2026年物业管理师综合能力考试试题附答案

2026年物业管理师综合能力考试试题附答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《民法典》及《物业管理条例》，下列关于物业服务合同的表述中，正确的是（）。A.前期物业服务合同由建设单位与全体业主签订B.物业服务合同终止后，原物业服务人可继续占用物业共用部分至新物业入驻C.业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可采取停止供电、供水等方式催交D.物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，构成物业服务合同的组成部分答案：D2.某小区电梯因年久失修频繁故障，业委会拟使用住宅专项维修资金进行整体更换。根据《住宅专项维修资金管理办法》，该事项需经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业主D.全体业主书面确认答案：A3.物业服务企业在承接查验过程中，发现建设单位未按规划要求建设小区垃圾分类房。此时，正确的处理方式是（）。A.直接向业主收取费用补建B.要求建设单位限期整改C.自行整改并从物业费中列支D.向街道办事处申请行政拨款答案：B4.某业主因长期空置房屋，以“未实际享受服务”为由拒交物业费。根据相关规定，法院一般会（）。A.支持业主诉求，减免部分费用B.驳回业主诉求，要求全额缴纳C.要求双方协商解决D.判定物业服务企业服务不达标答案：B5.下列关于物业管理区域内消防管理的表述中，错误的是（）。A.物业服务企业应定期组织消防演练B.业主私拉电线充电引发火灾，由业主承担主要责任C.消防设施维修费用由物业服务企业全额承担D.占用消防通道的行为，物业服务企业有权制止并报告消防部门答案：C6.智慧物业平台中，“设备物联网监测系统”的核心功能是（）。A.记录业主投诉信息B.实时监控电梯、水泵等设备运行状态C.统计物业费收缴率D.发布小区通知答案：B7.业主大会会议采用书面征求意见形式时，有效表决票需满足（）。A.仅需业主签名，无需注明意见B.未反馈意见的业主视为同意多数意见C.需明确表示同意、反对或弃权D.弃权票不计入表决结果答案：C8.某小区因暴雨导致地下车库积水，物业服务企业未及时启动应急预案，造成业主车辆被淹。业主索赔时，责任主体应为（）。A.业主自行承担B.物业服务企业C.保险公司（若已投保）D.建设单位（若设计缺陷）答案：B9.下列不属于物业服务企业公共服务内容的是（）。A.小区绿化养护B.业主家庭室内装修设计C.公共区域卫生清洁D.门禁系统维护答案：B10.业主委员会任期届满前（），应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月答案：C11.物业服务成本中，“共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”不包括（）。A.电梯日常保养费B.路灯电费C.屋顶防水大修费D.消防设施检测费答案：C12.某业主将住宅改为经营性棋牌室，未征得利害关系业主同意。物业服务企业应（）。A.直接关闭棋牌室B.报告业主委员会并协助利害关系人向法院起诉C.收取额外管理费后允许经营D.张贴告示谴责该行为答案：B13.物业管理投诉处理的“及时原则”要求（）。A.投诉发生后24小时内必须解决B.对简单投诉当场处理，复杂投诉明确答复时限C.所有投诉均由项目经理直接处理D.投诉处理结果无需反馈业主答案：B14.下列关于专项维修资金使用程序的排序中，正确的是（）。①公示维修方案及预算②业主大会表决通过③提出使用申请④组织施工并验收⑤资金划转A.③→①→②→⑤→④B.①→③→②→④→⑤C.③→②→①→④→⑤D.①→②→③→⑤→④答案：A15.物业服务企业通过“服务满意度调查”发现，业主对“快递代收服务”投诉集中。为改进服务，最有效的措施是（）。A.增加代收点数量B.要求快递员自行联系业主C.引入智能快递柜并明确存取规则D.禁止快递进入小区答案：C16.根据《物业管理条例》，业主大会作出选聘物业服务企业的决定，需经（）。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.全体业主同意D.业主委员会全体委员同意答案：A17.某小区电梯困人事件中，物业服务企业维修人员到达现场时间超过30分钟（合同约定15分钟内到达）。业主要求赔偿，依据是（）。A.《消费者权益保护法》B.物业服务合同约定C.《安全生产法》D.《民法典》侵权责任编答案：B18.下列属于物业服务企业安全防范义务的是（）。A.为业主保管贵重物品B.24小时巡查小区公共区域C.承担业主家中盗窃的赔偿责任D.代替业主安装家庭防盗装置答案：B19.住宅专项维修资金的管理原则不包括（）。A.专户存储B.业主决策C.企业支配D.政府监督答案：C20.业主大会与物业服务企业签订的合同属于（）。A.单务合同B.实践合同C.有偿合同D.要物合同答案：C二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.物业服务企业的义务包括（）。A.定期公布物业服务资金的收支情况B.对业主违规装修行为进行制止C.为业主提供免费家政服务D.维护物业区域内的环境卫生E.保障业主个人信息安全答案：ABDE22.下列属于物业共用设施设备的有（）。A.业主户内空调B.小区路灯C.电梯D.单元门禁系统E.业主自用阳台护栏答案：BCD23.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业服务企业签订合同C.决定物业费收费标准D.监督物业服务企业履行合同E.