2026中国候鸟式康养旅居市场分析报告

12中国候鸟式康养旅居市场分析报告摘要合“旅游+居住+健康管理+养老”的新型生活方式，正从边缘市场走向主流视野。本报告2035年将是中国候鸟式康养旅居的黄金发展期，市场规模有望从约5000亿元增长至3 1 2 3 20 21 22 4 24 27 27 28 28 32 34 35 5 40 43 48 48第四章供给侧分析：产品类型、服务链条与供给 49 6 57 58 58 59 7 66 67 67 67 68 68 68 69 第六章商业模式与运营解析：地产、保险、会 8 80 9 96 98 124 各章核心内容l定义候鸟式康养旅居：老年人或准老年群体为了追求更适宜的气候、环境l政策环境：健康中国2030、养老服务体系建设、文旅融合、乡村振兴、海南自贸l技术环境：远程医疗、智能穿戴、健康大数据、智慧社区等技术赋能康养服务。l产品类型：度假养老社区、康养小镇、旅居公寓、民宿集群、养老酒店、房车营地等。l服务链条：住宿、餐饮、健康管理、文娱活动、医疗护理、交通接送l长三角：浙江安吉、莫干山、江苏溧阳、l保险系模式：保险产品+养老社区入住资格，如l轻资产运营模式：托管、品牌输出、管理咨询。l年龄、性别、收入、职业背景、健康状况、旅居频次、单次时长、消费预算、信l下游：老年消费者、子女、企业客户、政府购买服务。l趋势一：从“旅居”到“旅居+医疗+康复”深度融合。l策略建议：轻资产切入、与保险/地产合作、聚焦细分人群、打造差异化服务。l建议出台候鸟式康养旅居行业标准、建立全国统一的服务质量评价体系。第一章绪论1.1研究背景退休阶段，这一群体普遍拥有更高的教育水平候鸟式康养旅居正是在这一背景下应运而生。所谓“候鸟式康养旅从市场层面看，候鸟式康养旅居已从最初的“三亚购房养老”1.2研究对象界定l候鸟式：强调季节性、周期性、迁徙性，与常住l康养：涵盖健康管理、慢病调理、康复本报告将候鸟式康养旅居的主要消费群体界定为：年龄在50岁以上（含准退休人群1.3研究框架与数据来源l国家统计局、民政部、卫健委、文化和旅游部等官方公开数据；1.4报告主要结论预告第二章中国候鸟式康养旅居宏观环境分析（PEST）2.1政策环境分析的十九届五中全会明确提出“实施积极应对人口老龄化国家战略”，标志着老龄事业从部“发展适老产业”“促进老年人社会参与”作为重要任务。2022年国务院印发的《“十四五”居提供了顶层政策依据。新模式”。2019年《国务院关于实施健康中国行动的意见》将“老年健康促进行动”列为康养旅居中的“康”与“养”提供了明确的战速市场化阶段。2019年《国务院办公厅关于推进《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》中再次强调“支持发展候鸟式康养旅居天然具有“旅”与“居”双重属性，因此文旅政策对其发展同样关键。2018年文化和旅游部组建，标志着文旅融合进入新阶段。2019年《国务院办公厅关于进一提供了政策支持。2023年，文化和旅游部发布《关于推动在线旅游市场高质量发展的势。于支持康养旅居产业发展的若干措施》，对在滇投资康养旅居项目的企业给予最高500万元的一次性奖励，并在用地、融资、人才河北省秦皇岛市利用北戴河资源发展“夏都”康养；吉林省长白山地区发展森林康养和避要旅居目的地均实现了与全国绝大多数省份的异地结算互联互通，部分城市还开通了长期护理保险（长护险）试点自2016年启动，截至2025年已覆盖全国49个试点城养老服务的政策文件已有数百项，但至今没有一部专门针对区域服务互认等关键政策落地，候鸟式康养旅居市场将迎来新2.2经济环境分析经济环境决定了候鸟式康养旅居的“市场土壤”。中国经济的持续增长、居民收入水平的收入增长为消费升级提供了基础，尤其是服务性消费支出居住服务的占比逐年提高。根据中国老龄科学研究中心数据，2024年我国城镇老年人服务费。（不动产投资信托基金）探索退出路径，2025年中国公募REITs市场已扩展至养老、中端市场：以专业旅居机构、连锁康养公寓为代表，采用会员制或月租制，单月费用房地产下行使得部分老年人资产缩水，影响其“以房养老”或人难以参与。