2023年土地登记代理人之土地登记代理实务考试题库

2023年土地登记代理人之土地登记代理实务考试题

库

单选题（共40题）

1、土地登记依法原则的含义不包括（）。

A.土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请

B.土地登记机构依法对存有权属纠纷的土地进行处理

C.土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能

随意夸大或缩小土地登记的效力

D.土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审杳和在土地登记簿上

进行登记

【答案】B

2、关于土地所有权、土地使用权和土地他项权利的变更登记，下列说法错误的

是（）。

A.三种权利的变更登记有日常性

B.三种权利的变更登记有个别性

C.没有进行总登记或初始登记，也可以进行变更登记

D.变更登记主要指权利主体的改变、客体的部分改变及部分内容的改变

【答案】C

3、房地产抵押权设立的必备要件为（）。

A.抵押双方身份证明

B.抵押权登记证书

C.土地使用权权属证明

D.订立抵押合同

【答案】D

4、关于地址变更登记中的地址的描述，下列说法错误的是（）。

A.住所依法只能有一个

B.经常性是指连续居住五年以上的住宅

C.如无相反证明，户籍登记的住址即为经常居住地

D.渔民和海员住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶为住所，而必

须以船籍地为住所

【答案】B

5、下列关于土地登记中权属问题的描述，错误的是（）。

A.我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记

B.土地权利人申请土地登记时，应当提交土地权属来源证明文件

C.“土地权属性质”栏包括所有权、使用权、抵押权和地役权等

D.只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机构才能确定土地权属的性质

和土地使用权类型，并进而在土地登记簿上予以登记

【答案】C

6、下列土地登记事项中，不可能发生的是（）。

A.原始登记文件可能出错

B.原始登记文件不会出错

C.土地登记人员审查疏忽或书写错误

D.登记申请人的弄虚作假、伪造证件等欺骗手段获准土地登记引发的错误

【答案】B

7、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，其转让所得价款

（）0

A.由抵押人自行处理

B.向抵押权人提前清偿债务

C.由抵押人和抵押权人进行平分

D.若由于抵押权人的原因无法接受该价款，则可由抵押人自行支配

【答案】B

8、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权人需要继续使用土地

的应当至迟于届满前（）申请续期。

A.三个月

B.半年

C.一年

D.两年

【答案】C

9、在采用形式主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方已订立了土地转让

合同但并未履行登记手续，当第三人主张该土地权利变动无效时，法律上认定

该项土地权利变动（）。

A.有效

B.无效

C.有可能无效

D.由甲乙两方自行商议解决

【答案】B

13、土地利用具有()。

A.社会性

B.统一性

C.阶级性

D.历史性

【答案】A

14、()是委托代理法律关系成立的要件之一。

A.《土地登记申请书》

B.《上地登记委托书》

C.《国有土地所有权出让合同》

D.土地权属来源证明材料

【答案】B

15、关于土地使用权转移，下列说法错误的是()。

A.地上建筑物所有权人将其地上建筑物出售后，土地使用权随之一同转让

B.地上建筑物转让时，并不涉及土地权利的转移

C.赠与，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上建筑物、构

筑物及其附属设施无偿转让给受赠者的行为

D.交换，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人之间相互交换地上建

筑物、构筑物及其附属设施的行为

【答案】B

16、国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当

()进行更正登记。

A.报经人民政府批准后

B.依法直接

C.通知土地权利人

D.通知土地权利人，并由土地权利人提出申请

【答案】A

17、下列各项中，不属于更名登记申请人应当提交的权属证明文件的是

（）0

A.土地登记机关颁发的土地证书

B.地上建筑物、附着物权属证明

C.姓名或名称变更证明文件

D.人民政府的批地文件

【答案】D

18、下列各项中，国土资源行政主管部门不能对已进行异议登记的内容进行注

销的是（）。

A.土地权利人对异议表示反对的

B.异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的

C.人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的

D.人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的

【答案】A

19、下列关于土地登记的说法中，错误的是（）。

A.土地权利人可以随意改变土地用途

B.同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档保存

