【《信达地产的营运能力存在的困境及改进建议》10000字（论文）】

信达地产的营运能力存在的困境及改进建议摘要伴随中国经济体制改革以及不断改善和发展的社会产业结构和消费结构,房地产投资对经济增长的贡献率持续增长。作为中国经济结构中的支柱产业，房地产行业占据着重要地位，有着至关重要的作用。房地产企业的经营能力与企业的偿付能力和盈利能力有关，影响着企业的发展。因此,企业运营能力分析和评估可以有效地避免企业经营风险,提高资金的使用效率,增强企业经营能力,提高公司的盈利能力,也成为当前房地产企业的主要任务。此课题研究上市公司信达地产股份有限公司的营运能力，通过对主要指标总资产周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、存货周转率及应收账款周转率等多个指标进行深入研究和分析，由此可知企业发展中存在哪些问题，又面临哪些困境，并提出相应的解决对策对其研究。关键词：营运能力；信达地产；资产周转率目录摘要 Abstract ⅡTOC\o"1-3"\h\u17587第一章引言 1142371.1研究背景 1142371.2研究意义 124207第二章信达地产基本情况 378922.1公司简介 378922.2公司现状 35489第三章信达地产营运能力分析 5226643.1信达地产的存货周转率分析 537323.2信达地产应收账款周转率分析 678923.3信达地产流动资产周产率分析分析 778923.4信达地产固定资产周转率分析 878923.5信达地产总资产周转率分析 9118213.6总体分析 1023916第四章信达地产营运能力存在的困境 1232104.1筹资难度高 12118214.2资金回收不确定性大 12118214.3资金占用量大而且时间长 12118214.4投资项目复杂，不可控因素较多 1323916第五章信达地产营运能力改进建议 1432105.1提高存货管理控制 14118215.2合理配置资金管理 1432105.3运用营运资本政策 148849结束语 1610727参考文献 18第一章引言1.1研究背景伴随中国经济体制改革以及不断改善和发展的社会产业结构和消费结构,房地产投资比重不断提高，房地产投资占中国GDP的比重正在逐步上升，表明中国经济的发展与房地产的发展密切相关。与此同时，它变得越来越重要，成为经济体系中的重要组成部分。并且与房地产相关的建筑材料、家居用品、生活必需品等行业的发展与房地产行业本身的发展密切相关。可以说是房地产行业推动了其他有关联的行业飞速发展。在上述背景下，房地产企业的发展对国民经济的正常运行有很大的影响，对中国国民经济的总体发展方向也有很大的影响。在目前的经济结构调整中，它似乎已经成为一个领先的行业。总体而言，促进房地产经济协调发展是确保我国房地产经济能够满足长远健康发展要求。其在国民经济中扮演着重要的角色，同时它的风险也会引起各种各样的波动，带来显著的社会影响和经济变化。因此，保持房地产行业稳定有序运行，保障房地产企业可持续、合理、合法发展，是政府的重要任务。本文以信达地产股份有限公司为例，主要有两方面原因：一是近年来，中国房地产行业飞速发展,重组后的信达地产进入房地产行业，在公司治理上取得显著效果,极大地提高了公司的社会声誉,成为中国著名的房地产上市公司,它的公司规模和管理能力很强,具有良好的客观力量和社会效果。二是因为，信达房地产不同于万达、万科等上市大型房地产公司。他们拥有大量的资产，几乎是寡头模式。信达集团也不同于当地的小公司，它的规模和行业排名均处于行业平均水平。所以研究信达地产既不会导致研究结果不像大公司那样具有普遍性，也不会失去作为一家小型房地产公司的研究价值。因此，考虑到公司自身业务状况的特点和外部环境的变化，本文通过对主要指标的分析，选择信达地产作为本文所面对的主要研究对象，之后对与此相关的各项指标进行分析，以此得出当前公司还有哪些急需解决的问题，并对此提出针对性的建议，使得企业拥有更多的价值以及有足够的能力解决当前出现的问题，应对变化的经济环境。