2.3社会环境分析中国人口老龄化的速度和规模在人类历史上前所未有。根据国家统计局数据，2024年与此同时，家庭结构日趋小型化。2020年第七次女父母已大规模进入退休阶段，空巢老人比例持续上升。据全国老调查，超过65%的受访低龄老人表示“愿意尝试旅居养老”，其中“体验不同地方的生活”“结交新朋友”“改善健康状况”是主要“新老人”群体的特征尤为突出：他们成长于改革开放时期，受教育程度较高（大专以上重生活品质、个人体验和社会参与。他们不满足于传统的“看管疾病、骨关节病、慢性呼吸系统疾病是最常见的五种慢性病。慢性病管理需要长期、社会参与感和幸福感。这种“社群养老”模式有效缓解了空“双赢”的选择。动“社群型”旅居产品发展；孝道文化的现代转型为市场注入了“孝心消费”制约因素：部分老年人仍受传统观念束缚，对“背井离乡2.4技术环境分析现“小病不出社区，大病绿色通道”。一些旅居平台还与好大其中针对老年人的健康监测设备占比逐年上复师根据数据调整饮食和运动方案。子女也可以通过手机App远程查看父母的健康状大数据、云计算、人工智能等技术正在重塑康养旅居的运营模式和适老化改造和智能家居技术提升了旅居居住环境的舒适性和安全2.5PEST综合分析现出“机遇与挑战并存、利好大于制约”的总银发经济、旅居养老写入国家规划；区域政策支持力度大；异居民收入增长，老年消费能力提升；资本涌入，保险资金长期布远程医疗、智能穿戴、智慧平台赋能；适老化和智能家居改善体验；3.人才短缺：专业康养服务人才（护士、康复师、综合判断：中国候鸟式康养旅居市场正处于宏第三章需求侧分析：老年人口、消费能力与旅居意愿3.1老年人口结构与候鸟旅居潜力岁的低龄老人约占老年人口的55%，70—79岁中龄老人约占30%，80岁及以上高龄经济能力、健康条件允许、有旅居意愿）的群体规模约1.2亿—1.5低龄活力老人（通常指60—75岁）是候鸟式康养旅居的绝对主力。这特征：够适应异地旅居生活。根据中国老龄科研中心数据，60例超过85%，70—75岁老人中完全自理比例约70%。这为旅居提供了健康基础。候鸟式康养旅居需求呈现明显的区域和城乡“黑龙江省三亚市”。92%，农村户籍不足8%。但值得关注的是，部分经济发达的农村地区（如长三角、珠3.2老年群体消费能力分析事业单位退休人员月养老金普遍在5000绝大多数，他们目前被排除在候鸟旅居市场其中房产占比约70%。然而，房产的流动性差，多数老年人不愿“卖房养老”或“以房养金融资产：城镇老年人家庭平均金融资产（存款、理财、股票、基金等）约们具备购买高端康养社区产品和服务的实力；而中低收入老年家庭金融资产多在10万3.3候鸟式康养旅居需求特征旅居意愿：课题组调研显示，受访的3217名50岁以上要性。%48.7%%26.5%52.8%%%次是“气候”和“社交”。这提示供给侧应重点强化健康管理和气候环季节选择：候鸟式康养旅居具有明显的季节性规律。调研显%元%元34.8%元20.5%52.7%%12.8%一次性缴纳会员费/押金（如5万—50万超过七成老年人偏好“按月支付”或“按季支付”的灵活方式，反映出对资金安全性和灵活服务需求：老年人对候鸟旅居基地的服务需求（多高度担忧。基础医疗服务和健康管理需求也超过65%，医疗配套已成为旅居产品的“刚66.9%%47.5%42.8%%35.7%%%27.9%%3.4基于调研数据的需求画像课题组于2025年10月至2026年3月，通过线上问卷（微信、养老类App、旅居平定、有配偶、子女不在身边、冬季前往海南或云南避寒、单次停留1—3个月、偏好按成为市场增量主力。反而略高于完全健康者（65.8%说明健康诉求是重要驱动力。旅居频次：在有过实际旅居经历的受访者中（占全部样本的38.6%年均旅居次数为内18.7%月%月%月%上信息渠道：老年人获取候鸟旅居信息的主要渠道（多选%%%%22.7%18.9%%产100万元以上追求医养结合、环境优越、服务专业的高端养老社区。他们愿意一万—3万元。