显示，目前销售状况都十分良好，都存在相称大的市场空间

三、本案基本判断

1.位丁都市中心区的公建物业，地段优势明显,但产品质素平平；

2.部分暗房，销售困难重重；

3.虽然紧邻长春大街,不过因地块限制，本案的交通组织条件较差,地上、地下停车位匮乏,这在一定程度上会影响后期的销售；

4.作为公建类物业,如入市销售，公摊面积过大,买家利益受损,不利于销售，需要进行改造；

5.作为原办公型物业,原则层平面分割墙体过多，需要重新进行改造,工作量及改造难度都比较大；

6、如能重新进行项目改造及营销包装,本案有成为区域明星项目的潜质。

第三部分项目定位

一、SWOT分析

S（优势）

⑥位于长春第一大商圈，市政配套完善；

©交通便捷,平常生活以便；

©产品通过改造后,有望成为区域内紧俏物业；

⑥作为都市中心区物业,保值性强,土地增值机会明显

W（劣势）

©地块内交通条件较差，停车数量局限性

⑥周围环境较为杂乱；

⑥产品质素干平；

e没有环境

©展示形象不佳；

⑥公傩大,改造难度大；

T（威胁）

©周围项目竞争；

⑥有关证照办理难度大,入市时间推迟；

©客户对项目认同度低；

O⑻会）

©都市中心区可供开发土地稀缺,土地价值日益明显；

©区域内无论是写字楼物业还是商住物业供应量较少;

⑥作为长舂的CBD及商业中心，区域内有大量的办公及租住需求;

二、本案初步市场定位

本案几种定位的也许性

假设一：专业写字楼定位,无法与市场进行对接

第一，理由：

第二，区位相比本区域西安大路沿线写字楼来讲较差；

第三，既有停车位、交通动线无法满足办小需要；

第四，在价格上无法深入拉升，对项目投密方业讲无法到达预期利涧，本区域纯写字楼竞争产品较多;

市场操作难度较大,存在市场风险。

假设二:高档商住公寓,存在市场也许,有一定的市场操作空间

理由：

第一作为一种商住产品,在使用功能上介于写字楼与住宅之间，扩大了客源基础；

第二.作为专业写字楼的一种可替代产品，具有写字楼所不具有的某些优势,如低首付,长还款期限等长处;

第三.作为中都市中心区的公寓产品,备相称大的投资价值，周围汇集了大量的写字楼，有大量的办公人群（中外企事业单位的高管们

等）随之会产生相称大的住宅需要，周围配套完善,生活便利；

第四对于有关配套,商住公寓要比写字楼规定低。

第五、本区域同类型物业供应量较少，从在隹项目来看，销售形势很好。

三、客群定位

本案客群定位的重要根据是本案的物业形态、所处区位，以及目前市场同类型产品的销售状况

1、本案客群模拟：

2、投资客，用以出租获利（办公或住宅）；

3、自用型办公，由于本案的性价比，吸引过来的小型办公需求（业务代办处、小型征询企业等创意型企业）；

4、中外高层管理人员,属于自住型,人民广场商圈内企事业单位的中外高层管理人员的第二居所并兼有投资目的;

5、一般白领，追求便利生活及时尚时尚的新派青年（首付五万，月供1000）；

商业用途，如水疗、男士会所等美容美体机构。

四、本案形象定位

长春之心,都心生活样板

1、定位释义：

2、本案地处长春第一大商圈，人民广场区域,是长春绝对意义上的中心

3、同步本案位于长春大街前段,是另一种意义的中心。

4、市中心,代表的是商业的繁华，配套内齐全便利,是时尚之地、是繁华之地,更是生活之地

本案通过包装改造之后将成为市中心的时尚高级商住公寓,将成为高品质生活的代表。

五、主题广告语

人民广场少数人的行政公寓

与繁华的距离，只有一步

都市主流精英领地

市中心绝版行政公寓

六、价格定位

市场比较法定价原理

(-)市场比较法定价影响原因

一一位置交通状况

----周围环境

一一市政配套设施

―-规模

景观

一一户型构造

----园林/会所

一一^物业管理

列表如下：分值

项目

位置交通状况15

综合配套15

远景规划8

景观10

外部环境7

户型15

小区10

建筑规划10

品牌10

合计100

(-)定价的基本原则

结合市场及博智威诺数年代理经验，评估上述定价影响原因之权重，综合分析评估物业综合素质如下表

图：各定价原因影响原因之权更分析图

参照本案类比楼盘之综合素质及价格水平，运用“市场比较法”制定项目均价。

参照均价评估，根据市场比较法对有关楼盘的平均售价通过对比修正、加权平均得出本案的参照的均价。

项目名称

本案宝迪克公馆岳阳富苑亚泰鼎盛国际世纪鸿源

权重原亩、.

均价（元/«oPXPa=4500Pb=4500Pc=6300Pd=7500

位置交通151214101215

嫁含配套151213101414

远景规划876577

景观1055755

外部环境764544

小区1011114

户/p>

建筑规划1058799

品牌1058498

合计1006369597374

价格修正:Pi'=(Qx/Qi)xPi

P。'=(Qx/Qa)xPa=(63/69)x4500=4109

PbJ=(Qx/Qb)xPb=(63/59)X4500=4805

Pc'=(Qx/Qc)xPc=(63/73)X6300=5437

Pd,=(Qx/Qd)xPd=(63/74)x7500=6385

各类比楼盘权重取值为Wi

Wa=50%Wb=30%Wc=10%Wd=10%

Px=rpiWi

=PaWa+PbWb+PcWc+PdWd

=4109x50%+4805X30%+5