2026年住宅小区物业服务纠纷处置试题及答案

2026年住宅小区物业服务纠纷处置试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，下列做法正确的是（）。A.物业服务人可以直接采取停水、停电措施催交B.物业服务人可以拆除业主房屋的门窗C.业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁D.物业服务人可以直接扣押业主财产答案C解析《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2.关于业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利义务，下列说法错误的是（）。A.业主享有权利B.业主承担义务C.业主可以放弃以不履行义务为由拒绝承担义务D.业主转让房屋时，其对共有部分享有的权利一并转让答案C解析《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。3.物业服务合同终止后，物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，并将下列哪项资料移交业主委员会？（）A.物业服务人的内部管理制度B.物业服务人的财务报表C.物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料D.物业服务人职工的劳动合同答案C解析《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止后，物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，配合新物业服务人做好交接工作。4.关于住宅专项维修资金的使用，下列说法正确的是（）。A.专项维修资金属于物业服务企业所有B.专项维修资金只能用于购买银行理财产品C.专项维修资金的筹集、使用情况应当定期公布D.专项维修资金的使用无须经业主共同决定答案C解析《民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修的，依规定程序可以不经业主共同决定，但一般情况须经业主共同决定。5.下列哪项费用从建筑物及其附属设施的维修资金中支出？（）A.业主家室内的墙面粉刷B.更换业主自用空调C.电梯的大修D.物业服务人的办公用品购置答案C6.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有（）约束力。A.建议性B.法律C.道德D.任意性答案B解析《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。但该决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。7.关于物业服务人的安全保障义务，下列情形中物业服务人应当承担相应责任的是（）。A.业主在家中突发疾病，物业服务人未及时拨打急救电话B.业主在小区内被流浪狗咬伤，物业服务人已在小区内张贴警示并多次向相关部门反映C.业主在小区公共区域因地面湿滑摔倒，物业服务人未设置警示标识且未及时清理D.业主在小区内遭遇入室盗窃，公安机关尚未破案答案C解析《民法典》第一千一百九十八条规定，经营场所、公共场所的经营者、管理者未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。物业服务人对小区公共区域负有安全管理职责，对湿滑地面未警示、未清理，属于未尽到安全保障义务。8.关于业主自行管理建筑物及其附属设施，下列说法正确的是（）。A.业主不能自行管理，必须委托物业服务企业B.业主可以自行管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理C.业主自行管理须经房地产行政主管部门审批D.业主自行管理须经街道办事处批准答案B解析《民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。9.某小区业主李某将房屋出租给王某居住，物业费应当由（）承担？A.只能由李某承担B.只能由王某承担C.由李某和王某共同承担D.按照约定由李某或者王某承担；没有约定或者约定不明确的，由业主李某承担答案D解析《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。10.业主装饰装修房屋时，下列行为符合规定的是（）。A.擅自变动建筑主体和承重结构B.未经批准搭建构筑物C.与物业服务人签订装饰装修管理服务协议后，按照协议约定施工D.将没有防水要求的房间改为卫生间答案C11.关于小区内规划的车位、车库，下列说法正确的是（）。A.车位、车库一律归全体业主共有B.车位、车库只能出售，不能出租C.规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定D.车位、车库归开发商所有，与业主无关答案C解析《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。12.物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，对于业主以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费的主张，人民法院（）。A.予以支持B.不予支持C.酌情支持D.驳回起诉答案B解析《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。13.关于小区电梯广告等公共收益的归属，下列说法正确的是（）。A.归物业服务企业所有B.归开发商所有C.扣除合理成本后归全体业主共有D.归业主委员会所有答案C解析《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。14.业主大会会议决定筹集维修资金、改建重建建筑物及其附属设施等事项，应当经（）。A.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决即可B.全体业主一致同意C.专有部分面积占比过半数的业主且人数占比过半数的业主同意D.参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意答案D解析《民法典》第二百七十八条规定，筹集维修资金、改建重建建筑物及其附属设施等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。