典型代表是购买泰康之家、国寿嘉园等保普惠需求（约20%—30%月均可支配收入30003.5需求侧主要矛盾与缺口综合分析，候鸟式康养旅居需求侧存在以下主要矛盾不到40%。制约参与的主要原因不是“不想去”，而是“不敢去”——担心心被坑、担心服务差。市场缺乏让老年人信任的、标准化、可预期的旅居产数十公里外的县级医院。医疗短板成为抑制需求释放的最大矛盾四：旅居周期性与资源配置的矛盾。候鸟旅居具有高度季节性，冬季海南供不应3.6本章小结本章从需求侧揭示了候鸟式康养旅居市场的真实第四章供给侧分析：产品类型、服务链条与供给缺口4.1候鸟式康养旅居产品类型体系广西巴马长寿村升级项目、山东威海那香海等。康养小镇的优势在和文娱设施。验型消费者。典型代表包括：复星旅文旗下部分ClubMedJoyview的康养主题项目、华侨城康养度房车营地是候鸟式康养旅居中的“小众新兴品类”，适合追求自从运营和盈利模式角度，候鸟式康养旅居产品可分为以下是普惠市场的重要供给方式。部分地方政府已开始合有慢性病或康复需求的老人。典型如泰康之家、国寿4.2服务链条解析候鸟式康养旅居的本质是“服务密集型”产业，服务链条的完整决定产品品质和消费者满意度。完整的服务链条应包括以下l住宿服务：提供适老化、干净舒适的房间，配备紧急l餐饮服务：提供营养均衡、适合老年人口味的膳食，l健康档案建立：入住时进行健康评估，建立电l健康咨询与教育：定期开展健康讲座、养生课程。部l绿色通道：与周边三甲医院或专科医院建立合作关系，为旅居老人提供优先挂号、l专业护理：针对失能、半失能老人提供生活照料和医l人身安全：24小时安保、监控、紧急呼叫系统、防跌倒设施等。l食品安全：食材采购、加工、留样等规范管理。l消防安全：消防设施、疏散通道、应急演练等。l旅游咨询与预订：协助安排旅居行程、预订机票酒店。4.3供给格局与区域分布l房地产企业：开发项目占比约30%，以大盘开发为主养专业能力不足。代表企业有华侨城、复星旅文、开元旅业、中l互联网平台：主要采取轻资产整合模式，不自持物业公寓、乡村民宿均有分布。但存在“夏季空置率高、冬季价格暴涨”广西：供给约400家，集中在巴马、北海4.4供给缺口分析需求侧调研显示，月消费预算3000—5000元的中端需求占比约35%，2000—5000元合计占比约57%，是市场绝对主力。但供给侧呈现“两头大、中间小”的哑铃型结构：l低端产品：乡村民宿、普通旅居公寓价格低廉，但服务简l基地内医疗设施简陋：多数旅居基地仅设医务室，配备一l周边医疗资源匮乏：旅居基地多位于风景优美的偏远l专业医疗人才短缺：全科医生、老年科医生、康复师l缺乏准入标准：任何人或企业都可以开设“旅居基地”，无需专l缺乏服务规范：住宿、餐饮、健康管理、医疗护理等l缺乏评价体系：消费者缺乏客观、可信的评价渠道，候鸟式旅居的强季节性导致供给侧资源利用率极l健康管理师：负责慢病管理、健康评估、营养指导，但目l老年社工：组织文娱活动、心理慰藉、社群运营，但老年l运营管理人才：具备养老、旅游、酒店、医疗等多领4.5供给侧主要矛盾总结矛盾二：硬件投入有余而软性服务不足。许多项目斥巨资建设豪华硬件，但在健康管矛盾四：季节性需求波动与固定成本刚性的冲突。旅居基地固定成本（建筑折旧、人矛盾五：行业标准缺失与消费者信任缺失的恶性循环。缺乏标准导致服务质量参差不4.6本章小结长三角等5.1目的地市场总体格局与分类l医疗配套能力：本地医院等级、专科能力、异地医保结算便利度、急救转运条件。l服务供给水平：旅居基地数量、品质、服务专业化程度。l政策支持力度：地方政府对康养旅居的扶持政策、土地、税收等。5.2海南：冬季避寒第一目的地供给问题：海南康养旅居供给存在明显的“季节性过剩与短缺并海南自贸港建设为康养旅居带来了独特政策优势。博鳌乐城国际医疗旅游先行区享有l医疗资源分布不均：优质医疗集中在海口、三亚，其地就医不便。