2024-2025年度上海市土地登记代理人之土地登记代理实务典型题汇编及答案

2024-2025年度上海市土地登记代理人之土地登记代理实务

典型题汇编及答案

一单选题（共80题）

1、代理关系的主体不包括（）o

A.代理人

B.被代理人

C.利害关系人

D.相对人

【答案】C

2、土地登记公开性的内在要求是（）。

A.公开土地登记结果

B.公开土地登记依据

C.公开土地登记程序

D.土地登记资料可公开查询

【答案】D

3、土地登记通告的内容，不包括（）。

A.土地登记区的划分

B.土地登记期限

C.土地登记收件时间

D.土地登记申请人应该提交的证明文件和资料

【答案】C

4、土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行，在“登记的其他

内容及变更登记事项”栏土地他项权利登记条款上加盖（）印章。

A.终止

B.变更

C.取消

D.注销

【答案】D

5、()登记资料是指涉及国家安全、军事设施等单位的土地登记资料内容。

A.特殊

B.秘密

C.特密

D机密

【答案】A

6、()是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。

A.登记自愿原则

B.登记自主主义

C.登记自发主义

D.登记无强制作用

【答案】B

9、进行注销异议登记时，对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持的材料应为

()出具。

A.人民政府

B.人民法院

C.土地资源管理部门

D.上地权利人

【答案】B

10、一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为

称为企业的()。

A.合并

B.兼并

C.分立

D破产

【答案】B

11、下列各项中，不属于土地登记代理人的范本职业技能的是（）。

A.精通专业

B.人际沟通

C.收集信息

D.判断决策

【答案】D

12、下列各项中，不属于土地总登记公告意义的是（）。

A.追求登记效力的公平性，保证登记的公信力

B.为土地登记机关树立良好形象

C.在一定时间内，征询利害关系人的异议

D.让权利人及时「解其土地权利是否得到保护

【答案】B

13、对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记是（）。

A.全面登记

B.初始登记

C.设定登记

D.其他登记

【答案】B

14、脱离土地登记代理工作岗位连续（）年以上的土地登记代理人应被注销登记。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

15、下列关于地上建筑物的行为中，不会涉及建设用地使用权转移的是（）°

A买卖

B.赠与

C.坍塌

D.交换

【答案】C

16、权利登记制度发源于（）。

A.法国

B.德国

C.中国

D.澳大利亚

【答案】B

17、建筑（）即允许建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D海拔

【答案】C

18、某企业原属国有企业，经国家划拨取得•宗土地的使用权，后因企业改制，原划拨土

地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土地（）抵押。

A.不允许

B.允许依法

C.要经人民政府批准后方可

D.只能由土地部门决定是否可以

【答案】B

19、集体土地所有权主体不包括（）。

A.乡农民集体

B.村农民集体

C.村民个人

D.村民小组农民集体

【答案】C

20、依法改变土地用途的，应当向土地所在地的（）提出士.地变更登记申请、

A.县级人民政府

B.县级以上国土资源行政主管部门

C.省级人民政府

D.省级国土资源行政主管部门

【答案】B

21、房屋登记，应由当事人双方申请登记的是：（）

A.合法建造房屋

B.继承房屋

C.房屋所有权人姓名变更

D.共有房产份额变化

【答案】D

22、在采用形式主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方已订立了土地转让合同但并

未履行登记手续，当第三人主张该土地权利变动无效时，法律上认定该项土地权利变动

（）O

A.有效

B.无效

C.有可能无效

D.由甲乙两方自行商议解决

【答案】B

23、因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的，注销登记申请人为（）o

A.地役权人

B.供役地权利人

C.土地使用权人

D.地役权人和供役地权利人

【答案】B

24、依法改变土地用途的，应当向土地所在地的（）提出士.地变更登记申请、

A.县级人民政府

B.县级以上国土资源行政主管部门

C.省级人民政府

D.省级国土资源行政主管部门

【答案】B

25、由（）批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资（入股）方式配

置土地.