1.2研究意义营运能力实质上所指的便是企业所拥有的经营运作管理能力，具体来说便是企业在运营的过程中，能通过利用所拥有的各项资金和资源所最终创造出来的最终利润的能力，其属于财务报表分析所包含的四大能力之一。主要目的是希望能够用较少的资源在最短的时间内创作出更多产品，以此提高销售收入，而要实现这个目的，就必须认识到在这其中提高企业营运能力的重要性。通过对实际情况进行分析可知，企业经营能力研究从某种角度看，也是企业对自己当前所拥有的资产管理效率所进行的一种研究和分析，通过此能够对自身的各项资产周转时间及与此相关的具体周转额贡献率进行进一步的了解，继而明确周转额贡献率如何。企业营运能力往往会和企业当前存在的问题有直接的关联，会影响到企业偿债和获利能力，所以，研究企业的营运能力，能够对企业进行帮助，让其进一步判断当处于特定财务安全情况下时所能够拥有的资本收益和资本能力，如此一来无论是企业还是债权人作出投资、信贷决策时都可以参照其来进行；在管理者管理的过程中，可帮助其发现资产管理中尚未解决的问题，从而对企业当前所实施的经营方法进行进一步的改进，使资产运营效率更为高效，从而提高企业的营运能力。第二章信达地产基本情况2.1公司简介中国信达旗下包含多家子公司，其中一家便是本文所说的信达地产股份有限公司，中国信达拥有多家子公司，既包括本文所说的房地产开发企业，也包括一些其他的投资企业，且都具有一级开发资质，共有10多家，其所涉及的项目涉及我国20多个城市，在我国各地都可以看到该公司的身影，因此在业内影响力较强。该公司于2008年正式上市，在运营的过程中其一直都非常注重维护股东利益，根据具体情况，对自身的治理结构进行健全，既拥有较高的科学决策能力，也拥有较高的风控能力；及时了解房地产政策及当前的市场环境，并遵循其要求，发展情况较好，与此同时，公司资本实力及其具体的资产规模随着发展也在逐渐扩大。公司始终坚持以房地产开发为主，以物业、经营管理等多项服务为辅，坚持房地产主页与资本运营协调发展和良性互动的发展模式，除此之外还坚持以经济效益为主，在此基础上对产品体系和城市布局进行进一步的协调和健全，不断提升公司所拥有的品牌效应。2.2公司现状据信达地产2020年8月27日发布的上半年销售报告显示，20年上半年的销售额只有83.26亿元，此前，信达地产2019年总计销售额达到265.58亿元，未达到270亿元销售目标。一位专业人士分析，“预计信达地产今年全年销售额将发生较大明显下降”，即使受到疫情的影响，但对于信达地产来说，大部分地王项目的资金动用没有得到恢复、以及公司自身开发经营能力的缺乏，是其业绩长期低位徘徊甚至一度告急的最根本原因，倘若不能尽快处理这两个核心问题，信达地产会有很大概率在本次房地产调整中有落后风险。在2015年到2017年中,信达地产通过持续获得地王项目引起人们注意,所以它在房地产行业,到目前为止并没有多少影响力。国资委对央企投资地产设有明确的负债红线，而信达大肆抢地不但在政策边缘游走，更加违背调控趋势。而此时，地王带来的负累和亏损的后遗症已经愈发明显。即使它的母公司有着耀眼的光环，但由于信达地产在房地产开发中缺乏较好的经营能力，所以在多番蛇吞象的操作之后，风险也随之而来。2018年，在市场调控政策的不断打压下，不少信达地产的地王项目难以进入市场进行销售。而由于限价和限售的市场政策，信达地王的后遗症也开始逐渐浮出水面。到2019年第三季度为止，信达地产并表的5个地王中有2个没有产生销售收入，而另一个项目由于价格较高，所以销售速度比较缓慢。在2016年6月收购的由信达地产独立管理的上海顾村地王的两块地分别于2017年和2018年开工建设，截至2019年第三季度，该项目仍在建设中，未产生任何销售业绩的项目总投资约为90亿元，到今年上半年，累计投资仅为20亿元。