注意：该事项须由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决后按四分之三以上同意。15.某业主因对物业服务不满，拒交物业费长达2年。物业服务人起诉后，业主提出物业服务存在瑕疵的抗辩。下列处理方式正确的是（）。A.只要物业服务存在瑕疵，业主就可以不交物业费B.人民法院应当审查物业服务瑕疵是否达到根本违约的程度，酌情支持物业服务人的诉讼请求C.物业服务存在瑕疵，物业服务人的诉讼请求一律驳回D.业主应交纳物业费，但不能主张瑕疵赔偿答案B解析物业服务具有长期性、综合性的特点。司法实践中，对于物业服务存在一般瑕疵的，业主不能拒交全部物业费，但可酌情减免；若物业服务存在重大瑕疵，达到根本违约的程度，可依约依法处理。16.关于业主委员会委员的资格，下列人员中可以担任业主委员会委员的是（）。A.本人及其近亲属在本小区物业服务企业任职的人员B.按时交纳物业费的业主C.存在损坏房屋承重结构行为的业主D.被列为失信被执行人的业主答案B17.下列纠纷中，属于物业服务合同纠纷的是（）。A.业主之间的相邻权纠纷B.业主与开发商之间的房屋买卖合同纠纷C.业主与物业服务人之间因物业费交纳产生的纠纷D.业主与装修公司之间的装修合同纠纷答案C18.物业服务人将其服务区域内的某专项服务业务（如保洁、绿化）委托给专业性服务企业的，下列说法正确的是（）。A.物业服务人可以将全部物业服务一并委托给他人B.委托后，物业服务人不再对受委托方的工作负责C.物业服务人可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给他人D.委托专项服务须经全体业主同意答案C解析《民法典》第九百四十一条规定，物业服务人可以将物业服务区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。19.关于前期物业服务合同，下列说法正确的是（）。A.前期物业服务合同期限一律为3年B.建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力C.业主可以随时解除前期物业服务合同D.前期物业服务合同无须备案答案B解析前期物业服务合同是建设单位在业主、业主大会选聘物业服务人之前与物业服务人签订的书面合同。该合同依法签订后对业主具有约束力。合同期限由双方约定，并非一律3年。20.业主张某发现小区外墙瓷砖脱落砸坏了其停放在楼下的私家车，遂向物业服务人索赔。下列说法正确的是（）。A.物业服务人无过错，不承担赔偿责任B.物业服务人未尽到维修、养护、管理义务的，应当承担相应责任C.应当由全体业主承担赔偿责任D.应当由开发商承担全部赔偿责任答案B解析物业服务人对小区共有部分负有维修、养护、管理义务。外墙属于共有部分，若物业服务人未尽到巡查发现、警示提醒、申请维修资金维修等义务，应承担相应责任。二、多项选择题（每题2分，共20分）1.根据《民法典》的规定，下列事项属于业主共同决定事项的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.使用建筑物及其附属设施的维修资金E.改变共有部分的用途答案ABCDE解析《民法典》第二百七十八条第一款列举了九项业主共同决定事项，以上各项均属于。2.物业服务人应当履行的义务包括（）。A.提供物业服务B.妥善维修、养护、清洁、绿化和管理物业服务区域内的业主共有部分C.维护物业服务区域内的基本秩序D.采取合理措施保护业主的人身、财产安全E.定期向业主公开并向业主大会、业主委员会报告物业服务情况答案ABCDE解析《民法典》第九百四十二条规定了物业服务人的主要义务；第九百四十三条规定了物业服务人的信息公开与报告义务。3.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务人履行物业服务合同E.对共有部分享有知情权答案ABCDE4.下列情形中，业主可以依法请求撤销业主大会或者业主委员会决定的有（）。A.决定程序违反法律、法规的强制性规定B.决定内容侵害业主合法权益C.决定未获得参与表决专有部分面积过半数的业主同意D.决定仅以公示形式作出而未召开会议E.业主对决定结果不满意答案ABCD解析《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。程序违法、内容违法均可能构成撤销事由。E项"不满意"不构成法定撤销事由。5.关于物业服务合同的解除，下列说法正确的有（）。A.业主委员会依照法定程序解聘物业服务人的，应当在解聘时提前六十日书面通知物业服务人B.业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同C.物业服务合同解除后，物业服务人可以立即撤场D.除合同另有约定外，业主解聘物业服务人造成物业服务人损失的，物业服务人可以请求赔偿E.物业服务人不同意解除合同的，合同继续有效答案ABD解析《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前述规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。合同解除后，物业服务人应在约定期限或合理期限内退出。6.关于高空抛物致人损害的责任，下列说法正确的有（）。A.禁止从建筑物中抛掷物品B.从建筑物中抛掷物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任C.经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿D.物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任E.公安机关应当依法及时调查，查清责任人答案ABCDE解析《民法典》第一千二百五十四条对高空抛物坠物责任作了全面规定。物业服务企业作为建筑物管理人，负有安全保障义务，未采取必要措施的应承担相应责任。7.下列属于物业服务纠纷常见类型的有（）。A.物业费纠纷B.房屋质量引发的纠纷C.公共收益归属纠纷D.违规装修引发的纠纷E.邻里噪音扰民纠纷答案ABCDE8.关于政府有关部门在物业管理中的职责，下列说法正确的有（）。A.县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作B.街道办事处、乡镇人民政府指导业主大会、业主委员会的成立和日常工作C.公安部门负责指导小区安防、消防等工作D.