自行决定使用专项维修资金答案：ABD24.物业管理区域内发生突发事件时，物业服务企业应（）。A.立即启动应急预案B.及时向有关部门报告C.组织人员疏散和救援D.隐瞒事件防止业主恐慌E.配合政府部门开展工作答案：ABCE25.影响物业服务定价的因素包括（）。A.服务内容与标准B.小区规模与设施状况C.当地物价水平D.业主收入水平E.物业服务企业成本答案：ABCE26.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.监督业主委员会工作B.提议召开业主大会会议C.决定解聘物业服务企业D.使用物业共用部分E.对物业共用部位提出改进建议答案：ABDE27.下列关于物业服务合同终止的表述中，正确的有（）。A.合同期满前3个月，双方应就是否续约协商B.业主大会决定解聘的，需提前60日书面通知企业C.企业擅自提高物业费，业主可单方解除合同D.合同终止后，企业应在15日内移交资料和设施E.新企业入驻前，原企业应继续提供服务至交接完成答案：ACDE28.物业服务企业在设施设备管理中应遵循的原则有（）。A.预防为主，计划检修B.安全第一，保障运行C.全生命周期管理D.业主自行维护E.节约成本，降低投入答案：ABC29.业主投诉处理的技巧包括（）。A.耐心倾听，不随意打断B.及时反馈处理进度C.推卸责任，强调客观原因D.对不合理要求坚决拒绝E.事后回访确认满意度答案：ABE30.住宅专项维修资金可用于（）。A.小区围墙倒塌修复B.业主室内水管漏水维修C.电梯控制系统升级D.小区绿化景观改造E.消防设施整体更换答案：ACDE三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）（一）某小区建于2015年，共8栋高层住宅，1200户业主。2025年12月，业委会发现小区部分建筑外墙瓷砖脱落，存在高空坠物风险。经鉴定，脱落原因为建筑施工时粘结剂质量不达标，属于建设单位质量责任。业委会要求建设单位整改，但建设单位以“已过5年保修期”为由拒绝。问题：1.建筑外墙的保修期应如何确定？依据哪部法规？（5分）2.若建设单位坚持不承担责任，业委会可采取哪些法律措施？（7分）3.为防止类似问题发生，物业服务企业在前期物业管理阶段应如何加强承接查验？（8分）答案：1.建筑外墙的保修期应自工程竣工验收合格之日起计算，最低保修期限为5年（防水工程为5年，外墙防渗漏等可能参照此标准）。依据《建设工程质量管理条例》第四十条，明确规定了不同工程部位的最低保修期限。2.业委会可采取以下措施：①收集施工质量不合格的证据（如鉴定报告、原施工资料等）；②向建设行政主管部门投诉，要求行政调解；③以业主大会名义向法院提起民事诉讼，主张建设单位承担质量瑕疵担保责任（即使过保修期，若能证明质量问题属施工时遗留，仍可要求赔偿）；④若造成业主损失，可协助受损失业主单独起诉。3.前期物业管理阶段，物业服务企业应加强以下承接查验工作：①严格核查建设工程竣工验收备案文件，确认施工质量符合国家标准；②对建筑外墙、防水等关键部位进行现场抽查，必要时委托第三方检测机构进行质量检测；③在承接查验协议中明确建设单位对质量问题的整改责任及赔偿条款；④留存承接查验记录和影像资料，作为后续维权依据；⑤向业主公示承接查验结果，保障业主知情权。（二）2026年3月，某小区因市政供水管网改造，需停水8小时。物业服务企业通过微信群发布通知，但部分老年业主未看到信息。当日，70岁的业主王奶奶因家中停水未备水，外出买水时滑倒受伤，要求物业赔偿。问题：1.物业服务企业在停水通知环节是否存在过错？说明理由。（6分）2.王奶奶受伤的责任应如何划分？依据是什么？（7分）3.为避免类似事件，物业服务企业应如何改进公共事件通知机制？（7分）答案：1.存在过错。根据《物业管理条例》及服务合同约定，物业服务企业对涉及业主切身利益的事项（如停水、停电）应履行合理通知义务。仅通过微信群通知，未覆盖老年业主等不常使用微信的群体，属于通知方式不全面，未尽到充分告知义务。2.责任划分：①物业服务企业承担次要责任，因其通知方式存在缺陷，未确保所有业主知悉停水信息；②王奶奶自身承担主要责任，作为完全民事行为能力人，应尽到合理注意义务（如查看小区公告栏、询问邻居等）；③市政部门无直接责任（若停水属正常改造且提前通知物业）。依据《民法典》第一千一百七十三条“被侵权人对同一损害的发生或扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任”。3.改进措施：①采用多种通知方式并行（小区公告栏张贴、单元门贴通知、电话或上门告知老年业主、业主群+短信推送）；②建立重点关注人群台账（如独居老人、残疾人），针对此类业主采取“一对一”通知；③在通知中明确停水时间、影响范围及应对建议（如提前储水）；④停水期间安排工作人员在小区主要出入口提醒未收到通知的业主；⑤事后总结事件，完善应急预案中的通知流程。（三）某小区实行“酬金制”物业服务收费模式，2025年度物业服务资金收支情况如下：预收物业费：500万元（含公共收益100万元）物业服务成本支出：380万元（其中人员工资150万元，设施维护80万元，清洁绿化60万元，办公费用40万元，其他50万元）酬金：按预收物业费的8%提取（40万元）问题：1.酬金制下，物业服务资金的所有权归属哪方？公共收益的使用需满足什么条件？（6分）2.计算2025年度应返还业主的剩余资金或需业主补足的缺口（列出计算过程）。（7分）3.若业主对收支公示内容有异议，可通过哪些途径维权？（7分）答案：1.酬金制下，物业服务资金属业主所有，物业服务企业仅负责代管。公共收益（如电梯广告、场地租赁收入）的使用需经业主大会决定，主要用于补充专项维修资金或按业主大会决议使用，不得擅自挪用。2.计算过程：预收物业费总额=500万元