2019年，信达地产的现金流、净利润等指标都有着明显下降,在反映未来前景的指标上，拿地、新开工、竣工等同样出现下降。信达地产曾经表示，将努力增加销量，加快销售回款，从而提高市场应急能力。然而实际上最后的成绩并不理想。截至2020年上半年信达地产销售额持续下降。2020年上半年信达地产总计实现销售面积49.01万平方米，销售额只有83.26亿元，合作项目权益销售金额已经达到了13.47亿元；代建项目销售金额5.35亿元。作为曾在土地市场挥金如士，创造无数地王项目的信达地产，现在似乎陷入了困境。第三章信达地产的营运能力分析本文主要对企业的营运能力进行进一步的分析，而在分析的过程中则主要是以资产周转指标体系为主所进行的，通过企业总资产周转率来进一步确定企业营运能力。就企业所拥有的非流动资产而已，对于制作业企业来说，一般情况下固定资产都较为重要，因此一般都是通过流动和固定两种资产的周转情况来综合分析企业的总资产周转情况的，除此之外，存货和应收账款也会对其产生较大影响。因此这二者也非常重要，以其为主展开分析。通过上文可知，周转指标共涉及多项内容，主要包括这5项资产的周转，共同构成企业营运能力财务指标框架的逻辑理解。3.1信达地产的存货周转率分析存货周转率主要是指的当处于特定时期内时，企业销售成本比上存货平均余额所得出的比率。它反映企业出售流动资产的能力和企业在不同经营活动中的综合绩效指标。一般来说，在一定条件下，企业规模越大，则此时商品、存货平均周转率以及所涉及的企业成本和产品销量都与其成正比，与此同时销售能力也会增强。商品的质量和流动性往往会直接影响到流动比率，进而直接影响到其短期偿债能力。通过上文可知存货周转率拥有多种作用，所以在对企业营运能力进行综合评价时都非常重要，属于必不可少的财务比率。表3-12015年-2019年信达地产存货周转率计算表（单位：百万元）2015年2016年2017年2018年2019年销售成本5,7798,70610,93112,21413,563期初存货30,16831,72345,61438,30662,533期末存货31,72345,61438,30662,53359,839平均存货30,94538,66841,96050,41961,186存货周转率%18.6822.5126.0524.2222.17从图中可知，近5年来存货周转率的变化是先增大再减小。其中信达地产的销售成本从2015年的58亿元增长到2019年的136亿元，增长了134%。由于信达地产在前几年不断斩获地王项目，所以存货量由2015年的317亿元增加到598亿元，增幅为88.6%，其中2018年的存货量达到625亿元，周转次数将会直接决定对存货的利用效率和周转速度。若情况较好也说明信达地产没有加强存货资产的控制和管理，抵制市场诱惑，扩大生产。就房地产企业存货而言，大部分都具有规模大、周转慢等特点，企业需要作一个合理的统筹，控制存货的库存量，并对于原材料和项目进行适当的控制。图3-1同行业存货周转率对比图由图可知，信达地产和同行业相比，存货周转率从相差21.61%缩小到6.31%，说明信达地产与同行业的差距在减少。但是在15年和16年，该公司却拥有大量存货，占据了许多资产，因此也出现了存货周期过长的情况，无法提升企业利用率，影响了企业结构的构成，而这些问题的出现都不利于企业的运营和发展。3.2信达地产应收账款周转率分析应收账款周转率是指一段时间内赊销收入净额与应收账款平均余额的比率。再对应收账款周转率进行表示时，可以通过两种方法进行，首先为某段时间内应收账款所涉及的周转次数，其次为应收账款周转天数。当处于特定时间内时，应收账款周转次数越多，说明它的处理速度越快，公司的管理就会越有效。如此不但能够帮助企业及时收回贷款，也能够有效避免债务损失的情况出现，除此之外也能使企业资产流动性得以有效提升，拥有更强的偿债能力。