A.省级国土资源行政主管部门

B.省级以上人民政府

C.县级以上人民政府

D.国务院

【答案】B

26、下列关于土地登记的说法，错误的是（）。

A.国有土地和农民集体所有的土地依法确定给单位或者个人使用并进行土地登记后，对土

地权利人依法取得的土地权利可以起到确认保障的作用

B.在土地交易过程中，通过土地登记，对土地权属变动关系进行确认，可以有效的促进土

地市场规范，维护正常的土地市场秩序

C.土地登记是土地管理的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个主要信息源，是国

家收取土地租、税、费的重要依据

D.任何土地用途变更均需要进行土地登记，而且土地部门应无条件对其进行登记

【答案】D

27、下列关于土地登记代理合同的说法，错误的是（）o

A.土地登记代理合同有利于维护上地登记代理市场的秩序

B.代理事项是土地登记代理合同的客体

C.土地登记代理人以代理人的名义与委托人签订合同

D.土地登记代理合同能有效保障合同当事人的合法权益

【答案】C

28、在土地登记查询中，查询机关对属于不予受理查询范围的，应在（）个T.作日内

告知查询人。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】A

29、下列关于土地登记中权属问题的描述，错误的是（）。

A.我国只对集体上地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记

B.土地权利人申请土地登记时，应当提交土地权属来源证明文件

C.“土地权属性质”栏包括所有权、使用权、柢押权和地役权等

D.只有根据合法的土地权属来源证明，上地登记机构才能确定土地权属的性质和土地使用

权类型，并进而在土地登记簿上予以登记

【答案】C

30、土地登记代理人最基本的权利是（）。

A.获取劳务报酬的权利

B.依法开展土地登记代理业务的权利

C.要求委托方提供相关资料的权利

D.对委托方梃出建议的权利

【答案】A

31、下列各项中，国土资源行政主管部门不能对已进行异议登记的内容进行注销的是

()O

A.土地权利人对异议表示反对的

B.异议登记申请人在异议登记之口起IJL口内没有起诉的

C.人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的

D.人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的

【答案】A

32、土地登记代理活动的核心是()。

A.代理行为

B.委托代理合同

C.代理业务

D.授权委托责任

【答案】B

33、土地利用具有（）。

A.社会性

B统一性

C.阶级性

D.历史性

【答案】A

34、关于出让土地使用权的转让，下列说法不正确的是（）。

A.出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移

B.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，不得转让

C.转让后用途不得改变

D.其使用期限为出让合同规定的期限减去原使用者已使用的期限后的剩余年限

【答案】c

35、不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记（）。

A.继续有效

B.不确定

C.失效

D.两年有效

【答案］C

36、变更土地登记的基础是（）。

A.注销登记

B.设定土地登记

C.土地总登记

D.初始土地登记

【答案】C

37、下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是（）o

A.土地用途变更批准文件是上地登记人员办理上地用途变更登记时审核的一般文件

B.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点

C.土地用途变更批准文件是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据

D.土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地作用变更的要件

【答案】A

38、下列关于农民集体内部成员之间宅基地变更的说法错误的是（）。

A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大会讨论通过,

村民委员会审核同意，报乡镇人民政府批准

B.农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地

C.农村村民出租、出卖住房后，一般可以再申请宅基地

D.出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款

【答案】C

39、土地使用权抵押权自（）时设立，否则不发生法律效力。

A.申请

B.登记

C.权属审核

D.核发证书

【答案】B

40、关于土地登记分类，下列说法正确的是（）。

A.土地登记仅包括初始登记

B.土地登记仅包括变更登记

C.土地登记包括初始登记和变更登记

D.权利的设定登记属于初始登记

【答案】c

41、下列各项中，不属于土地总登记技术准备工作的内容的是（)O

A.制定各项工作规定和细则

B.购买仪器

C.收集资料

D.宣传培训

【答案】B

42、土地登记代理活动的核心是（）。

A.代理行为

B.委托代理合同

C.代理业务

D.授权委托责任

【答案】B

43、下列各项中，不属于土地总登记技术准备工作的内容的是（）。

A.制定各项工作规定和细则

B.购买仪器

C.收集资料

D.宣传培训

【答案】B

44、当土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，由土地权利人和利害关系人申请更正原登

记内容的土地登记称为（）。

A.预告登记

B.变更登记

C.注销登记

D.更正登记

【答案】D

45、与土地登记的一般程序相比，下列各项不属于初始土地登记程序特殊性的是（）。

A.增加了准备工作

B.增加了公告

C.增加了通告

D.增加了登记申请

【答案】D

46、我国土地登记过程中土地登记标的物是指（）

A.土地及上面的房屋

B.土地及建筑物

C.土地及附着物

D.土地

【答案】D

47、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记的登记制度是（）。

A.契约登记制度

B.权利登记制度

C.我国的登记制度

D.托伦斯登记制度

