国有资产出租出借工作指南

国有资产出租出借工作指南一、总则（一）制定依据为规范各级行政事业单位、国有企业国有资产出租出借行为，维护国有资产安全完整，提高国有资产使用效益，防止国有资产流失，根据《行政事业性国有资产管理条例》（国务院令第738号）、《中央行政事业单位国有资产处置管理办法》（国管资〔2009〕168号）、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第32号）等法律法规及政策规定，结合实际制定本工作指南。本指南适用于各级各类占有使用国有资产的行政单位、事业单位、国有独资及国有控股企业（以下统称“出租出借单位”）。（二）核心定义1.国有资产出租：指出租出借单位在不改变国有资产所有权的前提下，以有偿方式将占有使用的国有资产在一定期限内让渡给承租人使用的行为。2.国有资产出借：指出借单位在不改变国有资产所有权的前提下，以无偿方式将占有使用的国有资产在一定期限内让渡给借用人使用的行为。（三）禁止性规定1.未经批准不得擅自出租出借国有资产，严禁化整为零规避审批；2.不得将涉密资产、权属不清资产、被查封扣押资产、已抵押未取得抵押权人同意资产用于出租出借；3.行政事业单位不得将办公用房出租给利益关联方开展经营性活动，不得将用于保障本单位职能履行的核心业务资产对外出租出借；4.国有企业不得将承担公共服务职能的公益性资产违规对外出租，不得向关联方低价出租资产输送利益；5.严禁以出租出借资产为名违规设立“小金库”，严禁坐收坐支租金收入，严禁私分、挪用出租收益。二、出租出借前期准备（一）资产清查核实出租出借单位对拟出租出借资产必须完成全面清查，确认核心信息：1.权属信息：核实资产不动产权证、房屋所有权证、土地使用权证、设备购置发票等权属证明文件，确认资产所有权归国家所有、由本单位占有使用，不存在权属纠纷；对已办理不动产登记的资产，核对不动产登记簿与实际信息一致性，误差超过±1%的需重新测绘；2.现状信息：记录资产坐落位置、建筑面积/土地面积、设备规格型号、已使用年限、当前使用状态，存在安全隐患的需标注隐患等级，拟对外出租的住宅需明确是否存在公有住房住户占用情况；3.价值信息：行政事业单位需提供最新资产台账账面价值，国有企业需提供最近一期经审计的资产账面价值，单项资产账面原值超过100万元的需单独标注。（二）可行性论证出租出借单位需组织财务、资产、法务、安全管理等部门开展可行性论证，形成书面论证报告，论证内容包括：1.出租出借资产是否影响本单位职能履行或主营业务开展，是否符合本单位中长期资产使用规划；2.出租出借期间资产维护、安全管理责任划分是否清晰，潜在风险是否可控；3.租金定价水平是否符合市场行情，预期收益是否覆盖管理成本，出租期限设置是否合理；4.出借行为是否符合政策规定，借用人是否具备合理使用资产的条件。其中，单项资产账面原值500万元以上、整体资产出租面积超过1000平方米的出租项目，需邀请第三方资产评估机构、律师事务所参与论证。（三）资产评估与价格确定1.评估要求：拟出租国有资产必须按规定开展资产评估确定租金底价：行政事业单位单项资产年租金底价预估超过10万元的、国有企业单项资产账面原值超过100万元的，必须委托具备相应资质的第三方资产评估机构进行评估，评估基准日距出租公告发布日不得超过6个月；年租金预估10万元以下的零散资产出租，可由出租单位组织3名以上资产财务人员集体定价，定价结果需形成书面记录存档。2.底价设定：出租底价不得低于资产评估结果的90%，不得低于同期同地段同类资产市场平均租金水平；设置招租底价时需考虑资产维护成本、税费成本，商业用途资产底价不得低于周边同类资产市场租金的90%，住宅用途资产底价不得低于当地保障性住房租金标准的1.2倍。3.价格公示：确定的出租底价需在出租单位门户网站公示，公示期不少于5个工作日，公示无异议后方可进入后续审批流程。三、审批流程规范（一）内部审批出租出借单位履行内部决策程序：1.由资产管理部门牵头提出出租出借申请，附资产清查报告、可行性论证报告、资产评估报告等材料；2.经单位财务部门、法务部门审核后，提交单位领导班子集体研究，形成会议纪要，参会人员签字确认；3.国有企业出租资产账面净值占净资产比例超过10%的，需经董事会审议；未设立董事会的由总经理办公会审议，涉及职工安置的需提前听取职工代表大会意见。（二）外部审批按照“分级管理、谁占有谁审批”原则履行外部审批程序：1.