城市更新行动阶段性工作汇报

城市更新行动阶段性工作汇报一、工作背景与总体推进情况自城市更新行动全面启动以来，我部深入贯彻落实关于实施城市更新行动的重要指示精神，紧扣“转变城市开发建设方式、推动城市高质量发展”这一核心命题，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主的原则，防止大拆大建。在这一阶段，我们以城市体检为基础，以老旧小区改造、老旧厂区转型、老旧街区更新、城中村改造以及城市基础设施补短板为主要抓手，统筹推进城市结构优化、功能完善和品质提升。截至目前，城市更新行动已从初期的规划编制、试点探索转入全面实施、集中攻坚的关键阶段。全市累计启动城市更新项目共计126个，涉及占地面积约850公顷，建筑面积约1200万平方米，已完成投资额约380亿元。总体进度符合预期，不仅有效改善了人居环境，更盘活了存量资产，为城市经济注入了新的活力。通过这一阶段的努力，城市面貌发生了显著变化，尤其是中心城区的功能短板正在逐步补齐，历史文化底蕴得到有效活化，人民群众的获得感、幸福感和安全感持续增强。二、重点领域工作进展与成效（一）老旧小区改造实现“面子”到“里子”的质的飞跃本阶段老旧小区改造工作不再局限于简单的刷墙铺路，而是深入到居民生活的痛点难点，重点解决了基础设施老化、配套服务缺失等问题。我们重点推进了2000年底前建成的需改造城镇老旧小区任务，累计开工改造老旧小区385个，惠及居民约6.2万户。在具体实施中，我们创新性地推行了“菜单式”改造模式。基础类改造方面，强制推进了水、电、路、气、信等市政配套设施的更新，特别是对群众反映强烈的雨污分流管网改造实现了全覆盖，解决了长期以来的积水内涝问题。完善类和提升类改造方面，根据居民意愿，加装电梯280部，建设社区食堂45个，新增停车位1.5万个，养老托育、医疗卫生等社区服务设施配建率大幅提升。同时，结合完整社区建设试点，重点打造了15分钟生活圈，通过利用闲置公房、锅炉房等存量资源，引入了便利店、快递驿站、家政服务等便民业态，实现了“小社区”承载“大民生”。此外，我们特别注重改造过程中的长效管理机制建立。推动建立“党建引领+物业管理+居民自治”的社区治理模式，引导成立业主委员会和引入专业化物业服务，确保改造后的小区“不但建得好，更要管得住”，目前改造后小区的物业管理覆盖率已从改造前的30%提升至85%以上。（二）老旧街区与历史建筑活化利用焕发新机针对城市中心区老旧街区建筑密度大、道路狭窄、设施陈旧但文化底蕴深厚的特点，我们坚持“微改造”理念，下足“绣花功夫”，避免过度商业化和同质化，力求保留城市记忆。本阶段重点对南门历史文化街区、北岸工业遗存区等5个片区进行了保护性修缮和活化利用。在南门历史文化街区更新中，我们严格保护了街巷肌理和传统风貌，修缮了文保单位及历史建筑32处。在保留居住功能的同时，适度植入了文创办公、精品民宿、非遗展示等新业态，通过引入专业运营团队进行统一招商和管理，成功打造了集“文化体验、休闲旅游、美学生活”于一体的城市文化新地标，日均客流量突破3万人次，带动了周边商业价值提升30%以上。在工业遗存更新方面，我们探索了“工改商”、“工改文创”的路径。将原闲置的纺织厂、机械厂厂房进行结构加固和功能置换，改造为创意产业园和数字经济孵化器，保留了高大的红砖厂房和标志性烟囱，内部植入现代办公空间和展示中心，目前已入驻科技型企业120余家，年产值预计可达15亿元，实现了老工业空间的“腾笼换鸟”。（三）城中村改造与存量土地盘活取得实质性突破城中村改造是城市更新中的“硬骨头”。本阶段我们坚持“政府主导、市场运作、村民自愿、分类施策”的原则，坚决杜绝盲目拆迁，重点推进了位于城市重点功能区和交通干道沿线的12个城中村改造项目。在改造模式上，我们探索了“留改拆”混合模式。对于建筑质量较好、布局合理的区域，通过完善配套设施、整治环境卫生实施“综合整治”；对于安全隐患严重、基础设施极差的区域，实施“拆除重建”。特别是针对土地历史遗留问题，我们建立了多部门联动的确权发证绿色通道，理顺了土地权属关系，为项目融资和建设扫清了障碍。截至目前，已累计完成城中村拆迁面积约200万平方米，安置房建设开工面积150万平方米，已回迁安置村民8000余户。通过改造，不仅彻底消除了城中村内的消防安全隐患和治安死角，而且腾挪出产业用地和公共绿地约50公顷，为建设城市公园、优质学校和医院提供了宝贵的空间资源。