表3-22015年-2019年信达地产应收账款周转率计算表（单位：百万元）2015年2016年2017年2018年2019年销售收入8,13511,57015,21618,75419,478期初应收账款397486458521286期末应收账款486458521286308平均应收账款441.5472489.5403.5297应收账款周转率18.414524.485331.04346.436265.4901由图表可以看出，从2015年到2019年，应收账款的周转率在连续上升且上升幅度较大。在企业的财务管理实践中，应收账款周转率与企业的财务战略和销售政策息息相关，说明企业非常注重对应收账款进行管理，更是加强了对其的催收管理，如此便使其速度得以有效提升。同时表明该公司的资金运用和管理效率高，也表明公司收账速度快，平均收账期短，坏账损失少，资产流动快，偿债能力强。但是，企业通常不会盲目追求应收账款的高周转率，而是在销售业绩和收款风险之间寻求平衡。图3-2同行业应收账款周转率对比图通过上表可知，信达地产应收账款周转率一直在出现着变化，2015年到2019年不断上升，上涨了255%，而同行业万科虽然只上涨了131%，但是与之相比有着巨大的差距，因此应对其予以重视分析并找出问题的原因，之后从企业内部出发，对该比率进行进一步的优化，与同行业企业相比差距缩小并且追赶上。3.3信达地产流动资产周产率分析分析流动资产周转率是在一段时间内流动资产的平均占用额与流动资产周转额之间的比率，通过此能够对企业流动资产利用效率进行高质高效的评价。之所以对其进行评价，是希望能够通过此确定流动资产使用程度。当处于特定时间内是，如果该比率较高则说明流动资产周转额也会相对较多，使用率自然也会较高。表3-32015年-2019年信达地产流动资产周转率计算表（单位：百万元）2015年2016年2017年2018年2019年销售收入8,13511,57015,21618,75419,478期初流动资产35,49747,66658,11362,40491,407期末流动资产47,66658,11362,40491,43485,477平均流动资产41,58152,88960,25876,91988,442流动资产周转率%19.5721.8825.2524.3822.02从表中可以看出，近5年信达地产的平均流动资产逐年上升，而流动资产周转率先上升后下降。2015年信达地产流动资产周转率是最低水平19.57%，而2017年达到最高水平25.25%，比起15年上升了5.68%，说明企业对流动资产的使用能力提高。随后，由于管理不善使得较多的地王项目积压，导致2018年呈逐年递减态势。由此可知，企业应据此采取适当的措施，在满足经济效益要求的前提下使企业的资产运用效果得以有效提升。不但不能对长期投资运营情况产生影响，还需要认识到短期投资的重要性，使企业的流动资产周转率得以有效提升，帮助企业得到更高的收益。图3-3同行业流动资产周转率对比图通过上表可知，与同行业相比，信达地产与同行业的差距从2015年相差19.08%到2018年仅相差4.89%，说明信达地产流动资产的使用率提高。但是从18年开始，截止到19年呈小幅度下降态势，随着两年间的降低额还是比较正常的仍处于标准范围内，但各企业也应该对其予以重视，若大环境没有出现较大变化，则与此对应的同行业周转率往往也不会出现较大变化。信达地产在运营的过程中应注重进行内部管理，从中长出问题，解决隐患。3.4信达地产固定资产周转率分析固定资产周转率实质上所指的便是企业在运行过程中所得出的年销售收入，净额比上企业的固定资产净值所得出的比例，通过其能够将企业的固定资产周转情况反映出来，而且该指标也能够对企业的固定资产使用效率进行有效的衡量。如果企业的固定资产使用率较高，则说明该公司在运行的过程中较为注重使用固定资产，使用率较好，而且公司在固定资产投资方面的投资是比较合理的，结构较好，使用频率较高。