C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的

国土资源管理部门分级登记的现象

D.各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，涉及土地资产处

置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资产处置权按照资产隶属

关系确定

【答案】A

20、下列各项中，不属于土地统计资料主要查询方式的是（）。

A.窗口办文查询

B.触控系统杳询

C.远程网络查询

D.资料室阅读查询

【答案】D

21、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括（）。

A.社会责任

B.民事责任

C.刑事责任

D.行政责任

【答案】A

22、下列各项中，国土资源行政主管部门不能对已进行异议登记的内容进行注

销的是（）。

A.土地权利人对异议表示反对的

B.异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的

C.人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的

D.人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的

【答案】A

23、因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，申请人不包括（）。

A.抵押人

B.土地所有者

C.抵押权人

D.受让人

【答案】B

24、依法改变土地用途的，应当向土地所在地的（）提出土地变更登记申

请。

A.县级人民政府

B.县级以上国土资源行政主管部门

C.省级人民政府

D.省级国土资源行政主管部门

【答案】B

25、世界多数国家的地籍资料的发展大体都经历了（）的阶段。

A.法律地籍一一税收地籍一一多用途地籍

B.产权地籍一一税收地籍一一现代地籍

C.法律地籍一一产权地籍一一现代地籍

D.税收地籍一一产权地籍一一多用途地籍

【答案】D

26、下列各项中，农村集体经济组织不能收回土地使用权的情形是（）。

A.为乡村公共与公益事业需要使用土地的

B.不按照批准的用途使用土地的

C.因撤销、迁移等原因而停止使用土地的

D.在法定允许下将土地转让他人使用的

【答案】D

27、下列各项中，不属丁工地登记代理人的基本职业技能的是（〉。

A.精通专业

B.人际沟通

C.收集信息

D.判断决策

【答案】D

28、下列关于农民集体内部成员之间宅基地变更的说法错误的是（）。

A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大

会讨论通过，村民委员会审核同意，报乡镇人民政府批准

B.农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地

C.农村村民出租、出卖住房后，一般可以再申请宅基地

D.出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以

罚款

【答案】C

29、（）是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强

制要求。

A.登记自愿原则

B.登记自主主义

C.登记自发主义

D.登记无强制作用

【答案】D

30、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记的登记制度

是（）。

A.契约登记制度

B.权利登记制度

C.我国的登记制度

D.托伦斯登记制度

【答案】D

31、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）。

A.地址变更登记在宗地《土地登记簿》上进行

B.地址所在街道名称改变时应向土地管理部门提出地址变更申请

C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时，地址变更

登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更

D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须记载土地权

利人地址内容，因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改

【答案】B

32、因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，向国土

资源部门提出土地变更登记申请后由（）依法进行土地权利的变更。

A.建设局

B.县级人民政府

C.原土地登记机构

D.接受申请的国土资源部门

【答案】C

33、申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交的文件资料不包括

（）O

A.土地登记申请书

B.申请人身份证明

C.地上附着物权属证明

D.土地利用现状证明

【答案】D

34、物权变动必须遵循（）原则。

A.公示

B.登记

C.交付

D.通告

【答案】A

35、土地登记通告的内容，不包括（）。

A.土地登记区的划分

B.土地登记期限

C.土地登记收件时间

D.土地登记申请人应该提交的证明文件和资料

【答案】C

36、土地使用权抵押权自（）时设立，否则不发生法律效力。