l台风等自然灾害风险：每年夏秋季节台风多发5.3云南：气候多样性与文化旅居高地结构略年轻，50—65岁准退休和刚退休群体占比较高，他l医疗配套薄弱：优质医疗资源集中在昆明，其他州市5.4广西：长寿品牌与滨海旅居和民族文化（壮、瑶、苗等）为康养旅居提供了多元北海：滨海避寒目的地，冬季气温15—22℃,空气质量好，广西康养旅居供给整体处于“低水平、分散化”状态。除少数项目（如巴马长寿村整体提5.5环渤海区域：夏季避暑与滨海康养了大量候鸟式住宅。乳山银滩曾因“海景房”大量空置而闻名，环渤海区域的旅居供给高度依赖夏季，全年有效运营时间仅3—4个月（6—95.6长三角及周边：乡村康养与高端社区为特色的旅居产品。长三角旅居供给以“高品质、高价格”为特征，乡村这一区域的旅居产品更偏向“康养度假”而非“季l气候优势不突出：夏季炎热、冬季湿冷，不具备极端5.7其他新兴目的地：贵州、四川、广东、福建等务专业化有待提升。是华南地区老年人旅居的重要选择。惠东巽寮湾、双月湾等滨海区域有较多度假公寓，和周边省份为主。5.8目的地比较与竞争态势4.5暑细分市场具有独特价值；长三角以高品质乡村康养避寒市场内部：海南、云南西双版纳、广西北海、广东惠州构成梯度竞争。海南高端、l衰退/转型期：部分早期粗放开发区域（如乳山银滩、部分海南早期项目面临产5.9目的地发展瓶颈与提升方向发展“冬季温泉+避寒”等；鼓励全国连锁旅居品牌实现客源四季轮差异化定位：各目的地应基于自身资源，明确细分市5.10本章小结第六章商业模式与运营解析：地产、保险、会员制、平台化商业模式是候鸟式康养旅居产业从“概念”走向“可持续运营”的核心桥梁。不同的资源禀6.1商业模式概述与分类框架 l客户获取方式：通过地产销售渠道、保险代理人、线l资产持有方式：重资产自持、轻资产租赁、还是轻重结合？l服务提供深度：仅提供基础住宿，还是涵盖健康管理6.2地产开发模式l销售驱动：收入主要来自物业销售，追求快速去化和资金恒大养生谷是地产开发模式的典型代表。2017年起，恒大在全l销售导向过重：项目实质是房地产销售，康养服务投入有l可以通过概念包装提升土地价值和物业售价。升服务品质。万科、保利等头部房企已在探索“地产+养老+服务”的轻6.3保险系模式“保单销售—资金沉淀—社区建设—服务提供—客户满意—口碑转介”的闭环。l医养结合：保险系社区通常配备自建或合作的医疗资源，差益、死差益、费差益。保险产品本身的利润是模式的核心盈利来源之一。2.入住资格费/押金：部分项目要求客户缴纳一次性押金或会费（如100万—300万3.月服务费：入住后按月收取服务费（通常1万—3万元/月涵盖住宿、餐饮、健4.医疗康复收入：社区内医疗、康复保险产品的吸引力和竞争力，促进大额保单销售。养老社区在财务上可以接受较长回准不同即获得泰康之家养老社区的保证入住权。该产品将保险保障与养老社区权益l医养融合：每个泰康之家社区配建二级康复医院或医疗中l候鸟连锁：客户入住泰康之家后，可以在全国不同城市的l服务标准化：泰康之家建立了涵盖生活照料、健康管均入住率超过80%，在高端养老市场占据领先地位。l门槛过高：200万—500万元l区域覆盖不足：保险系社区多位于一、二线城市郊区或高l风险管理：长期运营面临医疗事故、服务质量下降、6.4会员制模式l会费门槛：会费金额从数万元到数百万元不等，差异较大。低端会员制可能仅需5l会员权益：会员享有优先入住权、优惠价格、全国基地交换权等。亲和源是中国较早探索会员制养老模式的机构之一，2008年在上海浦东开设首家亲和源老年社区，采用“会费+年费”模式。其会费标准曾高达100万—200万元（后有所调模式的特点：l专业化养老服务：亲和源以养老服务运营见长，提供l会员权益丰富：会员可享受社区内的各类l品牌输出：亲和源后期开始向其他项目输出管理，收取管费退还条款在合同期满后容易引发纠纷，影响了品牌声誉。亲和源后来推出了更低门发展趋势：会员制模式正在向“低门槛、多层级、灵活退出”方向演变。许多机构降低初6.5平台化模式l网络效应：接入的基地越多，会员可选择的旅居地越1.会员费/旅居卡销售：消费者购买旅居卡或会员资格（如每年4.增值服务收入：销售保险、健康产品、旅游线l基地合作：与各地旅居基地签订合作协议，制定统一的服l会员服务：为会员提供行程规划、健康管理、旅游活动组织等增值服务。