在对固定资产周转率进行利用时，应考虑固定资产净值因计提折旧而逐年减少因更新重置而突然增加的影响；在分析比较中，还考虑了不同折旧方法对净值的影响等。表3-42015年-2019年信达地产固定资产周转率计算表（单位：百万元）2015年2016年2017年2018年2019年销售收入8,13511,57015,21618,75419,478期初固定资产2,2164,5177,0119,54810,075期末固定资产4,5177,0119,54810,04813,127平均固定资产3,366.55,7648,279.5979811,601固定资产周转率100.283363.58753.784361.295758.7532从计算的数据和图表中可以看出来固定资产周转率总体下降幅度很大，从15年达到100%，说明固定资产的利用率很高。而接着下降很多，在后面几年起起伏伏，到19年只有58%，下降了42%。可见信达地产由于不断斩获地王项目，使得对固定资产的利用效果不高，在这方面的营运能力也不高，所以企业需要加强该方面的能力。图3-4同行业固定资产周转率对比图由上表可以看出，信达地产的固定资产周转率从2015年到2019年总体呈下降趋势，但是依旧远高于同行业公司，说明信达地产利用固定资产的的效果比同行业好，获利能力较好，所以需要保持住。3.5信达地产总资产周转率分析固定资产周转率详细来说便是指当处于固定的时期内时，企业当前的净销售收入比上其平均总资产所得出的比率，也是指投入资产和企业销售水平相比所得出的比率。如果该比率较低，则说明企业未能高质，高效的对各项资产进行经营，往往会直接对企业获利能力产生影响。由此可知，企业应认识到提高销售收入以及对所拥有的剩余资产进行处理的重要性，通过此提高资产利用率。表3-52015年-2019年信达地产总资产周转率计算表（单位：百万元）2015年2016年2017年2018年2019年销售收入8,13511,57015,21618,75419,478期初总资产37,71452,18465,12471,952101,483期末总资产52,18465,12471,952101,48398,604平均总资产44,94958,65468,53886,717.5100,043.5总资产周转率%18.119.7322.221.6319.47通过上表可知，虽然总资产周转率并未发生较为明显的变化，较为稳定，在2015年到2017年平稳上升，总资产利用率提高，2017年之后出现下降趋势，说明近年来公司的营运能力出现下降趋势，其企业的资产有效使用程度不高，总资产的运用效率不好。图3-5同行业总资产周转率对比图由此可知，万科不同于其他企业，总资产周转率的水平总体呈轻微上升趋势，从一开始相差16.83%缩小到3.11%，说明信达地产总资产利用率有所提高。而且两个企业在18年和19年相对于17年都有较小的下降，万科集团于19年有所回升，但是信达地产依旧还在下降，在同行业中稍有逊色，需要有所提高。3.6总体分析上述对信达地产营运能力各项指标的分析显示，近5年来，信达集团的资产总周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、存货周转率都是先升后降的。唯一的例外是，应收账款一直是上升趋势。总资产周转率的下降表明，总资产周转率的增长超过销售收入的增长，原有的系统由于快速扩张而跟不上相应的速度。结果表明，一个公司合理利用其财富的能力较差，便会对其利润总额产生影响。由此可知，企业需要使用适当的措施使财富利用率得以有效提升，最终达到提高交易收益率的目的，对自己所拥有的剩余资产进行高质高效的利用。流动资产周转率的下降表明信达集团资产的流动资产利用率在下降，流动资产利用率较低，之后应该加强控制，提高流动资产周转率。存货周转率先升后降，由此可知，在成立之初该公司的存货周转速度相对来说还是比较快的，存货占用的资金减少，流动性增加。之后由于利润率、销售能力或库存管理水平均下降，使得公司的变现能力下降。