【答案】D

48、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括（）。

A.社会责任

B.民事责任

C.刑事责任

D.行政责任

【答案】A

49、查询申请人查询到有关的土地登记信息后，如果希望将此作为证明某一事实的证据以

向有关方面提供，要求查洵机构在查询结果上盖印鉴章，这种查询方式称为（）。

A.签证

B.鉴证

C.盖章查询

D.批准

【答案】B

50、下列关于集体土地产权登记申请人的表述中，不正确的是（）。

A.使用宅基地的城镇、农村居民由其集体土地所有权人申请土地登记

B.村集体内有两个以上农村集体经济组织的，可以由村集体代办

C.村集体所有土地由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记

D.使用四荒拍卖土地的农村居民山农地使用合同签订人申请土地登记

【答案】A

51、世界多数国家的地籍资料的发展大体都经历了（）的阶段。

A.法律地籍一一税收地籍一一多用途地籍

B.产权地籍一一税收地籍一一现代地籍

C.法律地籍一一产权」也籍-一现代地籍

D.税收地籍一一产权地籍一一多用途地籍

【答案】D

52、当土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，由土地权利人和利害关系人申请更正原登

记内容的土地登记称为（）。

A.预告登记

B.变更登记

C.注销登记

D.更正登记

【答案】D

53、关于土地使用权抵押权变更，下列说法不正确的是（）o

A.抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物

已经柢押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让无效

B.转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，但这

并不影响他对抵押物的转让

C.抵押权不得与•债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保

D.抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内，持有关文件到土地

行政主管部门办理变更抵押登记手续

【答案】B

54、土地登记资料公开查询的程序是（）。

A.查询、鉴证和查询收费

B道询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审食查询

C查询工地登记资料的申请、查询、对I：地登记资料查询申请的审查、鉴证

D.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、杳询、鉴证和查询收费

【答案】D

55、对土地权利证书进行审核时，其重点是（）

A.报人民政府审批

B.查看地籍资料的原始记载

C.保证登记过程不会产生土地权属纠纷

D.查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力

【答案】D

56、补发的土地证书应注明“补发”字样，时问以（）为准。

A.补发证书H

B.申请补发证书日

C.土地登记簿辞记日

D.申请H

【答案】C

57、出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时应具备的条件不包括（）o

A.按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B.转让时已经建成的，应持有房屋所有权证书

C.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上

D.属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

【答案】C

58、下列关于土地登记的说法中，错误的是（）。

A.上地权利人可以随意改变I：地用途

B.同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档保存

C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的国土资源管

理部门分级登记的现象

D.各地在具体的上地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，涉及工地资产处置时，可将

土地资产处置权与土地登记权分离，土地资产处置权按照资产隶属关系确定

【答案】A

59、以出让方式获得土地使用权的土地进行房地产开发，满()年未动工开发的可以

收回土地使用权。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

60、土地登记资料公开查询的程序是()。

A.查询、鉴证和查询收费

B.直询土地登记资料的申请、对土地登记资料杳询申请的审直、杳询

C.查询土地登记资料的申请、查询、对土地登记资料查询申请的审查、鉴证

D.查询上地登记资料的申请、对工地登记资料查询申请的审查、查询、鉴证和查询收费

【答案】D

61、下列各项中，不属于土地登记代理人的基本职业技能的是（）。

A.精通专业

B.人际沟通

C.收集信息

D.判断决策

【答案】D

62、根据《土地登记办法》规定，对当事人提出的土地登记申请，共申请材料不齐全或者

不符合法定形式的，应当当场或者在（）日内一次告知申请人需要补正的全部内容。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】B

63、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权，最长不超过（）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

64、不可以划拨方式取得国有土地使用权的是（）。

A.国家重点扶持的交通用地

B.某集团商贸中心建设用地

C.军事用地

D.城市基础设施用地

【答案】B

65、有关注销登记的工作程序，下列排列正确的是（）o

A.注销登记申请、审核、注册登记、注销（收回）或更改二地权利证书

B.审核、注销登记申请、注册登记、注销（收回〕或更改二地权利证书

C.审核、注册辞记、注销（收回）或更改土地权利证书

D.注销登记申请、审核、注销（收回）或更改上地权利证书

【答案】A

66、国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当（）进行更

正登记.