A.申请

B.登记

C.权属审核

D.核发证书

【答案】B

37、进行注销异议登记时，对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持

的材料应为（）出具。

A.人民政府

B.人民法院

C.土地资源管理部门

D.土地权利人

【答案】B

38、关于地址变更登记中的地址的描述，下列说法错误的是（）。

A.住所依法只能有一个

B.经常性是指连续居住五年以上的住宅

C.如无相反证明，户籍登记的住址即为经常居住地

D.渔民和海员住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶为住所，而必

须以船籍地为住所

【答案】B

39、根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，单位和个人依法使用

的国有土地，由（）登记造册，核发证书，确认使用权。

A.县级人民政府

B.县级以上人民政府

C.县级土地行政主管部门

D.县级以上土地行政主管部门

【答案】B

40、建筑（）即允许建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

多选题（共20题）

1、关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有（）。

A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的权利

B.土地登记代理人有获取劳务报酬的权利

C.土地登记代理人有保障委托人权益的义务

D.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的权利

E.土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务

【答案】ABCD

2、下列关于土地登记弋理合同的叙述中，正确的有（）。

A.土地登记代理合同是双务合同

B.双方当事人之间存在着互为对等的关系

C.土地登记代理合同是有偿合同

D.土地登记代理合同是从合同

E.为更有效地维护双方权益，土地登记代理合同一般采用书面形式

【答案】ABC

3、土地登记代理人应注销登记的情况有（）。

A.脱高土地登记代理工作肉位的时间超过1年

B.同时在两个以上土地登记代理机构执业代理业务

C.允许他人以本人名义执行业务

D.严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定

E.不具有完全民事责任能力

【答案】BCD

4、关于对法定代表人或负责人身份证明的审查，下列说法正确的有（）。

A.法人代表身份证明的审查可以没有组织证明

B.法定代表人或负责人身份证明，必须是法人组织开具的证明

C.必须有法人组织公章

D.单位名称是全称且与公章名称致

E.开具证明时间，应在法定代表人或负责人任期之内，不能由已过期的任命书

代替

【答案】BCD

5、对宗地自然状况审核的内容主要包括（）。

A.宗地范围

B.宗地面积

C.宗地用途

D.宗地形状

E.宗地价格

【答案】ABC

6、在土地登记查询中，对查询人的要求有（）。

A.根据资料的重要程度交纳相关查询费

B.未经土地登记机关的批准，不得将土地登记资料携带出指定的场所

C.不得非法使用查询结果

D.对涉密登记资料负保密义务

E.查询时保持土地登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、划线、注记、涂

改或折页

【答案】BCD

7、下列各项中，属于预告登记消灭的原因的有（）。

A.土地权利依法终止

B.预告登记保全的债权消灭

C.预告登记过程中有第三人对预告登记的土地权利提出异议

D.预告登记保全的请求权得到实际履行

E.权利人明确作出放弃预告登记的意思

【答案】ABD

8、下列关于《土地登汜申请书》填写基本要求的表述正确的有（）。

A.《土地登记申请书》由登记机关负责填写

B.《土地登记申请书》以宗地为单位填写

C.一个土地使用者或所有者使用或拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写

D.一宗地有多个使用者的，按其共有使用权人在本宗地所占土地份额，由各共

有使用权人分别填写

E.土地他项权利申请书只由土地他项权利拥有人填写

【答案】BCD

9、按照土地权利的不同，土地权属来源可分为（）。

A.土地他物权来源

B.集体土地所有权来源

C.集体土地使用权来源

D.国有土地使用权来源

E.国有土地所有权来源

【答案】BCD

10、根据房地产管理相关法律，下列关于房地产抵押关系的描述正确的有

（）O

A.转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权同时转让

B.转让建设用地使用权时，该土地上的房屋也应一并转让

C.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物也同属于抵押财产

D.抵押人未按规定将房地一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押

E.建设用地使用权实现抵押权时，地上新增建筑物所得的价款，抵押权人优先

受偿

【答案】ABD

11、小王即将在30天后取得国土资源部土地登记上岗资格证，那么在这段时间

内，他（）。

A.可以无证上岗

B.不需参加继续教育培训

C.不得从事土地权属审核和登记审查工作