l服务质量难控：合作基地产权分散、标准不一，平台验参差不齐。l信任建立困难：分时度假行业历史口碑不佳l盈利模式脆弱：单纯靠佣金和会员费难以覆盖获客和运营6.6轻资产运营模式l不持有资产：企业不购买土地、不建设物业l输出能力：企业核心竞争力在于专业运营能力、品牌l管理输出：与业主方签订委托管理合同，负责项目的定位2.前期筹开费：在项目筹备期收取定位策划、设计咨5.培训与咨询费：为业主方或行业提供人才l对业主依赖强：业主方若干预运营、降低投入或提前l标准化与本地化平衡：标准化服务体系在不同区域需因地发展趋势：轻资产运营模式正成为行业的重要方向。随着大量存量康养物业需要盘活，6.7商业模式比较与选择逻辑重重轻浅深l拥有雄厚资金和长期投资能力（如保险公司、大型国企）→适合重资产持有模式l拥有专业养老运营团队和标准化体系→l核心城市或顶级旅居地（三亚、大理）→可做高端保险系或会员制。l“轻资产+会员制”：轻资产运营方在输出管理的同时，建立全国会员体系，实现“管6.8盈利模式与关键成功因素候鸟式康养旅居的盈利模式可归纳为以下六1.销售型盈利：靠卖房、卖会籍、卖保险产品一次性获取大额收入。优点是回款快，4.金融型盈利：靠会费沉淀资金投资、保险资金运作获取收益。优点是利润空间大，成本。保障、安全预案、合同规范、资金监管）是赢得信任和规避危机的必6.9商业模式创新与未来方向l三重三轻：重资产投入、重销售回款、重硬件建设；1.从“资产持有”到“资产运营”2.从“一次性销售”到“全生命周期服务”3.从“单一目的地”到“全国候鸟网络”4.从“线下重服务”到“线上线下融合”5.从“单一企业”到“生态圈共建”支付+地产开发+专业运营+医疗服务+科技赋能+平台分发”的生态圈协作模式。各方发6.从“高门槛”到“普惠化”6.10本章小结本章系统解析了中国候鸟式康养旅居的五大主流商商业模式的本质是对“资产—服务—客源”三者关系的第七章消费者画像与行为偏好：基于调研数据7.1调研设计与样本概况是候鸟旅居的实际消费者和潜在消费者？他们有何特征差异？他们如何做出旅居决策？他们在意什么、担心什么、满意什么、期望什么？l学历：初中及以下598人（18.6%7.2细分人群画像候鸟式康养旅居消费者并非铁板一块。不同年龄、收入、健康状况和地域来源的人群，在旅居动机、偏好、支付能力、决策逻辑上差异显著。本节从四个维度进行细分50—59岁“准退休预备队”60—69岁“活力主力军”70—79岁“稳健保守派”他们对医疗配套的要求最高，尤其关注急救能力城市型旅居地（如海口、昆明）而非偏远乡80岁以上“高龄退出者”社区。他们的需求集中于医养结合和长期护理，对“旅”的兴趣大幅降低，更看重“居”和高。只要“能买到药、有卫生所”即可。信息渠道主要依赖熟人介绍，这一群体的旅居意愿度最高（69.5%是“康养”属性的核心需求方。他们多有高血压、他们基本不属于“候鸟式旅居”的目标客群，但部分轻度半失7.3行为偏好深度分析调研显示，候鸟旅居的同行方式呈现明显的“陪伴%22.7%%子女陪同占比仅5.8%，多集中在高龄或首次尝试旅居的老人。子女陪同往l低龄高收入者：对一次性会费接受度较高，愿意支付5万—50万元购买长期旅居l高龄或需护理者：在子女支持下，可能接受缴纳押金入住专业护理社区，看重的是7.4决策逻辑与关键影响因素4.554.354.05说明老年人在决策时更看重“实际服务体验”而非“品牌知名度”，这为中小机构提供了通l线上评价的影响力上升：45%的受访者会通过微信、l品牌背书的作用：对于泰康、国寿等大型保险系品牌老年人对旅居风险的感知主要集中在以下几个方面（按担忧3.旅居期间发生意外（跌倒、交通事故等58.4%）l选择有医疗配套的基地：优先选择有医务室、合作医院或远程医疗的基地。l购买意外保险：部分老年人会自行购买或要求基地提供意外保险。7.5消费心理与价值取向“退休后应该享受生活，为自己花钱”的比例达到67%，远高于70岁以他们不再是“舍不得花钱”的一代，而是“愿意为健康和快的包装、过度营销反感。