A.报经人民政府批准后

B.依法直接

C.通知土地权利人

D.通知土地权利人，井由土地权利人提出申请

【答案】A

67、土地登记机构一般设在（）。

A.各级政府

B.集体土地管理部门

C.人民代表大会

D.国土资源行政主管部门

【答案】D

68、下列各项中，农村集体经济组织不能收回土地使用权的情形是（）。

A.为乡村公共与公益事业需要使用土地的

B.不按照批准的用途使用土地的

C.因撤销、迁移等原因而停止使用土地的

D.在法定允许下将土地转让他人使用的

【答案】D

69、不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记（）。

A.继续有效

B.不确定

C.失效

D.两年有效

【答案】C

70、对由股份有限公司或有限责任公司等公路经营企业经营管理的高速公路及其他封闭式

公路线路用地而言，公路线路用地登记的持证人是（）。

A.公路经营企业

B.公路行政主管部门

C.国土资源行政主管部门

D.人民政府代表全体人民所行

【答案】A

71、土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行，在“登记的其

他内容及变更登记事项”栏土地他项权利登记条款上加盖（）印章。

A.终止

B.变更

C.取消

D.注销

【答案】D

72、下列各项中，不属于土地统计资料主要查询方式的是（）。

A.窗口办文查询

B.触控系统有询

C.远程网络查询

D.资料室阅读查询

【答案】D

73、土地等不动产物权变动的公示方式为（）。

A.交付

B.登记

C.协议

D.协商

【答案】B

74、下列有关查询土地登记的申请的说法中，错误的是（）。

A.查询人直询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明，并填写直询申请表

B.查询人为个人的，应当提交单位的证明文件

C.土地权利人应当提交其权利凭证

D.境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证或者认证

【答案】B

75、关于土地使用权抵押权变更，下列说法不正确的是（)O

A.抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物

已经柢押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让无效

B.转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，但这

并不影响他对抵押物的转让

C.抵押权不得与•债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保

D.抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内，持有关文件到土地

行政主管部门办理变更抵押登记手续

【答案】B

76、下列选项属于异议登记申请内容的是（）。

A.房屋面积及编号

B.所购房产土地使用年限

C.不动产权利归属

D.所在小区土地用途

【答案】C

77、关于土地使用权转移，下列说法错误的是（）。

A.地上建筑物所有权人将其地上建筑物出售后，土地使用权随之一同转让

B.地上建筑物转让时，并不涉及土地权利的转移

C.赠也是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上建筑物、构筑物及其附

属设施无偿转让给受赠者的行为

D.交换，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人之间相互交换地上建筑物、曲筑

物及其附属设施的行为

【答案】B

78、下列关于农民集体内部成员之间宅基地变更的说法错误的是（）。

A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大会讨论通过,

村民委员会审核同意，报乡镇人民政府批准

B.农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地

C.农村村民出租、出卖住房后，一般可以再申请宅基地

D.出卖或出租建房用地的，限期将上地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款

【答案】C

79、土地登记的基本单元是（）。

A.宗地

B.地块

C.权属地

D.租赁土地

【答案】A

80、土地登记公开性的内在要求是（）。