D,不得在土地登记审批表和土地登记簿上签字

E.对违规操作造成错登漏登的，不承担任何责任

【答案】CD

12、在土地登记申请过程中，不可以直接申请，必须由其法定代理人代理申请

的是（）。

A.法人

B.非法人组织

C.无民事行为能力的自然人

D.有完全民事行为能力的自然人

E.限制民事行为能力的自然人

【答案】C

13、下列关于委托人权利和义务的叙述，不正确的有（）。

A.委托人有规定代理权限的权利

B.委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务

C.委托人有承担后果的义务

D.委托人有承担处理事务费用的权利

E.委托人有支付代理佣金的义务

【答案】BD

14、土地登记代理委托书应明确的内容包括（）。

A.土地登记代理的权限

B.上地登记代理人姓名

C.土地登记代理机构名称

D.土地权属状况

E.十.地登记代理的内容

【答案】ABC

15、实行土地登记公开查询的法律依据有（）。

A.土地登记资料可以公开查询

B.土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理

C.土地登记文件资料正以随便向第三人提供或者公布

D.需要查询土地登记文件的，受让人、抵押权人和承租人应当提出书面请示

E.凡符合查询规定的，土地行政主管部门应当出具书面查询结果或资料

【答案】ABD

16、我国土地登记初期规定公路不予发证的原因有（)0

A.公路所占的农田等在修建公路后仍然应归当地村民集体所有

B.公路按照规定使用权应归国家所有

C.公路的使用者并不固定，权利人不明确，权利主体难以确定

D.我国法律使用了土地使用权的概念，但是，使用权的权益并没有界定，圳果

发证后持证人按照一般使用人权益限制使用人使用，法律上没有明确制止的规

定

E.公路大部分是由国家作为公益事业进行的投资和维护，公路本身没有赢利，

不会与其他使用者产生经济方面的纠纷

【答案】CD

17、关于初始土地登记，下列表述正确的有()。

A.初始土地登记又称作总登记

B.初始土地登记是对一定区域内的土地进行的普遍登记

C.初始土地登记是变更土地登记的基础

D.国家政策发生变化时需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记

E.一般在从未进行过土地登记的地区，以及原有登记需要仝面更新的情况下进

行初始土地登记

【答案】ABC

18、土地总登记中，土地登记领导小组的任务包括()o

A.审核土地总登记实施方案

B.调处重大土地权属纠纷和问题

C.负责制定本地区内涉及土地总登记工作计划

D.进行土地总登记申请的受理和处理工作，进行地籍调查和地籍测量

E.领导下设的办事机构，负责土地总登记日常工作

【答案】ABC

19、土地登记代理机构的设立应具备的条件包括（）。

A.有足够数量的专业人员

B.有自己的名称和组织机构

C.有固定的服务场所

D.有充足的资金

E.符合法律、行政法规规定

【答案】ABCD

20、关于土地登记卡填写要求，下列表述正确的有（）。

A.土地登记卡以权利人为单位填写

B.土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时在土地登记卡主卡上进

行登记

C两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，土地登记时，填写宗地土地登

记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表

D.地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡

E.土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更及注销土地他项权利的，在土

地登记卡续表上进行登记

【答案】BCD

大题（共10题）

一、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地

使用权，面积为18000m2,用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。

1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了8000nl2工业用地，使

用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B县第

一机械厂应当如何申请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什

么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（DB县第一机械厂应该分别申请两

宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请

时限的规定是：①按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金

的，应该在支付出让金30日内提出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期

付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期时款后30日内申请国有土地使

用权设定登记°本题中，B具第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3；应该提交的材料包括：①土地