城管执法部门负责查处违章搭建等行为E.价格主管部门负责物业服务收费的监督管理答案ABCDE9.物业服务人发现业主在装饰装修中有违法行为的，应当（）。A.及时制止B.向有关行政管理部门报告C.直接拆除违法装修部分D.协助行政管理部门进行查处E.自行处罚业主答案ABD10.业主提起物业纠纷诉讼时，下列主体可以作为适格原告的有（）。A.业主本人B.业主委员会（在授权范围内）C.物业服务企业D.业主大会（在授权范围内）E.街道办事处答案ABCD解析业主、物业服务企业均可提起相关诉讼。业主委员会、业主大会在法律法规或业主大会授权范围内可以就特定事项提起诉讼。街道办事处属于行政机关，一般不能作为民事纠纷的原告。三、判断题（每题1分，共10分）1.物业服务人可以根据业主的要求，停止对某一户的供水供电以催交物业费。答案错误2.业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。答案正确3.业主转让房屋时，其对共有部分享有的权利和承担的义务一并转让。答案正确4.业主委员会委员可以委托他人代行委员职责。答案错误5.物业服务人定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开，属于其法定义务。答案正确6.小区内占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于物业服务企业所有，由其自主经营。答案错误7.建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主不具有法律约束力。答案错误8.业主装饰装修房屋，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。答案正确9.物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人可以拒绝继续处理物业服务事项。答案错误10.业主应当遵守法律、法规及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。答案正确四、简答题（每题5分，共25分）1.简述业主在物业管理活动中的主要义务。答案（1）遵守法律、法规和管理规约；（2）执行业主大会和业主委员会的决定；（3）按时交纳物业服务费用；（4）按时交存住宅专项维修资金；（5）配合物业服务人实施物业管理；（6）装修房屋时事先告知物业服务人并遵守相关注意事项；（7）履行房屋转让、出租时的告知义务。2.简述物业服务人不得实施的行为（至少列举5项）。答案（1）不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；（2）不得将全部物业服务一并委托给他人；（3）不得擅自改变物业服务用房的用途；（4）不得擅自利用共有部分进行经营；（5）不得泄露业主信息；（6）不得违法强行接管、拒绝退出物业服务区域。3.简述住宅专项维修资金的交存与使用规则。答案（1）交存主体：业主；（2）交存方式：首期专项维修资金在办理房屋入住手续前交存，后续续交按相关规定执行；（3）使用范围：用于建筑物及其附属设施的维修、更新和改造，属于业主共有；（4）使用程序：一般情况须经业主共同决定；紧急情况可依简化程序使用；（5）监督：筹集、使用情况应当定期公布。4.业主与物业服务人发生纠纷时，有哪些解决途径？答案（1）协商和解：双方就争议事项进行协商；（2）调解：向街道办、社区居委会、人民调解组织申请调解；（3）行政投诉：向房地产行政主管部门、价格主管部门、城管执法部门等投诉；（4）仲裁：有仲裁协议的可申请仲裁；（5）诉讼：向人民法院提起民事诉讼。5.简述物业服务人安全保障义务的主要内容。答案（1）配备必要的安全防范设施和安保人员；（2）建立健全安全管理制度；（3）对共有部分进行定期巡查，及时发现并消除安全隐患；（4）对异常情况及时处置并报告有关部门；（5）对物业使用人进行必要的安全警示和提示；（6）在突发事件中依法采取合理措施保护业主人身、财产安全。五、案例分析题（第1题12分，第2题13分，共25分）案例一【案情】某住宅小区业主王某自2024年1月起以房屋漏水、物业服务不到位为由拒绝交纳物业费，累计欠费18个月。物业服务企业多次催收未果，于2025年7月将王某诉至法院，要求王某支付欠缴的物业费及违约金。王某辩称：一是其房屋卫生间渗水，多次报修，物业服务人未能彻底修复；二是小区公共区域卫生状况不佳；三是物业服务人无权起诉，因为物业服务合同是其与业主委员会签订的，与王某个人无关。【问题】1.王某"物业服务合同是业主委员会签订的，与本人无关"的抗辩是否成立？为什么？（4分）2.王某以房屋渗水、卫生状况不佳为由拒交全部物业费的主张能否得到支持？法院应当如何处理？（4分）3.若业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同未经业主大会表决通过，该合同对王某是否具有约束力？（4分）【参考答案】1.不成立。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。业主是物业服务合同的实际受益人，应当受合同约束。根据《民法典》第九百三十九条，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。2.不能得到全部支持。物业服务具有整体性、持续性，个别瑕疵（如卫生间渗水修复不彻底、卫生状况不佳）不构成业主拒交全部物业费的正当理由。法院应当区分情况处理：（1）对渗水问题，若渗水系房屋质量或相邻关系等原因所致，且不属于物业服务合同约定的服务范围，王某应另行向责任方主张权利；（2）若物业服务确实存在瑕疵，法院可以根据瑕疵程度酌情减免部分物业费；（3）对无争议的部分，王某应当全额支付。同时，物业服务人应继续履行维修协助义务。3.一般情况下对王某不具有约束力。业主委员会未经业主大会授权或未按法定程序擅自与物业服务人签订合同，属于越权行为。但若物业服务人已经实际提供服务，且王某已经接受服务，则双方可能形成事实物业服务关系，王某应参照合同约定的标准支付物业费。同时，业主委员会越权签订合同的行为，业主可以依法追究其责任。---案例二【案情】某小区5号楼外墙墙皮大面积空鼓，存在脱落风险。物业服务企业巡查发现后，仅在楼下拉了一道警戒线，未及时申请使用住宅专项维修资金进行维修，也未向相关部门报告。2025年3月15日，该楼外墙墙皮脱落，砸中停在楼下的业主刘某的私家车，造成车辆严重损坏。刘某要求物业服务企业赔偿车辆损失。物业服务企业辩称：外墙属于业主共有部分，维修费用应当由业主承担，物业服务企业没有维修义