A.公开土地登记结果

B.公开土地登记依据

C.公开上地登记程序

D.上地登记资料可公开查询

【答案】D

二多选题（共20题）

1、按照土地权利的不同，土地权属来源可分为（）。

A.土地他物权来源

B.集体土地所有权来源

C.集体土地使用权来源

D.国有土地使用权来源

E.国有土地所有权来源

【答案】BCD

2、根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人可以从事的登记代

理业务包括（）。

A.帮助土地权利人解决土地权属纠纷

B.填写土地登记卡、上地权利证书

C.查询工地登记材料

D.收集、整理土地权属来源证明材料

E.办理土地登记申请、指界

【答案】CD

3、划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记的申请人为原划拨国有建设用胆使

用权人。申请人应当提交的权属证明文件包括（），

A.人民政府批准文件

B.原《国有土地使用证》

C.《国有建设用地使用权出让合同》

D.土地出让金及有关税费缴纳凭证

E.国有建设用地划拨决定书

【答案】ABCD

4、划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记的申请人为原划拨国有建设用地使

用权人。申请人应当提交的权属证明文件包括（），

A.人民政府批准文件

B.原《国有土地使用证》

C.《国有建设用地使用权出让合同》

D.土地出让金及有关税费缴纳凭证

E.国有建设用地划拨决定书

【答案】ABCD

5、某自然人甲得到朋友赠与的一套房屋，其应缴纳的税种包括（）°

A.土地增值税

R.契税

C.房产税

D.印花税

E.城镇土地使用税

【答案】BD

6、下列关于土地登记代理合同的叙述中，正确的有（）。

A.土地登记代理合同是双务合同

B.双方当事人之间存在着互为对等的关系

C.工地登记代理合同是有偿合同

D.土地登记代理合同是从合同

E.为更有效地维护双方权益，土地登记代理合同一般采用书面形式

【答案】ABC

7、土地卷记的原则包括（）。

A.依法的原则

R.公开的原贝（J

C.申请的原则

D.审查的原则

E.属地登记的原则

【答案】ACD

8、土地登记代理机构的设立应具备的条件包括（）。

A.有足够数量的专业人员

B.有自己的名称和组织机构

C.有固定的服务场所

D.有充足的资金

E.符合法律、行政法规规定

【答案】ABCD

9、《土地登记申请书》中权属性质一栏填写的内容包括（）。

A.国有土地所有权

R.国有土地使用权

C.集体土地所有权

D.集体土地使用权

E.土地他项权利

【答案】BCD

10、土地总登记中，土地登记领导小组的任务包括（）。

A.审核土地总登记实施方案

B.调处重大上地权属纠纷和问题

C.负责制定本地区内涉及I:地总登记工作计划

D进行土地总登记申请的受理和处理工作，进行地籍调查和地籍测量

E.领导下设的办事机构，负责土地总登记日常工作

【答案】ABC

11、承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经有关部门同意或根据租赁合同约

定，可将承租的国有建设用地使用权（）。

A.出让

B.转租

C转让

D处置

E.抵押

【答案】BC

12、下列关于委托人权利和义务的叙述，不正确的有（）°

A.委托人有规定代理权限的权利

B.委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务

C.委托人有承担后果的义务

D.委托人有承担处理事务费用的权利

E.委托人有支付代理佣金的义务

【答案】BD

13、下列（）情况发生时，视为土地登记代理机构年度审查不合格。

A.未按时办理资质有关登记事项变更登记的

R.专业持证人员数量不足的

C.公司注册资本不足1000万元的

D.有严重违法经营行为的

E.逾期未办理年审的

【答案】ABD

14、在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意（）。

A.资料是否易处理

B.有关材料的真实性、合法性

C.材料是否完整、齐全

D.材料的取得程序要合法

E.土地登记代理人应事先准备好需要收集资料的的清单

【答案】BCD

15、土地初始登记的特点体现为（）。

A.初始登记属于总登记的范畴

R.初始登记具有经常性

C.初始辞记具有集中性

D.初始登记具有全域性

E.初始登记具有分散性

【答案】B

16、土地用途变更登记的意义有（）.