（四）城市基础设施补短板与生态修复扎实推进围绕“城市病”治理，本阶段大力推进了城市基础设施补短板行动。在交通优化方面，打通了“断头路”15条，优化了关键路口的交通组织，实施了立体人行过街设施建设，有效缓解了局部区域的拥堵状况。在市政设施方面，新建和改造供水管网80公里，燃气管道60公里，全面提升了城市供应保障能力。同时，结合海绵城市建设和韧性城市建设要求，实施了城市生态修复工程。对流经市区的两条河道进行了全流域综合治理，通过截污纳管、清淤疏浚、生态护岸和滨水空间营造，消除了黑臭水体，建成了30公里的滨河绿道，为市民提供了亲水休憩空间。此外，利用城市边角地、闲置地，因地制宜建设了“口袋公园”和“小微绿地”60处，新增城市绿地面积100公顷，城市“300米见绿、500米见园”的服务半径覆盖率进一步提升。三、主要做法与创新机制（一）坚持规划引领，实施城市体检先行机制我们深刻认识到，城市更新不能“拍脑袋”决策。为此，建立了“城市体检—城市更新”的闭环机制。每年开展一次全面的城市体检，从生态宜居、健康舒适、安全韧性、交通便捷、风貌特色、整洁有序、多元包容、创新活力等8个方面构建了65项具体指标体系。通过社会满意度调查、大数据分析和现场勘查，精准查找城市建设中的短板和弱项，形成“城市体检报告”，并将体检结果作为生成城市更新项目库的依据。这种“靶向治疗”的方式，确保了更新项目的科学性和必要性，避免了资源浪费。（二）创新资金筹措，构建多元化投入机制针对城市更新项目资金需求大、回报周期长的特点，我们积极拓宽融资渠道，不再单纯依赖财政投入。首先，积极争取政策性金融支持。充分利用国家开发银行、农业发展银行等政策性银行的信贷政策，申请了长期低息的城市更新专项贷款，目前已获批授信额度200亿元，有效解决了老旧小区改造等公益性项目的资金缺口。其次，大力引导社会资本参与。通过特许经营、政府购买服务、PPP模式等方式，鼓励专业实力强的社会资本参与老旧街区运营和城中村改造。特别是在经营性项目上，探索了“项目综合平衡”机制，将无收益的公益设施建设与有收益的商业开发地块进行捆绑，通过土地出让收益或商业运营收益反哺公益投入，实现项目的资金自平衡。再次，探索城市更新基金。设立了总规模50亿元的城市更新发展基金，重点支持具有示范意义的重点片区更新项目，发挥财政资金的杠杆撬动作用，吸引社会资本跟投。（三）强化技术赋能，推动城市数字化更新将数字化、智能化技术贯穿于城市更新全过程。在规划设计阶段，利用CIM（城市信息模型）平台进行现状模拟和方案推演，评估更新方案对城市交通、景观和日照的影响，优化设计方案。在建设管理阶段，搭建了城市更新项目管理信息系统，实现了项目从立项、审批、建设到验收的全流程在线监管，利用无人机航拍和AI图像识别技术，实时监控项目进度和安全文明施工情况。在后期运营阶段，结合智慧社区建设，在改造后的老旧小区和街区广泛部署智能安防、智慧停车、远程抄表等物联网设备，提升了社区管理的智能化水平。（四）注重公众参与，建立共建共治共享机制城市更新事关群众切身利益，必须充分尊重民意。我们建立了全过程公众参与机制。在项目启动前，组织设计师、规划师进社区，开展“面对面”的宣讲和问卷调查，广泛征求居民意见，将居民意愿作为项目立项的前置条件，居民同意比例达不到规定要求的不予启动。在方案设计阶段，推行“方案公示+居民听证”制度，邀请居民代表对改造方案进行评议，并根据居民意见进行优化调整。在施工过程中，聘请居民代表作为义务监督员，参与工程质量和进度监督。在改造完成后，组织居民进行满意度测评，测评结果作为项目结算和绩效评价的重要依据。这种“问需于民、问计于民、问效于民”的做法，极大地调动了居民参与城市更新的积极性，减少了矛盾纠纷，实现了从“要我改”到“我要改”的转变。四、重点项目进展数据统计项目类别项目名称所属区域建设规模（万㎡）总投资（亿元）当前阶段形象进度主要成效老旧小区改造幸福家园片区综合改造城中区45.23.5竣工验收100%惠及居民4800户，加装电梯45部，新增社区中心1处老旧小区改造滨河路小区改造提升河东区22.81.8施工收尾95%完成雨污分流，停车位增加300个，外立面修缮完成历史街区更新南门历史文化街区修缮古城区18.512.0试运营90%修缮历史建筑15处，引入文创商户80家，成为网红打卡地工业遗存更新创意产业园二期（原纺机厂）开发区35.08.5主体施工60%完成厂房加固，新建研发楼3栋，预计年底竣工城中村改造城西村安置房建设城西区60.025.0基础施工30%完成拆迁及场地平整，桩基工程完成50%城中村改造李家村整村改造高新区55.022.0规划审批10%规划方案公示，村民安置协议签订率98%基础设施滨河绿道及景观提升全流域-5.0竣工验收100%建成绿道15公里，新增绿地20公顷，水质达标公服设施第十二中学扩建工程城北区4.52.0主体施工50%旧教学楼拆除，新教学楼主体结构封顶五、存在的主要问题与困难在肯定成绩的同时，我们也清醒地认识到，城市更新行动在推进过程中仍面临一些不容忽视的困难和挑战，需要在下一阶段着力解决。