2026年物业管理师考试物业管理法规与政策试题及答案

2026年物业管理师考试物业管理法规与政策试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《物业管理条例》及相关规定，关于物业管理区域划分的说法，正确的是（）。A.物业管理区域划分应遵循“以社区居委会管辖范围为基础”的原则B.建设单位在销售物业前，应当向物业所在地街道办事处提出划分申请C.已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县级人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处划定D.物业管理区域划分后，业主大会可自行决定调整并报行政主管部门备案答案：C解析：根据《物业管理条例》第九条，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法由省、自治区、直辖市制定。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府划定（C正确）。建设单位销售物业前应制定临时管理规约并报行政主管部门备案，非划分申请（B错误）；调整需经法定程序，不可由业主大会自行决定（D错误）；划分原则非以社区居委会管辖为基础（A错误）。2.某小区业主大会拟表决解聘现物业服务企业，根据《民法典》和《物业管理条例》，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主C.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上的业主D.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主答案：A解析：《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。即“双三分之二参与+双过半同意”，最终同意比例为专有部分面积和人数均过半数（A正确）。3.关于住宅专项维修资金的使用，下列行为符合规定的是（）。A.物业公司未经业主大会同意，直接使用维修资金维修小区围墙B.业主委员会将维修资金用于购买短期理财产品以增值C.电梯故障需紧急维修，物业公司未召开业主大会，直接申请使用维修资金D.维修资金账面余额不足首期交存额30%时，物业公司要求全体业主立即足额补缴答案：C解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条规定，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可不经业主大会表决，由物业公司或相关业主提出申请，经主管部门审核后使用（C正确）。维修资金禁止挪作他用（B错误）；常规使用需经业主大会同意（A错误）；余额不足30%时，应及时续交，具体方案由业主大会决定，非“立即足额补缴”（D错误）。4.某物业公司在未与业主协商的情况下，将小区公共电梯内的广告位出租给广告公司，所得收益全部用于补充物业服务费不足。根据《民法典》，该行为（）。A.合法，公共收益属于物业公司管理范围内的合理使用B.不合法，收益应归全体业主共有，需主要用于补充维修资金或按约定使用C.合法，广告位由物业公司管理维护，收益可用于服务支出D.不合法，收益应50%归业主，50%归物业公司答案：B解析：《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。共有部分收益的使用需由业主共同决定，主要用于补充维修资金，或按业主大会决定使用（B正确）。5.业主甲未按物业服务合同约定缴纳物业费，物业公司多次催缴未果。根据《民法典》，物业公司可采取的合法措施是（）。A.断水断电迫使甲缴费B.在小区公告栏张贴甲的欠费信息及个人照片C.向法院提起诉讼要求甲支付物业费及违约金D.拒绝为甲提供任何物业服务答案：C解析：《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。禁止以停水停电、限制服务等方式催缴（A、D错误）；公开业主个人信息可能侵犯隐私权（B错误）。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错误选项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.根据《物业管理条例》，业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.决定专项维修资金的使用方案D.监督管理规约的实施E.解聘不履行合同的物业服务企业答案：ABD解析：《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会职责包括：召集业主大会会议，报告工作；代表业主与物业企业签合同；监督管理规约实施；监督物业企业履行合同；业主大会赋予的其他职责（ABD正确）。专项维修资金使用方案由业主大会决定（C错误）；解聘物业企业是业主大会职权（E错误）。2.下列行为中，属于物业服务企业禁止性义务的有（）。A.将全部物业服务转委托给第三方B.擅自提高物业服务费标准C.对业主装修活动进行监督D.泄露业主个人信息E.占用小区公共道路设置临时停车位收费答案：ABDE解析：《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业不得将全部物业服务转委托（A禁止）；第四十一条规定，物业服务费应按合同约定收取，不得擅自提高（B禁止）；《个人信息保护法》规定，不得泄露业主个人信息（D禁止）；《民法典》第二百七十四条规定，公共道路属业主共有，物业不得擅自占用收费（E禁止）。对装修活动监督是物业的合法权利（C允许）。3.关于前期物业管理的说法，正确的有（）。A.前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订B.前期物业服务合同期限最长不超过2年C.业主大会成立后，前期物业服务合同自动终止D.前期物业服务费由建设单位承担，业主入住后由业主承担E.建设单位应在销售物业前制定临时管理规约答案：AE解析：《物业管理条例》第二十一条规定，前期物业服务合同由建设单位与物业企业签订（A正确）；第二十二条规定，建设单位销售物业前应制定临时管理规约（E正确）。前期合同期限无固定时长限制（B错误）；业主大会选聘新物业企业后，前期合同终止（C错误）；前期物业费由业主承担，未入住的业主按约定比例缴纳（D错误）。