他们更愿意为“看得见的服务”（如专业护理、营养餐、安全设旅居对老年人的意义超越了简单的“换个地方住”。调研中感觉“退休生活有了盼头”%%43.7%39.8%%%在旅居中找到了“第二故乡”%价格敏感度在不同人群和不同消费环节上存在l住宿价格：普遍敏感，尤其是中低收入群体。他们倾l医疗服务：价格敏感度相对较低，尤其在紧急情况下但对“形式化”的健康讲座、免费体检等付费l文化娱乐活动：对免费活动参与热情高，对付费活动7.6满意度与忠诚度%%25.8%4.35强烈反差，印证了医疗短板的严重性。健康管理服务（3.15）和文化娱乐活动（3.28）%%18.9%%7.7未满足需求与期望期望值（1-实际体验（1-2.95-4.55-----4.52-4.05-l“医养结合”：希望旅居基地有医生常驻、能开药、能7.8本章小结管理和文化娱乐活动得分也较低。满意度核心驱动是医疗和第八章竞争格局与典型案例：泰康之家、国寿嘉园、恒大养生谷、亲和源、万里长安等8.1竞争格局概述在旅居市场占据一定份额。委托管理、公建民营等方式运营，是行业服务品质的“类康养旅居基地超过5000家，但没有任何一家企业的市场份额超过5%。按基地数量l高端市场：集中度相对较高。泰康之家、国寿嘉园、太保l中端市场：极度分散，缺乏全国性连锁品牌。数以千计的中小旅居机构各自为战，l普惠市场：供给严重不足，主要由政府主导的旅居养老项目和少量公益组织承接，在候鸟式康养旅居领域，企业竞争围绕以下七个关键维则成为致命风险；轻资产运营机构资金需求较小但盈利空间也有不足。8.2典型案例深度剖析泰康之家是泰康保险集团旗下的高品质养老社区品牌。泰康保险集团成立于19是中国领先的大型保险金融服务集团。2007年，泰康开始布提出“保险+医养康宁”战略的保险公司之一。泰康保险集团创始人陈东升多次强调：“泰力，形成“保单销售—资金沉淀—社区建设—服务运营—客泰康之家的商业模式属于典型的“保险系重资产持有”模式。客户购买“幸福有约”保险计据公开数据，泰康之家已开业社区的平均入住率超过80%，部分成熟社区入住率超过“幸福有约”保险计划对泰康保险集团的保费贡献显著，高端客户获取和留存效果突出，证明了“保险+养老社区”模式的商业可行性。旅居”。这种网络效应大幅提升了产品的吸引力和泰康之家也面临不可回避的挑战：周期长，扩张速度受制于资金和土地资源。l雄厚的资金实力。作为全球最大的保险公司之一，中国人寿的资金实力不逊于泰l高端定位与普惠定位的平衡难题。国寿嘉园试图在高端和普惠之间寻找平衡，但“央企定位”使其在产品定价和服务标准上需兼顾多方诉求，可能导致定引了大量购房者和投资者。然而，2021年恒大集团爆发严亲和源是中国较早探索会员制养老模式的民营机构之一。2008年，亲和源在上海浦东资金压力较大。后期转型轻资产虽方向正确，解决中端市场供给不足的潜在路径。但平台化模式的成功需要解决品控、盈利和信任8.3竞争格局关键维度对比5554.555454.522233342.522.5338.4竞争趋势与格局展望入，瓜分细分市场。出实现快速复制；二是平台企业通过自建旗舰和深度托管提升品质管控，从“信息中介”客群。中端市场的竞争将聚焦于“标准化服务+灵活支付+医疗基础配套”的8.5本章小结获客能力、产品创新、政策资源七个维度展开。科技9.1产业链结构解析候鸟式康养旅居产业链可以从“资源—资产—服务—渠道—用户”五个层次来理施）等自然和人文资源，是候鸟式康养旅居的“l资产层：包括土地、建筑物、设施设备等不动产和硬件投入，是产业的物理载体。l服务层：包括生活照料、健康管理、医疗护理、文化娱乐l上游：资源获取与要素投入，包括土地获取、资金融应、技术研发等。l中游：开发建设与运营管理，包括项目开发、基地建l下游：渠道分销与终端消费，包括营销推广、客户获要方向。拥有强大运营能力和品牌的企业，有望在产业链中占据更有利的利润分配地而上升。人才供给不足和服务标准化困难是产9.2核心产业环节分析土地获取：土地是康养旅居项目的物理基础。