一是资金平衡压力依然较大。虽然我们探索了多元化融资模式，但对于老旧小区改造、微更新等公益性较强的项目，自身缺乏造血能力，主要依赖财政补贴和政策性贷款。随着改造规模的扩大，财政资金面临较大的支出压力。同时，受房地产市场下行影响，土地出让收益增速放缓，通过土地出让反哺城市更新的空间被压缩，社会资本对投资回报周期的要求与项目实际收益之间存在矛盾，导致部分项目招商融资难度加大。二是利益协调难度增加。城市更新涉及政府、产权人、承租人、开发商等多方主体，利益诉求复杂多元。特别是在历史街区保护和城中村改造中，由于涉及产权纠纷、房屋征收补偿标准、经营损失赔偿等问题，极易引发矛盾。部分居民对改造的期望值过高，超出了政策允许的范围，导致征迁谈判周期长、成本高，影响了项目推进进度。三是存量资源盘活利用存在制度障碍。部分老旧厂房、闲置公房因土地性质变更、容积率转移、产权分割等政策限制，难以直接进行改造利用或引入产业。例如，一些工业用地转商业用地需补缴高额土地出让金，增加了改造成本；部分历史建筑产权复杂，无法办理新的消防和规划审批手续，制约了其活化利用的进程。四是长效管理机制尚不健全。虽然我们在改造后引入了物业管理，但部分老旧小区特别是无主管单位的小区，居民付费意识不强，物业费收缴率低，导致物业服务企业难以维持正常运营，容易出现“改造—破坏—再改造”的恶性循环。此外，社区、物业、业委会三方联动机制在一些区域还不够顺畅，治理合力有待加强。六、下一阶段工作思路与重点举措下一阶段，我们将继续坚持问题导向、目标导向和结果导向，以更大力度、更实举措推进城市更新行动，确保圆满完成年度目标任务，推动城市更新工作再上新台阶。（一）聚焦重点片区，打造更新示范标杆不再“撒胡椒面”，而是集中力量打造一批成规模、有影响、可示范的城市更新重点片区。重点推进火车站周边片区、老工业基地连片区的更新改造。我们将坚持“策划先行、规划引领”，邀请国内外高水平团队进行片区策划，统筹考虑空间布局、产业导入、交通组织和公共服务配套，力争通过几年的努力，将其打造成为城市高质量发展的新名片。同时，继续推进完整社区、宜居街区建设，从微观层面提升居民的居住品质。（二）深化机制创新，破解资金土地瓶颈在资金方面，进一步做大做强城市更新基金，探索资产证券化（REITs）路径，盘活存量经营性资产，回收资金用于新的更新项目。积极争取中央预算内投资、专项债等资金支持。优化土地出让收益分配机制，提取一定比例的土地出让收益用于城市更新。在土地政策方面，积极争取上级政策支持，探索实施土地混合利用和容积率奖励机制。对于历史建筑活化利用和老旧厂房改造，允许在符合规划的前提下，灵活变更土地用途，五年内暂不变更土地用途和权属，五年期满后根据具体情况办理用地手续。鼓励通过产权置换、入股合作等方式，整合零星分散的存量土地资源，实现成片改造。（三）强化项目监管，严把工程质量安全始终把工程质量安全放在首位。全面落实建设单位工程质量首要责任和各方主体责任。加强施工现场管理，特别是针对老旧小区改造场地狭小、人员密集的特点，制定专门的施工组织方案和安全防护措施，最大限度减少对居民生活的影响。推广应用绿色建材和绿色施工技术，打造绿色低碳的更新项目。完善项目验收机制，实行联合验收，确保改造效果达到设计标准。（四）注重文化传承，留住城市记忆在城市更新中，将更加注重历史文化的保护与传承。开展全域历史文化资源普查，建立保护名录。在更新改造中，严禁大拆大建、破坏历史风貌，严禁随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑。对于保留的历史建筑，要精心修缮，活化利用，赋予其新的功能，让历史建筑“活”在当下。加强城市设计，管控建筑风貌，确保新建建筑与周边环境相协调，延续城市特有的肌理和文脉。（五）夯实