行政事业单位：单位价值（账面原值）100万元以下、出租期限不超过3年的，由主管部门审批，审批结果报同级财政部门备案；单位价值100万元以上、出租期限超过3年的，经主管部门审核后报同级财政部门审批；出借资产一律经主管部门审核后报同级财政部门审批，出借期限不得超过1年，延长期限不得超过1年。2.国有企业：单项资产账面净值1000万元以下、出租期限不超过5年的，由集团公司审批；单项资产账面净值1000万元以上、出租期限超过5年，或者整体资产出租导致核心经营能力下降的，由集团公司审核后报同级国有资产监督管理部门审批；出借资产需经集团公司审批，出借期限不得超过2年，不得向非国有单位出借承担公共服务职能的资产。（三）申请材料要求申报出租出借需提交以下材料，复印件需加盖出租出借单位公章：1.国有资产出租出借申请文件，明确出租出借资产基本情况、出租期限、租金底价、收益用途，出借需明确借用人基本信息、出借理由；2.资产权属证明文件复印件；3.资产清查报告、可行性论证报告；4.资产评估报告（如需）；5.单位内部决策会议纪要；6.审批部门要求的其他材料。四、公开招租流程国有资产出租除符合下列情形外，必须进入公共资源交易平台或产权交易机构公开招租，禁止场外交易：1.承租人为本单位全资子公司、控股子公司，且用于保障本单位配套服务的；2.经公开招租只有一个符合条件的意向承租人，且意向承租人报价不低于底价的；3.出租给承担公共服务职能的公益性单位用于公益用途的；4.符合政策规定的其他情形。（一）招租信息发布公开招租信息必须在交易平台网站、出租单位门户网站同时发布，也可同步在市级以上公开发行的报刊发布，信息发布内容包括：1.出租资产基本情况：位置、面积、用途、现状；2.出租期限、租金底价、租金支付方式、递增要求；3.意向承租人资格条件、报名方式、报名截止时间；4.交易规则、评审方式、联系方式；招租信息公告期限不得少于20个工作日，公告期满未征集到符合条件意向承租人的，可以延期或降低底价重新公告，降低底价幅度超过10%的需报原审批部门同意后重新发布公告。（二）意向承租人资格审核交易机构联合出租出借单位对意向承租人进行资格审核，审核内容包括：1.主体资格：法人提供营业执照，自然人提供身份证明，不存在失信被执行人记录、重大违法违规记录；2.承租资格：符合招租公告设定的经营范围、资质要求，不存在拖欠国有资产租金的不良记录；3.信用状况：通过国家企业信用信息公示系统、中国执行信息公开网查询核实，存在严重失信行为的意向承租人不得入围。（三）评审与成交1.评审方式：公告征集到两个及以上符合条件意向承租人的，采用竞价方式确定承租人，报价最高且不低于底价的为成交人；资产对承租人经营资质、运营方案有特殊要求的，可采用综合评分法，价格分值权重不得低于50%；2.成交公示：成交结果需在交易平台和出租单位门户网站公示，公示期不少于5个工作日，公示内容包括成交人、成交价格、出租期限；3.异议处理：意向承租人对成交结果有异议的，需在公示期内以书面形式提出，出租单位联合交易机构在5个工作日内作出答复，异议成立的需重新组织招租。符合规定可不公开招租的，需在出租单位内部公示拟承租人、租金价格，公示期不少于5个工作日，无异议后方可签订合同。五、合同管理规范（一）合同内容要求出租出借必须签订规范的书面合同，合同应当包含以下核心条款：1.双方当事人基本信息，出租出借资产的位置、面积、状态等基本情况；2.出租出借期限、租金标准、支付方式、支付时间、押金金额；3.资产使用要求、日常维护责任、装修改造要求，明确承租人不得擅自改变资产用途、不得擅自转租转借；4.安全管理责任，明确承租人承担出租期间资产使用安全责任，购买相应保险，出租单位有权定期开展安全检查；5.合同解除情形，明确承租人拖欠租金超过6个月、擅自转租改变用途的，出租单位有权解除合同收回资产；6.合同到期资产返还要求、资产损耗认定标准、违约责任；7.争议解决方式，优先约定由资产所在地人民法院诉讼解决。（二）期限要求国有资产出租期限最长不得超过10年，其中：行政事业单位办公用房出租期限最长不得超过5年，期满确需继续出租的需重新履行审批招租程序；国有企业工业生产配套资产出租期限不得超过15年，超过5年的需在审批时明确租金每3年递增比例，递增幅度不得低于同期居民消费价格指数年均涨幅。出借期限不得超过2年，到期必须收回，不得长期出借。（三）合同备案出租合同签订后10个工作日内，出租单位需将合同副本报原审批部门、同级资产管理部门备案；国有企业出租合同需同时报同级国有资产监督管理部门存档。