项目用地的获取方式包括：招拍挂出让、修、智能化系统、医疗设备、康复器材、适老化家具等多个细分领域。开发建设：包括项目定位、规划设计、施工建设、装修配套等。开发建设的关键在于：l健康与医疗管理：健康档案、慢病管理、医疗对接、紧急救助。l餐饮管理：营养配餐、食品安全、个性化饮食。l活动与社交管理：文娱活动策划、兴趣社团运营、节庆活动组织。l物业与设施管理：房屋维护、清洁保洁、设施设备维护、安全管理。l人力资源与培训：人员招聘、培训、考核、激励。l市场营销与渠道管理：品牌推广、渠道合作、客户获取与留存。l财务与成本管理：预算、成本控制、收入管理、风险管理。l直销渠道：企业自建销售团队、呼叫中心、客户经理运营的共同目标。消费者的满意度和忠诚度是产业链价值实现的最终9.3跨界融合模式决于双方意愿和利益分配。发展中医康养旅居。部分基地引入中医“治未病”理念，为旅打造“康养度假”综合体。旅居者在享受度假设施的同时，模式四：乡村旅居与田园康养。依托乡村的自然生态、田园风光和慢生篱下”的田园生活。这种模式成本低、贴近自然，适合追求简单生活l云南大理：依托苍山洱海和古城文化，发展“文艺旅居”，吸引了一的低龄老人。大理的旅居民宿、客栈形成了独特的“文旅资源的独特性为旅居产品提供了差异化9.3.3地产与康养融合：从“康养地产”到“康养社区”地产与康养的融合是候鸟式康养旅居最早的产业结合方式，但早卖房噱头。当前，地产与康养的融合正在向更健康的模式二：租售结合型混合社区。社区中一部分物业销售回笼资金，一部分物业持有运这种模式平衡了资金压力和长期运营，是目前较为主流l万科随园：万科在杭州等地开发的养老社区，采取持保险与康养的融合是候鸟式康养旅居最成功的商业模式之一，其核心在于解决了“支付”l泰康保险：以“幸福有约”保险计划绑定泰康之家入住资格，形成“保险+医养康宁”闭环。泰康还通过泰康资产管理公司投资康养求转化为当下的保费投入，养老社区则为保险科技是候鸟式康养旅居产业升级的“加速器”。科技与康养的融合l万里长安旅居平台：通过微信小程序和App，提盖面。古迹游学。9.4跨界融合的机会与挑战跨界融合为候鸟式康养旅居产业带来了多重“地产提供空间、保险提供支付、医疗提供服务、科技提供工具、文旅提供内容”的生态致合作破裂。9.5产业生态构建与协同策略康养旅居产业将形成以“核心企业+生态伙伴”为特征的开放可信的数据共享机制。这需要核心企业具备强大的资源整合能力深度合作，构建“保险+服务+科技”的闭环。不必效率提升等。展望未来，候鸟式康养旅居产业将呈现以下融合监测、主动预警、智能干预、远程医疗”的全场景智9.6本章小结1.产业链结构：产业链涵盖“资源—资产—服务—第十章发展趋势与前景预测（2026—2035）候鸟式康养旅居市场正处于从成长期向成熟期过渡的关键阶段。本章在前述宏观环境、2035年中国候鸟式康养旅居市场的发展趋势进行系统性研判和前景预测。内容涵盖市10.1发展趋势研判的总体框架应用深化、产业资本的持续进入以及区域协调l中期（2029—2032年市场快速扩容期。随着“新老人”群体大规模进入旅居消费覆盖。10.2市场规模预测本报告采用“需求侧测算为主、供给侧验证为辅”的方法进行市场规模预测。需求侧测算于旅居基地数量、床位规模、入住率、客单价l老年人口：依据国家统计局及人口预测数据，2030年60岁以上人口约3.7亿，费规模约0.91万亿元。考虑到部分未纳入统计的隐性消费和关联消费，综合估算直接l中端市场（月消费3000—8000元是市场最大且增长最快的板块，当前占比约l普惠市场（月消费3000元以下当前占比约35%（含大量自发、低成本旅居l四季轮换旅居：当前占比约7%，是增长最快的细分市场，2035年占比可能达到l房车营地/其他：占比约5%，小众但增长快。10.3需求侧演变趋势“新老人”成为绝对主力。2026—2035年，1960—1975年出生的“新老人”群体将全面急救能力、有绿色通道”。能够提供系统性健康管理方案的旅居产品将获得显著从“单一目的地”到“多目的地环线”。随着消费能力提升和供给网络完善，越来越多的从“被动养老”到“主动享老”。