A.可以使土地用途转变变得更为频繁

B.可以保持工地登记资料的现势性

C.可以在登记过程中发现I:地用途变更中出现的问题并及时调整

D.可以通过土地用途变更登记，把土地利用纳入政府的规划和控制之中

E.使国土资源行政主管部门及时r解和掌握土地利用状况的变化，方便政府对土地的管理

【答案】BCD

17、可申请参加土地登记代理人职业资格考试的条件有（）o

A.取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事土地登记代理相关工作

满3年

B.取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年，其中从事土地登记代理相关工作

满2年

C.取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事土地登记

代理相关工作满1年

D.取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满2年，其中从事土地登记代理相关工作满1

年

E.取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满1年

【答案】BCD

18、行政主管部门可以对代理人和代理机构进行行政处罚的情况有（）。

A.土地登记代理机构或分支机构不符合设立条件的

B.上地登记代理机构的名称不符合规定的

C.代理人未取得资格证的、申请职业不符合条件的

D.土地登记代理人以代理机构的名义从事土地登记代理活动的

E.土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构从事代理活动的

【答案】ABC

19、土地用途变更登记时申请人应当提交的权属文件资料包括（）。

A.土地登记机关发出的土地证书

B.申请人的身份证明

C.地上建筑物权属证明

D.土地用途变更的批准文件

E.土地调查说明书

【答案】ACD

20、下列各项中，属于预告登记消灭的原因的有（）。

A.土地权利依法终止

B.预告登记保全的债权消灭

C.预告登记过程中有第三人对预告登记的土地权利提出异议

D.预告登记保全的请求权得到实际履行

E.权利人明确作出放弃预告登记的意思

【答案】ABD

三大题（共10题）

1、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X市幸福路A号。依据

2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的《企业法人营业执

照》，该公司的地址变更为X市财源路N号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登

记。问题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交

的土地权属证明文件有哪些？

【答案】1.宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居住地；（2）须属固定

场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当提交的土地权属证明文

件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为土地所有权人的提交

土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵

押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。（2）地上建筑物、附着物权属证明凡

是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，

如房管部门颁发的房产证等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部

门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人

为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或

主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址

变更登记的公司，其地址变更证明文件为匚商行政管理部门颁发的经过更址登记后的《企

业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或

更址通知书即可。

2、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业进行股份制

改造，改制时国家以土地史用权作价出资（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备

宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改制时，国有上

地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资（入股）有什么

法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步

推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地及产，对改制的国有企业涉

及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管

理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、低押。土地使用权作价出资（入股）

形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托

有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采

取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的

行业、企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资

入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、

租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。（3）对承担国家

计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价

出资（入股）方式向企业注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、

《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进

行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有

限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权

作价出资（入股）方武进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，

企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟

订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，

应在省级以上上地行政主管部门办理工地资产处置审批时备案。4.国有上地使用权出资（入

股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使用双出

资（入股）方式受范围限制；（3）国有土地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果

要备案；（4）作价出资（入股）取得的上地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵捏；（5）

土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。

3、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业进行股份制

改造，改制时国家以土地史用权作价出资（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备

宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改制时，国有土

地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有I：地使用权出资（入股）有什么

法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（人股）是国家为「支持国有企业改革和发展，进一步

推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉

及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管

理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）

形成的国家股股权，按照国有资产投资体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托

有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采