固定资产周转率的下降表明固定资产的使用效率较低。应收账款周转率的上升表明，公司正在快速恢复，平均收款期短，资产流动快，偿债能力强。第四章信达地产营运能力存在的困境4.1筹资难度高对于房地产企业来说，房地产投资便是其为满足正常经营要求所筹集的资金。如今，在我国这些企业还需要依靠下列资金来源维持其日常业务：企业自身筹得资金、商业预支的住房、建筑公司事先为项目提供资金、国内银行贷款和外国贷款，但是这里大部分资金都是以银行存款的方式得来的。当地银行虽然会允许将特别贷款发放给房产企业，但却也会监控其现金流。对如今财务状况不佳的信达地产公司来说，这种行为将导致资本链破裂的潜在风险。另外，通过对房地产公司资产结构进行分析而言，银行贷款往往决定了企业资产成本，偿还债务的压力就越大，长此以往会影响到公司未来的发展。所以大部分房地产行业都急需大量资金，对于融资渠道需求也较大，唯有如此才能满足其融资要求，使得房地产行业在融资和债务压力方面存在巨大困难。信达地产筹资方面具有一定的风险。无论是企业的流动比率还是其速动比率，实质上都是远远低于行业平均值的，而且据调查可知其流动比率也呈逐年下降态势；除此之外，公司资产负债率如今也已经超过了行业平均值，且随着时间的推移也在不断递增，由此可以看出，筹资风险较为明显。信达地产公司之所以会存在严重的筹资风险，既是因为市场发生的一系列变化，也是由于国家政策的变化，除此之外和自身定位也有很大关联，再加上目标市场单一，更是加剧了该种风险。4.2资金回收不确定性大房地产企业主要经营的便是商品房，因此其库存也为商品房。是否能够在房地产项目开发周期中完成所制定的销售任务，将直接决定能否顺利回收前期所耗费的资金。商品房在原来一直被定义为消费品，但到了如今企业属于投资品，因此行业资产回收会受到多种因素的制约具有较强的不确定性。以消费信贷为例，房地产企业客户大多都是以个人为主，所以客户信用识别起来难度也会比较大。如今较为流行的买房方式为按揭贷款，此时客户的信用便会直接关乎到银行按揭贷款的速度了。如果客户信用水平低，就会严重降低房地产的收款速度，也会严重影响房地产公司业务的复苏速度。资金回收的不确定性使得房地产企业在持续经营过程中会面临财务风险。与此同时，由于近年来相关限制性政策的出台，城市房地产市场的发展受到了一定程度的影响，房价有所下降，房地产的投机活动得到了一定程度的遏制，这也导致了信达地产的待售房屋数量的增加，而去年年度考核的主要指标之一就是公司的库存业绩。售房的增加也使得资金周转的发生问题，“短期贷款和长期投资”已经成为信达的主要财务问题之一。由于资本赤字存在，公司需不断增加对银行的贷款数额，造成公司负债率的增加和收回资本的不确定性。4.3资金占用量大而且时间长

房地产行业的投入资金和时间都高于其他行业，因此其日常经营活动会存在一定程度的风，也正因其具有的独特的经营特点，因此无论处于哪个环节都需要资金的支持。这里以房地产后期的维护和服务为主，为满足其运行和服务要求，还需要以物业管理公司为保障，但如此会占用部分资金，且会长期占用，如此便会导致财务风险增加。信达地产所选择的市场一般都为那些经济较为发达、发展速度较快的地区，因此当地政府也会对行业进行宏观调控，这必然会影响到企业发展。4.4投资项目复杂，不可控因素较多就房地产投资活动而言，包含多个部分而开发项目，投资便是不可缺少的一部分。开发项目的投资活动就是建造房地产和获得资本收入，这是一项结合管理水平、战略领导和资金的活动。企业在运营的过程中，在决定是否执行某项目时，一般都是从可能性和投资分析两个角度进行综合分析的，从宏观和微观角度出发，结合项目情况出发。不过所得出的分析结果往往会有一定的时间限制，仅可凭借原来所得出的数据和经验评估。而且其建设周期大部分都比较长，涉及的市场也比较广，当处于相同的市场竞争环境下或者已经出台了城市政策规划是都有可能会对涉及金融风险的企业产生无法控制的影响。