使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身

份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；④《国有土地使用

权出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托竹

及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地

登记之口起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门

签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属

审核要点是：（1）对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用双出

让合同中受让人是否一致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用

权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）定使用期限的审核。要注意出让

年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否

与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付情况的审核等。

二、2006年，M企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地

使用权，面积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年限为50年，登记时间

为2006年3月5日。为抵押贷款，2009年企业经批准将其中北边一厂区土地

使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业拍

卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地使用权。问题：如何办理该宗地的变

更登记手续？

【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：：1）M企业和设定抵押权的银行

应向原土地登记机关提出注销土地他项权利（抵押权）登记申请，土地登记机关

按土地登记程序办理注销登记手续。（2）Y企业和M企业应分别申请土地使月权

变更登记。申请时限为Y企业与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交

的证明文件主要有：①土地使用权变更登记申请表；②Y企业和M企业的法人

证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；③转让全

同；④原土地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交纳证明；⑦委托代

理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。（3）土地使用权变更登记的基

本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一注册登记一核发十地证书.具体

如下：①对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符

合规定要求的，予以受理；②进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址

的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为

30—1和30—2；③进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进夕亍审

核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；④注册登记，分别新建《土地

登记卡》，在新土地登记卡上进行登记：⑤核发证书，收回并注销原土地证

书，分别填制新的国有土地使用证。

三、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴旺村同意，

市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权。

批准用途为宅基地。批准土地面积为200nl2,张其、李某各拥有90m2,根据地

籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为

200ni2,集体土地使用权批准拨用手续符合法律规定。根据土地登记有关规定,

建议为张某办理集体土地使用权登记。问题：1.该宗土地在审核批准后的土地

登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主体一般为本

集体经济组织成员，具体包括哪些？

【答案】1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质为集体土地

使用权。权利人为张某和李某。

2.（1）集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、

收益、处分自己所有土地的权利。（2）农民集体土地使用权是指从集体土地所有

权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非

农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。3.集体土地使用权主体一般为本

集体经济组织成员具体包括：（1）集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为

农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工和

军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。（2）集体农用土地使用权的主体一般

为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须

经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府

批准。（3）集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以

为其他社会单位和个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先

权。如果“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外

的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同

意。

四、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X市幸福路A

号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的

《企业法人营业执照》，该公司的地址变更为X市财源路N号，该企业向有关

部门提出该宗地地址变更登记。问题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什

么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有

关部门提交的土地权属证明文件有哪些？

【答案】1.宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居住地；

（2）须属固定场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当提交的土地

权属证明文件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为

土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用

权证书；申请人为土地使用权抵押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明

书。（2）地上建筑物、附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更

登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证

等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开具的地址变

更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法

人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理

部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效

证件，如申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门

颁发的经过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单

位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。

五、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业

进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资（入股）。近几年由于经营

管理不善，企业正准备宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出

资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改

制时，国有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地

使用权出资（入股）有什么法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企业改革和发

展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产双关系，盘活和显化土地资

产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是

指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，

该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使

用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股

权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资

格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革

的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使

用权作价出资（入股）的行业、企业有：（D自然垄断的行业、提供重要公共产品

和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革

和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注

入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价

后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股友转让变现。（3）对承担国家计

划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也

可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。工根据《中华人民共和国公司

法》第二十七条、《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以

土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高

估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者

有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资（入股）方式进行

资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委

托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订

土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门

初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国

有土地使用权出资（入股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（入股）必须

依法审批；（2）国有土地使用权出资（入股）方式受范围限制；（3）国有土地使用

权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果要备案；（4）作价出资（入股）取得

的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或诋押；（5）土地行政主管部门应

与国有股权持股单位签订委托持股合同。

六、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢6层厂房后

（厂房土地性质为国有划拨土地），将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出

售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来

的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更

登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：（1）对申请

人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。（2）对转让地块投

资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的

约定。（3）对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期

限。（4）对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。

⑸对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门

的批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有

《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地属划

拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某乂擅自更改了土

地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，

同时查处其违法用地情况。

七、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X市幸福路A

号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的

《企业法人营业执照》，该公司的地址变更为X市财源路N号，该企业向有关

部门提出该宗地地址变更登记。问题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什

么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有

关部门提交的土地权属证明文件有哪些？

【答案】1.宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居住地；

（2）须属固定场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当提交的土地

权属证明文件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为

土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用

权证书；申请人为土地使用权抵押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明

书。（2）地上建筑物、附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更

登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证

等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开具的地址变

更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法

人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理

部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效

证件，如申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门

颁发的经过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单

位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。

八、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业

进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资（入股）。近几年由于经营

管理不善，企业正准备宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出

资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改

制时，国有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地

使用权出资（入股）有什么法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企业改革和发

展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资

产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是

指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，

该十地便用权由新设企业持有,可以依照土地管理法律、法规关干出计十.地便

用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股

权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资

格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行'业、企业类型和改革

的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使

用权作价出资（入股）的行业、企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品

和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革

和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注

入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价

后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股灰转让变现。（3）对承担国家计

划内重点技术改造项巨的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也

可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司

法》第二十七条、《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以

土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高

估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者

有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资（入股）方式进行

资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委

托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订

土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门

初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国

有土地使用权出资（入股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（入股）必须

依法审批；（2）国有土地使用权出资（入股）方式受范围限制；（3）国有土地使用

权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果要备案；（4）作价出资（入股）取得

的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或丞押；（5）土地行政主管部门应

与国有股权持股单位签订委托持股合同。

九、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地

使用权，面积为18000m2,用途