取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的

行业、企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资

入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、

租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。（3）对承担国家

计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价

出资（入股）方式向企业注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、

《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进

行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有

限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权

作价出资（入股）方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，

企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟

订上地资产处置的具体方案。I:地估价报告经企业所在市、县上地行政主管部门初审后，

应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国有土地使用权出资（入

股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（入股）必须依法审批；（2）国有上地使用双出

资（入股）方式受范围限制；（3）国有I：地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果

要备案；（4）作价出资（入股）取得的工地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵捏；⑸

土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。

4、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面

积为18000m2,用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记,1998年8月该厂进

行技术改造，又在原宗地附近购置了8000m2工业用」也使用年限50年。现为抵押贷款

之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B县第一机械厂应当如何申请土地登记？

2.如何确定上地使用期限？3.出让工地使用权设定登记权属的审核要点是什么？

【答案】1.应当按以卜规则申请土地登记：（1JB县第一机械J应该分别申请两宗地的出让

国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按

出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提

出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在

每期付款后30口内申请国有土地使用权设定登记°本题中，B县第一机械厂未按规定及

时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3）应该提交的材

料包括：①土地使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和

个人身份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；@《国有土地使用权

出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身

份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起

按50年计算。即土地使月权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订《土地使用权出

让合同书》之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：（1）对申请人的审核。

要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；（2）对土地权属来

源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理

部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有二地使川权；（3）对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是

否与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付情况的审核等。

5、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢6层厂房后（厂房土地

性质为国有划拨土地），将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变

更登记。问题：1.王某、李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为r王某、李某，用途由原来的工业用地

变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更登记,

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：（1）对申请人的审核。

申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。（2）对转让地块投资情况的审核。出让、

国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。（3）对使用期限的审核。土

地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。（4）对税费的审核。申请人应按国家规定

缴纳有关税费，如土地增慎税等。（5）对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改

变土地用途应经有关部门的批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手

续，申请人领有《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地

属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳上地出让金，而王某和李某又擅自更改了土地的利

用类型，因此，国土部门应当对其提用的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用

地情况。

6、某省W国有机械厂因发展的需要，欲临时取得一宗5000m2的集体土地使用权，按照

《土地登记规则》的要求：王某系机械厂的法人代表。问题：1.作为申请人，王某应向土

地登记机关提交哪些必要材料？

2.依据申请人类型的不同，申请人所提供的身份证明文件有何区别？3.若土地申请人委托

他人代理申请，需提供哪些文件？

【答案】1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交如下文件资料：口）土地使用权变更登

记申请书；（2）W国有机械厂法人证明、土地登记法定代表人身份证明和王某个人身份证

明；（3）原国有土地使用证；（4）机械厂的房屋所有权证:，

2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下：（1）申请人是法人的，提交

单位法人证明，但有的法人（如机关法人）不需提交，此外还有《土地登记法定代表人身

份证明书》、法定代表人的个人身份证或户籍簿；（2）申请人是自然人的，提交个人身份

证或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；（3）不具备法人条件的其他组织提交的身

份证明文件参照法人。3.土地登记申请人（包括自然人、法人和其他组织）凡是委托他人代

理申请的，均须同时提交《上地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定

代理人的，不需签署《工地登记委托书》，但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。

7、D县2009年开展了大规模的土地证书年检工作，在年检过程中发现有三宗地是错登

或漏登的。问题：1.土地管理部门应该进行何种类型的土地登记？

2.更正登记的程序是什么？3.更正登记的申请人•般是谁？

【答案】1.按照《土地登记规则》，土地登记后，发现错登或漏登的，土地管理部门应当

办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。

2.更正辞记应按十地登记的法定程序进行。即按申请一地籍调查一权属审核—注册瞽记一

换发或更改土地权利证书进行。如土地管理部门直接办理更正辞