三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）（一）2025年3月，某小区业主反映：1.物业公司将小区南门岗亭出租给便利店，租金未公示；2.电梯内广告收益直接用于抵扣物业管理人员奖金；3.部分业主未缴纳物业费，物业公司对其采取限制门禁卡使用的措施。业主委员会要求物业公司整改未果，遂向当地物业行政主管部门投诉。问题：1.物业公司将南门岗亭出租的行为是否合法？说明依据。（5分）2.电梯广告收益的使用是否符合规定？应如何处理？（7分）3.物业公司限制门禁卡使用的行为是否合法？业主可采取哪些救济措施？（8分）答案：1.不合法。（1分）根据《民法典》第二百七十一条，建筑物专有部分以外的共有部分（包括门岗亭）属业主共有。（2分）物业公司未经业主大会同意，擅自出租共有部分并收取租金，侵犯了业主的共有权。（2分）2.不符合规定。（2分）《民法典》第二百八十二条规定，利用共有部分产生的收入（电梯广告收益），扣除合理成本后属业主共有。（2分）该收益应主要用于补充住宅专项维修资金，或按业主大会决定使用（如公示后用于公共设施维护等）。（2分）物业公司将其用于发放奖金，属于挪用共有收益，应返还业主并公示收支情况。（1分）3.不合法。（2分）《民法典》第九百四十四条明确禁止物业服务人以限制业主共有部分使用权（如门禁卡）等方式催缴物业费。（3分）业主可采取以下措施：①向物业行政主管部门投诉，要求责令物业公司恢复门禁卡正常使用；②向人民法院提起诉讼，要求物业公司停止侵害并赔偿损失；③通过业主大会解聘该物业公司。（3分）（二）某老旧小区未成立业主大会，原开发商委托的前期物业服务企业因合同到期撤离。街道办事处组织业主召开临时会议，提出由社区居委会代行业主委员会职责，选聘新物业公司。部分业主反对，认为社区居委会无权代行职责；另一部分业主认为应直接由街道办事处指定物业公司。问题：1.社区居委会能否代行业主委员会职责？说明法律依据。（6分）2.前期物业服务企业撤离后，小区物业管理真空期的责任如何处理？（7分）3.选聘新物业公司的合法程序是什么？（7分）答案：1.不能直接代行。（2分）根据《物业管理条例》第十条，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。（2分）业主大会成立前，社区居委会可在街道指导下组织业主共同决定物业管理事项，但代行业主委员会职责需经业主授权或法律明确规定，无直接代行的法定职权。（2分）2.真空期内，街道办事处应履行应急管理责任。（2分）根据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，物业服务企业退出后，街道办事处应组织应急服务，可由社区居委会临时代管，或由业主自行管理，确保垃圾清运、电梯运行等基本服务不中断。（3分）所需费用可由业主分摊，或从公共收益中支出。（2分）3.合法程序为：①由街道办事处指导业主成立业主大会筹备组，组织业主登记并确认投票权；（2分）②筹备组公示业主大会召开时间、议题（选聘物业企业）及表决规则；（2分）③召开业主大会，需专有部分面积和业主人数双三分之二参与表决，经参与表决双过半同意；（2分）④业主大会授权业主委员会与中选物业企业签订物业服务合同，并报物业行政主管部门备案。（1分）（三）业主王某在装修房屋时，拆除了阳台与客厅之间的承重墙，物业公司发现后发出整改通知，王某拒不改正。其他业主向物业公司反映房屋出现裂缝，要求物业公司赔偿损失；物业公司以“已履行告知义务”为由拒绝。问题：1.王某拆除承重墙的行为违反了哪些法规？应承担什么责任？（6分）2.物业公司是否应对业主的损失承担赔偿责任？说明理由。（7分）3.业主可通过哪些途径维护自身权益？（7分）答案：1.违反《住宅室内装饰装修管理办法》第五条（禁止拆除承重结构）、《建设工程质量管理条例》第六十九条（擅自变动承重结构的处罚规定）。（3分）王某应立即恢复承重墙原状，若造成其他业主损失，需承担赔偿责任；情节严重的，由建设行政主管部门处5万元以上10万元以下罚款。（3分）2.物业公司可能需承担部分责任。（2分）根据《物业管理条例》第四十五条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。（3分）若物业公司仅发出整改通知但未向行政部门报告，属于未完全履行管理义务，应对扩大的损失（如裂缝加剧）承担相应责任；若已及时报告，则主要责任由王某承担。（2分）3.业主可通过以下途径维权：①向物业公司提出书面要求，督促其履行管理职责；②向建设行政主管部门投诉，要求对王某的违规行为进行查处；③联合其他业主向人民法院提起诉讼，要求王某恢复原状并赔偿损失；④若物业公司未履行报告义务，可同时起诉物业公司承担补充赔偿责任；⑤通过业主大会解聘未尽职责的物业公司。（7分）四、综合应用题（共1题，30分）2025年7月，某新建小区交付使用，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同约定“物业服务费标准为3.5元/㎡·月，业主入住时需一次性缴纳2年物业费”。部分业主认为收费标准过高且强制预缴不合理，拒绝缴费；物业公司以“前期合同对全体业主具有约束力”为由，起诉业主要求支付物业费及滞纳金。问题：1.前期物业服务合同中“一次性缴纳2年物业费”的条款是否有效？说明法律依据。（8分）2.业主以“收费标准过高”为由拒缴物业费是否合法？应如何处理？（10分）3.若法院认定前期合同部分条款无效，物业公司应如何调整收费方式？（12分）答案：1.无效。（2分）根据《物业管理条例》第二十五条，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，即前期物业服务合同对业主具有约束力，但需符合公平原则。（3分）《民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。（2分）“一次性缴纳2年物业费”属于不合理加重业主负担，应认定为无效条款。（1分）2.不合法。（2分）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持；前期物业服务合同对业主具有法律约束力。（3分）若业主认为收费标准过高，应通过以下途径处理：①要求建设单位或物业公司公示物业费测算依据（包括成本构成、利润比例等）；②向物业行政主管部门申请对收费标准进行评估；③联合其他业主召开业主大会，表决是否调整收费标准（需双三分之二参与、双过半同意）；