旅居将不再是“找个暖和的地方待着”，而是“过一种更有养老金水平稳步提升但分化加剧。城镇职工养老金2035年月人均可能达到5000—6000元。但机关事业单位与企业退休人员、东部与中预订服务等方式表达孝心，而非直接现金支持。保险产品、商业保险补充作用增强。随着个人养老金制度推广和商业养老保险普及，部分老年人覆盖更多中高收入人群。10.4供给侧演变趋势中端产品供给将大幅增长。针对月消费3000—6000元的中端需求，标准化、的旅居公寓和养老酒店将快速增加。产品将不再满足于“有房住、有础医疗、健康管理、文娱活动和适老化设施，形成“经济型康养旅产品功能从“住宿”向“服务综合体”升级。旅居基地将从单纯的住宿场所，升级为集健康管理、文化娱乐、社交活动、康复护理、旅游组织等功能于一体的“服务综合体”。基医养结合型产品成为主流。未来十年，没有医疗配套的旅居产品将逐渐失去市场竞争“旅居+护理”新品类出现。针对高龄和轻度失居基地进行评级和认证。类似酒店星级评定的“康养旅居基地评级和品牌认知。连锁化将显著提升中端产品的服务品质和市场信任模式难以保证品质。未来，头部企业将普遍采用“直营客户长期会员化的关键。10.5区域格局演变趋势贵州、四川等避暑和四季目的地崛起。贵州六辽宁大连等传统避暑目的地将面临产品升级和季节运营的压力。如何解决“冬季空置”问桂林或广东。l“东北—海南—西南”跨区域大环线：东北老人冬季南10.6商业模式演变趋势资产运营、委托管理、品牌输出、特许经营等模式将保险系企业仍将在高端市场保持重资产持有，但会通过“轻量级产品”和“管理输出”覆盖成对客户的全方位覆盖和高粘性锁定。供物业资产。客户在这个生态圈内可以一站式解决“支付—旅居—医疗—文娱—社交”的所有需求。避免重蹈分时度假的覆辙。10.7技术应用趋势智慧旅居基地成为标配。到2030年，大部分新建和改造的旅居基地将部署智能化系病管理建议、个性化饮食运动方案。子女可通过手机App随时查远程医疗与数字疗法普及。远程医疗将成为旅居基地的基础服务，老年人可以通过视频问诊、远程会诊获取三甲医院专家的服务。数字疗法（如认知训练软件、VR康复训适老化智能设备迭代。语音控制、手势识别、无接触交互等技术将广泛应用于旅居场数据安全与隐私保护加强。随着健康数据的大量采集，数据安全和隐私保护将成为行管层面将出台更严格的数据保护法规，企业需建立完善的数据合10.8政策与监管趋势专项标准出台可期。预计未来3—5年的监管机制。对虚假宣传、预收费跑路、服务质量低劣等行为的打击力度将信用体系建设加速。行业信用体系将逐步建立，包括企业信用评价、从业人员信用档异地医保结算进一步优化。目前住院和普通门诊异地结算已基本实现，未来将逐长期护理保险异地结算有望突破。随着长护险试点扩大和制度成熟，长护险异地结算人的旅居护理需求提供支付支持。这一突破将极大释放“旅居+护理”市场的潜力。个人养老金与旅居消费衔接。个人养老金制度推广后，个人养老金账户资金的使用范税收优惠力度加大。对符合条件的康养旅居企业，可能享受养老服务机构的税收减免金融支持渠道拓宽。政策性银行将加大对康养旅居项目的信贷支持；康养REITs有望10.9分阶段前景预测l保险系企业继续扩张，但增速放缓；部市场特征：行业标准体系基本建立，市场秩序明显好转l全国候鸟环线高度成熟，成为老年人养老生活的重要组成部分。l中国候鸟式康养旅居模式趋于成熟，并可能向“一带一路”沿线国家和气候适宜地区10.10情景分析：乐观、中性、悲观市场表现：2025—2035年年均复合增长率仅为6%—8%，2010.11本章小结范发展”、从“规模扩张”走向“品质升级”的关键时期。谁能抓住中端市场机遇、构建服务第十一章投资机会、风险与策略建议这既是一个蕴含巨大潜力的蓝海市场，也是一个充满不确定性和复杂挑战的新兴领域。11.1投资价值与总体判断龄活力老人（60—69岁）占比超过55%，这一群体具备旅居消费的身老从“小众时尚”变为“大众选择”，超过65%的低龄老人表示愿意尝试候鸟式旅居意识的觉醒使“康养”成为旅居的核心诉求，愿意为健康效益支付