贝壳-W26Q2财报点评：经营效率提升释放业绩弹性

2026Q2实现经调整净利润同比+75公司实现GTV交易总额9338亿元，同比+6；而营业收入245亿元，同比-6，主要因为货币化率较低的主赛道业务（存量房和新房业务）收入占比65，同比提升了6pct。虽然营收同比下降，但公司通过有效提升各业务贡献利润率和精细管理各项成本费用开支，实现了业绩强势增长。2026Q2，公司归母净利润为26亿元，同比+102；经调整归母净利润为32亿元同比+75归母净利率11同比提升经调整归母净利率13，同比提升6pct；毛利率29，同比提升7pct；贡献利润率33，同比提升6pct；销售费率5.7，同比降低1.6pct；研发费率2.2，同比降低0.2pct；管理费率8.3，同比增加0.3pct，主要受计提坏账准备的一次性影响。图公司单季度交易总额GTV及同比 图公司单季度营业收入及同比公司公告、 公司公告、图公司单季度各业务类型交易总额GTV占比 图公司单季度各业务类型营业收入占比公司公告、 公司公告、图公司单季度归母净利润及归母净利率 图公司单季度经调整归母净利润及同比公司公告、 公司公告、图公司单季度毛利率和贡献利润率 图公司单季度销售管理研发费率公司公告、 公司公告、GTV交易额6299亿元，同比+8，其实交易单量同比增速更高，受成交套均总价下跌拖累。由于非北上、非链家交易单量同比提升更快，链家交易额占比33，同比下降4pct2026Q2，公司存量房业务收入70亿元同比+5其中平台加盟费收入占比24同比提升货币化率1.11同比下降贡献利润率46.1，同比提升6.1pct，主要受益于收入增长释放经营杠杆、经纪人固薪成本2025Q22026Q26.0万家，同比-0.4；经纪人数量54万人，同比-3。图存量房业务单季度交易额及同比 图存量房业务单季度收入及同比公司公告、 公司公告、图存量房业务单季度货币化率 图存量房业务单季度贡献利润率公司公告、 公司公告、图存量房业务单季度链家交易额占比 图存量房业务单季度平台费、加盟费收入占比公司公告、 公司公告、 公司公告、 公司公告、图公司各季度末门店数量及同比 图公司各季度末经纪人数量及同比公司公告、 公司公告、新房业务逆势保持收入稳健，市占率、贡献利润率显著提升。2026Q2，新房业务实现GTV交易额2584亿元同比+1其中链家交易额占比19同比提升0.2pct；新房市占率14.1，同比提升1.6pct；新房业务收入为89亿元，同比+4；新房货币化率3.5维持在高位贡献利润率28.8同比提升4.4pct，主要受益于深度合作项目带来的佣金费率优势和精细化运营下的成本结构优化。图新房业务单季度交易额及同比 图新房业务单季度交易额市占率公司公告、 公司公告、图新房业务单季度收入及同比 图新房业务单季度货币化率公司公告、 公司公告、图新房业务单季度贡献利润率 图新房业务单季度链家交易额占比公司公告、 公司公告、非房业务营收同比下降主要因为主动调整和模式切换，盈利能力持续改善。202Q2司赛业收入86元比-20币率18.比降8pt，主要受房屋租赁业务营收占比提升的结构性影响。其中，家装家居业务2026Q2收入32亿元同比-30贡献利润率40同比提升主要受益于供应链能力增强、材料成本降低。房屋租赁服务2026Q2收入48亿元，同比-15；贡献利润率15，同比提升6.9pct，均受省心租业务中净额法确认收入、利润率更高的新服务模式占比持续提升的影响，在管房源规模仍保持同比增长。图公司单季度新赛道各业务类型营业收入占比 图公司单季度新赛道各业务类型贡献利润占比公司公告、 公司公告、图公司单季度新赛道业务收入及同比 图家装家居业务单季度收入及同比公司公告、 公司公告、图房屋租赁业务单季度收入及同比 图新兴业务及其他单季度收入及同比公司公告、 公司公告、图公司单季度新赛道业务货币化率 图公司单季度新赛道各业务类型贡献利润率公司公告、 公司公告、投资建议：公司经营效率提升，释放业绩弹性。综合考虑主赛道业务的阿尔法优势以及新兴业务模式调整且盈利改善的趋势，我们上调盈利预测，预计公司202-207843801（原值为873849亿元84/7原值为60/5亿元2.4/253PE17.7/17.1风险提示：经济增速放缓、地产政策收紧、楼市热度下降、存量房交易佣金费率下行、新房市占率提升不及预期、新赛道业务盈利改善不及预期等。）财务预测与估值）资产负债表（百万元202420252026E2027E2028E利润表（百万元）202420252026E2027E2028E现金及现金等价物114437773102461713925692营业收入9345794580842878006580027应收款项121308073719468346831营业成本7051374368623475843157715存货净额02854237122172188营业税金及附加00000其他流动资产88588171728169176913销售费用77837329480445644562流动资产合计7660368120683427435682874管理费用1124410656893484078323固定资产24002070264631893699财务费用(1260)(808)(145)(238)(393)无形资产及其他2900224527233012207420848投资收益00000资产减值及公允价值投资性房地产2514421951219512195121951变动00300300300长期股权投资00000其他收入16931041000资产总计133149116668116240121571129372营业利润687040768645920110121短期借款及交易性金融负债288706706706706营业外净收支0601800800800应付款项105217011582554475376利润总额6870467794451000110921其他流动负债4193534690283652657226254所得税费用27921686236125002730流动负债合计5274442407348963272532336少数股东损益13(3)(6)(6)(7)长期借款及应付债券0442442442442经调整归母净利润71985020839087079297其他长期负债89577289728972897289长期负债合计89577731773177317731（百万元202420252026E2027E2028E负债合计6170150138426274045640067经调整归母净利润71985020839087079297少数股东权益12489837669资产减值准备00000股东权益7132466441735318103889236折旧摊销10121072145014831517负债和股东权益总计133149116668116240121571129372公允价值变动损失00(300)(300)(300)）财务费用 (1260) (808) (145) (238) (393)）关键财务与估值指标202420252026E2027E2028E营运资本变动8344(7339)(5261)(1292)(354)每股收益2.091.462.442.532.71其它(7107)871(1306)(1206)(1107)每股红利0.000.000.000.000.00经营活动现金流9447(376)297373939053每股净资产20.7619.3421.4023.5925.97资本开支(1448)(742)(500)(500)(500)ROIC95212022其它投资现金流(7931)6636000ROE64101010投资活动现金流(9378)5894(500)(500)(500)毛利率2521262728权益性融资00000EBITMargin42101112负债净变化0442000EBITDAMargin53111314支付股利、利息00000收入增长201-11-5-0其它融资现金流(5795)(10235)000经调整归母净利润增长率243-266747融资活动现金流(5795)(9793)000资产负债率4643373331现金净变动(5726)(4275)247368938553息率0.00.00.00.00.0货币资金的期初余额19635114