六、收益管理与会计核算（一）收益上缴管理1.行政事业单位国有资产出租收益，按照政府非税收入管理规定，扣除税费、资产评估、交易中介等成本后，全额上缴同级国库，纳入一般公共预算管理，严禁截留、挪用、坐支；2.国有企业国有资产出租收益，纳入企业统一核算，按照企业利润分配管理规定执行，不得违规转入账外，不得违规向职工发放福利。（二）会计核算规范1.行政单位：取得出租收入时，借记“银行存款”科目，贷记“应缴财政款”科目，上缴时做相反分录；资产权属仍在单位账上核算，不得核销资产。2.事业单位：取得出租收入扣除相关税费后，借记“银行存款”科目，贷记“应缴财政款”科目，上缴时借记“应缴财政款”，贷记“银行存款”；纳入单位预算管理的出租收益，按照事业单位财务规则计入“其他收入”核算。3.国有企业：国有资产出租取得的租金收入，按照企业会计准则计入“其他业务收入”核算，计提折旧、发生维护成本计入“其他业务成本”，不得在账外核算出租收益。（三）监督要求出租单位财务部门每季度核对租金到账情况，建立租金收缴台账，记录每笔租金应收金额、实收金额、到账时间，对拖欠租金的及时启动催收程序，逾期超过6个月的按照合同约定解除合同并追究违约责任。七、出租出借日常管理（一）资产动态台账管理出租出借单位应当建立国有资产出租出借专项台账，记录以下信息：1.出租出借资产的基本信息、权属编号、账面价值；2.承租人/借用人基本信息、出租出借起止期限、租金标准；3.租金收缴情况、资产检查情况、合同变更情况；每年年度终了对出租出借资产进行一次现场核查，将核查结果更新录入国有资产信息管理系统，确保账实相符、信息准确。（二）现场巡查管理出租单位每半年对出租资产开展一次现场巡查，重点检查：1.承租人是否按照合同约定使用资产，是否存在擅自改变用途、擅自转租转借、违法违规经营等情况；2.资产结构、设施设备是否完好，是否存在违规改造损坏资产的情况；3.安全管理措施是否落实，是否存在消防、用电等安全隐患；巡查应当形成书面记录，由巡查人员和承租人签字确认，发现问题及时下达整改通知书，限期整改，整改不到位的按照合同约定追究责任。（三）合同到期处理1.合同到期需要继续出租的，重新履行审批、公开招租程序，原承租人在同等条件下享有优先承租权，优先承租权需在合同中明确约定；2.合同到期不再出租或者借期届满收回资产的，出租出借单位应当在10个工作日内完成资产验收，核对资产状况，解除资产出租出借状态，更新资产台账；承租人逾期不返还资产的，依法通过诉讼、仲裁等途径收回资产，追究逾期占用期间的租金损失。（四）转租管理未经出租单位书面同意，承租人不得转租国有资产；经出租单位同意转租的，转租期限不得超过原出租合同约定的剩余租赁期限，转租租金不得高于原合同租金的110%，出租单位不得违规收取转租费用。八、监督检查与责任追究（一）监督检查机制1.主管部门、国有资产监督管理部门每年按不低于10%的比例对本级国有资产出租出借情况开展抽查，重点检查审批程序合规性、公开招租执行情况、收益上缴情况；2.财政部门每三年对本级行政事业单位国有资产出租出借情况开展一次专项清查，对发现的违规问题及时督促整改；3.出租出借单位应当将国有资产出租出借情况纳入本单位内部审计范围，每年开展一次自查，自查结果报主管部门备案。（二）违规行为认定有下列情形之一的，认定为违规出租出借行为：1.未履行审批程序擅自出租出借，或者化整为零规避审批的；2.未按规定公开招租，暗箱操作、内幕交易的；3.故意压低租金价格，向关联方输送利益的；4.截留、挪用、私分出租收益，设立“小金库”的；5.出借资产给不符合条件的单位个人，或者长期出借不收回的；6.对出租资产不巡查不监管，导致资产损坏流失、发生安全事故的。（三）责任追究1.对单位违规行为，责令限期整改，追回国有资产损失，调整相关会计账目，上缴违规截留的收益；2.对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，按照干部管理权限给予政务处分或纪律处分；属于国有企业管理人员的，按照《国有企业领导人员廉洁从业若干规定》追究责任；3.造成国有资产损失，金额达到立案标准的，移送纪检监察机关追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。九、特殊事项处理（一）权属不清资产出租已投入使用但未办理权属登记的资产，确需对外出租的，由出租出借单位出具资产占有使用证明，经主管部门核实权属