信达地产以一线城市为主要市场，但这些城市地产开发企业却已经非常多了，竞争激烈，利润空间小。第五章信达地产营运能力的改进建议5.1提高存货管理控制由前文可知，信达集团对于存货方面的管理存在一些问题，特别是如今市场不够景气，但是企业却选择大量开发产品导致存货越来越多，这严重占用了企业的大量资金，使其流动资产周转率受到严重影响，除此之外，无论是变现还是其偿债能力方面都有着较大的压力，企业负债问题愈发明显。由此可知，房地产企业应结合自身情况，认识到存货管理的重要性。管理者在管理时也应该着重进行存货管理，制定与此相对应的机制。在采购原料时需要严格遵循目标计划，结合楼市政策和市场需求发生的一系列变化，制定相应的方案进行购买，而不可无而不可无目的的随意囤积，除此之外，也需严格监管采购过程，避免出现腐败或者违规行为。另外，无论是以竣工开发产品还是仍未竣工的开发产品，企业都需要根据其具体情况建立风险防范机制，如此一来，若市场发生变化也能够及时应对，对其相关销售政策和方案进行快速调整，以免占用更多资金，除此之外，若存货占有率过高也会对企业产生禁锢不利于其发展，未来企业也难以有更多的资金用于新项目的开发上。所以，信达地产管理层应注重对自身的内部资产占用结构进行进一步的优化，对所拥有的存货、应收应收账款和流动资产间所具有的比例进行适当调整，以此使资产结构始终处于合理状态，使企业拥有更强的竞争力，保存实力。

5.2合理配置资金管理在条件允许的情况下，不损害工程质量，信达地产需要完善施工设施和技术手段，提高设施的开发和建设，选择的建筑公司应该严格按照标准的招标程序，加快资金周转，避免风险建设单位研发和设计效率落后对营运资金产生积极影响。无人不知，在高峰期对流动资金的需求会显著增加，流动负债也会出现大幅度上升的态势，反之亦然。由此可知，如果能够对企业各时期的营运资金需求进行合理有效的预测，对其流动资产和负债间所存在的比例进行适当的了解，能够帮助企业减少资金使用，高质高效的利用流动资产，并确保企业有足够的资金根据流动资产和流动负债之间的关系及时合理的库存产品，保证消费者能够做到及时付款达到有效降低成本的目的。5.3运用营运资本政策在进行营运能力研究时，主要是对资金的运用和管理情况进行进一步的分析。由此可知企业营运能力高低也直接关乎营运资本管理效率，所以可用后者进行解读。从会计学角度看，营运资本主要是高质高效的管理，流动资产和流动负债，所包含的范围为企业日常生产经营中所涉及的各个流动项目。无论是流动资产的占用，还是流动负债的筹集，实质上都是以企业营运资本政策为主的，在此基础上开展。就该政策而言，分为两种，其一为营运资本投资政策，其二为营运资本融资政策，这两种政策的目的都是希望能够满足企业正常经营要求，首先可以对流动资产管理进行进一步的加强，以此高质高效的利用流动资产，从而使企业拥有更强的营运能力；另外也可根据现实情况选择相应的融资政策，以此使融资成本得以有效降低，使企业营运能力得以有效增强，由此可以看出，在提升信达地产营运能力的过程中，首先应选择与此对应的营运资本政策。结束语我国房地产业起步较晚，相关的项目管理方法也不完善，尤其是管理水平还没有达到准确的计算阶段，如理念和方法等，因此管理难度很大，针对目前复杂多变的市场竞争环境，我们应采取相应的措施去改善。本文以信达地产为研究对象，分析了其财务分析指标的相关情况。并结合《财务分析》中评析企业营运能力的要求，分析企业营运能力中存在的问题。营运能力是通过企业财务管理的经济活动，来保证企业的财务状况，平衡各领域资金分配，尽量消除资金分配不均的利弊，企业营运能力会直接影响到其财务管理质量。通过研究进而发现信达地产在营业能力方面的问题，并提出相应对策。但是由于本文仅是从理论上和收集到的资料对信达地产的营运能力进行了解和分析，并不足以完全发现信达地产存在的全部问题，这也不能足以完全就能应对信达地产的根本营运问题和企业内部效益存在的问题。